臺灣臺南地方法院民事判決 107年度重訴字第52號
原 告 匯智事業開發股份有限公司
法定代理人 邱保琪
訴訟代理人 朱淑娟律師
被 告 陳和順
訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師
被 告 凃淑美
訴訟代理人 蘇清水律師
複代理人 蘇國欽律師
訴訟代理人 蔡宜均律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國109年2月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告甲○○應給付原告新臺幣5,045元，及自民國107年3月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告丙○○應給付原告新臺幣190,310元，及自民國107年3月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自民國107年2月起至坐落臺南市○○區○○段000地號、289地號土地之拍定人取得法院核發之不動產權利移轉證書之日止，按月給付原告新臺幣18,719元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔10分之1，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告分別以新臺幣2,000元、新臺幣70,000元為被告甲○○、丙○○供擔保後，得假執行；被告甲○○、丙○○於假執行程序實施前，分別以新臺幣5,045元、190,310元為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2款分別 定有明文。本件原告起訴時主張坐落臺南市○○區○○段00 0○000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，上開土地上 之地上物即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷000號建 物（下稱系爭建物）原亦屬原告所有，惟經本院強制執行進
行拍賣由被告甲○○得標，於民國98年11月27日取得不動產 權利移轉證書，嗣由被告丙○○於106年3月20日向被告甲○ ○買受系爭建物，惟被告甲○○、丙○○均未就系爭建物與 原告協商占用土地費用相關事宜，應依不當得利之法律關係 給付原告系爭建物使用系爭土地相當租金之利益，而請求被 告甲○○應給付原告新臺幣（下同）9,328,250元，被告丙 ○○應給付原告1,903,090元，及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告丙○○應 自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付 原告187,189元，並於書狀中另主張備位依租賃關係請求給 付租金等語。嗣因被告甲○○抗辯依本件拍賣過程，伊所買 受之系爭建物應適用民法第425條之1之規定推定與系爭土地 有租賃關係及原告尚未向法院請求酌定租金，故原告不得請 求給付租金等語，而於本院107年5月4日言詞辯論期日提出 書狀，追加備位聲明（其後因系爭土地已拍定而經訴訟代理 人於108年5月24日具狀更正）：1.核定兩造間就系爭建物坐 落系爭土地之租金自102年1月26日起，每月租金為187,189 元。2.被告甲○○應給付原告自102年1月26日起至106年3月 20日止之租金9,328,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。3.被告丙○○應給 付原告租金1,903,090元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，及自107年2月起至系爭 土地拍定人取得權利移轉證書之日止，按月給付原告187,18 9元。原告原起訴所主張之事實理由中本即有主張備位依租 賃之法律關係請求，備位聲明與原起訴內容基礎事實同一， 且經被告同意（見本院107年5月4日言詞辯論筆錄）而為辯 論，合於上開法律規定，應屬合法，自應准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地與系爭建物原均為原告所有，於98年間經原告之 債權人吳春菊向本院聲請強制執行，經本院以98年度執字 第2529號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍 賣系爭建物，於98年11月19日由被告甲○○以236萬6,999 元得標買受，並經本院於同年月27日核發不動產權利移轉 證書予被告甲○○，嗣被告甲○○於106年3月20日與被告 丙○○簽立不動產買賣契約書，將系爭建物以248萬元出 售予被告丙○○，被告甲○○取得系爭建物所有權後，並 無合法占用系爭土地之權源，亦未曾與原告協商給付占用 系爭土地費用，亦不曾支付原告任何對價，是被告甲○○ 及其後受讓系爭建物之被告丙○○就系爭建物占用系爭土
