臺灣高等法院民事判決
107年度重上字第259號
上 訴 人 內政部營建署
法定代理人 吳欣修
訴訟代理人 林清源律師
複 代理 人 林彥妤律師
被 上訴 人 曹素貞（原名林曹素貞）
林宏沂
李蔡花
李木榮
黃建清
楊明義
姚哲輝
吳忠龍
李淑孋
盧登豪（即黃明卿之承當訴訟人）
白金澤
蔣玉明
林欣樺（即林燦銘之承受及承當訴訟人）
黃金城
鄭遠龍
李明達
林智豐
黃裕欽
楊玲
陳智盛
買鐘麟
曾文莉
楊珊瑩
毛穎芝
陳祈順
陳皚芬（即莊郁玟之承當訴訟人）
黃金發
秦祥瀛
楊清柔
曾品淵
周威廷
陳建忠
王浩然
陳麗愛
高明賢
高明華
田淑芬（原名田孟卿）
高明聰
彭錫銓（即黃月英之承受及承當訴訟人）
黃蔡美華
林智誠
陳金暖
吳月秀
陳英美
楊華洲
共 同
訴訟代理人 吳宜財律師
複 代理 人 謝玉山律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年3月12日
臺灣臺北地方法院103年度重訴字第259號判決提起上訴，本院於
109年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項關於命上訴人給付被上訴人之金額及利息之記載，應更正為「上訴人應分別給付附表編號1、3至7、11至17、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36、39至43、47至49、51、52、54至57、59、60、63、64、67所示之被上訴人如各該編號D欄所示之金額，及均自民國一０三年三月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。」
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟 法第168條、第175條分別定有明文。查原審共同原告黃月英 於民國104年4月12日死亡，其全體繼承人為被上訴人彭錫銓 及訴外人彭婉鈞、彭俊瑋、彭柏諺(下逕稱其名，合稱彭錫 銓等4人)，並具狀聲明承受訴訟，有除戶謄本、戶籍謄本及 繼承系統表在卷可稽，並追認先前一切訴訟行為(見本院卷㈠ 209至214、235頁)，核無不合，應予准許。另被上訴人林燦 銘於107年10月31日死亡，其全體繼承人為訴外人林良頤及
被上訴人林欣樺(下逕稱其名)，並具狀承受訴訴訟，嗣林良 頤將其因繼承而對上訴人取得之債權讓與林欣樺，有除戶謄 本、權利讓與證明書、繼承系統表可稽(見本院卷㈡343、354 頁、卷㈣15至16頁)，亦無不合，應予准許。又上訴人之法定 代理人原為王榮進，於原審審理時變更為吳欣修，經原審於 107年3月13日裁定吳欣修承受訴訟，有裁定在卷可稽(見本 院卷㈠224至227頁)，亦無不合，應予准許。二、另按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承 當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項前段定有明文。 本件原審共同原告黃明卿、莊郁玫於訴訟繫屬中以買賣為原 因，將其等所有門牌號碼新北市○○區○市○路0段00號16樓、 同區段65號4樓不動產，分別售予被上訴人盧登豪、陳皚芬( 下逕稱其名)，並將得對上訴人主張之權利悉數讓與盧登豪 、陳皚芬，有權利讓與證明書可憑(見本院卷㈡352、355頁) ，盧登豪、陳皚芬並具狀聲請承當訴訟(見本院卷㈡345、348 頁)，復經兩造同意(見本院卷㈡330、卷㈣70至71頁)，揆諸前 揭規定，應予准許。又林欣樺前已聲明承受訴訟，並因林良 頤已將其繼承林燦銘之權利義務讓與林欣樺，有權利讓與證 明書可稽(見本院卷㈣28頁)；另彭錫銓等4人於聲明承受訴訟 後，彭婉鈞、彭俊瑋、彭柏諺復將其繼承黃月英對上訴人之 債權讓與彭錫銓，有權利讓與證明書為憑(見本院卷㈣31頁) ，林欣樺、彭錫銓均聲請承當訴訟(見本院卷㈣26至27、29至 30頁)，亦為兩造所同意(見本院卷㈣50、70至71頁)，合於上 開規定，均應准許。