臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第47號
原 告 江基萬
阮垂緣
吳明婕
李朋化
呂學易
林芝松
陳志傑
何慧君
蔡文英
何仁允
蔡文麗
曾玉霞
張婉毓
楊明煌
趙崇孝
邱鎰鵬
邱佶志
邱陳麗娜
劉舒秐(即劉懿萱)
劉學蓉
共 同
訴訟代理人 曹昌霖
被 告 江培揚
王美麗
余勝顯
鄒宸翔
江珮君
江嘉陵
上 六 人
訴訟代理人 陳宏瑄律師
被 告 林瑛玥
上 一 人
訴訟代理人 簡長輝律師
被 告 王萬居
上 一 人
訴訟代理人 王文慶
被 告 李致篤
被 告 游江玉英
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國109年1月15日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書 第2 款定有明文。本件原告起訴聲明：（一）被告應給付各 原告回溯5 年之不當得利，如附表欄位編號Ｆ所示之金額（ 即民國102 年1 月1 日至106 年12月31日），及自107 年1 年1 日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。暨自107 年1 月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付各原告如附 表欄位編號Ｇ所示之金額，並按年利率5 ％計算之利息。（ 二）被告江培揚、江珮君、江嘉陵、游江玉英、李致篤、林 瑛玥分別所持有桃園區埔子段埔子小段建號11432 、11435 、11436 、11430 （1/2 ）、11430 （1/2 ）、13828 等建 物，地上權占有時效中斷。（三）願供擔保請准宣告假執行 。迭經變更聲明後，嗣於108 年12月16日具狀變更聲明為： （一）各被告應給付各原告回溯5 年以申報地價年息10％計 算之不當得利（即民國102 年1 月1 日至106 年12月31日） ，如附表一所示金額，及自107 年1 年1 日起至清償日止， 按年利率5 ％計算之利息。暨自107 年1 月1 日起至返還占 用土地之日止，按月給付各原告如附表二所示金額，以年利 率5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。經核 原告所為訴之變更，請求之基礎事實皆屬同一，揆諸首揭規 定，要無不合，應予准許。
二、本件被告王萬居、李致篤、游江玉英經合法通知，未於最後 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按法官被聲請迴避者，在該聲請事件終結前，應停止訴訟程 序。但其聲請因違背第33條第2項，或第34條第1項或第2項 之規定，或顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限，民事訴訟 法第37條第1 項定有明文。查原告訴訟代理人固於本院109 年1 月15日言詞辯論終結後，於同年2 月18日具狀聲請法官 迴避，然業經本院以未提出可即時調查之證據加以釋明有何 所指迴避之事由等為由，於同年2 月27日以109 年度聲字第 37號裁定駁回其聲請，業經本院調取該聲請事件卷宗查明無
誤，並有該裁定附卷可稽。足見該聲請法官迴避事件雖尚未 經法院裁定駁回確定終結，然因其聲請違背民事訴訟法第34 條第2 項之規定，而有同法第37條第1 項但書之情形，故本 院依法即毋庸停止訴訟程序，而仍為本件終局判決，合先敘 明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告為坐落於桃園區埔子段埔子小段2053-12 、2053-16 地 號（下合稱系爭2 筆土地），門牌號碼桃園市○○區○○路 ○○○○○號碼皆為同路段）68、70、72、74、76、78、90 號，共計58戶之長春藤社區集合住宅（下稱系爭社區）之區 分所有權人，被告江培揚、王美麗、余勝顯、林瑛玥、鄒宸 翔、王萬居（下稱被告江培揚等6 人）分別為78、80、82、 84、86、88號建物所有人，詎自96年起，被告江培揚等6 人 未經全體區分所有權人同意，以違章建築占用其建物後方， 依法律規定及長春藤社區住戶管理公約明定，本為防火間隔 、地下室消防排煙口等用途之法定空地，亦為Ａ棟所有權人 即原告江基萬、阮垂緣、吳明婕、李朋化、呂學易、林芝松 、陳志傑、何慧君、蔡文英、何仁允、蔡文麗、曾玉霞、張 琬毓、楊明煌使用之法定停車空間，顯已變更法定空地之用 途而違反公寓大廈管理條例第7 條第2 項、第9 條第3 項規 定，該法定空地並為系爭2053-12 、2053-26 地號土地即同 一宗建築基地依法留設，被告江培揚等6 人應返還原告相當 於租金之利益。
