臺灣高等法院民事判決
108年度上字第1245號
上 訴 人 黃章臺
黃成同
黃金龍
兼 上一 人
法定代理人 張雪英
上 訴 人 黃怡瑄
兼 上一 人
法定代理人 張佩真
上 訴 人 黃健明
黃博婷
黃博怡
共 同
訴訟代理人 鍾明達律師
被 上訴 人 江嚴謹（原名：江彥瑾）
江政修
江玟瑩
江玟璇
共 同
訴訟代理人 楊敏宏律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年6月28日
臺灣桃園地方法院107年度訴字第2734號第一審判決提起上訴，
本院於109年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：訴外人江衍瑞前與上訴人簽訂平高字第173 號私有耕地三七五租約（下稱系爭租約），約定自民國104 年1月1日起至109年12月31日止，就坐落桃園市○鎮區○○段00
00○000000地號及桃園市○鎮區○○段0000地號土地（下合稱系 爭土地，各稱系爭0000、0000-0、0000地號土地）上訴人得 為耕作行為，並應有自任耕作之事實。嗣江衍瑞於106年3月 3日死亡，由伊等依法繼承並登記為系爭土地所有人，及為 系爭租約之出租人，惟伊等發現上訴人在系爭0000地號土地 上鋪設柏油路及搭建貨櫃、雞舍、配料室、磚造豬舍，並建 有房屋供居住之用，顯已無自任耕作之事實，依耕地三七五 減租條例（下稱減租條例）第16條第1項、第2項規定，系爭 租約有無效事由，應屬無效。縱認系爭租約有效，上訴人確 有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形，伊等業依減租條 例第17條第1項第4款規定以起訴狀繕本送達為終止系爭租約 之意思表示，系爭租約亦應於起訴狀繕本送達時失其效力。 爰先依減租條例第16條第1項、第2項，次依減租條例第17條 第1項第4款規定，求為確認兩造間就系爭土地之系爭租約不 存在之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起 上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭0000地號土地上鋪設之柏油路及搭建之貨 櫃、雞舍、配料室、磚造豬舍與房屋等地上物（下稱系爭地 上物），皆經被上訴人之被繼承人即江衍瑞同意而興建；且 系爭土地其後因無水源，無法種植水稻，亦經由江衍瑞同意 改為飼養雞隻之畜牧用途，並經桃園市平鎮區公所核發經營 畜牧業之認可證明。且系爭0000地號土地於82年間經營畜牧 業養雞迄今，每6年簽訂並更新租約，期間經過26年歷經4次 更新，被上訴人之被繼承人皆無異議，並至系爭土地收取租 金，可證縱無明示同意，亦有默示同意。被上訴人為江衍瑞 之繼承人，自應承受江衍瑞之權利及義務，然其等違反江衍 瑞之本意而提起本件訴訟，亦有違民法第148條第2項之誠信 原則。況依減租條例第1條、第29條規定，耕地依農業發展 條例規定經營者，從農業發展條例規定。而農業發展條例第 3條規定養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍等使用者 ，亦符合農業使用。故伊等使用系爭土地經營畜牧業養雞符 合農牧用途，且經江衍瑞同意，自無不自任耕作情事，被上 訴人訴請確認系爭租約無效，並無理由等語，資為抗辯。並 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠江衍瑞與上訴人間就系爭土地訂有平高字第173 號私有耕地 三七五租約，租期為104 年1月1 日至109 年12月31日乙節 ，有桃園市平鎮區公所107年11月12日桃市平農字第1070045 081號函暨所附系爭租約在卷可稽（見原審卷第66-67頁）。 ㈡江衍瑞於106 年3 月3 日死亡，由被上訴人江嚴謹、江玟瑩
、江政修、江玟璇為其繼承人，並以繼承為原因登記為系爭 土地之所有權人，有系爭土地之土地登記公務用謄本、戶籍 謄本、繼承系統表可證（見原審卷第27-32頁、第44-47 頁 、第55頁、本院卷第113頁）。
㈢兩造之被繼承人黃哲晏、江宗璜於46年1 月21日即訂立三七 五租約，有該租約可證（見原審卷第112頁）。四、被上訴人主張上訴人未於系爭土地上自任耕作，依減租條例 第16條第1 項、第2 項規定，系爭租約應屬無效。縱認系爭 租約非屬無效，上訴人亦有非因不可抗力繼續1年不為耕作 之情形，其等已依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭 租約，系爭租約已不存在等語，為上訴人所否認，並執前詞 置辯。經查：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明 文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供 自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居 住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成原 訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例意旨 參照）。