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人於85年間在○○○○○打造一期示範社區 即「○○○○○綜合示範社區拆遷戶安置住宅新建工程」，並分 為鳳翔區、鯉躍區、龍騰區及商店街等4區，其中鳳翔區規 劃為A1、B1、D1棟共3棟，鯉躍區規劃為A2、D2、D3、D4共4 棟，龍騰區規劃為B2、C1、D5、D6共4棟，商店街規劃為1棟 ，合計12棟(下合稱系爭社區)，另組成新市鎮崁頂社區管理 委員會(下稱系爭社區管委會)。伊等分別為受上訴人安置之 拆遷戶及向上訴人購買鳳翔區B1棟建物(下稱系爭B1棟建物) 之區分所有權人（下稱區權人）。詎系爭B1棟建物外牆磁磚 除有大面積剝落情形外，尚有浮凸、變形之情事，已對伊等 及其他住戶或行人造成生命、財產之損失，經系爭社區管委 會委請訴外人社團法人新北市建築師公會(下稱新北市建築 師公會)鑑定後，認系爭B1棟建物外牆面磁磚剝落原因為施 工不良所致，屬交付時已存在之瑕疵，上訴人應將之全部打
除並重新張貼，始得達瑕疵修補目的，而所須費用另依台北 市建築師公會鑑定結果為新臺幣（下同）3010萬9952元。上 開瑕疵係上訴人自始未依債之本旨給付，無須扣除折舊，伊 等亦無與有過失及迨於通知瑕疵修補情事。為此，按伊等就 系爭B1棟建物之各「專有部分面積」及「屬於系爭B1棟建物 區權人共用部分(即俗稱小公)之權利範圍面積」，分別占系 爭B1棟建物全體區權人就系爭B1棟建物之全部「專有部分面 積」及「屬於系爭B1棟建物區權人共用部分全部面積」之比 例(即附表A欄所示)，請求上訴人依該比例給付伊等如附表D 欄所示之金額。爰依民法第360條、第227條第1項、第1148 條、第294條第1項之規定，請求：㈠上訴人應分別給付被上 訴人如原審判決附表（下稱原附表）編號1、3至7、11至17 、20至22、24至26、28至30、32、33、35、36、39至43、47 至49、51、52、54至57、59、60、63、64、67之D欄所示金 額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。原審判決上訴人應分 別給付如原附表編號1、3至7、11至17、20至22、24至26、2 8至30、32、33、35、36、39至43、47至49、51、52、54至5 7、59、60、63、64、67所示之被上訴人如各該編號F欄所示 之金額，及均自103年3月20日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服 ，提起上訴。被上訴人因誤算系爭B1棟建物附表編號33區權 人建物謄本登載面積，更正起訴聲明為：㈠上訴人應分別給 付如附表各編號被上訴人D欄所示之金額，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保 請准宣告假執行。並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回 。
二、上訴人則以：系爭B1棟建物外牆為全體買受人共有，應由全 體買受人起訴，當事人始為適格。且被上訴人屬於拆遷安置 戶，與伊間非私法關係，不得依民法規定向伊請求賠償。兩 造間買賣契約係於89年5月5日民法第227條修正施行前簽立 ，依法律不溯及既往原則，不適用現行民法第227條規定， 而伊已將系爭B1棟建物分別交付被上訴人，並無給付不能情 事。被上訴人未曾通知系爭B1棟建物外牆磁磚有剝落等瑕疵 ，該瑕疵依通常檢查即得發現，依民法第356條第2項規定， 視為被上訴人承認所受領之物，不得依民法第227條第1項規 定請求不完全給付之損害賠償。又被上訴人起訴已逾民法第 365條第1項規定之6個月及5年之法定期間，不得再向伊主張 不完全給付損害賠償。又被上訴人遲延履行通知義務，超過 施工廠商新亞建設開發股份有限公司(下稱新亞公司)依民法
