臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第84號
上 訴 人 戴賢培
訴訟代理人 陳河泉律師
被 上訴 人 呂豐全
訴訟代理人 陳冠宇律師
呂長江
上列當事人間請求返還車位事件，上訴人對於中華民國108 年2
月26日本院桃園簡易庭107 年度桃簡字第737 號第一審判決提起
上訴，本院於109 年3 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段00地號土地所有權 應有部分10萬分之242 ，及其上建物即建號2574號門牌號碼 桃園市○○區○○○街000 巷0 號13樓房屋（下稱系爭8 號 13樓房地）原係訴外人即被上訴人之父呂長江所有，並在該 處地下室另附有編號Ｂ1-96號之停車位（下稱系爭停車位， 建號為同上段2672號、權利範圍378 分之1 ），嗣由伊於民 國98年6 月16日向呂長江買受取得系爭8 號13樓房地所有權 及約定專用系爭停車位之權利。詎上訴人竟無權占用系爭停 車位，為此爰依所有物返還請求權之規定，訴請上訴人返還 系爭停車位。並聲明求為判決：上訴人應將系爭停車位騰空 、遷讓、返還予被上訴人。
二、上訴人則以：伊於103 年7 月11日向訴外人呂旺森購買坐落 桃園市○○區○○○街000 巷0 號1 樓房屋及其坐落桃園市 ○○區○○段00地號土地應有部分（下稱系爭6 號1 樓房地 ），雖呂旺森惡意隱瞞而未告知系爭停車位配屬於系爭6 號 1 樓房地，但伊既經呂旺森之移轉登記2672建號共用部分之 持分378 分之2 ，自為系爭停車位之所有人，而有權占有系 爭停車位等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將系爭停車位騰空、遷讓、返還予被上訴 人。上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠、原判決廢棄。㈡ 、被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴 人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、被上訴人為系爭8 號13樓房地之所有人，上訴人則為系爭6 號1樓房地之所有人。
㈡、上訴人迄今仍繼續占有系爭停車位。
㈢、被上訴人曾對上訴人提出竊佔系爭停車位之刑事告訴，經臺
灣桃園地方檢察署檢察官偵查後，以106 年度偵字第00000 號為不起訴處分確定在案。
五、本件爭點：
㈠、被上訴人是否為系爭停車位之約定專用權人？㈡、上訴人抗辯其既因買受系爭6 號1 樓房地而當然取得系爭停 車位之所有權，自屬有權占有系爭停車位，有無理由？㈢、被上訴人依所有物返還請求權之規定，請求上訴人應騰空、 遷讓、返還系爭停車位，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠、被上訴人是否為系爭停車位之約定專用權人？ ⒈關於系爭停車位當初究否係原始配屬於系爭6 號1 樓房地部 分：
⑴查，證人呂長江於檢察官偵查時，業已到庭清楚具結證稱： 「（6 號有附停車位？）有，好像是編號96號，但因為我弟 弟（按：指呂旺森）欠我錢約千萬元，所以他把原本附在這 一戶的車位給我，這是發生在98年的事情，而我也在98年時 已將編號96號車位過戶給我兒子（按：指被上訴人）。」等 語（見偵卷第28頁），核與證人呂旺森於106 年9 月8 日偵 查中結證：「（你的6 號1 樓當時分到幾個車位？）兩個」 、「（你6 號1 樓本來配到的那兩個車位都賣掉了？）是。 當初家族的人有交換也有買賣，導致我找不到6 號1 樓本來 配屬的車位」、「（你大約幾年前跟呂長江借96號車位？） 8 年前」等語一致（見偵卷第192 頁反面），亦與被上訴人 於本院準備程序中陳稱：「（呂長江向何人取得？）……。 因為呂旺森積欠債務，呂長江才會向呂旺森購買6 號1 樓的 所屬車位，也就是Ｂ1-96號車位」等語相符（見本院卷第 308 頁）。
⑵本院審酌證人呂長江同為被上訴人之父親、呂旺森之胞兄， 誼屬至親，又曾親身經歷與被上訴人、呂旺森各自間之買賣 交易過程，衡情本無刻意編纂虛詞以陷被上訴人或呂旺森於 不利之動機，加以其上開所證情節，又能與被上訴人及證人 呂旺森之上開證陳內容相合，洵見應非出於子虛，可以採信 。是系爭停車位當初確係配屬於系爭6 號1 樓房屋之停車位 ，且因呂旺森積欠呂長江債務之故，呂旺森乃將系爭停車位 之約定專用權移轉歸為呂長江所有等事實，應屬明確，可以 認定。
