臺灣臺中地方法院民事判決 108年度重訴字第655號
原 告 蘇龍水
訴訟代理人 劉有德律師
被 告 陳吉發
被 告 王美瑤
共 同
訴訟代理人 蔡琇媛律師
被 告 鴻毅工程行即羅永泉
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年2月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，聲明原請求如附 表編號１所示，嗣後變更聲明為附表編號２所示，係擴張應 受判決事項，按諸前揭規定應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣坐落在台中市○區○○○段000000000地號土地（面積 99平方公尺，下稱系爭355-10地號土地），及坐落在台中 市○區○○○段000000000地號土地（面積99平方公尺， 下稱系爭355-8地號土地），二筆土地原為原告父親蘇朝 旺所有，蘇朝旺於民國68年間出具土地使用同意書，提供 予其兄弟蘇朝豐在系爭355-10地號土地上建有同段452建 號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街00號，下稱系爭71 號房屋）、以及在系爭355-8地號土地上建有同段454建號 建物（即門牌號碼臺中市○區○○街00號，下稱系爭67號 房屋），嗣後系爭355-10、355-8地號土地於76年12月20 日由原告繼承，並於87年10月13日辦理繼承登記，系爭71 號房屋則輾轉由被告陳吉發於86年8月1日登記取得，系爭 67號房屋輾轉由被告王美瑤於87年11月17日登記取得。（二）惟被告陳吉發、王美瑤自取得系爭71、67號房屋後從未繳 付地租，原告於103年間對被告陳吉發、王美瑤提起請求 返還不當得利等訴訟，經本院103年度重訴字第16號民事
判決認定系爭71、67號房屋與系爭355-10、355-8地號土 地間應類推適用民法第425條之1規定成立租賃關係，並核 定被告陳吉發就系爭355-10地號土地自103年1月12日起每 年應給付之租金為新臺幣（下同）70,615元、被告王美瑤 就系爭355-8地號土地自103年1月13日起每年應給付之租 金為70,615元。
（三）詎被告陳吉發、王美瑤自上開判決核定每年應給付原告租 金金額確定後，被告二人分文未給，迄今已經過5年之久 ，被告二人積欠之租金總額已經超過353,075元，經原告 於108年9月23日分別以台中法院郵局第2352、2353號存證 信函，催告被告二人應於該函到20日內將上開積欠之租金 全部清償完畢，逾期未給付即以該存證信函作為向被告二 人為終止租約之意思表示，被告二人於108年9月24日收受 上開存證信函，被告二人未依限於函到後20日內將上開積 欠之租金清償完畢，是原告與被告二人間之租約已於108 年10月14日終止，系爭71號、67號房屋自無權使用系爭 355-10、355-8地號土地，被告二人應將系爭355-10、355 -8地號土地返還原告，並應給付於返還土地前相當於租金 之損害。
（四）被告鴻毅工程行即羅永泉向被告陳吉發、王美瑤承租系爭 71、67號房屋，被告陳吉發、王美瑤與原告就系爭355-10 、355-8地號土地之租賃關係既於108年10月14日終止，被 告陳吉發、王美瑤無權占有系爭355-10、355-8地號土地 ，被告鴻毅工程行即羅永泉亦無權使用系爭355-10、355 -8地號土地，應自系爭355-10、355-8地號土地遷讓，將 系爭355-10、355-8地號土地交還原告，並應給付於返還 土地前相當於租金之損害。並聲明：如附表編號２所示。二、被告陳吉發、王美瑤答辯：
（一）民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事 人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者。」、「前 項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星 期、半個月或一個月定期支付之期限者，出租人應以曆定 星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於 一星期、半個月或一個月前通知之」。該條項但書之規定 ，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終 止之期間，以免承租人措手不及。原告與被告陳吉發、王 美瑤間之法定租賃關係依民法第425條之1規定，係推定於 「房屋得使用之期限內」有租賃關係存在，核屬不定期租 賃，租金給付方式依本院103年度重訴字第16號判決主文 所示，係以年為單位。另參以民法第450條規定，雖未就
年繳租金終止租約之通知期限予以明文，顯有法律漏洞存 在，應予類推適用。準此，被告二人就系爭兩間建物之租 金既為每年度繳納一次，原告自應於一年前通知，抑或類 推適用一個月定期支付租金之通知，至少應於一個月前為 通知，始為適法。
（二）被告陳吉發、王美瑤於本院103年度重訴字第16號判決確 定後，隨即給付自98年1月1日起至103年1月間之租金分別 為344,455元予原告。又原告寄發之台中法院郵局第2352 、2353號存證信函並未提供原告之銀行帳戶或其他租金繳 納方式，被告二人甚感困擾，僅得再次聯絡執行處卯股書 記官，方得以繳納租金，此有本院108年民執字第2845、 3421號收據可稽，顯見被告二人並無拒不繳納租金之意思 。
