臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第492號
原 告 蘇益呈
羅沛辰
上二人共同
訴訟代理人 郭家祺律師
被 告 伍彩企業股份有限公司
法定代理人 林義豐
訴訟代理人 蔡文斌律師
林韋甫律師
林冠廷律師
林亭宇律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，經本院於民國109年3月
10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告蘇益呈新臺幣壹佰壹拾壹萬伍仟元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告羅沛辰新臺幣貳佰伍拾壹萬伍仟伍佰元，及自本案判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告蘇益呈以新臺幣參拾柒萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰壹拾壹萬伍仟元為原告蘇益呈預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告羅沛辰以新臺幣捌拾參萬玖仟元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰伍拾壹萬伍仟伍佰元為原告羅沛辰預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告二人為夫妻，其等於民國103年6、7月間，透過仲介業 務員邱千懿向被告購買位於臺南市○○區○○段00000地號 之「伍彩東急」建案（下稱系爭工程）預售屋編號A5棟第16 樓（買受人為蘇益呈，下稱A5戶）、A2棟第9樓及B5棟第19 樓（買受人為羅沛辰，下分稱A2戶、B5戶；上三戶預售屋均 含車位，契約部分並分稱A5契約、A2契約、B5契約，並合稱 系爭契約），同時向被告法定代理人林義豐購買上三戶預售 屋所坐落之土地，上三戶預售屋及其土地總價金分別為A5戶 新臺幣（下同）1,646萬元（預售屋及車位1,070萬元、土地
576萬元）、A2戶2,172萬元（預售屋及車位1,412萬元、土 地761萬元）、B5戶1,564萬元（預售屋及車位1,017萬元、 土地547萬元），蘇益呈並已給付A5戶之訂金及簽約金合計 為165萬元、羅沛辰已給付A2戶及B5戶之訂金及簽約金分別 合計為217萬元及156萬元，共373萬元。嗣於103年底，原告 因經濟狀況有變化，乃與林義豐、邱千懿協商延遲支付開工 款，表示需要賣掉其中一戶預售屋，或擬將一或二戶預售屋 之訂金及簽約金轉付應繳之開工款，但林義豐表示「沒關係 ，第二期款（指開工款）可以延期再繳」等語。依買賣契約 書附件二所示，延期再繳應是指延到下一期即「當層結構體 」完工後再為繳納。
㈡兩造於104年3月12日簽立房地預定買賣契約書後，原告委託 仲介賣屋，已有買方出價，但被告卻表示須等預售戶數都賣 完後，原告才能出賣。104年7月間預售屋開工典禮時，邱千 懿通知原告於2、3天後會收到被告的第二期款即開工款繳款 通知單，但林義豐已答應延期繳款，原告可以不用理會繳款 單等語，原告於104年7月24日與林義豐見面時，林義豐亦表 示可延期繳開工款。迄至104年8月間，邱千懿又通知原告， 再過2、3天後會再收到繳款單，要原告不必理會。系爭工程 於105年3月間施作連續壁後，於105年4月即全面停工。105 年6月間邱千懿又通知原告將會再收到繳款單，也不用理會 ，因為林義豐已答應可以延期繳款，而目前無工程進度，到 當層結構體完工時才需繳款等語，惟因該次繳款通知單特別 載明應於七日內完成付款，為求慎重，原告特地打電話至被 告公司，被告公司人員稱林義豐出國，待其返台後再回覆原 告。詎被告於105年7月11日即寄發存證信函通知原告，表示 因原告未依約繳納款項，故依房屋買賣契約書第8條第3款、 第25條第2款、第4款之規定解除雙方買賣契約，並沒收原告 已給付之價金作為違約金。原告收到上開存證信函後，聯絡 邱千懿，邱千懿表示回國後會幫原告處理，保證錢不會不見 。林義豐回國後跟原告表示，解約沒收原繳價金是股東會的 決定，等下一次股東會時會幫原告爭取三戶改成二戶等語， 迨至106年3月15日被告開完股東會後，林義豐告知無法將三 戶換成二戶，並拒絕再與原告見面。原告嗣對林義豐、邱千 懿提出刑事詐欺告訴，偵查中兩造雖曾進行過二次調解，但 均未成立，刑事詐欺告訴經臺灣新北地方檢察署（下稱新北 地檢署）以107年度調偵字第3348號為不起訴處分，復經臺 灣高等檢察署以108年度上聲議字第46號駁回再議確定。 ㈢先位之訴部分：
被告固曾發函催繳開工款，惟原告並非無故逾期未繳，而是