第499條規定之5年瑕疵擔保期間，致伊無法轉對新亞公司請 求損害賠償，且103年間之營建原物料、人工與93年間相較 上漲，被上訴人受有新舊磁磚差異之不當得利，伊得主張抵 銷。被上訴人遲至103年間始提起本件訴訟，妨礙伊舉證並 違反誠信原則，且對於損害發生與有過失。依系爭社區規約 規定，系爭B1棟建物共有部分修繕由系爭社區管委會負責， 且系爭社區管委會於96年6月29日與伊開會時允諾承擔修繕 ，伊無須負修繕義務。伊係委請專業監造及經公開招標甲級 營造廠依專業完成系爭B1棟建物，已盡最大監督及注意義務 ，系爭B1棟建物外牆磁磚剝落非可歸責於伊。另台北市建築 師公會建議採全面拆除工法，顯較原有剝落、浮凸或變形之 磁磚面積約15.31%超出甚多，復未說明建議此工法原因，其 鑑定不可採。系爭B1棟建物屋齡19年，已逾15年耐用年限而 無殘值，故修繕費用應由被上訴人負擔或應予折舊等語，資 為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。
三、不爭執事項：(見本院卷㈡24、卷㈢68、卷㈣112至113頁，並因 論述為部分文字增刪)
㈠上訴人為系爭B1棟建物之起造人。
㈡被上訴人現為系爭B1棟建物之區權人。
㈢訴外人吳經真、高文政、盧王悅(下稱吳經真等3人)前向上訴 人買受系爭B1棟建物，嗣依序轉售被上訴人姚哲輝、陳金暖 、陳英美(下稱姚哲輝等3人)，吳經真等3人並將對上訴人之 損害賠償請求權讓與姚哲輝等3人，有權利讓與證明書可稽 。
㈣系爭B1棟建物之4樓、5樓、7樓、8樓、9樓，因自92年起發生 外牆磁磚浮凸、變形及剝落，經系爭社區管委會於92年6月1 2日、93年11月15日、95年10月4日、96年12月13日、98年12 月3日、99年9月28日、10月5日分別以函文通知上訴人會勘 修復。
㈤上訴人於95年1月4日以營署鎮字第0940070522號函通知系爭 社區管委會，內容為：「○○○○○綜合示範社區拆遷戶安置住 宅公共基金總計新台幣883萬8,595元整已於94年12月26日匯 入貴委員會設於彰化銀行淡水分行0000-00-00000-0-00帳號 …」等語，其中593萬1498元屬上訴人提撥之公共基金，其餘 為上訴人代收之管理費。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院準備程序 中協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷本院卷㈡24至26、
卷㈢68、卷㈣114至115頁之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之 判斷，分述如下：
㈠被上訴人提起本件訴訟是否具備當事人適格？ ⒈按所謂當事人適格，乃指就為訴訟標的之特定權利或法律關 係，得為當事人而實施訴訟，具有受本案判決之資格。當事 人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在 何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義， 與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴 ，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務 人提起，即為當事人適格(最高法院85年度台上字第2788號 判決意旨參照)。查被上訴人係主張其為買受系爭B1棟建物 之所有權人，依民法第360條、第227條第1項規定，請求出 賣人即被上訴人給付修繕系爭B1棟建物外牆磁磚剝落之損害 賠償， 故被上訴人係認其對上訴人有給付請求權存在，依 上說明，當事人即為適格，至被上訴人是否確為權利人，上 訴人是否確為義務人，乃實體有無理由，並非當事人適格有 無欠缺問題。
