臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第894號
原 告 陳秀美
訴訟代理人 林幸慧律師
徐揆智律師
被 告 陳志昌
訴訟代理人 周麗琴
追 加被 告 陳秀蓉
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109 年3 月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金按附表二應有部分比例欄所示比例分配。
訴訟費用由兩造依附表二訴訟費用負擔比例欄所示比例負擔。 事實及理由
一、原告起訴依民法第767 條第1 項等規定請求被告陳志昌遷出 兩造所共有如附表一所示土地及其上坐落建物（下分稱系爭 土地與系爭建物，合稱系爭房地）並返還系爭房地予全體共 有人（見本院卷第10頁），嗣追加共有人陳秀蓉為被告，並 以同一基礎事實，變更請求系爭房地准予變價分割而由兩造 即共有人全體按照應有部分比例分配所得價金（見本院卷第 128 頁），並不甚妨礙被告防禦及本件訴訟終結，依民事訴 訟法第255 條第1 項第7 款規定，應予准許。二、原告主張：兩造為手足關係，因繼承及分割遺產而共有系爭 房地，權利範圍如附表一權利範圍欄所示。兩造就系爭房地 並無不分割之約定，依其使用目的，亦無不能分割之情形， 然無法協議分割，爰依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項第2 款前段規定，請求准予變價分割，按照兩造應有部分 比例分配價金等語，並聲明如主文第一項所示。三、被告則以：
（一）被告陳秀蓉辯稱：同意分割系爭房地，但倘以變價方式為 之，衡情將低於市場交易價格，應由兩造自行出售系爭房 地等語。
（二）被告陳志昌：系爭房地為家族祖產，伊自民國79年間起即 於系爭房屋設立昌佳企業有限公司（下稱昌佳公司），並 按月給付父母孝親費，父母於107 年9 月間死亡，兩造繼 承系爭房地，父母應希望兩造能繼續共有系爭房地，而非 出售系爭房地。況且，伊已依民法第820 條規定與陳秀蓉 協議由伊分管系爭房地，伊按月給付陳秀蓉租金。而伊於 系爭房屋經營昌佳公司將近30年，倘系爭房地出售變價， 昌佳公司勢必將另覓其他處所，損失裝潢等費用及流失原
有客戶，對伊甚為不利，故伊不同意變價分割系爭房地， 而系爭房地日後果出售變價，所得價金應先補償伊所受支 出搬遷費用及設備損失之損害等語。
（三）並均聲明：原告之訴駁回。
三、兩造均不爭執系爭房地為兩造所共有，所有權應有部分如附 表二應有部分比例欄所示，陳志昌現佔有、使用系爭房地， 設立並經營昌佳公司等事實（見本院卷第163-164 頁），並 有系爭房地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第81-87 頁 ），堪信為真。原告主張兩造就系爭房地無法協議分割，且 以原物分割顯有困難，而系爭房地並無使用目的不能分割之 情，亦無不分割之協議，乃依民法第823 條第1 項前段、第 824 條第2 項第2 款規定請求變價分割，為被告所否認，並 以前揭情詞置辯。經查：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後 因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有 人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。 但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於 部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以 價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人 ，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823 條第 1 項、第824 條第2 項第1 款及第2 款分別定有明文。民 法第823 條第1 項所謂因物之使用目的不能分割，係指共 有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一 權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有 建築物之共同部分等是，僅因聚族而居之傳統關係，究難 認有不能分割情形存在（最高法院50年台上字第970 號判 例參照），而共有物之分管契約與共有物不分割之約定有 異，應不影響共有人行使共有物分割請求權（最高法院84 年度台上字第865 號判決參照）。又法院定共有物分割之 方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、 利害關係、共有物之性質、分割前使用狀況、分割後各部 分所得利用之價值及經濟效用、全體共有人利益等有關情 狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決定（最高法院96 年度台上字第108 號判決意旨參照）。
（二）陳志昌抗辯系爭房地為兩造父母所遺留，為家族祖產，父 母應希望仍由其等繼續保有系爭房地，而其以系爭房地設 立並經營昌佳公司已將近30年，又其業與陳秀蓉成立分管 協議，由其繼續使用系爭房地等語。查系爭房地為供住家
