臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第392號
原 告 王豪仁
訴訟代理人 林錫恩律師
複代理人 張嘉琪律師
被 告 郭振隆
郭宜燁
兼上一人
訴訟代理人 郭振發
訴訟代理人 吳明澤律師（法扶律師）
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國109年2月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告郭振隆、郭振發應將門牌號碼臺南市○○區○○○街000巷0號房屋遷讓交還原告。
被告郭振發、郭宜燁應連帶給付原告新台幣伍拾貳萬捌仟元及民國108年3月26日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳萬貳仟陸佰捌拾壹元由被告郭振隆、郭振發及郭宜燁連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬貳仟肆佰元為被告郭振隆、郭振發供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾柒萬陸仟元為被告郭振發、郭宜燁供擔保後，得假執行；但被告如以伍拾貳萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時聲明原係請求：(一)被告郭振隆、郭振發(下 分別稱郭振隆、郭振發)應將門牌號碼臺南市○○區○○○ 街0號房屋(下稱系爭房屋)遷讓交還原告。(二)郭振發、被 告郭宜燁(下稱郭宜燁)應連帶給付原告新臺幣(下同)528,00 0元及自起訴狀繕達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。嗣於民國108年5月22日變更訴之聲明如後訴之聲明 (見本院卷第131頁)，此核原告所為僅係聲明之更正，並未 變更訴訟標的，揆諸前開規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)系爭房屋原為郭振發、訴外人即郭振隆之子郭芳魁共有，兩 造於95年12月4日就系爭房屋簽訂買賣契約書，約定買賣價
金為1,100萬元(下稱系爭買賣契約)，原告因此為系爭房屋 所有權人。而原告於106年5月13日與郭振隆就系爭房屋成立 租賃契約，並由郭振發任連帶保證人，租賃期間自106年6月 1日起至107年4月30日止(下稱第1份租約)，租金每月48,000 元。第1份租約期滿後，原告另於107年5月1日與郭振發簽立 租賃契約，租賃期間自107年5月1日起至108年4月30日止， 押租保證金40,000元、租金為48,000元，並由郭宜燁擔任連 帶保證人(下稱第2份租約)。惟郭振發於簽立第2份租約後， 均未依約支付押租保證金、租金及任何貸款本息，原告乃於 108年2月22日定期催告被告於7日繳納積欠租金，否則依法 終止租賃契約，被告於108年2月23日收受通知，至今仍未清 償租金，原告遂以起訴狀繕本送達作為終止租賃契約意思表 示，故此，兩造系爭租約業已終止，被告至今尚積欠原告10 7年5月至108年3月之租金共計528,000元，爰基於系爭租賃 契約、民法第767條所有物返還請求權及保證契約，請求被 告分別返還系爭房屋及未付租金。
(二)聲明：請求判決如主文第1、2項所示；並願供擔保請准為假 執行之宣告。
二、被告抗辯：
(一)系爭房屋原為郭振發、訴外人即郭振隆之子郭芳魁共有，惟 因郭振發積欠銀行信用貸款，無法貸款清償舊債，郭振發2 人為避免系爭房屋遭銀行拍賣追償，遂與原告通謀而為虛偽 意思表示簽訂系爭買賣契約，約定系爭房屋價金為1,100萬 元，並約定以原告名義向訴外人聯邦商業銀行貸款770萬元 ，該貸款770萬元全數歸郭振發2人使用。兩造雖簽訂系爭買 賣契約，然此為通謀而為虛偽意思表示，實際上兩造就系爭 房屋間成立借名契約，以原告為系爭房屋名義人，郭振發2 人始為房屋實際所有權人，因系爭房屋由被告繼續使用，為 給予原告保障，兩造始簽訂第1、2份租約，另由被告給付租 金攤還貸款，是系爭房屋僅為借名登記在原告名下。郭振發 2人實為系爭房屋所有權人，系爭房屋之租賃契約既屬通謀 而為虛偽意思表示，原告自無權向被告收取租金及本於所有 權人地位向被告請求返還系爭房屋及租金。
(二)聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請；願供擔保請准免 為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭房屋於84年間由郭振隆、郭振發於自有基地興建住宅。(二)95年12月4日，訴外人郭芳魁、郭振發與原告就系爭房屋簽 訂系爭契約，約定買賣價金為11,000,000元，並於95年12月 27日移轉登記予原告。