⒉次公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、 共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及 規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署 同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。公寓 大廈之起造人或區權人應依使用執照所記載之用途及下列測 繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有 權之牆壁，以牆之外緣為界。公寓大廈管理條例（下稱公寓 條例）第56條第1項、第2項、第3項第1款定有明文。查系爭 B1棟建物係於84年6月28日公寓條例公布施行後始取得建築 執照之建物，經核被上訴人向新北市工務局施工科調取系爭 B1棟建物申請建築執照之「B單元立面圖」（見本院卷四9頁 ），該圖說並未就系爭B1棟建物外牆部分測繪或標示其結構 屬「承重牆」，此除與公寓條例第7條第3款不得將「承重牆 壁」約定專用之規定無違外，系爭社區規約亦不將系爭B1棟 建物外牆約定為共用部分，有系爭社區規約修正前後對照表 可稽（見本院卷三151至152頁）。況被上訴人係本於其向上 訴人買受系爭B1棟建物之「所有權人」地位，向上訴人請求 給付瑕疵修復費用，與建物外牆因結構設計致區分一般牆壁 與承重牆壁，而影響日後在使用管理上所為之法令或規約之 限制，二者並不相同，此由公寓條例第56條第3項第1款明定 建物所有權第一次登記，係以所有權之牆壁外緣為界即知。 是系爭B1棟建物各區權人即被上訴人之所有權登記面積，既 包括四周牆壁之厚度，其外牆之所有權，自應歸屬各該所臨
區權人所有。且被上訴人係本於系爭B1棟建物所有權人身分 提起本訴，各自請求系爭B1棟建物出賣人即上訴人負買賣瑕 疵擔保之責，並非基於公同共有人地位請求上訴人負瑕疵擔 保責任，本件訴訟標的於系爭B1棟建物各區權人間並無合一 確定之必要，故被上訴人各自提起本件訴訟，於法並無不合 ，均屬適格當事人。上訴人辯稱系爭B1棟建物外牆為系爭B1 棟建物全體買受人共有，應由系爭B1棟建物全體買受人提起 本件訴訟，當事人始適格云云，尚難憑採。
㈡被上訴人就系爭B1棟建物得否依其與上訴人間之買賣關係為 請求？
⒈按凡經主管機關核准出售、出租或貸款自建，並已由該機關 代表國家或地方自治團體與承購人、承租人或貸款人分別訂 立買賣、租賃或借貸契約者，此等契約即非行使公權力而生 之公法上法律關係（大法官會議釋字第540號解釋參照）。 準此，行政主管機關經由興建國宅出售而與人民訂立買賣契 約時，該契約非屬公法上之法律關係，倘因此所生紛爭，應 為私法事件，是被上訴人自得依其等與上訴人間之買賣關係 為請求，故上訴人辯稱拆遷戶與其買賣系爭B1棟建物非屬私 法關係，不得依民法買賣關係為請求云云，非屬可採。 ⒉查被上訴人及附表其餘編號之人，為系爭B1棟建物登記之全 體區權人，其等系爭B1棟建物地址分別如附表「區分所有權 人地址」欄所示，有系爭B1棟建物登記謄本在卷可稽（見原 審卷五140至257、本院卷四339至354頁）；而上訴人對於被 上訴人主張包含系爭B1棟建物在內之系爭社區，係由上訴人 擔任起造人發包予營造廠商興建等情，亦不爭執，有系爭社 區建造執照可佐（見原審卷五284頁）。且依原審向新北市 淡水地政事務所函調系爭B1棟建物各區權人間之相關所有權 移轉登記資料（見原審卷三7 頁函文，該所以103年10月20 日函覆資料見原審外放登記資料卷），可知除後開（即㈡⒊⒋ ）所列被上訴人外，其餘被上訴人均為直接以「買賣」為登 記原因，向「中華民國（管理者為上訴人）」買受系爭B1棟 建物，並登記為各該區權人。參諸被上訴人所提部分當事人 間之房地買賣契約書（見原審卷二10至330頁），無論係屬 直購戶即契約標題載為「○○○○○安置住宅大樓案房地買賣契 約書」者，抑或拆遷安置戶即契約標題載為「○○○○○拆遷戶 安置住宅房地買賣契約書」者，均開宗明義表明為「房地買 賣契約」，且均載明「賣方」為上訴人，並分別約定各該買 受人即被上訴人應給付之買賣價金數額、付款方式等情明確 ，核與上開所有權登記資料係以「買賣」為登記原因相符， 可見上前登記資料所示之被上訴人，不論是直購戶或拆遷安
