臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第3252號
原 告 李莉莉（即李可吉之繼承人）
即反訴被告
李莉苓（即李可吉之繼承人）
李祥偉（即李可吉之繼承人）
共 同
訴訟代理人 賴中強律師
林茂弘律師
被 告 賀鳴珩
即反訴原告
訴訟代理人 沈佳蓉律師
陳昭龍律師
複 代理人 楊富勝律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年2月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾壹萬貳仟捌佰伍拾壹元，及自民國一百零九年二月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年七月一日起至返還新北市○○區○○○段○○○地號土地如附圖二所示乙部分土地（面積共七八五點九平方公尺）之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰元，及自各該月末日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾壹萬貳仟捌佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項到期部分，每期於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告就到期部分，每期以新臺幣壹拾肆萬伍仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他
依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴 訟代理人時不適用之；前開所定之承受訴訟人，於得為承受 時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟； 當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續 行訴訟，民事訴訟法第168條、第173條、第175條、第178條 分別定有明文。經查，訴外人即被繼承人李可吉原提起本件 訴訟，惟李可吉於本件訴訟繫屬中之民國107年11月17日辭 世，其全體繼承人為原告李莉莉、李莉苓、李祥偉等情，有 李可吉死亡證明書、除戶戶籍謄本、訴外人李莉萍即李可吉 之女不得繼承聲明書、確認李莉萍喪失繼承權之本院10 8年 度家調裁字第52號裁定及確定證明書（見本院卷二第33 9至 343頁、本院卷三第23至25頁）。茲經原告李莉莉、李莉苓 、李祥偉聲明承受訴訟（本院卷二第391至392頁），依法續 行本件訴訟，核無不合，應予准許。
貳、關於原告本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第25 6條亦有明定。
二、原告起訴原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）334萬 4,814元，及自民國106年7月起至返還新北市○○區○○段 ○○○○段00○0地號如附圖一所示2分之1土地並交付其上 房屋之日止，按月給付30萬元與原告。㈡前項請求數額，被 告應給付原告其中154萬4,814元，自106年1月1日起至清償 日止，其餘180萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 及自106年7月1日起每月30萬元至返還系爭房屋之日止，按 週年利率5%計算之利息。㈢第1項至第2項聲明，原告願供擔 保請准宣告假執行等語（見本院106年度北簡字第8560號卷 【下稱北簡卷】第2頁反面）。嗣原告於本院審理中以109年 2月19日民事陳報狀變更聲明為：㈠被告應給付原告129萬2, 400元，及自105年7月1起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息。㈡被告應給付原告27萬403元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應給 付原告180萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。㈣被告應自106年7月1日起至返 還新北市○○區○○○段000地號（即重測前新北市○○區 ○○段○○○○段00○0地號，下稱系爭土地）如附圖二乙 部分所示土地（下稱系爭乙部分土地），並交付如附圖三A2 、B2、C2、A3、B3部分所示房屋（下稱系爭房屋）之日止，
按月給付原告30萬元及自各該月末日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。㈤第1項至第4項聲明，原告願供擔保請 准宣告假執行等語（見本院卷三第95至96頁），原告請求給 付金額部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，另原告請求至 返還系爭土地並交付系爭房屋部分，核屬更正事實上陳述， 揆諸前開規定，應予准許。