又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租 人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任 耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁 牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於 耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有 性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承 租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設 施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任 耕作（最高法院85年度台上字第1227號、87年度台上字第24 6號及第592號、87年度台再字第52號判決意旨參照）。次按 ，減租條例第16條第2項所謂之原訂租約無效，係指承租人 違反上開所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於 另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅 。其無效之範圍，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租 約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自 任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕 作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自 任耕作部分之土地并請求收回（最高法院80年台再字第15號 判例、73年度台上字第112號判決意旨參照）。是承租人不 自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積 多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當
然歸於無效，毋庸待出租人為主張。又承租人未自任耕作致 租約無效，除雙方另有租賃之合意外，不因出租人嗣後繼續 收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租 期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高 法院92年度台上字第2494號判決意旨參照）。 ㈡被上訴人主張上訴人於系爭0000地號土地上鋪設柏油路及搭 建貨櫃、雞舍、配料室、磚造豬舍，從事養雞畜牧行為，並 建有房屋供居住之用，未於系爭土地上自任耕作等情，業據 桃園市平鎮區公所於106 年11月29日派員會同兩造會勘現場 ，並有會勘紀錄及現場履勘照片在卷可稽（見原審卷第68至 80頁）。復經原審於108 年1 月23日會同兩造及桃園市平鎮 地政事務所（下稱平鎮地政）人員至系爭土地履勘測量，勘 驗結果為：「系爭0000及0000-0地號土地為馬路，並未有耕 作之情形，且兩造無意見；而系爭0000地號土地部分，則請 兩造分別指出鋪設柏油、興建貨櫃、雞舍（含配料室）、磚 造豬舍等建物之位置，並委請平鎮地政分別測量上開建物占 有系爭0000地號土地之面積。」，有勘驗測量筆錄在卷可稽 （見原審卷第149-152頁）。嗣經平鎮地政測量後製成複丈 成果圖，依複丈成果圖所示，系爭0000地號土地上確有鋪設 柏油、興建貨櫃、雞舍（含配料室）、磚造豬舍、土、磚造 房屋、鐵皮屋等設施等情，有平鎮地政108年3月8日平地測 字第1080002465號函暨所附複丈成果圖附卷可憑（見原審卷 第155-157 頁）。而系爭0000地號土地地目為田，系爭租約 於簽訂時就系爭0000地號土地約定之正產物為稻米乙節，有 桃園市平鎮區公所107 年11月12日桃市平農字第1070045081 號暨所附私有耕地三七五租約附表可證（見原審卷第66-67 頁），系爭租約係約定以農產為收益，非為漁牧收益，且系 爭土地地目既為田，依臺灣省土地地目明細表所示，係屬直 接生產用地之水田用地，則上訴人施設上開地上物，從事畜 牧，顯與水田用途及以農產為收益不符。堪認被上訴人主張 上訴人未於系爭0000地號土地上自任耕作乙節，應可採信。 ㈢上訴人辯稱系爭土地因無水源，無法種植水稻，其後經由江 衍瑞同意改為飼養雞隻之畜牧用途，且系爭0000地號土地於 82年間經營畜牧業養雞迄今，每6年簽訂並更新租約，期間2 6年歷經4次更新，被上訴人之被繼承人皆無異議，並至系爭 土地收取租金，可證縱無明示同意，亦有默示同意，且被上 訴人為江衍瑞之繼承人，其等違反江衍瑞之本意而提起本件 訴訟，有違民法第148條第2項誠信原則云云，固據提出畜禽 飼養登記證、系爭土地63年7月10日至107年7月29日之航攝 圖、桃園市平鎮區公所證明書、谷單、桃園市平鎮區公所94
年11月29日平市民字第0940036444號函等件為證（見原審卷 第94-96頁、第223頁、第271-359頁、本院卷第119-127頁） 。惟查：
