臺灣臺南地方法院民事判決 109年度訴字第37號
原 告 林玉霞（原名林岱瑾）
陳天明
共 同
訴訟代理人 何紫瀅律師
被 告 阮氏金惠
斐棠琳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年2 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告阮氏金惠應將門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一○八年十二月九日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣參萬元，及各自應給付日之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一○八年十二月九日起至遷讓返還上開房屋予原告之日止，按日連帶給付原告新臺幣貳佰元，及各自應給付日之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之四、被告阮氏金惠負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為門牌號碼臺南市○○區○○○路000 號房屋（下稱系 爭房屋）之共有人，應有部分各2 分之1 ，兩造於民國107 年間簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定原告出租共 有系爭房屋予被告阮氏金惠，租賃期間自107 年5 月10日起 至112 年5 月9 日止，共計5 年，第1 年至第3 年每月租金 為新臺幣（下同）30,000元、第4 年至第5 年每月租金為32 ,000元，租金應於當月10日前向原告之住所地給付（分別給 付原告林玉霞、陳天明各一半），並由被告斐棠琳擔任連帶 保證人，就被告阮氏金惠因系爭契約所生之債務負保證責任 。
㈡詎被告以系爭房屋經營「台越小炒」，從事視聽歌唱業，因 違反都市計畫法及相關規定，經臺南市政府都市發展局裁處
罰鍰，被告係以系爭房屋為違法使用，原告已於108 年12月 3 日寄發存證信函予被告，為終止租約之意思表示，被告自 同年月4 日收受該存證信函起即屬無權占用系爭房屋，並受 有相當於租金之不當得利為每月30,000元，原告另得依系爭 契約特別約定事項第12項約定，請求被告按日連帶給付違約 金1,200 元，為此，爰依系爭契約、不當得利及連帶保證之 法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1 項、第2 項所示；被告應自108 年12月9 日起至遷讓返還系爭房屋予 原告之日止，按日連帶給付原告1,200 元，及各自應給付日 之翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：簽訂系爭契約時，伊有告知原告要經營歌唱業， 原告未曾提及系爭房屋不能從事視聽歌唱業，且「台越小炒 」係有營業登記，伊有繳納稅捐，並無違法使用系爭房屋之 情事等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第47頁至第48頁）： ㈠原告為系爭房屋之共有人，應有部分各2 分之1 。 ㈡兩造於107 年間簽訂系爭契約，約定原告出租共有系爭房屋 予被告阮氏金惠，租賃期間自107 年5 月10日起至112 年5 月9 日止，共計5 年，第1 年至第3 年每月租金為30,000元 、第4 年至第5 年每月租金為32,000元，租金應於當月10日 前向原告之住所地給付（分別給付原告林玉霞、陳天明各一 半），原告已收取押租金90,000元；兩造另約定被告斐棠琳 為連帶保證人，就被告阮氏金惠因系爭契約所生之債務負保 證責任。
㈢系爭契約特別約定事項第1 項約定：「乙方（即被告阮氏金 惠，下同）就租賃物，限於供商業之用。非經甲方（即原告 ，下同）書面同意，不得變更用途。」、第5 項約定：「乙 方應以善良管理人之注意，保管及使用租賃物，如欠缺事項 注意，致租賃物毀損或滅失時，應自費修復或以金錢賠償之 。又乙方不得於租賃物內，放置有爆炸性、違法性或違禁物 品及違法事宜。」、第10項約定：「乙方積欠租金達2 個月 總額，或違反本特約事項第1 項至第5 項規定之一者，甲方 得終止租約，收回租賃物，如有損害，並得請求賠償。又乙 方違反本特約事項第2 項之規定者，甲方得請求乙方給付違 約金60,000元，乙方不得異議。」、第12項約定：「租賃期 間屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀 交還甲方，不得有任何要求，如有遲延每逾期限1 日，除原 租金照繳外，應給付甲方1,200 元之違約金。」之內容。 ㈣臺南市政府都市發展局108 年11月19日南市都管字第108131
7232B 號函記載：「主旨：台端（陳天明君等2 人）所有土 地及建築物於都市計畫住宅區（臺南市○○區○○里○○○ 路000 號《大埕段941 地號》）出租供人經營「台越小炒（ 市招：台越小炒練歌場）」，從事視聽歌唱業及舞廳業之使 用，核與都市計畫法及相關法規規定不符，得於文到7 日內 向本局陳述意見，未於期限內陳述意見或陳述意見無理由者 ，將依都市計畫法第79條規定逕行裁處120,000 元罰鍰，請 查照。」之內容。
㈤被告在系爭房屋經營「台越小炒」，從事歌唱使用。四、本院得心證之理由：
㈠關於遷讓房屋部分：
⒈經查，被告阮氏金惠承租原告共有系爭房屋經營「台越小炒 」，從事歌唱使用，因違反都市計畫法及相關規定，經臺南 市政府都市發展局裁處罰鍰等情，為兩造所不爭執，是被告 阮氏金惠係以系爭房屋為違反都市計畫法之歌唱使用，即堪 認定。原告主張其於108 年12月3 日寄發存證信函予被告， ，以被告阮氏金惠違反系爭契約特別約定事項第5 項約定， 依系爭契約特別約定事項第10項約定為終止租賃契約之意思 表示，經被告於同年月4 日收受該存證信函，有臺南地方法 院郵局存證號碼001646號存證信函及回執為證（見本院卷第 37頁至第42頁），是原告主張系爭契約業於108 年12月4 日 終止，即屬有據。準此，原告與被告阮氏金惠間之租賃關係 既已終止，被告阮氏金惠依系爭契約特別約定事項第12項約 定即負有於租賃關係終止後返還系爭房屋予原告之義務，是 原告主張其與被告阮氏金惠間之租賃關係已終止，並請求被 告阮氏金惠騰空遷讓返還系爭房屋，自屬可採。 ⒉被告辯稱：簽訂系爭契約時，伊有告知原告要經營歌唱業， 原告未曾提及系爭房屋不能從事視聽歌唱業，且「台越小炒 」係有營業登記，伊有繳納稅捐，並無違法使用系爭房屋之 情事等語，原告則否認被告於簽訂系爭契約時，有告知將以 系爭房屋經營「歌唱業」使用，被告自應就上開有利於己之 事實負擔舉證責任，經查，被告於本院審理時並未提出任何 證據證明其曾告知原告要以系爭房屋經營歌唱業，原告未告 知系爭房屋不得從事視聽歌唱業之事實，是被告此部分辯稱 ，自難憑採。更何況，觀諸被告提出之商業登記抄本上載營 業項目為「餐館業」（見本院卷第51頁），亦與其所稱之「 歌唱業」用途不符，縱認被告確有繳納稅捐，至多僅得認定 被告有合法繳納營業稅，與被告是否於法令限制內合法使用 系爭房屋之事實無涉，無法以「台越小炒」有辦理「餐飲業 」之商業登記遽認被告以系爭房屋經營「歌唱業」即屬合法