地，均屬無法律上之原因而受有相當使用系爭土地之租金 利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，爰先位依不 當得利之法律關係，請求被告就其等使用系爭土地之期間 給付原告相當於租金之利益，又被告如認系爭建物得依民 法第425條之1規定主張租賃關係，原告爰備位依民法第 425條之1之規定請求法院酌定租金並請求被告給付租金等 語。
（二）有關相當於不當得利之租金數額計算依據如下：依土地法 第97條第1項、第105條規定，房屋租金以不超過土地及其 建築物申報總價年息百分之10為限，而系爭土地位於臺南 市仁德區，西鄰西部濱海公路，南鄰台江大道，步行可達 公學路公車站牌，至臺南市立第六幼兒園興南分班及學東 國小約5分鐘車程，至國道八號台南支線僅需6分鐘，生活 機能及交通機能尚稱完善、便捷，是原告主張被告無權占 用系爭土地相當租金之不當得利，應以系爭土地申報地價 年息百分之10為計算為宜，而系爭土地105年1月之申報地 價為每平方公尺312元，系爭土地全部面積合計71,996.11 平方公尺，按申報地價年息百分之10計算，每月租金應為 187,189元，爰請求被告自起訴之日起回溯5年即自102年1 月26日起至原告喪失系爭土地所有權之日止，按上開金額 計算之不當得利或租金。其中自102年1月26日至106年3月 20日止係由被告甲○○占用，其後由被告丙○○占用，故 原告得請求被告甲○○給付相當於租金之不當得利9,328, 250元、被告丙○○給付自106年3月21日起至107年1月26 日止相當於租金之不當得利1,903,090元，並請求被告丙 ○○自系爭土地之拍定人取得權利移轉證書之日止，按月 給付原告相當於租金之不當得利187,189元。（三）對被告抗辯之陳述：
1、被告有占用系爭土地全部：
①系爭建物為四層之房屋，系爭二筆土地原為魚塭，供系爭 建物之所有權人一併使用，且被告丙○○已自認系爭土地 全部為被告丙○○占用，被告丙○○與被告甲○○間就系 爭建物所訂立之不動產買賣契約亦記載「依現況交屋」， 被告丙○○既係自被告甲○○取得系爭建物之事實上處分 權而使用系爭土地，足證被告甲○○亦係使用系爭土地全 部範圍，且被告甲○○占用系爭土地期間曾將魚塭填平， 而系爭土地全部皆為系爭建物之基地，不可將完整基地割 裂，是應認被告甲○○亦有占用系爭土地全部之事實。 ②依民法第425條之1成立租賃關係者，租賃範圍包含房屋占 有土地及與該部分土地使用有不可分離關係之附屬地，為
司法實務所認，有最高法院102年度台上字第1508號、95 年度台上字第169號、臺灣高等法院花蓮分院106年度重上 更（一）字第4號判決可參，原告請求依系爭土地全部面 積計算租金或不當得利，誠屬適法。
③系爭建物係農舍，依農業發展條例第18條第5項前段、農 業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款前段、第12條第2項 之規定，農舍與農地之使用無法分離。被告甲○○既自98 年11月27日起至106年3月20日就系爭建物（即農舍）有事 實上處分權，該農舍之使用與系爭土地範圍無法分離，且 被告甲○○嗣後將系爭建物出售予被告丙○○，被告丙○ ○亦自承使用系爭土地全部面積，是被告甲○○於上開期 間確有使用系爭土地全部範圍，應以系爭土地全部面積計 算其應支付之租金或應返還之不當得利。
2、民法第864條規定內容係指收取法定孳息乃聲請扣押抵押 物之抵押權人之權利，並非應支付法定孳息之債務人得拒 絕給付租金或不當得利之法律依據，被告執該條規定抗辯 無給付租金義務，顯無可採。
3、被告援引之最高法院105年度台上字第875號判決意旨所涉 法條為民法第835條之1，係地上權租金之相關事項，然本 件與地上權無涉，被告占用系爭土地得引用之合法依據， 至多僅民法第425條之1推定租賃關係存在，上開判決似無 參考必要，又所謂類推適用，乃案件事實與法定案型類似 性之認定，而將法定案型之規定效果比附援引至法無明文 之案件，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類 似之規定，以填補法律漏洞，符合平等原則及社會通念， 本件有民法第425條之1可茲適用，非法無明文而需比附援 引相類似之規定，上開判決亦無法類推適用於本件爭議。（四）並聲明：