(三)於96年3月12日向聯邦銀行，以系爭房屋貸款770萬元，且前 開貸款均交由被告使用；嗣又以系爭房屋向第一商業銀行( 下稱第一銀行)為第二筆貸款，第一銀行放款700萬元；再向 華泰商業銀行股份有限公司(下稱華泰銀行)為第三筆貸款， 華泰銀行放款900萬元。
(四)原告支付6,657,886元，明細如下：(見卷第276頁) 1、就聯邦銀行貸款部分：1,423,544元(原總付金額1,772,194 元扣除被告96年清償348,650元)。
2、就第一銀行貸款部分：2,780,169元。 3、就華泰銀行貸款部分：2,001,787元。 4、其他費用452,386元(火險30,055元、房屋稅264,732元、地 價稅157,599元)。
(六)原告於購屋時，已先支付被告300,000元現金。(七)被告支付698,018元，明細如下：(見卷第276頁) 1、就聯邦銀行部分：348,650元。
2、就華泰銀行部分：336,000元(以每月租金48,000元，共7月 繳付)。
3、產險部分：13,368元。
四、兩造爭執事項：
(一)原告請求郭振隆、郭振發將系爭房屋遷讓交還予原告，有無 理由？
(二)原告請求郭振發、郭宜燁連帶給付原告528,000元，有無理 由？
五、得心證之理由：
(一)原告請求郭振隆、郭振發將系爭房屋遷讓交還予原告，有無 理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，此民 事訴訟法第277條定有明文。
2、本件原告起訴主張系爭房屋登記為原告所有，郭振發2人向 伊承租系爭房屋，但逾期未給付租金，經原告催告仍拒絕繳 納，原告因此終止系爭房屋租約等情；郭振發2人否認上情 ，抗辯系爭房屋雖登記為原告所有，但實際上為郭振發2人 所有，僅因當初規避銀行追償始借名登記給原告云云。揆諸 首開條文之規定，郭振發2人既抗辯為系爭房屋實際所有權 人，僅借名登記在原告名下，此乃有利於郭振發2人之事實 ，自應由郭振發2人負舉證責任。茲一一說明如下： (1)兩造於95年12月27日就系爭房地簽訂買賣契約書，約定買賣 價金為1,100萬元。嗣於兩造簽訂系爭房地買賣契約後，原 告以系爭房屋所有權人及借款債務人名義於96年3月12日向
聯邦銀行貸款770萬元，然而該770萬元全歸於郭振發2人使 用，此為兩造所不爭執(見卷226頁、第245頁)。由上可知， 原告因買賣契約取得系爭房屋所有權後，其隨即設定抵押權 770萬元均歸郭振發2人所有，而原告因為抵押權之抵押人及 借款債務人，期間雖分別轉貸(借新還舊)第一商業銀行及華 泰商業銀行，但原告均為借款抵押人及債務人，其需負借款 最終清償責任。而自96年3月12日起至今，原告已經繳納貸 款為6,554,150元(即聯邦銀行：1,772,194元、第一銀行： 2,780,169元、華泰銀行：2,001,787元)，雖郭振發2人清償 其中348,650元，但原告仍繳納貸款高達6,205,500元。衡諸 常情，若系爭房屋實際為郭振發2人所有，房貸所得之款項 也全歸於郭振發2人取得，自應由郭振發2人負責繳納全部貸 款。然本件何以是由原告負責繳納高達6百多萬元之房貸？ 此顯與常情不合。
(2)又郭振發2人辯稱原告上開繳納系爭房屋貸款，係兩造約定 之借款云云(見卷第196頁)。惟依一般社會通常慣例，兩造 間若成立借款契約，尤其非短期、應急借款，大抵會約定借 款利息及清償日期。然被告自認兩造間並未約定利息及還款 利息，僅約定系爭房屋買回或出售後再還款原告云云(見卷 第197、198頁)。惟原告就系爭房貸已繳款10餘年，金額高 達6百多萬元，並非小數額金額，若真為借款，依常情怎可 能均未約定利息以及清償日期？而任憑郭振發2人憑己意決 定清償日期，此顯與常情不合。是郭振發2人抗辯伊為系爭 房屋實際所有權人以及原告繳納房貸均屬借款等情，顯不可 採。
(3)再查，系爭房屋火災險、房屋稅及地價稅部分，自98至108 年以來，郭振發2人自認房屋稅及地價稅僅繳納105、106年 度2期（見卷第196頁），其餘均為原告繳納；而火災險部分 ，被告自認僅繳納96、97、99、108年度，此有被告陳報附 表1紙附卷可查（見卷第207頁），其餘均由原告繳納。總計 歷年來原告繳納房屋稅、土地稅及產險金額高達452,386元 。衡諸社會一般常情，土地、房屋及火產險多由房屋所有權 人支付。是以，若系爭房地為郭振發2人所有，應多由郭振 發2人支付上開費用。然郭振發2人10多年來僅繳納2期地價 房屋稅及4期火產險，並非全數繳納10多年來土地稅、房屋 稅及火產險。故此，郭振發2人抗辯其等為系爭房地實際所 有權人，顯不合常理。