，是被告辯稱其有營業登記並繳納稅捐，並非違法使用系爭 房屋云云，即難憑採。
㈡關於不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益 為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年度台上字第1695號、104 年度台上字第715 號判決意旨參 照）。
⒉經查，系爭契約於108 年12月4 日終止，業經本院認定如前 ，而被告阮氏金惠於租賃關係終止後，無權占有使用系爭房 屋，自受有相當於租金之利益，且與原告受有不能使用收益 之損害間，有因果關係，被告斐棠琳又為被告阮氏金惠之連 帶保證人，原告自得依不當得利及連帶保證之法律關係，請 求被告連帶給付無權占有系爭房屋所受利益。查系爭契約約 定第1 年至第3 年每月租金為30,000元，業如前述，應可據 以計算被告繼續無權占用所得之利益。準此，原告請求被告 連帶給付自系爭契約終止後之108 年12月9 日起至被告阮氏 金惠遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之 不當得利30,000元，應屬有據。
㈢關於違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，民法第250 條、第252 條分別定有明文。又違約金之酌 減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比 照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情 事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權 人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為 之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年度台上字第 807 號、79年度台上字第1612號、79年度台上字第1915號判 決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約特別約定事項第12項約定：「租賃期間屆滿 或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲
方，不得有任何要求，如有遲延每逾期限1 日，除原租金照 繳外，應給付甲方1,200 元之違約金。」，可認該項所約定 之違約金，應屬損害賠償預定性質之違約金，原告依此約定 及連帶保證之法律關係，請求被告自系爭契約終止後之108 年12月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋之日止，按 日連帶給付違約金等情，雖非無據。然本院審酌系爭房屋第 1 年至第3 年每月租金為30,000元，且原約定之租期仍未屆 滿，依通常情形原告在原訂租約期限內當無其他使用計畫， 兼以原告請求相當於租金之不當得利，已經本院准許於前， 如再按日以1,200 元計算違約金，加計上述不當得利數額， 等同被告每月因使用系爭房屋之代價為66,000元或67,200元 【計算式：不當得利30,000元＋違約金（1,200 元30日＝ 36,000元）或（1,200 元31日＝37,200元）】，相較於原 告不能再將系爭房屋出租予他人所受損害，亦高出許多，而 仍有過苛之情事，而應以上開規定酌減之，故認原告請求被 告自系爭契約終止後之108 年12月9 日起至被告阮氏金惠遷 讓返還系爭房屋之日止，按日連帶給付原告之違約金酌減至 每日200 元，較屬適當，逾此範圍請求，尚屬無據。 ㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法 定週年利率為5%，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條 第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告對被告之不 當得利、違約金債權，既經原告提起民事訴訟，其起訴狀繕 本分別於109 年1 月24日、同年1 月10日送達被告阮氏金惠 、斐棠琳（見本院卷第23頁至第25頁），被告迄未給付，當 應負遲延責任。是原告併請求被告給付自各應給付日之翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，即屬有 據，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約、不當得利及連帶保證之法律關 係，請求被告阮氏金惠騰空遷讓返還系爭房屋、被告應自10 8 年12月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋原告之日 止，按月連帶給付原告30,000元及利息、被告應自108 年12 月9 日起至被告阮氏金惠遷讓返還系爭房屋原告之日止，按 日連帶給付原告200 元及利息，均為有理由，應予准許。逾 上開範圍所為之請求，則為無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，
合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 109 年 3 月 4 日
民事第三庭 法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 4 日
書 記 官 曾怡嘉