（三）按土地法第103條第4款規定：「租用建築房屋之基地，非 因左列情形之一，出租人不得收回：承租人積欠租金額， 除以擔保現金抵償外，達二年以上時」。查土地法第103 條規定係用以規範「租用基地建築房屋」之情形，與本件 類推適用民法第425條之1所規定之法定租賃關係情形不同 ，此由土地法第103條第1款規定出租人須待「契約年限屆 滿時」方得收回基地，對照民法第425條之1規定之法定租 賃關係，於「房屋得使用期限內」均繼續存在，不受20年 期間限制，足見二者並不相同。復以民法訂定法定租賃關 係之目的，係為維持房屋使用人之安定性及社會經濟利益 ，若僅因房屋所有權人積欠租金達二年以上，土地所有權 人即可任意終止租賃契約，顯與條文立法意旨不符等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告鴻毅工程行即羅永泉答辯：
其自103年6月21日起至109年6月21日止向被告陳吉發承租系 爭71號房屋、自106年2月1日起至115年2月1日止向被告王美 瑤承租系爭67號房屋，目前僅使用系爭67號房屋，系爭71號 房屋係空屋狀態，其係基於房屋租賃契約有權使用系爭71、 67號房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲 請均駁回，並願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
（一）原告主張現為系爭355-10、355-8地號土地之所有權人， 被告陳吉發所有之系爭71號房屋及被告王美瑤所有之系爭 67號房屋，經本院103年度重訴字第16號民事判決認定應 類推適用民法第425條之1規定成立租賃關係（為不定期租 賃契約）之事實，為兩造所不爭執，且有本院103年度重
訴字第16號民事判決在卷足憑（見本院卷第49至79頁）， 先予敘明。
（二）原告主張被告陳吉發、王美瑤積欠之租金已達5年之久， 積欠之租金總額各超過353,075元，原告於108年9月23日 以台中法院郵局第2352、2353號存證信函催告被告陳吉發 、王美瑤應於該函到20日內將積欠之租金清償完畢等情， 業據原告提出上開存證信函為證（見本院第37至47頁）， 且為被告陳吉發、王美瑤所不爭執。惟被告陳吉發已於 108年10月15日向本院執行處繳納355,900元、被告王美瑤 業於108年12月9日向本院執行處繳納355,900元，此有本 院108年民執字第2844、2845、3421號收據在卷可稽（見 本院卷第129、131頁）。原告主張被告陳吉發、王美瑤繳 納租金之日期已逾存證信函所定之20日催告期限，終止租 約之效力業已發生，為被告陳吉發、王美瑤所否認。（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約，民法第440條定有明文。是出租人依此法條 終止租約時，須先定相當期限催告承租人支付租金，必承 租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一 有承租人欠租之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最 高法院68年台上字第777號判例意旨參照）。是原告以被 告陳吉發、王美瑤積欠租金為由，主張已終止兩造間之不 定期租賃關係，自應合法踐行催告之程序。
（四）次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承 租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期 通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支 付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末 日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通 知之，民法第450條第2項、第3項分別定有明文。本件原 告以被告陳吉發、王美瑤累計5年之租金僅定20日之催告 期限，衡諸一般觀念及上揭法條之規定，實難認為相當。（五）又按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告 後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非 於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍 須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為 租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求 交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號判例意旨可資 參照）。觀之台中法院郵局第2352號存證信函內容：「台 端之上開房屋使用本人所有之上開土地為租賃關係，並核 定自103年1月12日起，台端每年應給付本人之租金為新台
幣七萬零六百一十五元，有該判決可憑，惟至今已過5年 多，台端共積欠租金超過353,075元，台端未為給付，為 此特函請台端應於本函到達20日內，將上開所積欠之租金 全部給付清償完畢，逾期未為給付完畢，本件租賃契約即 為終止，並同時以本函作為向台端終止本件租賃契約之表 示，不另通知。」等語（見本院卷第37至39頁），台中法 院郵局第2353號存證信函內容亦與上開內容大致相符，僅 「核定自103年1月12日起」變更為「核定自103年1月13日 起」（見本院卷第43至45頁）。原告所發上開存證信函內 容雖定有催告期限20日，惟又以該存證信函作為終止租約 之意思表示，已與最高法院52年台上字第1289號判例意旨 有違；且原告之住所係「臺中市○區○○街0段00號」， 與系爭71號、67號房屋比鄰而居，原告以口頭催繳租金或 直接收取租金皆非難事，原告未於每年按期向被告陳吉發 、王美瑤催繳租金，而於累計5年之後始一次向被告陳吉 發、王美瑤催繳，原告是否有真意欲催告被告陳吉發、王 美瑤前來支付租金，抑或僅係以此存證信函形式上踐行催 告之義務，心中真意已認定被告陳吉發、王美瑤已違約而 生終止租約之效力，自非無疑，尚難認定上開存證信函已 生催告之效力。