林義豐一再表示可延期繳款，不必理會催繳通知，且系爭工 程於105年4月就全面停工，連一個樓層都未蓋好，工地荒廢 至今雜草叢生，目前亦未有復工跡象，以系爭工程對外所宣 稱預定興建「地下三樓、地上A、H棟二十四層、B、G棟二十 六層、D、F棟二十七層、E棟二十九層之住宅社區」全部共 七棟大樓之建案規模觀之，客觀上已不能期待被告能在兩造 契約特別約定期限113年11月25日前興建完工，顯已構成給 付不能，且係可歸責於被告，爰依民法第256、226、259條 規定，解除系爭契約，並請求被告返還原告已交付之價金53 8萬元。
㈣備位之訴部分：
縱認被告解除買賣契約合法，惟本件違約金約定過高，應由 本院依民法第252條規定予以酌減，且兩造所簽訂之房屋預 定買賣契約書為定型化契約，消費者如原告幾無更改之權力 。原告於103年6月29日至103年9月15日約二個半月間已支付 購屋價金538萬元，已達原告購買三戶房屋總額之百分之15. 37（不含土地價格，蓋土地價格依「土地預定買賣契約書」 約定於辦完銀行貸款後始需支付），再者，被告迄今僅施作 連續壁，以被告緩慢之施工速度及甚少之施工比例，卻沒收 三戶房屋總價金之百分之15.37，顯不符比例原則，本件違 約金應酌減至房屋總價百分之2為適當。超過百分之2部分， 爰依民法第179條規定，請求被告返還蘇益呈1,436,000元、 羅沛辰3,244,200元。
㈤並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應給付蘇益呈165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵被告應給付羅沛辰373萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付蘇益呈1,436,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑵被告應給付羅沛辰3,244,200元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：否認林義豐曾向原告表示「可延期繳款」、「解 約沒收價金是股東會決定，下次股東會時，會幫原告爭取三 戶改成二戶」等語，林義豐、孫鵬恩於107年1月25日在被告 公司協商、107年10月19日在新北市中和區調解委員會協商
時，均未曾表示被告可退還已繳價金3分之1或2分之1等語， 依民事訴訟法第277條前段之規定，原告應就此部分負舉證 之責。原告拒不繳納開工款，經多次通知未果，被告寄發存 證信函表明解除契約並沒收買賣價金，實符合房屋預定買賣 契約書條款及民法第227條第1項、第256條之規定。被告出 售之預售屋，於兩造解除契約後，被告始申請變更部分建造 執照，此並不影響解約之效力。原告主張客觀上不能期待被 告能於113年11月25日前完工，並依民法第256條解除契約請 求返還不當得利，並無理由。另本件違約金並無過高之情事 ，原告請求酌減違約金，亦無理由等語，以為置辯。並聲明 ：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠原告二人為夫妻，其等於103年6、7月間，分別與被告成立 購買系爭工程編號A5戶、A2戶及B5戶（均含車位）預售屋， 及所坐落土地（出賣人為林義豐）之買賣契約（即分別為A5 契約、A2契約、B5契約），兩造並於104年3月12日簽立房地 預定買賣契約書。
㈡上開各契約之總價金分別為A5契約1,646萬元、A2契約2,172 萬元、B5契約1,564萬元，蘇益呈並已給付A5契約之訂金及 簽約金合計為165萬元；羅沛辰已給付A2契約及B5契約之訂 金及簽約金合計分別為217萬元及156萬元。 ㈢房屋預定買賣契約書第11條第1項前段記載：本大樓社區之 建築工程應在104年7月25日之前開工，預定113年11月25日 之前完成主要建物、附屬建物及使用執照所訂之必要措施， 並取得使用執照視為完工。
㈣被告以104年7月間之繳款通知書、104年8月20日之催繳通知 書、105年6月20日被告公司之伍字第1050620005、10506200 06、1050620007號函，分別催告蘇益呈給付A5契約之第2期 款164萬元、羅沛辰給付A2契約之第2期款217萬元及B5契約 之第2期款156萬元，原告二人均遲未給付。嗣被告於105年7 月11日委託公道法律事務所為代理人，寄發台南地方法院郵 局第877號、第878號、第879號存證信函，分別通知原告二 人解除A5契約、A2契約、B5契約，並沒收蘇益呈已付價金16 5萬元、羅沛辰已付價金217萬元及156萬元作為違約金，原 告有收受上開存證信函。
㈤被告上開「伍彩東急」建案，臺南市政府工務局曾於105年1 月5日進行開工施工安全措施之勘驗，勘驗結果為准予備查 ，爾後再無申報勘驗之紀錄（本院卷第405頁）。 ㈥依臺南市工務局108年9月30日南市工管一字第1081141250號
函記載，系爭工程並未有申請停工之紀錄（本院卷第401頁 ）。