參、關於被告提起反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如 專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者 ，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有 明文。所謂「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴 標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防 禦方法所主張之法律關係間，在法律上或事實上關係密切， 審判資料有其共通性或牽連性者而言（最高法院106年度台 抗字第864號裁定意旨參照）。
二、本件原告起訴主張略以：李可吉原為系爭土地之所有權人， 伊為李可吉之繼承人，被告於93年12月29日與李可吉簽訂土 地租賃契約書（下稱系爭租約），由被告向李可吉承租系爭 乙部分土地（面積共785.9平方公尺），被告並於系爭乙部 分土地上興建系爭房屋，惟被告未依系爭租約履行，依系爭 租約、民法第179條規定，請求被告給付積欠租金、代墊電 費、相當於租金之不當得利及利息等語。而本件被告於106 年6月30日提起反訴，主張略以：伊無何等違約之情，而依 系爭租約，李可吉將系爭土地出售予原告李莉苓時應告知伊 行使優先承買權而未告知，違法買賣系爭土地，是伊得請求 原告將所有權移轉登記塗銷，將系爭乙部分土地出售與伊， 並應返還伊先前繳納租金及押租金，另依系爭租約原告應賠 償損害等語，經核，被告反訴訴訟標的之法律關係，與本訴 訴訟標的之法律關係，乃均源於系爭租約及系爭土地所有權 所生紛爭，二者間法律、事實上關係密切，攻防方法、審判 資料俱有共通性及牽連性，復無民事訴訟法第260條所定不 得提起反訴情形，茲被告提起反訴，核無不合，應予准許。乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠李可吉原為系爭土地之所有權人，伊為李可吉之繼承人，李 可吉與被告於93年12月29日簽訂系爭租約，由被告向李可吉 承租系爭乙部分土地，被告得於承租範圍內興建房屋，租賃 期限自94年1月1日起至106年1月1日止，共12年，而租金為
每月12萬元，依系爭租約第3條約定租金按消費者物價指數 變動幅度調整。另依系爭租約第8條約定，被告於租賃期間 內使用租賃標的及其上建物設施之水電瓦斯費用，由被告自 行負擔。詎料，被告興建系爭房屋後，自105年起，被告竟 以其不再居住系爭房屋，房屋僅供倉庫使用為理由，不再依 約給付租金，僅於105年1月、4月、7月、10月、106年1月、 4月各給付7萬5,000元，共45萬元，未支付其他租金，被告 迄今共積欠租金129萬2,400元未給付（計算式：14萬5,200 元【調整物價指數後之每月租金】×12月－45萬元＝129萬 2,400元）。另被告於租賃期間內亦未依約自行負擔電費， 且於租賃期間屆至後亦仍由原告代墊系爭房屋使用收益之電 費，伊共代墊27萬403元之電費，被告另應返還由伊所代墊 之27萬403元電費。此外，被告於106年1月1日系爭租約期滿 後，竟不依約返還系爭乙部分土地並將系爭房屋以收回時之 正常狀態交付伊，屬無法律上原因而受有使用系爭乙部分土 地及系爭房屋之利益，是被告應給付伊自106年1月1日至106 年6月30日以每月30萬元計算之相當於系爭乙部分土地及系 爭房屋租金之不當得利180萬元（計算式：30萬元×6＝180 萬元），以及自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地及交 付系爭房屋之日止，按月給付伊相當於系爭乙部分土地及系 爭房屋租金之不當得利30萬元，為此爰依系爭租約、民法第 179條規定及給付遲延之法律關係，請求被告給付積欠租金 、代墊電費及相當於系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當 得利等語。