置戶，均係與上訴人締結買賣契約買受系爭B1棟建物包含所 坐落基地所有權之人無訛。上訴人徒以部分被上訴人無法提 出買賣契約為由，否認與其等間有買賣關係存在云云，難認 可採。
⒊次查，依附表編號20黃金城、24林智豐、35陳祈順、41楊清 柔（下稱黃金城等4人）所提之買賣契約（見原審卷二76至1 31 、186 至212 、243 至271 頁），買受人固分別為拆遷 安置戶陳致成、鄭榮德、高銘益、台北市陸上運輸服務人員 職業工會，然該等買賣契約已載明黃金城4人為產權移轉登 記名義人，並於契約第14條約定：本契約之一切規定，對買 賣權利、義務之受讓人或繼承人或使用人有同等之約束力（ 見原審卷二76至82、104 至111 、186 至192 、243 至250 頁），乃至買賣契約後附有關停車空間分管同意書、裝潢（ 修）工程切結書、代辦貸款委託書及委刻印章同意書，均係 由黃金城等4人逕以買方名義所簽立（見原審卷二87、100 至103 、115 、128 至131 、197 、209至212 、255 、268 至271 頁），堪認黃金城等4人係立於與買受人之同等地位 ，與上訴人成立買賣契約，故黃金城等4人基於上開買賣契 約之法律關係，對上訴人為本件之起訴請求，應屬有據。 ⒋再者，附表編號4李蔡花、21鄭遠龍（下稱李蔡花等2人）， 雖分別係由訴外人李過枝、鄭永華向「中華民國（管理者為 上訴人）」買受系爭B1棟建物各該區分所有權，然李蔡花等 2人係分別自李過枝、鄭永華繼承取得各該區分所有權，有 登記資料在卷可憑（見原審外放登記資料卷96至122、191-1 至214頁），李蔡花等2人自得依繼承之法律關係，繼受李過 枝、鄭永華各與上訴人成立之買賣契約關係。另附表編號11 姚哲輝、60陳金暖、64陳英美（下稱姚哲輝等3人），雖分 別係由訴外人吳經真、高文政、盧王悅（下稱吳經真等3人 ），向「中華民國（管理者為上訴人）」買受系爭B1棟建物 各該區分所有權，吳經真等3人嗣將之分別售予姚哲輝等3人 （見原審外放登記卷123至131、601至609 、649至658頁） ，然吳經真等3人業將其等與上訴人間就系爭B1棟建物買賣 關係所得請求之包括不完全給付、債務不履行責任及瑕疵擔 保責任等一切損害賠償請求權，分別讓與姚哲輝等3人，有 姚哲輝等3人與吳經真等3人分別簽立之權利讓與證明書在卷 可佐（見原審卷五258至259-1頁），上訴人對此亦不爭執， 是姚哲輝等3人自得本於債權讓與之規定，受讓吳經真等3人 與上訴人間因買賣契約所生之債務不履行、瑕疵擔保責任等 權利義務關係。故姚哲輝等3人基於上開買賣契約之法律關 係，對上訴人為本件之起訴請求，亦屬有據。
㈢被上訴人是否均有89年5月5日修正施行後民法第227條規定 之適用？
查附表編號3、5至7、11至16、51、52、54至57、67之被上 訴人，以及附表編號4之被繼承人李過枝、附表編號60之讓 與人高文政、附表編號64之讓與人盧王悅，固於民法第227 條89年5 月5 日修正施行前，即取得其等所購買系爭B1棟建 物之區分所有權移轉登記；然本件被上訴人係以上訴人所交 付之系爭B1棟建物外牆磁磚有剝落、浮凸或變形等情，主張 上訴人構成不完全給付，則上訴人是否有依債務本旨交付買 賣標的物，應以上訴人實際交付系爭B1棟建物予各買受人之 時，作為判斷之時點，非以買賣標的所有權移轉登記時點為 據。而上訴人自承系爭B1棟建物係於89年8月4日始經其對外 牆施作廠商新亞公司辦理正式驗收完畢（見原審卷三159頁 、卷四144頁反面、卷五88頁反面），並據新亞公司迭以104 年3 月4 日函、104 年7 月2 日函、106 年5 月31日函覆 確認無訛（見原審卷三130 、223至224頁、卷四146頁）， 足認上訴人實際交付系爭B1棟建物予各買受人之時點，應皆 晚於上開89年8月4 日驗收之日，而均在民法第227條規定於 89年5月5日修正施行之後，故被上訴人援引修正施行後之民 法第227條規定為請求，自屬有據。