㈦原告二人曾對被告公司法定代理人林義豐及仲介業務員邱千 懿提出刑事詐欺告訴，經新北地檢署以107年度調偵字第334 8號為不起訴處分，復經臺灣高等檢察署以108年度上聲議字 第46號駁回再議確定；兩造於偵查中，曾分別於107年1月25 日在被告公司，及於107年10月19日在新北市中和區調解委 員會進行調解，惟調解不成立。
四、原告先位之訴主張林義豐表示原告可延期繳款，不必理會催 繳通知，原告並非無故逾期未繳開工款，被告據此解除系爭 契約，並無理由，且系爭工程客觀上無法於113年11月25日 興建完工，已構成給付不能，原告因此解除系爭契約，並請 求被告返還蘇益呈、羅沛辰分別交付之價金165萬元、373萬 元等語，惟為被告所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠依系爭契約中「房屋預定買賣契約書」第8條關於「付款條 件及逾期付款之處理方式」約定：「一、甲方（即本件原告 ）給付本契約買賣價款予乙方（即本件被告），除簽約款及 開工款外，甲方應依【附件二】付款明細表約定之各期工程 進度完工後，接獲乙方書面繳款通知書七日內，依乙方指定 之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期 支票如數一次繳清；乙方每期通知甲方付款間隔日數應在二 十日以上。二、如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳票據 無法兌現時，甲方應負給付遲延責任，加付按逾期款部分每 日萬分之二單利計算遲延利息並於補繳期款時一併繳付予乙 方。三、甲方如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳 期款或遲延利息者，經乙方以書面或存證信函催繳，經送達 七日內仍未繳者，視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約， 並依本契約第廿五條第二項違約約定辦理。」（本院卷第65 、155、223頁）。查被告以104年7月間之繳款通知書、104 年8月20日之催繳通知書、105年6月20日被告公司之伍字第1 050620005、1050620006、1050620007號函，分別催告蘇益 呈給付A5契約之第2期款164萬元、羅沛辰給付A2契約之第2 期款217萬元及B5契約之第2期款156萬元，原告二人均遲未 給付，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣前段），惟依系爭契 約中「房屋預定買賣契約書」第8條第1項約定，原告本應遵 期繳納開工款，原告於收受前揭催繳通知後，仍未給付開工 款，被告自得依約解除系爭契約；被告嗣於105年7月11日委 託公道法律事務所為代理人，寄發台南地方法院郵局第87 7 號、第878號、第879號存證信函，分別通知原告二人解除A5 契約、A2契約、B5契約等情，亦為兩造所不爭執（不爭執事
項㈣後段），經核被告對原告二人所為解除系爭契約之行為 ，符合上開條款之解除契約之約定。
㈡原告雖主張林義豐曾表示沒關係，第二期款（指開工款）可 以延期再繳，而依買賣契約書附件二所示，延期再繳應是指 延到下一期即「當層結構體」完工後再繳，被告公司對其二 人所為解除系爭契約之行為，於法不合等語，惟為被告所否 認，依民事訴訟法第277條之規定，原告應就此一有利於己 之事項負舉證責任。證人邱千懿雖曾到庭證稱：105年間伊 被委託居間代理銷售，價格由買賣雙方磋商，伊與林義豐之 協調都沒有書面，當時伊向林義豐表示原告在外地遭詐欺6 、700萬元，是否可以展延，林義豐說展延沒有關係，問會 延到什麼時候，伊說原告也在想辦法，原告款項無法如期到 位，要申請暫緩繳納，或要把三戶改兩戶，看差額多少，但 沒有提到暫緩繳款要暫緩到何時；林義豐說OK，都可以商量 ，大家遇到問題，可以互相體諒，林義豐也說還是要跟股東 商議後，才能回覆伊，這些都是林義豐口頭陳述，是林義豐 直接上台北找伊，當時約在新加坡餐廳，也約在伊公司談過 共3次，林義豐甚至還找了股東一起談，股東也說覺得沒收 不合理，但股東說這不是他能決定的；後期要沒收時，還差 538萬元，原告願意補足538萬元，林義豐表示來不及了，還 是要沒收，但當時工地並沒有動工，建案開工後只有做連續 壁，之後就沒有做了，現場荒煙漫草，如此說要沒收，令人 難以接受；被告公司正式發函解約後，林義豐有說錢繳給被 告公司一定不會不見，看怎麼協調處理，或者更換他們其他 銷售的建案等語（本院卷第480-485頁）；惟核邱千懿上開 證言，邱千懿固證稱林義豐有同意展延付款，但沒有提到暫 緩繳款要暫緩到何時，且說要跟股東商議後，才能回覆，足 見林義豐當時之意思乃係要經股東同意後才能回覆可否展延 付款，亦即林義豐應僅係應付或應酬之用語，並非真正代表 被告公司答覆同意原告展延付款之意；況觀諸邱千懿與林義 豐之LINE對話紀錄（新北地檢署106年度他字第144號卷第二 宗第3-30頁），林義豐從未於LINE對話紀錄上承諾同意原告 展延付款，原告又未提出其他足以證明林義豐確曾同意原告 可延遲給付開工款之證據，是原告此部分之主張，尚難憑採 。此外，被告公司並非林義豐一人之獨資企業，於被告未以 公司名義出具相關書面文件，同意原告得延期或可不依約繳 款之情況下，原告尚不得僅以林義豐個人之意思，即認可不 遵期繳款，況並無證據可證明林義豐確曾同意，業經認定如 上，因此，原告於收到被告公司催告繳款通知時，自應依約 儘速繳款；縱其確有自行或透過邱千懿協調結果經林義豐同