㈡並聲明：⒈被告應給付原告129萬2,400元，及自105年7月1 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告應給付原 告27萬403元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告180萬元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。⒋被告應自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地並交 付系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元及自各該月末日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌第1項至第4項聲 明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠伊於系爭租約租期屆滿前，得依民法第426條之2及土地法第 104條規定，對系爭乙部分土地主張優先承買權，又系爭租 約第14條約定，伊於系爭租約租期屆滿後3年內，仍有優先 承買之權。詎李可吉於租期屆滿前之104年6月25日與其女即 原告李莉苓成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），將系爭土 地出售與原告李莉苓，並於104年7月2日完成土地所有權移
轉登記，復於伊依法聲請假處分，強制執行前夕，李可吉與 原告李莉苓復於106年4月17日虛稱合意解除系爭買賣契約， 將系爭土地以買賣為原因，於106年4月24日再移轉登記予李 可吉（下稱系爭合意解約），李可吉與原告李莉苓上開2次 系爭土地之買賣與移轉所有權，均未依法以書面定相當期間 ，通知伊行使系爭乙部分土地之優先承買權，屬侵害伊之優 先承買權無疑。又優先承買權乃具物權效力之附停止條件之 形成權，僅需伊以同一條件買受之意思表示通知出租人，即 生效力，而伊已於106年6月6日函知李可吉，伊願以104年6 月25日買賣暨104年7月2日移轉所有權之同等條件購買系爭 乙部分土地，則伊溯及自104年6月25日起，即應成為系爭乙 部分土地之所有權人，原告既非系爭乙部分土地之所有權人 ，其請求伊應給付租金或相當於租金之不當得利，即無理由 。
㈡縱認原告仍為系爭乙部分土地之所有權人，伊於租賃期間屆 滿後仍繼續給付租金，原告亦無反對之意思，應認有民法第 451條不定期租賃之適用，原告請求伊給付相當於租金之不 當得利，亦於法不合。伊亦得以對原告之332萬1,200元之債 權抵銷等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁 回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴被告李莉苓與李可吉間簽立系爭買賣契約及系爭合意解 約之行為乃屬通謀虛偽意思表示而無效，而系爭買賣契約及 系爭合意解約均係惡意侵害伊之優先承買權，致伊無法取得 系爭乙部分土地所有權，伊得依民法第244條第1項、第2項 規定，訴請撤銷系爭合意解約行為及移轉登記之物權行為， 並請求塗銷系爭土地反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月 24日就系爭土地之所有權移轉登記，而伊亦得主張土地法第 104條、民法第426條之2規定，就系爭乙部分土地，請求以 系爭買賣契約之同一條件行使優先購買權，伊於給付價金同 時，反訴被告應移轉系爭乙部分土地所有權予伊，此外，因 反訴被告未告知系爭買賣契約及系爭合意解約均屬惡意侵害 伊之優先承買權，伊得依民法第184條第1項前段、後段、第 2項、第185條、第148條規定，請求反訴被告回復至得行使 系爭乙部分土地優先購買權之原狀並由伊行使優先承買權及 買賣契約之權利。此外，優先承買權乃具物權效力之附停止 條件之形成權，伊以同一條件買受之意思表示通知出租人， 即生效力，而伊已於106年6月6日函知李可吉，伊願以104年 6月25日買賣暨104年7月2日移轉所有權之同等條件購買系爭
乙部分土地，則伊溯及自104年6月25日起，即應成為系爭乙 部分土地之所有權人，反訴被告既非系爭乙部分土地之所有 權人，自不得再請求伊給付租金，伊受有交付反訴被告104 年7月至12月之租金87萬1,200元、105年1月至106年6月租金 45萬元之損害，共132萬1,200元，反訴被告亦應依系爭租約 第4條約定，返還伊押租金200萬元（下稱系爭押租金），合 計332萬1,200元，伊主張與伊對反訴被告之系爭乙部分土地 優先承買之價金債務互為抵銷。又系爭租約第6條約定，租 賃存續期間，反訴被告若將租賃標的另租他人或轉售他人時 ，反訴被告應依當時地上物價值2倍賠償伊之損失，反訴被 告於租賃期間訂定系爭買賣契約，自應賠償伊系爭房屋價值 2倍之損害，而系爭房屋當時價格為2,097萬8,119元，則反 訴被告應賠償伊4,195萬6,238元及利息。為此，爰先位依民 法第244條第1項、第2項、第4項、第184條第1項前後段、第 2項、第185條、第87條、第148條、第426條之2、第179條、 土地法第104條規定及系爭租約第4條、第6條約定，備位依 民法第184條第1項前、後段、第2項、第185條規定及系爭租 約第4條、第6條約定，請求撤銷106年4月17日反訴被告李莉 苓與李可吉間之系爭合意解約行為及106年4月24日所為移轉 系爭土地所有權登記行為，反訴被告並應以系爭買賣契約之 條件與伊訂立系爭乙部分土地之買賣契約並移轉登記系爭乙 部分土地與伊，且反訴被告應連帶給付伊先前所給付之租金 及押租金332萬1,200元，並應依系爭租約連帶給付伊損害賠 償4,195萬6,238元及利息等語。