1、先位聲明：
①被告甲○○應給付原告9,328,250元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ②被告丙○○應給付原告1,903,090元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自 107年2月起至系爭土地之拍定人取得權利移轉證書之日止 ，按月給付原告187,189元。
③原告願供擔保請准宣告假執行。
2、備位聲明：
①請求核定系爭建物自102年1月26日起，每月租金為187,18 9元。
②被告甲○○應給付原告9,328,250元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ③被告丙○○應給付原告1,903,090元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並自 107年2月起至系爭土地之拍定人取得權利移轉證書之日止 ，按月給付原告187,189元。
④原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告甲○○答辯以：
（一）原告原為系爭土地及系爭建物所有人，被告甲○○係於98 年11月27日經本院拍賣取得系爭建物事實上處分權，依民 法第425條之1規定，被告甲○○就系爭建物所坐落之基地 部分與原告有租賃關係，被告甲○○係基於租賃關係占有 系爭土地，並非無法律上原因而占用系爭土地，原告依不 當得利法律關係請求被告甲○○給付不當得利，應屬無據 。
（二）被告甲○○占用系爭土地期間，原告並未曾與被告甲○○ 協議租金之數額，亦未有不能協議之情事，自不符民法第 425條之1第2項規定，原告無從據此請求法院酌定租金數 額。又自被告甲○○取得系爭建物事實上處分權時起，直 至被告甲○○將系爭建物事實上處分權轉讓予被告丙○○ 止，原告均未曾與被告甲○○協議地租金額，亦未訴請法 院酌定租金數額，原告自無對被告甲○○請求給付租金之 權利。再者，被告甲○○現無占用系爭土地，原告請求法 院核定租金數額，不具溯及效力，原告請求被告甲○○給 付租金，自無理由。
（三）如認被告甲○○應給付不當得利或租金，被告甲○○自買 受系爭建物後實際並未居住或使用系爭建物，並未受有使 用系爭土地之利益，而原告所有系爭土地早已遭法院查封 ，原告亦不得使用、處分，且原告系爭土地本即未做其他 使用，原告雖主張系爭土地原有規劃為匯智龍城人文健身 休閒會館，惟原告迄今無法完成會館及其經營係因其負責 人李順成、郭金耀、李進祥、謝雨岑等人就會館案涉犯銀 行法，經檢察官提起公訴，並經判處有罪確定，該會館之 數名投資人亦有向原告提出民事侵權行為損害賠償訴訟所 致，並非被告甲○○任何行為所致，是系爭土地未能作使 用，並非因系爭建物坐落所致，亦即原告並未因系爭建物 之坐落而受有損害，原告主張被告甲○○應給付不當得利 ，顯屬無據。又有關系爭建物使用系爭土地之租金數額計 算部分，被告甲○○並無填平系爭土地之魚塭情事，且標 得系爭建物後亦未占有系爭土地全部範圍，系爭建物坐落 系爭土地面積僅388.08平方公尺，而系爭建物所坐落基地
以外之其餘土地與系爭建物之占有並無何不可分離之關係 存在，是被告甲○○占用系爭土地應僅388.08平方公尺， 原告以系爭土地全部面積計算租金數額，顯有不當。又系 爭建物坐落之系爭土地地點荒涼，四周並無任何建築物及 生活機能，有衛星照片可證，原告以申報地價年息百分之 10計算租金亦顯屬過高。
（四）並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告丙○○答辯以：
（一）先位聲明部分：系爭土地及系爭建物原均為原告所有，被 告甲○○經本院拍賣取得系爭建物事實上處分權時，系爭 土地仍為原告所有，則依民法第425條之1、第838條之1之 規定，被告甲○○對於系爭土地有法定租賃權及地上權存 在，為有權占有，嗣被告甲○○於106年3月20日將系爭建 物事實上處分權移轉予被告丙○○，基於占有連鎖，被告 丙○○對系爭土地為有權占有，系爭土地為一封閉性土地 ，土地內僅經一細長型柏油路對外通行，使用系爭建物即 可實際管領系爭土地，被告丙○○自106年3月21日取得系 爭建物事實上處分權後，即有派人看管系爭建物，是被告 丙○○自認有占有使用系爭土地全部，且本院106年度重 訴字第256號確認優先承買權存在事件第一審判決亦認被 告丙○○就系爭土地全部有優先承買權存在。