⑶至證人呂長江於本院最後言詞辯論期日，雖當庭翻稱：「（ 呂旺森將Ｂ1-96車位出售給呂長江時，有無辦理相關的共有 持份變更登記？）沒有辦登記。那也不是呂旺森的車位，那 是我的」云云（見本院卷第320 頁），惟其上開翻異之詞，
既與其自身於偵查中具結後所為證述內容矛盾，甚且亦與被 上訴人或呂旺森之供證情節不符，本院認呂長江當初於偵查 中所為之陳述，因較少考量利弊得失，其所為陳述較諸事後 翻異之詞更為可取，證人呂長江事後改稱系爭停車位並非配 屬於系爭6 號1 樓房地云云，並非事實，本院不能採信。 ⒉關於呂旺森將系爭停車位之約定專用使用權移轉予呂長江， 是否合法有效部分：
⑴按地下層停車空間如係由全體或部分區分所有人以共有狀態 ，取得所有權登記者，則經由全體區分所有人間訂立契約， 約定某些特定人就某特定部分取得使用權，應無不可。查， 被上訴人之訴訟代理人呂長江於本院準備程序中，既已當庭 坦言：「……只要登記到共用部分，就是有停車位可以共用 的意思，而1/378 代表的是一個停車位的共用權利，2/378 代表的是兩個停車位的共用權利」等語（見本院卷第199 頁 ），參以兩造於本院審理期間，亦均不爭執系爭停車位確為 約定專用之共用部分，且呂長江及呂旺森復均為當初與建商 約定合建而原始取得本案公寓大廈所屬建物之區分所有權人 ，並有相關建物登記謄本或買賣契約書在卷可稽（見原審卷 第15頁、第225 頁），是此部分之事實應屬明確，可以認定 。
⑵次按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實 際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分 所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部 分者，得予除外，而該共同使用部分之所有權，應於各相關 區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單 獨移轉於非區分所有人，為土地登記規則第81條第1 款所明 定。又稱約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區 分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3 條第5 款亦有明 文。查，呂旺森與呂長江既均為區分所有權人，依前揭土地 登記規則之除外規定，呂旺森本可逕將其不需使用之共同使 用部分，單獨移轉登記予同為區分所有權人之呂長江，依舉 重以明輕之法理，呂旺森尤無不得將系爭停車位之約定專用 使用權單獨移轉歸於同為區分所有權人之呂長江所有之限制 。是呂旺森將系爭停車位之約定專用使用權移轉予呂長江， 應屬合法有效。
⑶再按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同 各相關專有部分移轉，土地登記規則第94條定有明文。此既 係區分所有權與公共設施利用權一體性之具體明文，是「專 有部分」應與「共用部分之應有部分」一併移轉，自不待言 。惟就約定專用部分，依公寓大廈管理條例第3 條第5 款之
規定，本質上為使用權，乃係隨分管契約之變動而變動。而 約定專用部分變動結果，亦僅係共用部分「約定專用或分管 主體」之變更。原則上，喪失約定專用部分之原分管主體， 並不當然喪失其共用部分之應有部分；而取得約定專用部分 之新分管主體，亦不必然增加共用部分之應有部分。雖「專 有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，確有可能使受 讓者因此連動而繼受分管約定專用部分之主體地位；但在受 讓前，倘讓與者已將約定專用之使用權讓與其他區分所有權 人，則讓與者既因分管契約之變動而喪失約定專用部分之分 管地位，此時受讓專有部分之受讓者，縱令同時亦有受讓共 用部分之應有部分，但仍無法取得約定專用之使用權。易言 之，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉 ，但約定專用之使用權，則不當然隨同發生移轉之效力。 ⑷查，觀諸呂旺森事後與上訴人就系爭6 號1 樓房地所簽訂之 不動產買賣契約書，其上已清楚載明上訴人所買受之建物標 示為「共用部分、2672建號、面積13574.21、持份2/378 」 等語（見原審卷第225 頁），核與呂旺森於偵查中供證：「 （你的6 號1 樓當時分到幾個車位？）兩個」等語（見偵卷 第192 頁），以及被上訴人訴訟代理人呂長江於本院準備程 序中供稱：「……而1/378 代表的是一個停車位的共用權利 ，2/378 代表的是兩個停車位的共用權利」等語均相一致（ 見本院卷第199 頁），循此雖可見呂旺森在將系爭停車位之 約定專用權移轉交予呂長江時，確實並未一併將該共用部分 之應有部分一併移轉登記於呂長江，惟揆諸前開說明，此部 分核屬共用部分之應有部分究否發生物權變動的問題，仍不 影響系爭停車位之約定專用部分使用權之移轉業已發生債權 之效力，併此敘明。
