臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第2345號
原 告 賴彥志
被 告 潘譽文
訴訟代理人 潘維成律師
被 告 林孟燕
台灣房屋仲介股份有限公司龍岡分公司
上 一 人
法定代理人 宋滿華
上 一 人
訴訟代理人 李德瑋
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年3 月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟伍佰捌拾參元由原告負擔。 事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時，乃以民法第184 條第1 項前 段、第2 項所規定之侵權行為及債務不履行之法律關係為訴 訟標的，請求被告潘譽文、林孟燕應給付原告新臺幣（下同 ）106 萬1,780 元，及自民國108 年1 月4 日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣原告主張台灣房屋仲 介股份有限公司龍岡分公司（下稱台灣房屋）為本件所涉居 間契約之當事人，並為被告林孟燕之僱用人，追加台灣房屋 為被告，及追加不當得利返還請求權為訴訟標的，並表明是 依侵權行為之法律關係請求被告3 人給付損害賠償，依不當 得利之法律關係請求被告台灣房屋返還仲介費，及依債務不 履行之法律關係請求被告台灣房屋給付損害賠償，且變更為 如後開之聲明，核其追加前後請求之基礎事實同一，揆諸前 開規定，其訴之追加為合法，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告為開設牙醫診所，委託被告台灣房屋居間承租店面， 嗣經被告台灣房屋所屬經紀人員被告林孟燕於107 年12月 20日，仲介承租由被告潘譽文所出租門牌號碼：桃園市○ ○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）。然原告承租並於
108 年1 月3 日拿到竣工圖後，始發現系爭房屋中間有騎 樓、停車空間及綠化區，就位在原告規劃之主要工作空間 （候診區、櫃檯、診間、消毒區、X 光室），造成原告將 無法按原定規劃申請營業執照，必須拆除已施作裝潢再重 新設計，然此實不符原告承租系爭房屋之需求，原告乃以 此為由向被告潘譽文要求退租。
（二）原告委託被告台灣房屋尋覓出租物件時，已告知被告林孟 燕，租屋係為開設牙醫診所之用，然被告林孟燕未以不動 產說明書向原告解說，亦未在租約內載明用途及據實報告 系爭房屋內有騎樓、停車空間及綠化區之事實，違反民法 第567條第1項所規定之據實報告義務，應負債務不履行損 害賠償責任，並依民法第571 條規定，不得請求原告給付 報酬，原告除得請求給付債務不履行損害賠償外，並得依 不當得利之法律關係，請求返還已給付之仲介費2萬4,000 元。
（三）被告台灣房屋及林孟燕前開違反據實報告義務、未依法製 作、提出、交付不動產說明書之行為，亦構成侵權行為， 另被告潘譽文二次施工將系爭房屋綠化區及停車空間搭建 天花板及塑膠地板，且未告知原告系爭房屋中間有騎樓、 停車空間及綠化區，致原告誤以為是店面出租，原告乃受 詐欺而為承租之意思表示，被告潘譽文所為亦屬侵權行為 ，被告3 人對原告均負侵權行為損害賠償責任。（四）原告因被告3 人前開行為，所受損害為裝潢費94萬8,000 元、仲介費2 萬4,000 元、房屋押金9 萬6,000 元、房屋 復原（天花板、地板）4 萬9,700 元、設備訂金3 萬元、 會計軟體1 萬5,750 元之損害，原告得依不當得利之法律 關係請求被告台灣房屋返還仲介費、依債務不履行之法律 關係請求被告台灣房屋給付損害賠償，依侵權行為之法律 關係，請求被告3 人給付損害賠償，爰提起本件訴訟，請 求擇一有利者為原告勝訴之判決等語。
（五）並聲明：⑴被告3 人應給付原告116 萬3,450 元，及自 108 年1 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）被告潘譽文以：
1.被告潘譽文係受訴外人詹庭端、詹芷菱委託，代為出租系 爭房屋，並委由被告台灣房屋辦理出租事宜，而被告潘譽 文於系爭房屋出租過程，均未直接與原告協商，且於107 年12月14日簽約時，原告亦未提及系爭房屋要作為牙醫診 所使用。嗣原告於108 年1 月20日前數日，雖曾表示因無
法開設牙醫診所而要求終止租約，然原告並未提供無法開 設牙醫診所之證明文件，被告潘譽文認原告既無意承租， 即未詳究原因，乃允諾提前於108 年1 月20日終止租約， 並於原告提供之協議書簽名，已釐清雙方關於系爭房屋租 約之權利義務，原告自不得再要求主張損害賠償及返還押 租金。
2.被告潘譽文僅係系爭房屋之出租人，不適用不動產經紀業 管理條例之規定，亦無詐欺之情事，原告請求侵權行為損 害賠償，為無理由等語，資為抗辯。