（二）備位聲明部分：兩造間就系爭土地雖因法律規定發生租賃 或地上權關係，惟系爭土地自97年10月23日起已遭本院以 97年度執全字第2588號囑託查封登記迄今，原告喪失處分 權，不能履行交付租賃土地供被告丙○○使用之出租人義 務，爰依民法第423條、第264條第1項之規定行使同時履 行抗辯權，於原告交付系爭土地供被告丙○○使用收益前 ，拒絕給付租金。
（三）系爭土地位於安南區最北邊之曾文溪南岸海寮堤防邊，相 當偏遠，距省道台17線及國道8號均超過3公里，距台江大 道，亦將近3公里，距離最近之公路公學路，亦1公里，周 圍附近均為魚塭，無任何便利生活設施，為舊台南市範圍 內最偏遠、最不便之土地，原告就系爭土地租金以申報地 價年息百分之10計算，顯無理由，應以不超過土地申報地 價年息百分之1為限。
（四）系爭土地上有22筆抵押權設定，縱認被告有給付原告不當 得利或租金義務，惟系爭土地已因其設定抵押權遭法院查 封在案，原告已喪失收取權。
（五）並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利
之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地即系爭土地， 及其上之門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷000號， 稅籍編號00000000000、00000000000未辦建物所有權第一 次登記之建物，原均為原告所有，於98年間經原告之債權 人吳春菊向本院聲請強制執行，經系爭執行事件拍賣系爭 土地上之上開建物（即系爭建物），系爭建物於系爭執行 事件拍賣公告記載坐落於系爭土地上之未辦建物所有權第 一次登記建物，為4層樓房，第1層面積388.08平方公尺， 系爭建物現況則如系爭執行事件卷㈠內之照片及測量圖所 示，於98年11月19日由被告甲○○以236萬6,999元得標買 受，並繳足價金後經本院於98年11月27日核發南院龍98執 廉字第2529號不動產權利移轉證書。甲○○未辦理系爭建 物之保存登記，復於106年3月20日與被告丙○○簽立補字 卷第25至33頁所示之不動產買賣契約書，由甲○○以248 萬元，將系爭建物出售予被告丙○○，被告丙○○並於同 日付清價金。上開買賣契約書並於同日經臺南地院所屬民 間公證人蔡長林公證，並作成106年度南院民公長字第000 000號公證書（補字卷第23頁至24頁）。系爭建物之納稅 義務人為被告丙○○（補字卷第35頁至37頁）。（二）系爭土地已於97年10月23日經本院以97年度執全字第2588 號查封在案，嗣於106年8月8日經本院執行處以106年度司 執字第7112號清償債務強制執行事件拍定，惟因優先承買 權爭議，尚未塗銷假扣押登記及核發權利移轉證明書，迄 今仍遭查封中，且現仍登記為原告所有。（本院卷㈠第59 至76頁、第109頁）。
（三）系爭土地經本院106年度司執字第7112號清償債務強執執 行事件強制執行拍賣，於106年8月8日，由訴外人黃建亨 、黃柏菁、黃梅菁、康世詮、康金泰、康育綺（下稱黃建 亨等6人），以79,227,784元拍定，被告丙○○於106年8 月15日聲明優先承買，經本院以106年8月23日函覆被告丙 ○○資格不符不得逕予優先購買，被告丙○○遂訴請確認 優先承買權存在，經本院以106年度重訴字第256號判決確 認被告丙○○就系爭土地有優先承買權存在，黃建亨等6 人及本件原告不服提起上訴，復經臺灣高等法院臺南分院 以107年度重上字第36號判決原判決廢棄並駁回丙○○在 第一審之訴駁回（以下簡稱另案），丙○○不服上開判決 提起上訴，現由最高法院審理中，尚未確定。
（四）系爭土地之地號287土地面積為7萬1,884.47平方公尺，地
號289土地面積為111.64平方公尺，系爭建物之基地坐落 面積為388.08平方公尺。
（五）系爭建物於98年11月27日至106年3月20日期間之有事實上 處分權人為被告甲○○，自106年3月21日迄今有事實上處 分權人為被告丙○○。
（六）系爭土地105年1月、107年1月申報地價均為312元。（補 字卷第39至41頁、本院卷㈠第59至76頁）。（七）被告丙○○自認自106年3月21日起占有使用系爭土地全部 面積。
五、兩造爭執事項：
（一）被告甲○○於98年11月27日取得系爭建物權利後，有無占 有使用系爭土地？占用面積範圍？就占用部分有無合法占 用權源？
（二）原告依不當得利法律關係請求被告甲○○給付自102年1月 26日起至106年3月20日使用系爭土地之相當於租金之不當 得利，是否有理由？如有理由，金額應如何計算？（三）被告丙○○自106年3月21日起占用系爭土地有無合法占用 權源？