㈣被上訴人依民法第360條、第227條第1項之規定，擇一請求上 訴人負損害賠償之責，有無理由？
⒈系爭B1棟建物外牆之磁磚剝落，是否為上訴人採行非適當之 工法或施工不良所致？
①經查，被上訴人主張上訴人所交付之系爭B1棟建物外牆有磁 磚剝落、浮凸或變形等情，業據提出系爭B1棟建物外觀照片 為證（見原審卷三178至191、卷四39至56頁），對照同時期 由上訴人發包興建之系爭社區其他建物外牆，則無類似之磁 磚剝落、浮凸或變形情形，亦為兩造所不爭，是造成系爭B1 棟建物外牆磁磚剝落、浮凸或變形之緣由為何，自有鑑定必 要。經原審送請上訴人所同意之鑑定單位即台北市建築師公 會進行鑑定（見原審卷三74頁），並參酌上訴人所提新亞公 司興建當時之工程合約及施工規範節錄資料後，於106 年5 月11日、106年10月12日分別提出鑑定報告書（下稱系爭鑑 定報告）及鑑定面積更正函，其鑑定結果略以：系爭B1棟建 物經現場實地勘查目視、空拍攝影紀錄查核及打診檢查，外 牆磁磚（小口磚）確有剝落、浮凸或變形之情形，剝落之面 積約為181.05平方公尺，占全部外牆磁磚面積比例2.86%， 浮凸或變形之面積約為956 平方公尺，占全部外牆磁磚面積 比例15.13%。掉落之剝落磁磚經100倍放大鏡觀察，粉底層
顆粒顯比黏貼層顆粒、結構層顆粒為粗大，且粉底層顆粒間 隙大（水泥砂漿黏補不足），經手摸剝即有粉顆粒掉落之現 象，研判其材料強度顯為不足。有關磁磚表面的膨空（浮凸 ）現象，當磁磚外牆的表面呈現膨空（浮凸），一般而言可 能有兩種原因：（1）底面本身的凹凸或水泥砂漿塗布厚度 不均導致磁磚面的不平整。此種狀況應屬施工誤差，不必然 有磁磚黏著上的瑕疵。（2）磁磚背面無法黏著而產生空隙 ，但因周邊水泥接縫的相互扶持而尚未造成剝落，故在磁磚 表面呈現突出狀的鼓脹樣態，且範圍會隨著時間而擴大，具 有高度危險性，當外力產生（如氣溫變化、地震、振動等） 則會衍生規模的剝落。磁磚背面因為空隙而生的膨空（浮凸 ），均會因應力的作用與水的侵入，其影響範圍會日益增加 （例如裂縫會越深、越寬、越長；鼓脹面積則越來越大）形 成骨牌效應，若無進一步處理，將導致爾後因氣候急遽變化 或地震等外力發生時的大量剝落。由現場牆面磁磚剝落現況 觀察，周邊磁磚表面的膨空（浮凸）現象研判應屬於上開第 （2）種狀況。研判系爭B1棟建物外牆磁磚（小口磚）剝落 、浮凸或變形發生原因及成因比例：（1）系爭B1棟建物外 牆結構體與磁磚間之介面，即水泥砂漿粉刷層及水泥砂漿黏 著層，因品質產生變化及熱漲冷縮，使得介面與磁磚黏著力 降低，本項成因比例約80%。（2）水泥砂漿黏著層未確實嵌 入磁磚背溝，致磁磚附著力不良，本項成因比例約15%。（3 ）標的物地理環境因素影響及其他，本項成因比例約5%。國 內傳統的磁磚鋪貼工法有硬底施工與軟底施工兩種，依系爭 B1棟建物之工程合約，規定以壓著工法（硬底）施工；惟從 現場掉落磁磚及牆面殘留之打底層泥漿觀察分析，並不符合 硬底施工，當外牆磁磚剝落時，會在牆面留下磁磚背溝痕跡 之現象，因此系爭B1棟建物進行黏貼外牆磁磚，並非採用合 約規定以壓著工法（硬底）施工，研判其施工方式為將水泥 砂漿摻黏著劑後直接噴塗於牆面作為打底層，此種工法與傳 統工法之施工方式有別，難認合乎一般建築成規所使用之施 工方法。打底層施工不良，應是系爭B1棟建物外牆磁磚剝落 、浮凸或變形之最主要原因。系爭B1棟建物外牆有無必要全 面拆除，並重新張貼之利弊如下：（1）若採「非全面拆除 」，依現場調查結果現已剝落、浮凸或變形面積合計占全部 磁磚面積比例17.99%，但拆除時周邊牆面磁磚仍會受波及而 掉落，且應考量施工界線規則性，則採「非全面拆除」方案 時，需拆除面積建議以17.99%乘以3倍即53.97%計算。然若 採此方案，因拆除重貼範圍紊亂，修繕完工後牆面磁磚新舊 雜陳，對建築物整體美觀恐有不利影響，又承包廠商亦可能