3.並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔 保請准宣告免予假執行。
（二）被告林孟燕以：
1.委租案件因無庸製作不動產說明書，故被告林孟燕於居間 仲介時，僅以系爭房屋建物登記謄本為基本資料，向原告 解說各項數據資料，而該建物登記謄本即載有主要用途： 店鋪、住宅（附屬停車空間、梯間）。況各種行業相關法 規規定之核准設立要件，非被告林孟燕之專業所得知悉， 且原告前於新北市等地開設聯合牙醫診所數間，理應更具 有牙醫診所設立要件之專業。
2.原告未先申領系爭房屋之使用執照圖說，即貿然先行裝修 ，其自行肇致之損害，豈能諉為被告林孟燕之過失？況系 爭房屋變更設計後，仍能合法申請設立牙醫診所，原告執 意解約，將進行一半之裝潢工程回復原狀，因此造成之損 失，均係自身過失所致，不得向被告林孟燕求償等語，資 為抗辯。
3.並答辯聲明：原告之訴駁回。
（三）被告台灣房屋以：
1.依內政部98年2 月4 日函釋所示，不動產仲介經紀業媒介 租賃得無庸製作不動產說明書。又原告應待被告台灣房屋 將系爭房屋竣工圖申請書遞交申請並取得後，再去規劃及 裝潢施工，然先行施工，所生損害不得歸責於被告台灣房 屋等語，資為抗辯。
2.並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔 保請准宣告免予假執行。
四、因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但 能證明其行為無過失者，不在此限。無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因， 而其後已不存在者，亦同。居間人關於訂約事項，應就其所 知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其
無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查 之義務。居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人 之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利 益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。稱和解者，謂當 事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。 和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約 所訂明權利之效力。民法第184 條第1 項前段、第2 項、第 179 條、第567 條、第571 條、第736 條、第737 條定有明 文。
五、得心證之理由：
（一）關於原告對被告潘譽文之請求：
1.本件原告與被告潘譽文雖於108 年1 月20日簽定協議書， 約定：「1.甲方（按：指被告潘譽文）同意租賃合約提前 於108 年1 月20日終止。2.乙方（按：指原告）已經復原 返還房屋，甲方可重新開始出租，3.甲方退還2 月份租金 一個月新台幣肆萬捌仟元整。4.就裝潢期間水電費用由乙 方支出。（甲方同意乙方支付新台幣一仟元整當作水電結 清）。5.本協議書乙式貳份甲乙雙方各執乙份為憑。」（ 見本院中壢簡易庭108 年度壢簡字第758 號卷〔下稱簡易 庭卷〕第34頁）其中沒有任何關於損害賠償的約定，也沒 有其他證據可以認定，原告與被告潘譽文簽定這份協議書 的真意，是原告拋棄可能因系爭房屋租賃契約發生之損害 賠償請求權或其他權利，則被告潘譽文抗辯：原告既與被 告潘譽文簽定該協議書，即不得再要求主張損害賠償及返 還押租金云云，即無可採。
2.原告主張被告潘譽文故意不告知系爭房屋中間有騎樓、停 車空間及綠化區，乃屬詐欺而構成侵權行為云云，然被告 潘譽文抗辯：系爭房屋之出租事宜乃委由被告台灣房屋仲 介，出租過程被告潘譽文均未直接與原告協商等語，原告 亦不爭執，堪可採認。原告既然均未直接與被告潘譽文協 商系爭房屋之出租事宜，顯見被告潘譽文沒有原告所主張 故意不告知系爭房屋中間有騎樓、停車空間及綠化區的行 為。又民法第105 條雖規定：「代理人之意思表示，因其 意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其 事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決 之。但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示 ，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就 本人決之。」但代理制度僅適用於法律行為，侵權行為是 違法行為，不得代理，被告潘譽文也無須為被告台灣房屋