⒊關於呂長江將系爭停車位之約定專用權移轉予被上訴人，是 否合法有效部分：
⑴按「查原審係依系爭規約及章程原第二條第四項約定，關於 停車空間應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書 使用其約定專用部分之約定，認長谷公司及各承購戶間就系 爭停車位已成立分管契約。果爾，該分管契約內容自應依長 谷公司與各承購戶間之上開買賣契約書或分管契約書認定之 。而長谷公司與各承購戶當時，究係約定無對應關係，由長 谷公司概括管理系爭停車位全部，抑或按相對應之應有部分 成立分管關係？並不明晰。倘屬前者，長谷公司雖僅保有共 有部分少數應有部分，仍擁有使用權；倘屬後者，因分管關 係係依附共有關係而存在，無對應應有部分即無分管關係， 則各該使用權應隨同相對應主建物及共同使用部分之轉讓而
移轉」（最高法院103 年度台上字第822 號判決意旨可為參 照）。
⑵觀諸被上訴人與呂長江所簽訂之不動產買賣契約書，其上清 楚記載：「土地坐落桃園市○○區○○段00地號，權利範圍 10萬分之242 」、「建物範圍桃園市○○區○○○街000 巷 0 號13樓、建號2574及汽車停車位乙個（編號Ｂ1-96號）權 利範圍全部，及其共同使用部分建號：2671、2672建號，持 分10萬分之242 、378 分之1 」等語（見原審卷第13頁）， 對照被上訴人於原審所提出之土地及建物登記謄本（見同上 卷第14至15頁），可見呂長江非但已將系爭8 號13樓房屋之 專有部分移轉登記予被上訴人，甚且亦同時將其所有系爭停 車位之約定專用權、連同該停車位相對應所需共同使用部分 即2672建號、權利範圍為378 分之1 之應有部分（按：該部 分並非係從呂旺森部分移轉而來之共用部分），亦一併移轉 歸予被上訴人。
⑶準此以言，被上訴人顯非單純取得系爭停車位之約定專用使 用權（債權），而係連同系爭停車位之共用部分（物權）亦 已一併取得所有權甚明，揆諸前開說明，因分管關係乃係依 附於共有關係而存在，本件被上訴人既已因呂長江之移轉而 取得相對應之共用應有部分，自得成為分管契約之繼受人而 合法取得系爭停車位之約定專用權，尚無受各該使用權應隨 同相對應主建物及共同使用部分之轉讓而移轉之限制，亦與 分管契約應經共有人全體同意終止或變更之原則無違，蓋此 終仍屬有購買停車位者間之分管約定，並非使未購買車位者 得以參與分管之約定，亦未任令未購買車位者隨時出面主張 變更分管契約，以致無從維護交易安全。是上訴人抗辯呂長 江不得擅將系爭停車位之約定專用權轉讓予被上訴人而有違 分管契約之約定云云，容非有據，為本院所不採。 ⑷至本件關於被上訴人向呂長江所購買之系爭8 號13樓房屋， 當初究係配屬哪一個停車位以約定專用，雖已無相關使用執 照申請資料留存而無可考究，此有桃園市政府建築管理處10 6 年9 月4 日桃建施字第1060053943號函在卷可稽（見偵卷 第195 頁），惟按同一所有權人所有各相關區分所有建物之 共同使用部分權利範圍，在不影響善意第三人權益之前提下 互為調整，申請登記，地政機關應予受理，並以「權利範圍 變更」為登記原因，內政部82年6 月10日（82）台內地字第 8207254 號函可參。是本案既可確定被上訴人因受呂長江所 移轉而取得者為系爭停車位，而呂長江為區分所有權人之一 ，也持有2672建號之共有持分，復因呂旺森之移轉而取得系 爭停車位之約定專用權，是縱令呂長江從未曾因呂旺森之移
轉而取得共有之2672建號持分，揆諸前開說明，呂長江仍得 在不影響善意第三人權益之前提下，將其自呂旺森所取得之 系爭停車位約定專用使用權，連同自己本身所有之2672建號 共有持分加以結合，並隨同系爭8 號13樓房地一併移轉登記 歸予被上訴人所有。
⑸從而，本件呂長江將系爭停車位之約定專用權移轉予被上訴 人，自屬合法有效，被上訴人應可取得系爭停車位之專用權 能。被上訴人就此所為主張，應屬有據。