㈡被告江珮君、江培揚、江嘉陵、游江玉英、李致篤、林瑛玥 （下稱被告江珮君等6 人）為系爭社區住戶區分所有權人， 分別所有桃園區埔子段埔子小段建號11435 號、11432 號、 11436 號、11430 號（1/2 應有部分）、11430 號（1/2 應 有部分）、13823 號即80號4 樓、78號、80號5 樓、82號6 樓（1/2 應有部分）、82號6 樓（1/2 應有部分）、84號房 屋，係與訴外人金益建設股有限公司（下稱金益公司）「合 建分屋」所得，除被告李致篤外，均為上開建物起造人，惟 被告江珮君等6 人因原地主指定而辦理建物所有權第一次登 記，應視同贈與而僅取得建物所有權，被告江珮君等6 人均 未取得系爭2 筆土地應有部分，系爭2 筆土地應有部分皆為 系爭建物起造人黃宗德、黃宗賓、黃宗文、黃宗詩、江黃雪 香等人登記所有，是被告江珮君等6 人自90年起無法律原因 占用系爭2 筆土地，又被告江珮君等6 人所有之房屋已為系 爭建物結構不可分離之一部，依民法第181 條規定，應償還 其價額。
㈢就上開二部分不當得利價額之計算，因被告占用系爭2 筆土 地出租係為營業使用，且屬非供居住之營業用房，所受利益 遠大於土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條規定之限 制，是應按申報地價百分之10計算不當得利（計算式：102 年至106 年申報地價×被告占用面積×5 年×申報地價年息 10％×原告所有建築基地土地持分比例），始為相當。為此 ，爰依不當得利法律關係提起本件訴訟，並聲明：（一）如 附表一所示之被告應分別給付附表一之原告回溯5 年（即10 2 年1 月1 日至106 年12月31日）申報地價年息10％計算之 不當得利，即如附表一所示金額，並均自107 年1 年1 日起 至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。並自107 年1 月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付各原告如附表二所示 金額，以年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告林瑛玥部分：
被告林瑛玥持有其長春路84號房屋之使用存根，記載「地號 ：埔子段埔子小段2053-12 、-26 等地號；建築執照字號： （88）桃縣工建執照字第會桃810 號」，依建築法第30條可 知，長春路84號房屋於建造前業經當時系爭2 筆土地共有人 黃宗德、黃宗詩、黃宗賓、黃宗林、黃宗維、江黃雪香、黃 宗文，黃仁志全體出具土地使用權同意書同意建造。退步言 之，依84號房屋之建物登記謄本及所有權狀記載，被告林瑛 玥亦於98年2 月19日獲系爭2053-12 地號土地共有人黃宗賓 同意將其應有部分10000 之142 提供被告林瑛玥使用，是被 告林瑛玥所有之84號房屋並非無權占用系爭2 筆土地。另， 原告中僅呂學易、林芝松、阮垂緣、趙崇孝、劉學蓉、劉舒 耘（原名劉懿萱）、邱鎰鵬、邱佶志、邱陳麗娜等9 人為系 爭2053-12 地號土地共有人，其餘原告對於系爭2053-12 地 號土地應無權利得以主張等語，資以抗辯，並聲明：（一） 原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告王美麗、江培揚、余勝顯、鄒宸翔、江珮君、江嘉陵部 分：長春藤社區Ａ棟坐落於系爭2053-26 地號土地，為84年 間該地之土地共有人與建商合建，故Ａ棟住戶對於系爭2053 -12 地號土地無所有權而不得主張法律權利。Ｂ棟坐落於系 爭2053-12 地號土地，為該土地原始共有人自行興建，並與 斯時系爭2053-26 地號土地共有人對於系爭2 筆土地使用之 分管方式達成協議，同意78號至88號之1 樓房屋所有人可於 1 樓後方之空地加蓋鐵皮屋使用，且土地共有人於轉讓時均
告知後手上開等情，從而系爭2053-12 或2053-26 地號土地 所有人之後手，均須承受前手之分管協議。退步言之，系爭 2 筆土地共有人對於他共有人占有土地之使用、管理，未予 干涉，歷有年所，非不得認有默示分管契約之存在，縱共有 人嗣後將其應有部分讓與第三人，除特別情事外仍應受分管 契約之拘束。另，被告江珮君、江嘉陵、江培揚分別所有之 80號4 樓、80號5 樓、78號1 樓房屋之土地產權均登記於江 黃雪香名下，經江黃雪香同意使用，且前開房屋興建時業據 土地共有人全體同意興建，並非無權占有系爭2 筆土地情事 等語，資以抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告王萬居：伊所有88號房屋係伊以其父親名義於101 年8 月向黃仁志購買，買賣契約書載明若有違建，由賣方負責處 理排除；購買時不清楚增建部分為違建等語，資以抗辯，並 聲明：原告之訴駁回。