用之建築物（見本院卷第85-87 頁之建物登記第一類謄本 所載），即非界標、界牆或區分所有建築物之共同部分等 ，而無繼續供他物之用，依前說明，系爭房地縱供陳志昌 設立、經營昌佳公司將近30年，此亦僅係系爭房地之使用 方式，並非使用目的，系爭房地即無因「使用目的」而有 不能分割之情。而系爭房地縱屬陳志昌所指為家族祖產， 然兩造父母皆已死亡，陳志昌亦未能舉證兩造於父母死亡 後曾協議不分割系爭房地，陳志昌抗辯其與陳秀蓉業已就 系爭房地成立分管協議，其依協議給付租金予陳秀蓉乙節 ，雖據陳志昌提出決議管理及使用同意書、房屋租賃契約 書及租金匯款單為證（見本院卷第101-10 7頁），然被告 間所成立之系爭房地分管協議、租賃契約，亦僅屬就系爭 房地之使用方式有所協議，並非協議不予分割系爭房地。 據此，原告主張系爭房地並無因物之使用目的不能分割或 訂有不予分割之契約，應為可採，又兩造無法協議分割（ 見本院卷第161-165 頁），原告依民法第823 條第1 項規 定請求裁判分割系爭房地，應屬有據。
（三）系爭建物為公寓第三層、地下層，為鋼筋混凝土造建物等 情，有建物登記第一類謄本為憑（見本院卷第85-87 頁） ，倘依兩造之所有權應有部分比例為原物分割，則不僅建 物內部難以獨立區隔為經濟利用，且因各共有人分得部分 均有進出之需求，勢須劃出共同使用之門廳或走道空間， 並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係， 將減少各共有人得有效利用之空間，且徒增法律關係之複 雜化、減損共有物之經濟價值，是以原物分割系爭房地應 非適當方式。本院審酌上情，認系爭土地分割方法，應兼 衡全體共有人利益，如採變價分割方式，在自由市場競爭 之情形下，藉良性公平競價結果，以使系爭土地之市場價 值極大化，讓各共有人能按其所有權應有部分比例分配合 理之價金，以兼顧各共有人之利益及其公平性。且共有人 如欲有意建築使用，亦可行使優先承買權，可兼顧提高土 地價值並保障所有共有人之優先承買權利，因認系爭土地 之分割方法，以變價方式分割並依應有部分比例分配價金 為適當。準此，系爭房地應予變賣，所得價金應按各共有 人如附表二所示應有部分比例予以分配。至陳秀蓉抗辯應 由兩造自行尋覓買主，陳志昌抗辯變賣系爭房地所得價金 ，應先補償其因搬遷所生費用及設備損失云云，於法均屬 無據，為不可採。
四、綜上所述，原告請求分割系爭房地，為有理由，本院審酌上 情，認系爭房地應以變價方式分割，並將變價後所得價金按
附表二應有部分比例欄所示比例分配予兩造。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。六、本件為分割共有物之訴，並已由本院為全體共有人定分割方 法，依民事訴訟法第80條之1 規定，由全體共有人依應有部 分比例分擔訴訟費用，始為公平，爰諭知如主文第2 項所示 。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 匡偉
法 官 劉娟呈
法 官 陳乃翊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
書記官 林玗倩
附表一：
土地
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│編號│土地坐落 │面積 │權利範圍 │
│ ├───┬────┬───┬──┬──┼────┤ │
│ │縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段│地號│平方公尺│ │
├──┼───┼────┼───┼──┼──┼────┼─────────────┤
│ 1 │臺北市│信義區 │虎林段│三 │103 │629 │原告：30000 分之385 │
│ │ │ │ │ │ │ │被告陳志昌：30000 分之385 │
│ │ │ │ │ │ │ │被告陳秀蓉：30000 分之385 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
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建物
┌──┬────┬─────┬─────┬──────┬─────────────┬─────────┐
│編號│建號 │建物門牌 │建築式樣、│ 建物面積 │權利範圍 │備註 │
│ │ │ │主要建材及│（平方公尺）│ │ │
│ │ │ │房屋層數 │ │ │ │
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│ 1 │臺北市信│臺北市信義│鋼筋混凝土│93.2 │原告：3 分之1 │附屬建物：陽台面積│
│ │義區虎林│區市民大道│造，5 層樓│ │被告陳志昌：3 分之1 │9.09平方公尺 │
│ │段3 小段│六段232 號│房，第3 層│ │被告陳秀蓉：3 分之1 │共有部分：虎林段三│
│ │539建號 │3 樓 │ │ │ │小段566 建號，面積│
│ │ │ │ │ │ │79.81 平方公尺，權│
│ │ │ │ │ │ │利範圍10000分之385│
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│ 2 │臺北市信│臺北市信義│鋼筋混凝土│194.04 │原告：30000 分之385 │ │
│ │義區虎林│區市民大道│造，5 層樓│ │被告陳志昌：30000 分之385 │ │
│ │段3 小段│六段232 號│房，地下層│ │被告陳秀蓉：30000 分之385 │ │
│ │565 建號│ │ │ │ │ │
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附表二：
┌──┬─────┬──────┐
│編號│共有人 │應有部分比例│
│ │ │及訴訟費用負│
│ │ │擔比例 │
├──┼─────┼──────┤
│ 1│原告 │3分之1 │
├──┼─────┼──────┤
│ 2│被告陳志昌│3分之1 │
├──┼─────┼──────┤
│ 3│被告陳秀蓉│3分之1 │
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