(4)又所謂借名登記，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約。因借名登記雖以他方名義登記為所有權人
，然由自己管理、使用及處分。而土地及建物所有權狀，在 管理、處分不動產程序上屬於重要證明文件，為防止登記名 義人擅自出賣及處分不動產，實務上多由實際所有權人保管 土地及建物所有權狀。然本件系爭房地所有權狀從買賣至今 均由原告保管，此有原告提出土地及建物所有權狀各1紙附 卷可查(見卷第143-145頁)，郭振發2人對此亦不爭執(見卷 第276頁)。是以，若系爭房地實際為郭振發2人所有，其等 怎可能任憑彰顯及處分不動產所有權之重要證明文件長期由 原告保管及持有，此亦不符合常情，更益彰顯郭振發2人抗 辯伊為系爭房地實際所有權人一節並不可採。
(5)至於郭振發2人抗辯系爭房地買賣契約所約定價金為1,100萬 元，原告就買賣價金分文未付，顯見系爭房地僅借名登記為 原告所有云云。惟查，依目前買賣不動產實務，若買賣標的 存在抵押權登記，實務上不乏由買受人承擔抵押債務或負責 清償抵押債務作為支付買賣價金方式之一。本件被告自認「 聯邦銀行貸款為770萬元，代償系爭房屋第1筆借款三信銀行 ，三信一開始貸款730萬元，是我拿走，後來的聯邦銀行貸 款代償三信新台幣1,061,169元，聯邦代償三信債務餘額之 後，剩餘款項由我拿走」(見卷第276頁)。由上可知，無論 有無清償第一胎貸款，已見系爭房地聯邦銀行貸款770萬元 利益全歸郭振發2人取得，而原告就770萬元房貸借款須負最 終清償責任，原告因此就房貸已支付6,554,150元，依前所 述，自難認原告就買賣價金分文未付。至於就買賣價金未完 全給付之差額，被告自可本於買賣契約請求原告給付價金， 不得因買賣價金尚未清償完畢，遽論系爭房地買賣契約為通 謀虛未通謀意思表示，是被告此部分抗辯並不可採。 (6)末被告抗辯原告聯邦銀行存摺均由被告保管一節(見卷第128 頁)。然查，因聯邦銀行貸款770萬元貸款全數歸被告使用， 且後協議由被告繳納貸款抵充租金，是以，由被告保管聯邦 銀行存摺作為匯款、對帳之用，並無悖於常理。況該存摺並 非系爭房地作為交易處分之重要證明文件，是單以被告保管 房貸銀行存摺並不足以證明被告為系爭房地實際所有權人。 (7)又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項 前段定有明文。經查，被告等人對於簽訂第1、2份租約等情 並不爭執，雖其抗辯因其為系爭房地實際所有權人，故簽訂 系爭租約都是通謀而為虛偽意思表示云云。然如前所述，郭 振發2人抗辯伊為系爭房地所有權人及兩造間存在借名登記 契約等情均不可採，是原告主張被告等人繼續居住系爭房地 係基於系爭租約一節為可採。又被告不爭執自107年5月1日
起即未繳納租金，而原告於108年2月22日已定期催告被告繳 納租金，此有原告提出律師函文1紙為證(見卷第39頁)，而 被告至今未繳納租金。故此，原告終止系爭租約，於法有據 。從而，原告本於民法第767條及租賃契約之法律關係，請 求郭振發2人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
(二)原告請求郭振發、郭宜燁連帶給付原告528,000元，有無理 由？
經查，依第2份租約第3條、第4條約定，系爭房屋租金每個 月48,000元，應於每月1日以前繳納(本院卷第33頁)。兩造 於108年3月25日租約終止前，就系爭房屋有租賃關係存在， 已詳如前述，而被告自107年5月起即未給付租金，亦被告所 不爭執(見本院卷第308頁)，故此，原告依租賃契約之法律 關係，請求107年5月至108年3月止，共11個月，租金總額為 528,000元【計算式：48,000元/月×11月＝528,000元】， 於法有據，應准許之。另郭宜燁為郭振發之連帶保證人，有 其於第二份租約連帶保證人欄簽署為憑(見卷第36頁)，應負 連帶給付責任。是原告依第二份租賃契約，請求郭振發、郭 宜燁連帶給付528,000元，核屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定、系爭租約及 連帶保證之法律關係，請求郭振隆、郭振發應將系爭房屋遷 讓交還原告，及郭振發、郭宜燁應連帶給付原告528,000元 及法定遲延利息，均有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊或防禦方法暨 證人之證述內容於訴訟結果不生影響，故不逐一論述，附此 敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
民事第四庭 法 官 田玉芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 11 日
書 記 官 林彥汝