⒈依上訴人提出之畜禽飼養登記證、桃園市平鎮區公所證明書 （見原審卷第94-96頁、第223頁），固可證明其等自82年起 即於系爭土地經營高山畜牧場，然經原審就上訴人提出之高 山畜牧場申請是否徵得地主同意乙節，依職權函詢桃園市政 府農業局，經該局函覆結果：「旨揭畜牧場於93年12月31日 向本府申請畜牧飼養登記證，申請書件說明因土地有三七五 租約故無法取得土地使用同意書，而無法辦理畜牧場登記證 ，只准許畜牧飼養登記證，故上開申請書件無地主同意相關 資料。」，有該局於107 年12月18日以桃農漁字第10700439 58號函文暨所附畜禽飼養登記證申請書附卷可憑（見原審卷 第123-137 頁），足徵上訴人經營高山畜牧場並未得地主同 意。再者，原審就系爭0000地號土地上何以設置電桿及設置 時是否徵得地主同意乙節，函詢台灣電力股份有限公司之結 果，經該公司桃園區營業處函覆稱：「..，電桿係因用電需 求而設置，惟建桿相關文件僅保留10年，無法提供」等語， 有該公司桃園區營業處107 年12月19日桃園字第1071133786 函附卷可憑（見原審卷第138-141 頁），亦未見上訴人曾提 出地主之土地使用同意書。且觀上訴人提出系爭土地63年7 月10日至107年7月29日之航攝圖（見本院卷第119-127頁） ，上訴人所稱之水源區與系爭土地中間尚相隔一池塘及道路 ，實無從據以認定該處即為系爭土地之水源區，上開航攝圖 至多僅能說明上訴人所稱之水源區其上植被變化情形，尚難 以證明系爭土地已無水源可供使用之情。系爭土地既非無水 源可供使用，且被上訴人之被繼承人江衍瑞復未同意上訴人 將系爭0000地號土地種植水稻變更為飼養雞隻之畜牧用途， 上訴人逕將農地變更為畜牧之用，並興建設施，致變更農地 原有性質，即屬違反系爭租約，而有不自任耕作之情。是上 訴人據此辯稱系爭土地因無水源，無法種植水稻，其後經由 江衍瑞同意改為飼養雞隻之畜牧用途，自不足採。 ⒉依上訴人提出之谷單、桃園縣平鎮市公所94年11月29日平市 民字第0940036444號函（見原審卷第271-359頁），固可證 明被上訴人之被繼承人江衍瑞有向上訴人繼續收取租金及換 訂租約之情，然此僅能證明其等同意上訴人使用未自任耕作 土地，要與其等是否默示同意上訴人變更系爭0000地號土地 之用途為畜牧用途無涉。又承租人違反減租條例第16條第1 項規定不自任耕作時，原定租約係當然無效，並不待出租人 主張。本件上訴人既有不自任耕作之情，系爭租約自屬當然
無效，自不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自 任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已 無效之租約恢復其效力。而原訂租約既為無效，被上訴人提 起本件訴訟請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約不存在， 乃行使法律所賦予之正當權利，難指其為違反誠信原則。是 上訴人辯稱系爭租約每6年簽訂並更新，被上訴人之被繼承 人皆無異議，並繼續收取租金，顯有默示同意系爭0000地號 土地變更為畜牧用途，被上訴人違反江衍瑞之本意而提起本 件訴訟，亦有違民法第148條第2項誠信原則云云，均不可採 。
㈣上訴人另辯稱依減租條例第1條、第29條規定，耕地依農業發 展條例規定經營者，從農業發展條例規定，而農業發展條例 第3條規定養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍等使用 者，亦符合農業使用，伊等使用系爭土地經營畜牧業養雞符 合農牧用途云云。惟按農業發展條例之用辭，農業用地係指 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、 集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用使用之土地。農業使 用係指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育 及設置相關之農業設施或農舍等使用者，固為農業發展條例 第3條第10款第2目、第12款所明定，然本件係上訴人違反減 租條例第16條第1項不自任耕作之規定，且未經同意擅自變 更系爭0000地號土地之用途為畜牧業，而致系爭租約無效之 爭執，上開農業發展條例之規定僅係說明農業用地亦可供畜 牧使用及供設置相關之農業設施或農舍而已，非謂凡屬農地 租用，承租人即可任意變更農地原有性質而為畜牧使用。上 訴人執此辯稱其等使用系爭土地經營畜牧業養雞符合農牧用 途，難認有據。
㈤綜上所述，上訴人就系爭0000地號土地構成未自任耕作之情 事明確，且兩造係以單一契約即系爭租約約定系爭土地為承 租範圍，則不論上訴人不自任耕作之土地面積多寡，揆諸上 開說明，系爭租約應為全部無效。準此，被上訴人請求確認 兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，洵可憑採。 ㈥又上訴人未自任耕作，依減租條例第16條第1項、第2項規定 ，系爭租約應為無效，既如前述，有關被上訴人主張其得以 上訴人非因不可抗力就系爭土地繼續一年以上不為耕作為由 ，依減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約部分，本 院自無庸再予審究。
五、從而，被上訴人依減租條例第16條第1項、第2項規定，訴請 確認兩造間就系爭土地之系爭租約不存在，為有理由，應予 准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘
原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 3 月 18 日 民事第十二庭
審判長法 官 陳秀貞
法 官 邱景芬
法 官 蔡世芳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 18 日 書記官 何敏華