㈡並先位聲明：⒈反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉 之繼承人與反訴被告李莉苓就系爭土地於106年4月17日之合 意解除買賣契約行為及106年4月24日之移轉所有權登記行為 均應予撤銷，反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之 繼承人與反訴被告李莉苓就此項之所有權移轉登記，應予塗 銷。⒉反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人 與反訴被告李莉苓就系爭土地於104年7月2日之移轉所有權 登記行為均應予塗銷。⒊反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉 即李可吉之繼承人應就系爭土地以李可吉於104年6月25日出 售予反訴被告李莉苓之同一條件即價金132萬6,000元與反訴 原告訂立買賣契約，並應於反訴原告給付價金時，將系爭土 地移轉登記予反訴原告。⒋反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥 偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告332萬1,200元，及 自106年1月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒌反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連 帶給付反訴原告4,195萬6,238元，及其中1000萬元自民事反
訴準備七狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，及其中3,195萬6,238萬元自民事反訴準備八狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒍ 願供擔保，請准宣告假執行。第二先位聲明部分：⒈反訴被 告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應就系爭土地 以李可吉於104年6月25日出售予反訴被告李莉苓之同一條件 即價金132萬6,000元與反訴原告訂立買賣契約，並應於反訴 原告給付價金時，將系爭土地移轉登記予反訴原告。⒉反訴 被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付 反訴原告332萬1,200元，及自106年1月2日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。⒊反訴被告李莉苓、李莉莉、李 祥偉即李可吉之繼承人應連帶給付反訴原告4,195萬6,238元 ，及其中1,000萬元自民事反訴準備七狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，及其中3,195萬6, 238萬元自民事反訴準備八狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行 。備位聲明部分：⒈反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李 可吉之繼承人應連帶給付反訴原告4,195萬6,238元，及其中 1,000萬元自民事反訴準備七狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，及其中3,195萬6,238萬元自 民事反訴準備八狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息。⒉反訴被告李莉苓、李莉莉、李祥偉即李 可吉之繼承人應連帶給付反訴原告332萬1,200元，及自106 年1月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供 擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭土地原為李可吉所有，系爭土地之其中 2分之1係系爭乙部分土地，另2分之1部分係供李可吉全家居 住使用。惟於104年6月間，李莉萍與訴外人廖瑞興即李莉萍 之男友，屢屢侵占家中財物，並且侮辱李可吉，甚至以加害 生命、身體之言語恐嚇反訴被告李莉苓並施暴，反訴被告李 莉苓係因為保護李可吉及家人之安全，而於104年6月25日與 李可吉就系爭土地訂立系爭買賣契約並移轉登記所有權。而 待106年4月間，因廖瑞興之相關案件確定，危機稍緩，且因 事實上並無法依系爭買賣契約支付買賣價金，故反訴被告李 莉苓即於106年4月17日與李可吉合意解除買賣契約，並將系 爭土地回復登記予李可吉所有，並非另於106年4月17日再行 成立買賣契約。是系爭買賣契約業經系爭合意解約行為而視 為自始不存在，反訴原告於106年6月6日表示欲依系爭買賣 契約同一條件行使優先承買權，即屬無據。況系爭租約之租 賃期間於106年1月1日屆至，反訴原告106年6月6日時已非系