（四）原告依不當得利法律關係請求被告丙○○給付106年3月21 日起至拍定人取得權利移轉證書之日止，相當於租金之不 當得利，是否有理由？如有理由，金額應如何計算？（五）原告備位聲明請求本院核定系爭建物自102年1月26日起每 月租金為187,189元，是否有據？
（六）原告備位之訴請求被告給付租金，是否有理由？六、本院之判斷：
（一）就系爭建物有無合法占用原告所有系爭土地權源部分，應 由被告負舉證責任，被告甲○○主張得依民法第425條之1 之租賃關係使用系爭建物所坐落之基地，被告丙○○則主 張得依民法第425條之1及民法第835條之1對原告主張有權 占用系爭土地全部，是首應審究者即在於被告上開抗辯是 否可採，經查：
1、系爭土地及同段288地號土地，原為訴外人陳國鐘所有， 前經臺南市政府臺南市主要計劃案土地使用分區編定為農 業區，此為兩造所不爭執，又系爭建物之原始起造人為陳 國鐘，係由陳國鐘前於88年11月1日，申請在該等土地上 興建如地籍套繪及配置圖所示之儲藏室85.73平方公尺、 豬舍(一)2685.01平方公尺、豬舍(二)113.30平方公尺、 豬舍(三)93.02平方公尺、豬舍(四)321.49平方公尺、飼 料調配室(一)397.38平方公尺、飼料調配室(二)87.40平 方公尺、自用農舍（一層149.21平方公尺、二層三層各16
9.16平方公尺、門廊3.6平方公尺、屋頂突出物梯間11.98 平方公尺）、污水池197.85平方公尺、堆肥舍41.95平方 公尺，並取得臺南市政府工務局南工使字第0462號使用 執照等情，有上開資料附於另案一審卷第84~85頁及另案 二審卷(二)第119-125頁可憑，且為原告及被告甲○○所 不爭執，被告丙○○雖不同意將上開事實列為不爭執事項 ，但亦未爭執上開事實之真正，自可認定為真實。而陳國 鐘所取得之該使用執照之自用農舍，均未辦建物所有權第 一次登記，門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷000號 （稅籍編號00000000000號）、污水池197.90平方公尺及 堆肥舍42.00平方公尺（即稅籍編號00000000000號）及系 爭土地均於95年間由原告標買而取得所有權，嗣於98年間 經原告債權人即訴外人吳春菊聲請強制執行原告之財產， 而經法院就系爭土地上所坐落之現有建物測量編列系爭建 物拍賣，而由被告甲○○得標買受，於98年11月27日取得 法院核發不動產權利移轉證書而取得系爭建物所有權，其 後再由被告甲○○於106年3月20日將上開未保存登記之系 爭建物事實上處分權移轉給被告丙○○，已由被告丙○○ 於106年3月20日取得爭建物之事實上處分權等情，為兩造 所不爭執，詳如不爭執事項（一）所示，自亦可認定為真 實。
2、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第42 5條之1第1項固定有明文。且此之房屋受讓人，除受讓房 屋所有權人外，固包括受讓未辦理所有權第一次登記建物 事實上處分權之人。另依農業發展條例第18條規定，確供 農業使用之農業用地所有權人，在不影響農業生產環境， 得於所有土地申請興建農舍，農舍應與其坐落用地併同移 轉或併同設定抵押權。又依同條例第18條第5項規定訂定 之「農業用地興建農舍辦法」第9條第2項第3款前段亦規 定：申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過 該農業用地面積百分之10，扣除農舍用地面積後，供農業 生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不 得低於該農業用地面積百分之90。可知興建農舍之主要目 的乃在為農地之農業經營，考量農舍推定有租賃關係得使 用期限，自應併考慮其所經營農業之情形。如農舍已不能 為原定農業之繼續經營，即難肯認農舍之受讓人與所坐落