意原告得不依約繳款，原告亦應儘速取得被告公司之書面承 諾，始生被告公司同意展延付款之效力。是原告主張被告公 司同意開工款可延至下一期即「當層結構體」完工後再行繳 納云云，即無可採。從而，被告公司於105年7月11日依系爭 契約中「房屋預定買賣契約書」第8條之約定解除契約，於 法應屬有據。
㈢原告復主張系爭工程目前僅有施作連續壁，客觀上無法於11 3年11月25日前興建完成，已構成給付不能，且係可歸責於 被告之事由，爰依民法第256、226、259條規定，解除系爭 契約等語；惟查，被告公司已於105年7月11日解除系爭契約 ，並已生效，則原告再為解除系爭契約之意思表示，自不生 效力。況依臺南市工務局108年9月30日南市工管一字第1081 141250號函記載，系爭工程並未有申請停工之紀錄（本院卷 第401頁），且迄兩造約定之113年11月25日完工日，尚有4 年餘，系爭工程縱然目前有停滯情形，惟是否定然無法於11 3年11月25日前完成興建，尚無從認定，則原告主張系爭契 約已構成給付不能，其依民法第256、226、259條規定，解 除系爭契約云云，要難採憑。
㈣依上所述，原告逾期未繳納開工款，被告據以解除系爭契約 ，實為有據，則原告先位之訴以有可歸責於被告而給付不能 之事由，主張解除系爭契約，並請求被告返還已交付之價金 538萬元，於法無據，不應准許。
五、原告備位之訴主張，縱認被告解除系爭契約為有理由，因目 前建案僅有施作連續壁，其餘則無進度，本件違約金亦有過 高情事，請求將違約金酌減至房屋總價百分之2，超過百分 之2部分，依民法第179條規定，請求被告返還蘇益呈1,436, 000元、羅沛辰3,244,200元等語，經查： ㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約 定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條 第1項、第252條分別定有明文。至於是否相當，即須依一般 客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌 之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思 ，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返 還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院 79年台上字第1915號判決參照）。又違約金之約定是否過高 ，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質 而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及 當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當 事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台 上字第2563號判決要旨參照）。
㈡經查，依A5契約、A2契約、B5契約中「房屋預定買賣契約書 」第25條關於「違約處罰」約定略以：「…二、除經雙方個 別磋商同意之約定外，甲方違反『付款條件及方式』之規定 者，乙方得解除本契約；解約時乙方得沒收房屋總價款百分 之十五計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現 價款者，則以已兌現價款為限。」等語（本院卷第95、169 、237頁），本件原告因未依約繳納開工款，經被告於105年 7月11日委託公道法律事務所為代理人，寄發台南地方法院 郵局第877號、第878號、第879號存證信函，分別通知原告 二人解除A5契約、A2契約、B5契約等情，已如上述，系爭契 約既已合法解除，被告自得依上開違約金條款對原告有所主 張。惟關於本件得沒收之違約金額是否過高，原告固主張依 系爭工程目前進度，被告得沒收之違約金至多為房屋總價金 百分之2云云，本院審酌被告為銷售系爭預售屋，除有支付 代銷費用之佣金外，當另有廣告費用、銷售中心搭建費用及 人事管銷費用等支出，且被告公司上開「伍彩東急」建案， 臺南市政府工務局曾於105年1月5日進行開工施工安全措施 之勘驗，勘驗結果為准予備查，爾後再無申報勘驗之紀錄等 情，亦為兩造所不爭執（不爭執事項㈤），依此情可認原告 主張系爭工程於105年4月就全面停工，迄今連一個樓層都未 蓋好等語，實非無據，否則被告公司為何遲遲未再有申請勘 驗其他工程進度之舉。