因懷有「未拆除部分不知何時會剝落」之「不定時炸彈」何 時引爆之隱憂而卻步不前、降低承包意願，從而使得修復工 作之推動益加困難。（2）若採「全面拆除」，固然費用較 高，但可一勞永逸，對系爭B1棟建物之整體效益亦有提升作 用。系爭B1棟建物外牆磁磚剝落面積占全部磁磚比例2.86% ，浮凸或變形面積占全部外牆磁磚面積比例15.13%，且剝落 、浮凸或變形情形呈現均勻分布之狀態，非屬局部損壞狀態 ，若無進一步處理，形成骨牌效應將導致爾後氣候急遽變化 或地震等外力發生時的大量剝落。綜上，鑑定人盱衡全局， 建議改善方式以「全面拆除」並重新張貼為宜。全面敲除後 重新張貼磁磚之費用為3010萬9952元等語，並檢附相關現況 勘查、鑑定照片為佐（見外放之系爭鑑定報告及原審卷五75 至80頁更正函）。
②本院審酌系爭鑑定報告，係經由專業鑑定單位所選任之鑑定 人，透過檢視觀察、檢取剝落磁磚比對現有外牆正常狀況， 進行外牆混凝土（鑽心取樣）中性化實驗，並對系爭B1棟建 物外牆全面進行（蜘蛛人）外牆打診檢查，以此全面、詳細 且專業之鑑定方法，查悉系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸 、變形之原因及具體面積比例，且為求釐清事實，亦請原審 轉知上訴人提供包括系爭B1棟建物工程合約、施工過程照片 、包商估價單、施工規範、進廠材料檢驗單、材料出廠證明 、出工紀錄等外牆施工過程紀錄（見原審卷四120頁台北市 建築師公會106年3月3日函），經原審於同年月7日函請上訴 人提供上開資料後（見原審卷四121頁），上訴人於同年月2 1日具狀表示僅能提出新亞公司興建當時之工程合約及施工 規範節錄資料，餘並未保存等語（見原審卷四123至133頁） 。則鑑定人參酌上訴人所提資料，依上開鑑定方法得悉之事 證，本於其建築專業，研判造成系爭B1棟建物外牆磁磚上開 現象之最主要成因為「非合乎一般建築成規所使用之施工方 法」之「打底層施工不良」所致，此鑑定結論與上開依專業 鑑定方法查悉之系爭B1棟建物現況事實，以及比對同時期興 建之系爭社區其他建物並無類似之外牆磁磚現象等情，合乎 邏輯及建築專業，應堪採信。上訴人雖以鑑定人採行之「（ 蜘蛛人）外牆打診檢查打診法」，非由擔任鑑定人之建築師 本人親自進行，係委由其他工人所為，而質疑系爭鑑定報告 之憑信性。然此業經台北市建築師公會函覆說明：「打診法 」之檢出率及精確度相當高，此法係為外部高空作業（鑑定 標的物高度共18層），實務上係於鑑定人監督下，委請一般 高空作業技術人員協助辦理，再由鑑定人分析研判，此乃業 界之通則等語（見原審卷四96頁），可見鑑定人就系爭B1棟
建物外牆之「打診檢查」，採取由其監督、委由高空作業技 術人員協助辦理，再由其分析研判之鑑定作業方式，係屬一 般建築鑑定之通則。況系爭B1棟建物樓高達18層，本件技術 人員係以高空懸吊方式進行打診作業（見系爭鑑定報告75至 78頁現況照片），此種高空懸吊方式本身需具備一定訓練且 耗費體能，自須委由專業技術人員協助辦理，則上訴人僅以 具備建築專業之鑑定人未親自懸吊進行實際打診，即以此否 認系爭鑑定報告內容，非但與一般建築鑑定通則有違，更漠 視各領域之專業及置鑑定人之安危於不顧，是上訴人以此辯 駁系爭鑑定報告之可信性，顯難憑採。