㈣被告李致篤、游江玉英未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。
三、原告等20人主張其等為系爭2 筆土地共有人，詳細之應有部 分如附表三，系爭社區分為A 棟門牌號碼桃園市○○區○○ 路00號至76號共27戶、B 棟門牌號碼桃園市○○區○○路00 號至90號共31戶，A 棟建築於84年、B 棟建築於90年由桃園 市政府核發使用執照，被告江培揚等6 人建物主體後方鐵皮 屋如附圖所示2053-12 ⑴及2053-26 ⑴、2053-12 ⑵、2053 -12 ⑶、2053-12 ⑷、2053-12 ⑸、2053-12 ⑹分別為被告 江培揚、王美麗、余勝顯、林瑛玥、鄒宸翔、王萬居所有。 而被告江培揚為長春路78號建物、被告江珮君為長春路80號 4 樓建物、被告江嘉陵為長春路80號5 樓建物、被告林瑛玥 為長春路84號建物、被告李致篤、游江玉英為長春路82號6 樓建物所有權人等情，為被告所不爭執，並有系爭2 筆土地 登記第一類謄本、系爭社區建物登記公務用謄本在卷可稽（ 本院卷二第154 頁以下、本院卷三第39至136 頁）及本院調 閱之桃園市政府建管處( 84) 其335 號、( 00) 0000號使用 執照卷宗，應堪信為真實。
四、本件爭點為：
㈠被告江培揚等6 人建物主體後方鐵皮屋占用系爭2 筆土地是 否有合法權源？
㈡被告江珮君等6 人，僅有系爭社區之建物所有權，而無系爭 2 筆土地應有部分，其建物是否無權占有系爭2 筆土地？五、得心證之理由：
㈠被告江培揚等6 人建物主體後方鐵皮屋部分： 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念。次按不當得利請求 權係獨立可分，乃各權利主體單獨享有之，各共有人僅能就 自己應有部分所得請求之不當得利而為主張。權利主體係「 土地」遭他人無權占有之所有權人或共有人，亦即，若占有 之土地非屬原告所有，原告並無不當得利請求權可資主張。 2.原告主張被告江培揚等6 人以違章建築無權占有系爭2 筆土 地，然查，被告江培揚等6 人建物主體後方鐵皮屋至圍牆部 分占用系爭2 筆土地部分，經原告訴訟代理人現場指示測量 範圍，並由桃園市桃園地政事務所測量後，僅被告江培揚占 用系爭2 筆土地，被告王美麗、余勝顯、林瑛玥、鄒宸翔、 王萬居均只占用2053-12 地號土地，此有勘驗測量筆錄、土 地複丈成果圖在卷可稽（本院卷一第142 頁、附圖之複丈成 果圖），是以，就被告王美麗、余勝顯、林瑛玥、鄒宸翔、 王萬居占用部分，僅能由2053-12 地號土地所有權人即原告 阮垂緣、呂學易、林芝松、趙崇孝、邱鎰鵬、邱佶志、邱陳 麗娜、劉舒秐、劉學蓉（下稱有2053-12 應有部分原告9 人 ）主張不當得利，故原告等20人以2053-26 地號土地共有人 向被告王美麗、余勝顯、林瑛玥、鄒宸翔、王萬居請求不當 得利，均無理由，應予駁回。有2053-12 應有部分原告9 人 以2053-12 地號土地共有人地位向被告江培揚占有2053-26 地號土地請求之不當得利、原告等20人以2053-26 地號土地 共有人地位向被告江培揚占有2053-12 地號土地部分，亦均 無理由，應予駁回。
3.按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交 易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 是以共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈 等集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公 寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自 占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使 用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契 約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之 特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而 知之情形，而應受分管契約之拘束。
4.經查，證人黃宗維即系爭2 筆土地原始共有人於本院審理時 證稱：伊從89年住在該社區，系爭社區A 棟是黃宗賓、黃宗 林、黃明智及伊與建商合建，B 棟是伊、江黃雪香、黃宗德