（六）依民法第440條第1項之規定，承租人欠租於催告期限內未 為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意 思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理 由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租 賃契約（最高法院43年台上字第329號判例意旨可資參照 ）。本件原告雖於108年9月23日以台中法院郵局第2352、 2353號存證信函催告被告陳吉發、王美瑤，惟被告陳吉發 已於起訴前即108年10月15日向本院執行處繳納355,900元 、被告王美瑤業於本院第一次言詞辯論期日前即108年12 月9日向本院執行處繳納355,900元，因原告上開存證信函 並未發生催告之效力，自不得以上開存證信函及本件起訴 狀繕本送達作為終止租約之意思表示，被告陳吉發、王美 瑤於原告為終止租約之意思表示前，已依債務本旨為給付 ，揆諸前開判例意旨，原告自不得拒絕受領，更不得再以 被告陳吉發、王美瑤未為給付為理由終止租賃契約。（七）被告陳吉發、王美瑤之不定期租賃契約既未經原告合法終 止，被告陳吉發、王美瑤所有之系爭房屋自係有權占有系 爭土地，且非無法律上之原因而受有利益。另被告鴻毅工 程行即羅永泉係基於與被告陳吉發、王美瑤間之房屋租賃 契約占有使用系爭71、67號房屋，亦非無權占有，原告自
不得請求被告鴻毅工程行即羅永泉遷讓房屋交還土地，更 非無法律上之原因而受有利益。
五、綜上所述，原告並未合法終止與被告陳吉發、王美瑤間之系 爭租約，故系爭租約仍有效存在，被告陳吉發、王美瑤占用 系爭土地仍有合法之權源，原告本於所有權及不當得利之法 律關係，請求被告陳吉發、王美瑤拆屋還地及給付相當租金 之不當得利，及被告鴻毅工程行即羅永泉遷讓房屋交還土地 及給付相當租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之 訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判 決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第87條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 12 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 12 日
書記官 許宏谷
【附表】
┌──┬─────────────────────────────────────┐
│編號│ 訴之聲明 │
├──┼─────────────────────────────────────┤
│ １ │⑴被告陳吉發應將坐落在原告所有之系爭355-10地號土地上之地上物全部拆除，將土│
│ │ 地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615 │
│ │ 元。 │
│ │⑵被告王美瑤應將坐落在原告所有之系爭355-8地號土地上之地上物全部拆除，將土 │
│ │ 地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615 │
│ │ 元。 │
│ │⑶被告鴻毅工程行即羅永泉應自系爭355-10地號土地上遷讓遷出，將土地交還原告；│
│ │ 並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615元。 │
│ │⑷訴訟費用由被告負擔。 │
│ │⑸願供擔保請宣告准予假執行。 │
├──┼─────────────────────────────────────┤
│ ２ │⑴被告陳吉發應將坐落在原告所有之系爭355-10地號土地上之地上物全部拆除，將土│
│ │ 地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615 │
│ │ 元。 │
│ │⑵被告王美瑤應將坐落在原告所有之系爭355-8地號土地上之地上物全部拆除，將土 │
│ │ 地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615 │
│ │ 元。 │
│ │⑶被告鴻毅工程行即羅永泉應自系爭355-10地號土地上遷讓遷出，將土地交還原告；│
│ │ 並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615元。 │
│ │⑷被告鴻毅工程行即羅永泉應自系爭355-8地號土地上遷讓遷出，將土地交還原告； │
│ │ 並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615元。 │
│ │⑸訴訟費用由被告負擔。 │
│ │⑹願供擔保請宣告准予假執行。 │
└──┴─────────────────────────────────────┘