③綜上，造成系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形之主要 原因，應係上訴人以「非合乎一般建築成規所使用之施工方 法」之「打底層施工不良」所致，此觀系爭社區除系爭B1棟 建物外，其餘同時期興建之他棟建物外牆磁磚並無剝落、浮 凸、變形等情益明，自與上訴人所辯因時間久遠或氣候等因 素無涉，而屬上訴人交付系爭B1棟建物予被上訴人等買受人 時，自始存在之瑕疵，倘未予修繕處理，日後陸續剝落，非 但影響系爭B1棟建物美觀，亦對被上訴人及其他住戶甚至來 往行人，造成生命、身體或財產之損失，更有致被上訴人須 對第三人負損害賠償責任之虞。以上訴人為執掌我國建築行 政業務之主管機關，本身即具有營建高度專業，亦為系爭B1 棟建物之起造人及出賣人，對於其所選任委託之營造廠商施 作系爭建物是否合乎一般建築成規，具有監督管控之能力及 義務，卻未善盡系爭建物定作人之責，任由承攬系爭B1棟建 物之營造廠商以「非合乎一般建築成規之施工方法」，施作 系爭B1棟建物外牆，致系爭B1棟建物外牆因「打底層施工不 良」，而存有足致被上訴人、系爭社區其他住戶甚至第三人 因系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形而受有身體或財 產上損害之虞，已構成民法第227 條第1 項規定之可歸責於 上訴人之不完全給付。上訴人徒以其已委請專業監造及經公 開招標之甲級營造廠完工等節，辯稱已盡最大能力監督及注 意，其無可歸責云云，顯難憑採。
⒉上訴人依民法第365條、第514條第1項規定主張時效抗辯，有 無理由？
①按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其 解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月 間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個 月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民 法第365條定有明文。次按買受人應按物之性質，依通常程 序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任
之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者， 除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物 。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於 為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條亦定有明 文。又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金 者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而 消滅，民法第365條第1項定有明文，可知本此文之規定，於 物之交付後六個月間，不行使而消滅者，僅契約解除權及減 少價金請求權而已，並未及於損害賠償請求權（最高法院89 年度台上字第1534號判決意旨參照）。
②查系爭B1棟建物外牆磁磚剝落、浮凸、變形之情形，係因磁 磚背面無法黏著產生空隙，雖因周邊水泥接縫相互扶持始未 造成剝落，而在磁磚表面呈現突出狀之鼓脹樣態，惟範圍將 隨時間擴大，當外力產生（如氣溫變化、地震、振動等）則 會衍生大規模剝落等情，業據系爭鑑定報告鑑定明確。是此 種隨時間經過始逐漸產生之外牆磁磚剝落、浮凸、變形，且 範圍會持續擴大之現象，難認係屬非具建築專業之一般購屋 民眾於受領建商交屋時，依通常之檢查即可發見之瑕疵。而 系爭B1棟建物係上訴人於89年8月4日對外牆施工廠商新亞公 司辦理驗收完畢後，始陸續交付予各買受人，嗣系爭B1棟建
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