或林孟燕在仲介出租系爭房屋時的行為負侵權行為責任。 3.其次，關於民法第184 條第1 項前段所規定的侵權行為， 原告主張被告潘譽文侵害原告作為承租人對於系爭房屋的 使用權云云（見109 年3 月13日言詞辯論筆錄，本院卷第 100 頁），惟基於適當調和權利之保護及行為自由的意旨 ，民法第184 條第1 項前段所規定的權利，是指物權、人 格權、身分權等絕對權，不包括僅具相對性、欠缺社會生 活之公開性的債權在內。本件原告主張自己受到侵害的權 利，是系爭房屋租賃契約上的權利，而租賃契約是債權契 約，這項權利也是債權，並非民法第184 條第1 項前段所 規定的權利。原告這部分事實主張，按其內容，本來就不 會構成本項所規定的侵權行為。
4.再者，關於民法第184 條第2 項所規定的侵權行為，原告 所稱「保護他人之法律」，是指不動產經紀業管理條例第 23條、第24條，而被告潘譽文不是不動產經紀業或經紀人 員，不適用該條例之規定，也就不會因為違反該等條文而 構成本項所規定的侵權行為。
5.據此，原告對於被告潘譽文侵權行為損害賠償之請求，為 無理由，應予駁回。
（二）關於原告對被告台灣房屋或林孟燕之請求： 1.原告依不當得利之法律關係請求被告台灣房屋返還仲介費 、依侵權行為之法律關係對被告台灣房屋與林孟燕請求損 害賠償，訴訟標的雖各有不同，卻都有一個共同的原因事 實，也就是，原告所主張的，被告台灣房屋與林孟燕沒有 製作並交付不動產說明書，違反不動產經紀業管理條例第 23條、第24條，也故意不告知系爭房屋內有騎樓、停車空 間及綠化區，而原告認為，「故意不告知」就是詐欺，同 時違反民法第567 條第1 項所規定之據實報告義務、也屬 於民法第571 條所規定忠實辦理義務之違反，並且構成民 法第184 條第1 項前段、第2 項所規定的侵權行為。 2.原告所謂的「詐欺」，指的是被告台灣房屋及林孟燕「故 意不告知」的行為，而消極不告知的行為要能夠構成詐欺 ，其前提是，行為人依法律、契約、交易習慣或誠信原則 ，負有告知義務。本件所涉及的居間契約，當事人是原告 與被告台灣房屋，被告台灣房屋依民法第567 條第1 項負 有據實報告義務，而被告林孟燕是被告台灣房屋所屬經紀 人員，就原告與被告台灣房屋間居間契約的履行，是被告 台灣房屋的履行輔助人，依民法第224 條規定，關於據實 報告義務之履行，被告台灣房屋應就被告林孟燕之故意或 過失，與自己之故意或過失負同一責任。至於不動產經紀
業管理條例第23條、第24條所規定解說、簽章及交付不動 產說明書的義務，義務人是被告台灣房屋所屬的經紀人員 ，也就是被告林孟燕。
3.「故意不告知」部分：
⑴民法第567 條所規定的據實報告義務，是指居間人應將 訂約事項（即系爭房屋租賃事宜）據實報告於原告，而 系爭房屋租賃契約書並無就系爭房屋之室內是否不含有 停車位、綠化區等事宜，特別約定在租賃契約書條款中 ，顯見原告於訂定租賃契約時，並未要求關於系爭房屋 室內不含騎樓、停車空間及綠化區的特別約定。 ⑵其次，原告雖然主張，其曾經告知被告林孟燕，承租房 屋的目的是要開設牙醫診所云云，但這只是原告片面表 達承租房屋的動機，卷附系爭房屋租賃契約書上沒有相 關記載（見簡易庭卷第7 至13頁），也沒有其他證據可 以證明，原告與被告台灣房屋之間的居間契約有約定， 被告台灣房屋居間承租的房屋，必須可以開設牙醫診所 。
⑶況且，就如原告所陳述的，系爭房屋不是不能開設牙醫 診所，只是因為中間有騎樓、停車空間及綠化區，無法 做營業使用，且會影響診所的規劃，照正常牙醫診所的 規劃會變成無法申請營業執照，不符合原告承租系爭房 屋的需求等語（見108 年12月20日言詞辯論筆錄，本院 卷第28頁）。換句話說，系爭房屋可以開設牙醫診所， 只是不能按照原告的規劃開設，而既然沒有證據可以證 明，原告對於牙醫診所的規劃，是原告委託被告台灣房 屋居間租屋時所約定的相關訂約事項，從交易習慣來說 ，也不能認為，被告台灣房屋受託居間，就必須設想到 原告未來可能的裝潢或其他規劃，進而就系爭房屋室內 含有騎樓、停車空間及綠化區的事實負有告知義務，渠 等未為告知，並非詐欺。原告所謂的詐欺，其實只是事 後發現系爭房屋的狀況跟原告事前設想的不一樣而已。 ⑷原告未另舉證證明依原告與被告台灣房屋之居間契約或 交易習慣上，被告台灣房屋或林孟燕就系爭房屋之室內 是否含有停車位、綠化區等事項，對原告負有告知義務 ，原告主張被告台灣房屋或林孟燕有違反據實報告義務 及詐欺之行為云云，為無理由。
4.違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條部分： ⑴經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委 託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應 經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，