、黃宗詩、黃宗賓、黃宗林、黃仁志、黃宗文共8 人委由建 商營造。因為當時A 棟蓋完後建商倒閉，B 棟蓋到7 樓，放 了4 、5 年，由伊等8 人集資找建商蓋好後，於90年取得使 用執照。系爭社區無管理規約，因為B 棟一樓店面都是伊兄 弟所有，有口頭約定可以讓一樓住戶在建物後方加蓋建物， 當時從建商買房的住戶也都同意B 棟一樓後方加蓋建物，住 了很久都沒有反對等語（本院卷二第40頁至41頁反面）。證 人江黃雪香於本院審理時證稱：伊係2053-12 地號土地原始 共有人，系爭社區無管理規約，建商興建B 棟完成後有興建 一道圍牆，一樓都是伊兄弟姊妹所有，口頭約定建物後方空 地可以使用，自興建完成後，區分所有權人全體多年都沒有 人干預，因為伊是原始地主。建商將分得部分出售給後手， 當時取得所有權之人也都沒有異議等語（本院卷二第42至43 頁）。上開2 證人所述互核相符，應堪採信，是以，可認為 系爭社區B 棟建物興建完成時，當時之區分所有權人應有成 立默示分管契約，而由一樓住戶在建物後方興建如複丈成果 圖所示之鐵皮建物，而一樓建物所有人已按分管契約占有系 爭2 筆土地之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第 三人時，鐵皮屋占用系爭2 筆土地係明顯可知之事實，受讓 人對於分管契約之存在，即有可得而知之情形，應受分管契 約之拘束。
5.原告主張被告江培揚等6 人如附圖所示之2053-12 ⑴⑵⑶⑷ ⑸⑹、2053-26 ⑴鐵皮屋為違章建築，應返還原告不當得利 云云，惟分管契約與違章建築並非同一效力，違建與否，由 行政機關依法令權責認定，為取締規定，非謂依分管約定而 為違建使用，分管契約即無效，故是否違建使用非屬分管契 約之效力規定，縱如附圖之鐵皮屋為建築法規上所應拆除之 物，惟分管契約效力既然存在共有人之間，共有人間對被告 江培揚等6 人即無不當得利請求權可資主張。是以，有2053 -12 應有部分原告9 人，對被告江培揚等6 人占有如附圖所 示2053-12 ⑴⑵⑶⑷⑸⑹部分，原告等20人以2053-26 地號 土地共有人地位對被告江培揚占有如附圖所示2053-26 ⑴部 分，依不當得利請求返還利益，均無理由，應予駁回。 6.原告雖主張依建築法規，系爭2 筆土地既為一宗建築基地， 建築基地共有人即可向建築基地無權占有人請求不當得利， 2053-26 地號土地之共有人亦可向占有2053-12 地號土地行 為人、2053-12 地號土地共有人亦可向占有2053-26 地號土 地行為人請求不當得利云云，然此並無法律上基礎，與一物 一權之原則違背，內政部74.07.06.74 台內營字第321480號 函明文規定「建築物第11條第1 項所稱『一宗』建築基地，
其定義依建築技術規則建築設計施工編第1 條第1 款之規定 」，即「本（建築）法第11條所稱一宗土地係指一幢或二幢 以上有連帶使用性之建築物所使用之建築基地」，至土地法 第40條「地籍整理以市縣為單位，市縣分區，區內分段，段 內分宗，按宗編號」之規定係指一宗（筆）地號土地，即單 一地號之土地。是建築法令所稱之一宗建築基地與土地法令 之「一宗土地」立法意旨有別。一宗建築基地中若含數筆不 同地號，因其所有權持有情形，地價稅率計算不同等，自不 宜於申請建照執照或使用執照前，強制要求合併為一筆地號 。故建築法上之一宗建築基地，與民法上之一個土地所有權 顯然有別，且本件業經認定被告江培揚等6 人如附圖所示之 2053-12 ⑴⑵⑶⑷⑸⑹、2053-26 ⑴占有有法律上原因，原 告此部分主張不可採，且已非本件重點，爰不再加以論述。 ㈡被告江珮君等6 人，僅有系爭社區之建物所有權，而無系爭 2 筆土地應有部分，其建物是否無權占有系爭2 筆土地？ 1.經查，被告江珮君、江嘉陵、李致篤、游江玉英、林瑛玥所 有之建物為系爭社區B 棟，已如上述，B 棟僅占用2053-12 地號土地，故只有2053-12 應有部分原告9 人得主張不當得 利，理由如上，故原告等20人以2053-26 共有人地位請求此 部分之不當得利，顯無理由，應予駁回。有2053-1 2應有部 分原告9 人以2053-12 地號土地共有人地位向被告江培揚所 有建物占用2053-26 地號土地請求之不當得利、原告等20人 以2053-26 地號土地共有人地位向被告江培揚所有建物占用 2053-12 地號土地部分，亦均無理由，應予駁回。 2.按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基 地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公 寓大廈管理條例第4 條第2 項、民法第799 條第5 項固有明 文，區分所有權建物與基地處分不可分，是以，通常情形下 ，擁有專有部分之區分所有權人，亦應具有基地所有權。