㈡、上訴人抗辯其既因買受系爭6 號1 樓房地而當然取得系爭停 車位之所有權，自屬有權占有系爭停車位，有無理由？ ⒈按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際 使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所 有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分 者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區 分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨 移轉於非區分所有人，此觀84年7 月12日修正前之土地登記 規則第72條第1 款、第2 款（修正後為第75條第1 款、第80 條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之 應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與 共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車 位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車 位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室 停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即 予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建 築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分 所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為 停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所 共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就 地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受 停車位而有差異，而無依民法第799 條規定「推定」為各區 分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固 得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於 同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者 ，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得 單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人。而買受地下室 停車位者，地政機關係於建築改良物登記簿上就共同使用部 分另編建號，記載其就共同使用部分之權利範圍即應有部分 ，以示區別。
⒉查，觀諸上訴人與訴外人呂旺森就系爭6 號1 樓房地所簽訂 之不動產買賣契約，其上清楚記載：「汽車位編號：無」、
「停車位部分：無」等語（見原審卷第225 頁），參以上 訴人於本院準備程序時，亦已坦言：「（與上訴人確認，當 初買賣本件8 號1 樓、6 號1 樓房屋時，究竟約定是要買一 個車位、還是要買兩個車位？）兩戶是打通，但是是個別買 賣，8 號1 樓雖然地下室持份比較少，但是有一個車位，6 號1 樓地下室持份比較多，但是沒有車位，……」等語（見 本院卷第306 頁）。顯見上訴人當初與呂旺森就系爭6 號1 樓房地簽訂買賣契約時，非但早已自知呂旺森並未一併將系 爭停車位出售予上訴人，甚且由上訴人坦言當初買賣契約內 確實並未約明購買停車位一節觀之，更足以認其當初根本沒 有預期可以取得系爭停車位之約定專用使用權。 ⒊至上訴人雖一再爭執其早已依法因取得系爭6 號1 樓房地之 專用部分而隨同取得該房地所配屬之系爭停車位所有權，並 抗辯被上訴人不得對抗其物權云云。經查：
⑴上訴人上開抗辯，看似頗為成理，惟細繹其推論基礎，無非 係建立在上訴人與呂旺森於103 年7 月11日成立買賣契約時 ，呂旺森並未將系爭6 號1 樓房地原始配屬之系爭停車位移 轉予他人之前提事實之上。然經本院調查結果，呂旺森確實 早於98年間即已將系爭6 號1 樓房地所原始配屬之系爭停車 位之約定專用使用權，合法移轉予同為區分所有權人之呂長 江加以抵償債務，有如前述。是縱令「專有部分」與「共用 部分之應有部分」雖確須一併移轉，但約定專用之使用權， 仍不當然隨同發生移轉之效力，則上訴人事後於103 年7 月 11日與呂旺森簽訂買賣契約時，系爭6 號1 樓房地顯已無任 何系爭停車位約定專用之使用權存在，本於權利繼受之法理 ，繼受人既無可能取得大於讓與人之權利，呂旺森在已無系 爭停車位之約定專用使用權之情況下，又要如何憑空移轉予 上訴人？