套繪管制農地之所有權人間，有何租賃關係存在。查原告 負責人乙○○曾於另案二審審理時到庭稱：匯智公司原是 投資公司，95年間競標買到系爭土地及地上房屋即系爭農 舍（亦即系爭建物），後面污水池及發電廠當時已經是廢 棄狀態，準備拆除系爭農舍，整塊土地重新規劃設計為會 館中心使用，但在97年間因匯智公司發生財務危機，系爭 農舍的門窗及裝潢都被拆走；並陳稱：早在匯智公司95年 間標買系爭土地及系爭農舍時，後面污水池及發電廠當時 已經是廢棄狀態，其餘儲藏室85.73平方公尺、豬舍(一) 2685.01平方公尺、豬舍(二)113.30平方公尺、豬舍(三) 93.02平方公尺、豬舍(四)321.49平方公尺、飼料調配室( 一)397.38平方公尺、飼料調配室(二)87.40平方公尺，均 已不存在等語，此有另案二審判決書在卷可參，此與系爭 土地於97年間經原告債權人聲請本院至系爭土地現場辦理 查封勘測時之現場狀況亦相符，有本院97年度執全字第 2588號假扣押事件98年1月20日執行勘測筆錄可參，而當 日勘測後編列之系爭建物即僅有系爭農舍及汙水處理池， 而農舍的門窗、裝潢、燈具、樓梯扶手、及部分牆面石材 均已遭人拆毀，呈現無人居住使用之狀態，此亦有系爭執 行卷內不動產估價師於98年3月9日至現場勘查時所拍攝之 照片及地政機關所製作之測量成果圖測量圖附於系爭執行 卷內可憑，均可見興建目的本欲作為農舍使用之系爭建物 所有權人或有事實上處分權人，早就未以系爭建物經營養 豬事業或其他農業使用。再由陳國鐘前述配置圖建築規劃 及所取得之使用執照，陳國鐘建造系爭建物之自用農舍， 其目的顯在以所興建之儲藏室、豬舍(一)、豬舍(二)、豬 舍(三)、豬舍(四)、飼料調配室(一)、飼料調配室(二)、 屋頂突出物梯間、污水池、堆肥舍，經營養豬事業。惟依 系爭執行卷內之現場狀況所示，現場並無上開豬舍、堆肥 舍等，而另案二審承辦法官於107年5月3日、108年1月19 日至系爭土地現場勘驗時，其中門牌號碼臺南市○○區○ ○路○段000巷000號，系爭農舍（稅籍編號00000000000 號）之門窗及框、燈具、樓梯扶手、及部分牆面石材均已 遭人拆毀，屋內外雜物堆積，雜亂不堪，無人居住使用； 東側距200餘公尺外之鋼筋水泥造污水池沼氣發電設備及 堆肥舍（稅籍編號00000000000號），均已荒廢不能使用 ，無經濟價值；41.95平方公尺堆肥舍已滅失；使用執照 上原有儲藏室、豬舍(一)、豬舍(二)、豬舍(三)、豬舍( 四)、飼料調配室(一)、飼料調配室(二)、堆肥舍，均已 滅失，夷為平地，雜草叢生及膝，亦有上開勘驗筆錄及現
場照片在卷可稽（見本院卷(一)第495-517、527-531頁） 。均可見系爭建物所有權人或有事實上處分權人，早顯見 久無人居住使用，在農舍遭破壞後，亦未積極整修，亦未 以之積極在系爭土地經營管理養豬事業或其他農業，足見 系爭建物即農舍應與其坐落用地併同移轉之目的已無法達 成，且上開狀況於被告甲○○標買系爭建物時，由上開建 物之現況及坐落系爭土地情形即可知悉，考量系爭建物興 建目的及其實際已遭破壞僅剩部分建物等情事，自難認被 告甲○○在買受系爭建物時，與系爭土地原所有權人即原 告有租賃關係存在，而自被告甲○○受讓系爭建物之事實 上處分權之被告丙○○，自亦難主張得依民法第425條之1 第1項規定，與原告間就系爭土地有租賃關係存在，是被 告主張得依民法第425條之1規定之租賃關係對系爭土地主 張有權占用，要無可採。
3、又按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制 執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有 地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之； 不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築 物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項固有明文。惟 參以民法第832條規定，稱普通地上權者，謂以在他人土 地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權 。故設定地上權之土地，以適於建築房屋或設置其他工作 物者為限。土地法第82條前段規定，凡編為某種使用地之 土地，不得供其他用途之使用，屬農業發展條例第3條第 11款所稱耕地之土地，性質上即不適於設定地上權（司法 院大法官釋字第408號解釋文意旨）。是民法第838條之1 第1項視為已有地上權設定之規定，在土地為耕地者，即 無適用餘地。故在原同屬於一人所有耕地土地及其上農舍 建築物，因強制執行之拍賣，其耕地土地與農舍建築物之 拍定人各異時，農舍建築物之拍定人即不得對耕地土地所 有權人主張已有地上權設定。經查，系爭土地為耕地，此 為被告所不爭執，依前揭說明係不得有設定地上權之適用 ，被告甲○○雖因標買而取得系爭建物所有權，並於106 年3月20日將系爭建物出賣被告丙○○，而由被告丙○○ 取得系爭建物事實上處分權。被告丙○○亦不得依民法第 838條之1規定，對系爭建物所坐落基地為耕地之系爭土地 主張有法定地上權，是被告丙○○主張得依民法第838條 之條規定，就系爭土地主張有法定地上權之使用權源，亦 無可採。