經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人， 並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書 視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條 例第23條、第24條定有明文。
⑵卷附內政部98年2月4日內授中辦地字第0880723688號函 以：「查本部89年5月19日台（89）內中地字第8979453 號函訂頒『不動產說明書應記載及不得記載事項』，其 中土地及成屋之應記載事項，其交易種類包括買賣（互 易）、租賃。嗣經本部參酌中華民國不動產仲介經紀商 業同業公會全國聯合會89年6 月22日房仲全聯（89）第 89048 號函反映，租賃案件性質與不動產買賣不同，其 成交時間較短、較單純，為考量實際作業情況，本部乃 以89年7 月15日台（89）內中地字第8912945 號函修正 上開應記載事項，將『租賃』刪除。是以不動產經紀業 者仲介租賃案件得無須製作不動產說明書。」（見本院 卷第55頁）。
⑶不動產說明書應記載及不得記載事項於89年5 月19日訂 定發布時，應記載事項部分，無論是土地、成屋或預售 屋，在「重要交易條件」項下，都有「交易種類：買賣 （互易）、租賃。」一款，但從89年7 月15日修正發布 的版本開始，應記載的「交易種類」就只剩下「買賣（ 互易）」，再也沒有「租賃」了。
⑷依不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，被告台 灣房屋所屬經紀人員，在仲介系爭房屋的租賃時，應以 不動產說明書向原告解說，並且應在原告與被告潘譽文 簽訂租賃契約時，將不動產說明書交付與原告，內政部 前揭函示則屬行政規則，牴觸不動產經紀業管理條例第 23條、第24條的規定，被告台灣房屋所屬經紀人員並不 因此豁免製作、交付不動產說明書的義務。
⑸不過，按我國社會的法治素養，上開法源位階是否確為 一般人所能認知、判斷，誠有疑問。本件宣判之際，正 值武漢肺炎防疫期間，而對於防疫措施的合法性問題， 法律人凡事先問法源依據的基本動作，就引起民眾乃至 於部分職業法律人強烈的不解與不耐，在這樣的國家裡 ，要求不動產經紀業從業人員進行法源位階的審查，顯 然過於嚴苛。
⑹況且，不動產說明書應記載及不得記載事項刪除「租賃 」的「交易種類」，到原告與被告潘譽文簽定租賃契約 的107 年12月20日為止，已逾18年，內政部前開函釋發 布至今也將近10年，就仲介租賃案件得無須製作不動產
說明書，應已成為不動產經紀業的業界慣行。在這種情 形下，被告台灣房屋及林孟燕應不能預見，其對於經紀 業管理條例第23條、第24條之規定有製作不動產說明書 、以不動產說明書向原告解說、並交付不動產說明書予 原告等行為之注意義務，也就無從指摘其就此等事項之 實行有注意義務之違反，進而有何故意過失可言。 5.據此：
⑴被告台灣房屋沒有違反民法第567 條所規定的據實報告 義務，不生債務不履行損害賠償責任。
⑵被告台灣房屋也不合乎民法第571 條所規定違反其對於 委託人之義務或誠實及信用方法的要件，對原告仍有報 酬請求權，其受領報酬有法律上原因，並非不當得利， 原告請求返還，為無理由。
⑶被告台灣房屋及林孟燕對於不動產經紀業管理條例第23 條、第24條之違反，並無故意過失，不構成侵權行為。 ⑷依法律規定、原告與被告台灣房屋居間契約之約定、交 易習慣及誠信原則，被告台灣房屋沒有告知原告「系爭 房屋內部空間有騎樓、停車位及綠化區」的義務，其未 告知並非詐欺，從而不構成侵權行為。
6.綜上，原告對於被告台灣房屋返還不當得利之請求，及對 被告台灣房屋及林孟燕侵權行為損害賠償之請求，均無理 由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於債務不履行、不當得利及侵權行為之法 律關係，請求被告3 人給付116 萬3,450 元，及自108 年1 月4 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為 無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失 所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、 第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費1 萬2,583 元應由原告負擔，爰判決如主文第2 項。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 鄧竹君
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