惟 民法物權編施行法第8 條之5 第2 項亦有規定：修正施行前 ，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地 之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權 之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799 條第5 項規定之 限制。內政部（85）台內地字第0000000 號亦曾表示：「有 關公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定登記機關如何配合執 行乙案，請依左列原則為之：㈠已登記之區分所有建物與其 基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受本條項 之限制。」，法律既有就此部分加以規定，顯見，從交易或 登記實務過程，確可能因登記之流程，而使區分所有建物所 有權人不具有基地所有權。縱使區分所有建物所有權人不具
有基地所有權，亦難遽認區分所有建物所有權人即屬無權占 有基地。
3.經查，證人黃宗維於本院審理時證稱：伊為系爭2 筆土地原 始共有人，當時A 棟蓋完後建商倒閉，B 棟蓋到7 樓，放了 4 、5 年，由伊等8 人集資找建商蓋好後，於90年取得使用 執照。林瑛玥取得的建物是伊兄弟姊妹和林瑛玥約定好將建 物登記在林瑛玥名下等語（本院卷二第41頁反面），證人江 黃雪香於本院審理時證稱：伊為2053-12 地號土地原始共有 人，江珮君、江嘉陵、江培揚是伊小孩，B 棟伊分到長春路 78號、80號4 樓、80號5 樓、80號6 樓，長春路78號、80號 4 樓、80號5 樓土地的應有部分還不想過戶到小孩子名下等 語（本院卷二43頁）。觀諸系爭社區B 棟之使用執照卷宗中 ，B 棟原始申請之建造執照為( 81) 桃縣工建執照字第其03 83號，因逾期完工而作廢，另於88年核發( 88) 桃縣工建執 照字第會桃810 號建造執照，並變更起造人為王美麗、黃宗 維、黃仁志、黃宗詩、林瑛玥、黃宗林、江培揚、黃宗德、 黃意婷、黃暉雅、黃仁遠、江珮君、黃郁惠、黃證宇、江嘉 陵、陳志豐、游江玉英、江黃雪香、黃暉懿等人，有該卷宗 在卷可稽，顯見被告江珮君等5 人（除被告李致篤外，詳如 下述）當時確係有權於系爭社區B 棟建物第一次登記時，可 請求登記之人，且被告江珮君等5 人於90年保存登記時即為 長春路78號、80號4 樓、80號5 樓、82號6 樓之所有權人， 此有建物謄本在卷可稽（本院卷三第58、61、66、67、84頁 ）。被告李致篤雖非當時之起造人，惟係於95年間因買賣而 取得82號6 樓2 分之1 應有部分，亦有建物謄本在卷可稽（ 本院卷三第58頁），則被告江珮君等6 人所擁有之建物，既 於系爭社區B 棟建物建造執照及使用執照核發時，即為該合 法建築物內之區分所有建物，該區分所有建物對系爭2 筆土 地即建築基地而言，當然具有合法使用權限，雖因登記過程 或不詳原因，使被告江珮君等6 人之建物就系爭2 筆土地未 能取得所有權，惟此不影響被告江珮君等6 人之建物合法占 用建築基地之情形。被告李致篤、游江玉英雖未具狀或以言 詞陳述，惟本於主張共通及證據共通之原則，仍應為相同之 認定，併此敘明。
4.是以，有2053-12 應有部分原告9 人，對被告江珮君等6 人 所有之建物占有2053-12 地號土地，原告等20人以2053 -26 地號土地共有人地位對被告江培揚所有之建物占有2053-26 地號土地，依不當得利請求返還利益，均無理由，應予駁回 。
六、綜上所述，被告就其所有之鐵皮屋、區分所有建物均非無權
占有系爭土地。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被 告應分別給付附表一之各原告所示金額，並均自107 年1 年 1 日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。並自107 年 1 月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付各原告如附表 二所示金額，以年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於本 判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 6 日
民事第五庭 法 官 黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 6 日
書記官 謝宛橙