4、此外，被告未再提出其他得占用系爭土地之法律上原因，
則原告主張系爭建物使用系爭土地係屬無法律上原因而受 有占用土地之利益，即屬可採。
（二）原告依不當得利法律關係請求被告甲○○給付自102年1月 26日起至106年3月20日使用系爭土地之相當於租金之不當 得利，應屬有據，得請求金額分述如下：
1、查系爭土地總面積合計有71,996.11平方公尺，而系爭建 物坐落系爭土地之面積僅388.08平方公尺，此為原告所不 爭執，被告甲○○固不爭執其因取得系爭建物所有權而有 占用系爭土地388.08平方公尺之事實，惟否認有占用其餘 土地之事實，原告就被告甲○○亦有占用其餘土地之事實 即應負舉證之責，惟原告並未提出其他被告甲○○有使用 系爭土地之證據資料，徒以被告丙○○已自認有占有使用 系爭土地全部及被告丙○○就系爭建物之事實上處分權係 由被告甲○○而來，即應認被告甲○○有占用系爭土地全 部云云，顯無可採，至原告主張農舍與農地之使用無法分 離部分僅係農業用地興建農舍辦法之相關規定，被告甲○ ○買受系爭建物後實際並未做任何使用，且系爭建物已遭 破壞並無何有居住使用之狀態等情，已如前述，原告徒以 上開條文規定主張被告甲○○即有占有使用其餘其他土地 云云，亦無可採。
2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。又得請求之不當得利範圍，應以他 方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權 占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常 之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 本件原告主張被告甲○○自98年11月27日取得所有權之系 爭建物係坐落於原告所有系爭土地，並無合法占用權利， 屬無權占用，既經本院認定如前，則被告甲○○就系爭建 物所坐落基地部分即屬無法律上之原因而受有使用上開土 地之利益，致使原告不能使用、收益該部分土地，因此受 有損害，是原告依不當得利之法律關係請求被告甲○○返 還系爭建物使用系爭土地相當於租金之不當利益，應屬有 據。至系爭建物坐落基地以外之土地，原告既未能舉證被 告甲○○有占有使用之事實，自難認被告甲○○就其餘部 分土地對原告有何不當得利之情事。
3、按利息、紅利、租金及其他1年或不及1年之定期給付債權 ，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，此觀諸民 法第126條之規定即明。原告係於107年1月29日提起本件 訴訟，有起訴狀在卷可稽，是依前揭規定，原告自得請求
自起訴日前5年內之相當於租金之不當得利，又因被告甲 ○○管領系爭建物之期間僅至106年3月20日止，是原告依 不當得利法律關係請求被告甲○○給付系爭建物使用系爭 土地部分自102年1月29日起至106年3月20日止相當於租金 之不當得利，應屬有據。
4、而有關不當得利金額應以若干為適當部分： ①按城市地方土地之租金，以不超過其申報地價年息百分之 10為限，土地法第105條準用同法第97條第1項定有明文。 又該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法 定地價而言，而法定地價，依土地法第148條規定，係指 土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所 謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又土地所有 權人固得依不當得利法則，向無權占用其土地之人請求返 還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地價為基礎 外，尚須斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利 用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定，並非必達申報地價百分之10之最高額。茲審 酌系爭建物坐落於系爭土地之位置，係在農業區，原係興 建欲供農舍使用，惟實際已呈廢棄狀態，系爭土地為耕地 ，且附近均為農田、魚塭等，系爭建物坐落位置並未臨接
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