爭乙部分土地之承租人，自不得主張優先承買權。此外，反 訴原告既稱優先承買權乃形成權，自無民法第244條第1、2 項及第4項之適用，且土地所有權人違反土地法第104條第2 項後段及民法第426條之2第3項規定，未以書面通知優先承 買權人而為所有權之移轉登記者，僅生買賣契約及土地所有 權移轉登記不得對抗優先承買權人之效力，並未構成侵權行 為，反訴原告依侵權行為之法律關係請求伊賠償132萬1200 元，於法無據，又反訴原告自105年1月1日起逕自減少每月 應給付之租金，經催告全額給付未獲置理，故反訴原告顯已 遲延交付租金2個月以上，且反訴原告違反系爭租約第9條約 定，未返還系爭乙部分土地及交付系爭房屋與伊，伊即得依 系爭租約第7條約定，未經催告而沒收系爭押租金，是反訴 原告請求伊返還系爭押租金，亦無所據等語置辯。並聲明： ㈠反訴之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
㈠李可吉與被告於93年12月29日簽立系爭租約，被告向李可吉 承租系爭乙部分土地，並經公證，被告嗣給付押租金200萬 元與李可吉。
㈡被告於系爭租約簽立後，於系爭乙部分土地上興建系爭房屋 ，被告為系爭房屋之所有權人。
㈢李可吉與原告李莉苓於104年6月25日就系爭土地成立買賣契 約，李可吉並於104年7月2日，將系爭土地所有權移轉登記 於原告李莉苓。
㈣原告李莉苓於106年4月24日，將系爭土地所有權移轉登記於 李可吉。
㈤被告於106年6月6日以律師函向李可吉主張行使優先承買權 。
肆、本件爭點：
一、關於本訴部分之爭點：
㈠原告請求被告給付積欠租金129 萬2,400 元，有無理由？ ㈡原告請求被告給付原告代墊之電費27萬403元，有無理由？ ㈢原告請求被告給付106年1月1日至106年6月30日間之相當於 系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當得利180萬元，有無 理由？
㈣原告請求被告自106年7月1日起至返還系爭乙部分土地並交 付系爭房屋之日止，按月給付原告30萬元，有無理由？ ㈤被告抗辯以對原告之租金返還或賠償之債權及押租金之債權 332萬1,200元抵銷原告之前揭債權，有無理由？ ㈥原告本訴部分得請求之金額為何？
二、關於反訴部分之爭點：
㈠系爭合意解約行為是否為通謀虛偽意思表示？ ㈡反訴原告先位依民法第244條第1項、第2項規定，訴請撤銷 系爭合意解約行為及移轉登記之物權行為，並請求塗銷系爭 土地反訴被告李莉苓與李可吉間於106年4月24日就系爭土地 之所有權移轉登記，有無理由？
㈢反訴原告先位依土地法第104條、民法第426條之2規定，就 系爭乙部分土地，請求以系爭買賣契約之同一條件行使優先 購買權，有無理由？反訴原告請求於給付價金同時，反訴被 告應移轉系爭乙部分土地所有權予反訴原告，有無理由？ ㈣反訴原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第 185條、第148條規定，請求反訴被告回復至得行使系爭乙部 分土地優先購買權之原狀即塗銷反訴被告李莉苓與李可吉間 於106年4月24日就系爭土地之所有權移轉登記及104年7月2 日之所有權移轉登記而由反訴原告行使優先承買權及買賣契 約之權利，有無理由？
㈤反訴原告先位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第 179條規定及系爭租約第4條約定，請求反訴被告連帶給付 332萬1,200元，有無理由？
㈥反訴原告先位依系爭租約第6條約定，請求反訴被告連帶給 付4,195萬6,238元，有無理由？
㈦反訴原告備位依民法第184條第1項前段、後段、第2項、第 185條規定、系爭租約第4條、系爭租約第6條約定請求反訴 被告連帶給付4,195萬6,238元及連帶給付332萬1,200元，有 無理由？
伍、得心證之理由：
一、關於本訴部分爭點之判斷：
㈠原告請求被告給付積欠租金129 萬2,400 元，有無理由？ ⒈依系爭租約第3條約定，租金每月12萬元，被告應自94年1月 1日起，一次支付6個月租金即72萬元，其後每6個月支付1次 ，至租期屆滿為止，租金之調整以當月消費者物價指數為基 準，以6個月為1期，若累計指數對前次租金當月指數變動5% 以內不調整租金，若累計指數高於前次租金支付當月指數5% ，則下期租金調漲10%，若累計指數高於前次租金支付當月 指數10%，則下期租金調漲15%，指數調低者亦同等語，有系 爭租約在卷可憑（見北簡卷第9頁）。又系爭租約之租金於 租賃期間分別調整2次，自101年1月起之租金係每月14萬 5,200元，而被告於105年1月、4月、7月、10月、106年1月 、4月各給付7萬5,000元，共45萬元，未支付其他租金等節 ，有原告之郵政劃撥儲金對帳單明細可稽（見北簡卷第13至