本院審酌系爭契約買賣標的核屬為高 價位之商品，被告公司固然有上開相關佣金及費用之支出， 然其除申報105年1月5日開工施工安全措施外，迄無再申報 系爭工程勘驗之記錄，足認原告所稱被告公司自105年4月全 面停工等語非虛，則被告既無新的資金、勞力投入系爭工程 ，則被告雖於105年7月11日依系爭契約中「房屋預定買賣契 約書」第8條之約定，合法解除契約，然已是系爭工程停工 之後所為之解除契約，實難認被告公司有因投入大量資金而 受有極大的損害，再斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況、解 除契約效果及影響等一切情事，認上開違約金條款應酌減至 系爭契約房屋價款之百分之5計算違約金為適當。是被告以 蘇益呈、羅沛辰繳付之165萬元、373萬元價款全額充作違約 金，尚屬過高。經酌減後，被告得沒入蘇益呈之違約金為53 5,000元【計算式：A5戶房屋價款10,700,000元×5%＝535,0 00元】；得沒入羅沛辰之違約金為1,214,500元【計算式：A 2戶及B5戶房屋價款合計24,290,000元×5%＝1,214,500元】 。
㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。又當事人約定之違約金過高，經法院酌減 至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額以外部分， 如債權人先為預扣，因該部分非出於債務人之自由意思而被 扣款，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人給付。此 項給付請求權，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生 ，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意 （最高法院102年度台上字第1330號判決意旨參照）。本件 蘇益呈之A5契約、羅沛辰之A2契約及B5契約分別可被沒收之 違約金為535,000元、1,214,500元，業如上述，惟被告沒收 蘇益呈、羅沛辰之金額分別為165萬元、373萬元，經扣除被 告可沒收之違約金額後，即為不當得利，故原告依民法第17 9條規定，請求被告返還蘇益呈1,115,000元【計算式：1,65 0,000元－535,000元＝1,115,000元】、羅沛辰2,515,500元 【計算式：3,730,000元－1,214,500元＝2,515,500元】， 於法有據。惟原告此項不當得利返還請求權，既於本判決確 定時發生，並於斯時屆其清償期，被告於本判決確定翌日起 始負其給付遲延之責任，是原告就法定遲延利息部分之請求 ，應自本判決確定之翌日起算，其請求被告給付之利息，超 過自本判決確定翌日起算部分，為無理由，不能准許。六、綜上所述，原告先位之訴依民法第256、226、259條規定， 解除系爭契約，並請求被告返還原告已交付之價金538萬元 ，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，為無理由，應予駁回；備位之訴依民法第2 52條、第179條等規定，請求被告給付蘇益呈1,115,000元、 羅沛辰2,515,500元，以及均自本案判決確定翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件就原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執 行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 ，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗 ，應予駁回。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法 及所提證據，經審酌後，核與本判決之結果不生影響，爰不 另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有 理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、 第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第五庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 陳雅婷
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