⑵況物權雖有優先於債權之效力，惟此並非毫無例外，此由觀 諸所有權人不得恣意向有占有本權之占有人行使民法第767 條所有物返還請求權即明。是上訴人以此為辯，容嫌速斷。 而本件即便上訴人確係因呂旺森之移轉登記而取得共有之26 72建號之共用部分持分，但此至多亦僅足以表彰上訴人對該 共有物所有權之比例而已，仍不當然表示上訴人必得就共有 物之“特定”部分加以使用收益，遑論系爭停車位乃係經分 管約定為專用之共有部分，本院尤難逕因上訴人取得2672建 號共有之共用部分持分，即當然推認上訴人有權占有系爭停 車位。
⒋上訴人再抗辯：依據系爭停車位所屬福利國社區管理室電腦 螢幕所拍攝之同德六街汽車位歸屬登記照片（見原審卷第23
1 頁），足見系爭停車位當初確係呂旺森所獲配屬使用云云 ，並聲請傳喚證人崔淑惠到庭作證。惟系爭停車位之約定專 用使用權，當初既已因呂旺森積欠呂長江債務而相約移轉歸 予呂長江所有，有如前述，且呂旺森於偵查中亦供證：「當 時的停車位是我跟哥哥借地下一樓96號車位」、「都是呂長 江登記的，他如何登記我不清楚」等語在卷（見偵卷第192 頁），則事後系爭停車位所屬福利國社區管理室縱係依呂長 江之申請而將系爭停車位登記為呂旺森所使用，充其量亦僅 係呂長江向管委會請求變更車位行政管理之方式而已，不足 以作為呂長江向上訴人表示業已拋棄其所取得系爭停車位約 定專用使用權之意思表示，本院仍難憑此遽為對上訴人有利 之認定。
⒌矧本件兩造當事人雖因各自持有系爭停車位所在地下室之共 用部分持分而發生利益衝突，然本件被上訴人除輾轉合法取 得系爭停車位之約定專用權，亦已同時取得因約定專用所需 之相對應共有持分，對照於上訴人雖取得共有持分，但卻從 未合法取得系爭停車位之約定專用權，甚且早在買受本案系 爭6 號1 樓房地時又已明知並未購買停車位，而仍願向呂旺 森買受系爭6 號1 樓房地，自與法律保障「善意第三人不受 不測損害之虞」之情形不相當，於此情況下，上訴人因此與 被上訴人發生前揭利益衝突，相較於被上訴人取得系爭停車 位之約定專用權在先，無從得知日後會與上訴人發生利益衝 突之情況相衡量，本於法的價值及社會通念而為正義之評量 ，仍應認被上訴人有優先受保護之必要，至上訴人於買受系 爭6 號1 樓房地時既已明知買賣契約標的並不包含系爭停車 位在內，自難認係善意，而不應受善意之保護。 ⒍此外，上訴人復無法舉證證明其究係如何有權占有系爭停車 位之事實存在，則上訴人抗辯其因買受系爭6 號1 樓房地而 當然取得系爭停車位之所有權，自屬有權占有系爭停車位云 云，即乏所據，本院不能採憑。
㈢、被上訴人依所有物返還請求權之規定，請求上訴人應騰空、 遷讓、返還系爭停車位，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按各 共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求 。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，同 法第821 條亦定有明文，即共有人本於所有權，請求無權占 有共有物者返還共有物，僅得返還予共有人全體；惟如共有 人倘就共有物為分管之約定，各共有人得就各自分管部分為
使用、收益之權限，並排除他人之侵害（最高法院91年度台 上字第242 號判決意旨參照）。
⒉查，本件地下室停車空間即2672建號雖為兩造與其他住戶共 有，惟各住戶當初向建商購買停車位使用時，既均已約定各 自使用特定停車位，此由觀諸證人即福利國大廈主委黃成全 於偵查中證稱：「（大廈的停車位如何分配？）理論上用持 分模式分配，且在土地權狀並無區分哪個車位，我們大廈總 共有378 汽車車位，……。實際上，建商元泰建設在跟住戶 買賣時就已分配好哪一戶是配哪一個車位」等語即明（見本 院卷第26頁），循此自堪認各共有人間就停車位已訂有共有 專用之協議分管契約，共有人僅得就分管之特定停車位占有 使用，而系爭停車位既應由被上訴人分管專用，卻遭上訴人 占用，揆諸前開說明，被上訴人本於所有物返還請求權之法 律關係，請求上訴人應將系爭停車位騰空、遷讓、返還被上 訴人，即屬正當，可以准許。
七、綜上所述，被上訴人主張依所有物返還請求權之法律關係， 訴請上訴人應騰空、遷讓、返還系爭停車位予被上訴人，應 屬正當，可以准許。從而原審判命上訴人應騰空、遷讓、返 還系爭停車位，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持 。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 張世聰
法 官 呂綺珍
以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 謝菁菁