22頁），堪信為真。原告主張被告自105年1月1日至106年1 月1日租期屆至共積欠之租金129萬2,400元未給付（計算式 ：14萬5,200元【調整物價指數後之每月租金】×12月－45 萬元＝129萬2,400元），即屬有據。
⒉至被告抗辯伊已於106年6月6日函知原告，伊願以104年6月 25日買賣暨104年7月2日移轉所有權之同等條件購買系爭乙 部分土地，則伊溯及自104年6月25日起，即應成為系爭乙部 分土地之所有權人，原告既非系爭乙部分土地之所有權人， 請求租金部分應無理由等語。惟查，被告尚不得主張系爭乙 部分土地之優先承買權，詳如後述（見本判決乙、伍、二、 ㈠、㈢、㈣），是被告抗辯伊已成為系爭乙部分土地之所有 權人，原告不得請求系爭乙部分土地租金等節抗辯，應屬無 據。
⒊另被告抗辯系爭乙部分土地及系爭房屋於104年8月因颱風暴 雨山地崩塌，有生命安全危險，系爭乙部分土地地質鬆動， 應依情事變更調整租金但原告拒絕等語，雖有系爭乙部分土 地及系爭房屋颱風淹水照片、105年1月19日律師函在卷可憑 （見本院卷一第69至72頁、第100至101頁）。惟系爭乙部分 土地為水源地鄰近山區，原屬被告締結系爭租約時可得而知 ，而我國夏季常有颱風亦非不能預見之情事，被告亦未就颱 風過後系爭乙部分土地有何價值減損盡舉證責任。況被告亦 到庭證稱：104年碰上颱風，整個屈尺地方都淹光了，當時 伊之外傭跟原告李祥偉都跑出去避難，泥巴都有跑到1樓來 ，區長還來疏散大家，104年到現在政府作了很多堤防的修 繕，現在這個房子的安全度比以前高，整個岸邊土地加寬5 、6公尺做堤防等語（見本院卷二第435、437頁），足見颱 風過後之系爭房屋因堤防修繕安全度亦有提升，被告並未就 系爭租約訂立後有何依當時不能預料，依原有效果顯失公平 之情事舉證以實其說，是被告抗辯應因情事變更而減少租金 等語，應無可採。
⒋按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息，法定週年利率為5％，民法第233條第 1項前段、第203條定有明文。原告請求被告積欠之租金債權 ，而被告自105年1月1日即未依約給付半年租金，即屬遲延 債務，當負遲延責任，是原告請求此部分自105年7月1日起 至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不 合，應予准許。
⒌綜上，原告請求被告給付積欠租金129萬2,400元及自105年7 月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由 ，應屬有據。
㈡原告請求被告給付原告代墊之電費27萬403元，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而依系爭租約第8條約定，被告 租賃期間內使用租賃標的及其上建物設施之水電瓦斯費用， 由被告自行負擔等語（見北簡卷第9頁）。原告主張代墊被 告系爭租約期間（即94年1月1日至106年1月1日）之電費25 萬2,414元及租約屆至後至108年12月止之電費1萬7,989元， 共27萬403元等語，有台灣電力公司台北南區營業處104年3 月12日北南費核費證字000-00-000號函、105年12月27日北 南費核費證字000000000號函、105年12月27日北南費核費證 字000000000號函、105年12月27日北南費核費證字 000000000號函、108年3月6日北南費核證字第108000734號 函、109年2月10日北南費核證字第109000824號函在卷為憑 （見北簡卷第23至26頁，本院卷二第511至512頁，本院卷三 第99頁），被告亦自承未曾繳納系爭房屋電費，堪信原告主 張代墊電費27萬403元等節為真。系爭租約租賃期間系爭房 屋所生之電費，依系爭租約第8條約定自應由被告負擔，另 於系爭租約106年1月1日屆至後原告所代墊之系爭房屋電費 ，被告亦屬無法律上原因而受利益，是原告主張依系爭租約 第8條約定及民法第179條規定得請求被告給付原告代墊之電 費27萬403元，應屬有據。
⒉至被告於本院審理中證稱：伊幫李可吉做很多事，且因有違 建及黑道勒索的問題，所以李可吉就說電費就算了，從來沒 有叫伊付過電費，李祥偉還不准我們申請店錶，代表是李可 吉不好意思跟我們要，換馬達、清理水塔都是伊出的，這是 善盡鄰居關係（見本院卷二第438頁），惟查，系爭租約既 已明確約定系爭房屋之電費應由被告負擔，被告亦未就李可 吉表示不用給付電費等節舉證以實其說，是被告此節抗辯， 亦難認有理由。
⒊再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。民法第229條第2 項定有明文。本件原告請求被告返還代墊電費之債權，核屬 無確定期限之給付，經原告提起訴訟，起訴狀繕本於106年8 月15日送達被告（見北簡卷第11之1頁），被告迄未給付， 當負遲延責任。是原告請求此部分自起訴狀繕本送達被告翌 日即106年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之法 定遲延利息，核無不合。
⒋綜上，原告請求被告給付原告代墊之電費27萬403元及自106 年8月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有
理由。
㈢原告請求被告給付106年1月1日至106年6月30日間之相當於 系爭乙部分土地及系爭房屋租金之不當得利180萬元，有無 理由？
⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之不當利益，同 時造成土地所有權人之損害，乃為社會通常之觀念，因其所 受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之 價額（最高法院61年台上字第1695號判決、106年度台上字 第461號判決意旨參照）。
⒉經查，本件系爭房屋為被告所有而坐落於系爭乙部分土地， 為兩造所不爭執，並有新北市新店地政事務所107年7月3日 新北店地測字第1074020348號函附之土地複丈成果圖可憑（ 見本院卷二第55至57頁），堪信被告確有占用系爭乙部分土 地之事實。次查，系爭租約第2條約定，系爭租約租賃期限 12年，自94年1月1日至106年1月1日止，系爭租約第9條約定 ，被告於租約終止或租期屆至，應返還租地，並以收回時之 正常狀態交付原告等語（見北簡卷第9頁），又系爭租約已 於106年1月1日租期屆至，是被告占用系爭乙部分土地，自 屬無法律上原因，而被告無權占用系爭乙部分土地受有相當 於租金之利益，造成原告之損害，依前述規定，自應給付原 告相當於系爭乙部分土地租金之不當得利。
⒊原告雖主張依系爭租約第9條約定，租期屆至時，被告除應 返還系爭乙部分土地外，並應交付系爭房屋，是被告自106 年1月1日租期屆至後使用收益系爭房屋即屬無法律上原因， 原告得依民法第179條規定請求相當於系爭房屋租金之不當 得利，而被告迄未交付系爭房屋，原告亦得依給付遲延之法 律關係請求系爭房屋之遲延利息等語。惟查，系爭房屋為被 告所建，雖屬未辦保存登記之建物，然被告仍係系爭房屋之 事實上處分權人，而得使用收益系爭房屋，原告雖得依系爭 租約請求被告交付系爭房屋，但於被告交付系爭房屋而轉讓 系爭房屋之事實上處分權之前，即難認被告使用收益系爭房 屋屬無法律上原因而受有利益。又按民法第233條第1項規定 ，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利 息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事 ，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014 號判決意旨參照），今原告主張被告未交付系爭房屋之遲延 債務並非以支付金錢為標的，尚無可請求遲延之利息，是原 告主張被告應依給付遲延之法律關係給付系爭房屋之遲延利 息，亦屬無據。
⒋又，兩造前就系爭乙部分土地約定租金為每月12萬元，後續
依消費者物價指數調整至每月14萬5,200元，堪信為市場機 制合理之價額，本院審酌兩造對於系爭乙部分土地使用收益 之對價既前已有租金之約定，且被告無權占用系爭乙部分土 地所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭乙部分土 地之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以原 系爭租約所約定之租金每月14萬5,200元，作為本件相當於 系爭乙部分土地之不當得利之計算基準，尚屬允當。是原告 請求自106年1月1日系爭租約屆至後至106年6月30日之相當 於租金之不當得利87萬1,200元（計算式：14萬5,200元×6 月＝87萬1,200元），應有理由，逾87萬1,200元之部分，應 無理由。
⒌至被告雖抗辯系爭租約屆滿後，伊仍為系爭乙部分土地之使 用收益，原告未表示反對，依民法第451條規定視為以不定 期限繼續契約，並非不當得利等語。按租賃期限屆滿後，承 租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思 者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固定有明文， 惟查系爭租約屆滿前，原告李莉苓即以李可吉之代理人身份 以簡訊通知被告及訴外人管祺瑞即被告委託處理系爭房屋之 人租約屆至將收回系爭乙部分土地，有原告李莉苓與被告及 管祺瑞之簡訊對話記錄在卷可稽（見本院卷一第205至209頁
, 台灣公司情報網