臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第3456號
原 告 陳子晏
原 告 許哲睿
被 告 邱嘉偉
被 告 邱正隆
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國109年3月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北巿新莊區民安西路276號2樓房屋騰空 遷讓返還原告2人及全體共有人。
二、被告應自民國108年11月21日起至遷讓返還前開房屋之日止 ，按月給付原告2人各新臺幣1,860元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告連帶負擔。
五、本判決第一、二項於原告以新臺幣48萬元供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣144萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告2人於民國108年9月4日自臺灣新北地方法院 107年度司執字第127112號強制執行事件（下稱系爭執行事 件）拍賣程序應買取得附表所示土地之權利範圍2528/30萬 ，及其上附表所示建物之權利範圍2/3，並已於108年11月21 日辦理移轉登記取得所有權狀。惟被告2人無權占用附表所 示之建物（下稱系爭房屋），故原告依民法第767條第1項前 段、第821條請求被告遷讓返還系爭房屋與原告及全體共有 人，及依民法第179條請求被告自108年11月21日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告2人各新臺幣（下同）5,0 00元之無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利等語。並 聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告2人及全體共 有人。㈡被告應自108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付原告2人各5,000元。㈢原告願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則抗辯：被告邱正隆與邱嘉偉是父子，被告原本就是系 爭房屋持有人，且被告並沒有拒絕原告來使用系爭房屋。系 爭執行事件之執行法院並沒有將系爭房屋點交與原告，此為 被告占有使用系爭房屋之權源。系爭房屋目前為被告2人居 住使用，原告買受之前，被告就已居住在裡面。系爭房屋登
記之另一共有人邱友屯是被告邱正隆的父親，邱友屯已經過 世一年多，繼承人有被告邱正隆、被告邱正隆的姐姐和弟弟 ，繼承人目前還在打遺囑無效之訴訟中。被告對於原告主張 之租金金額有異議，行情沒有那麼高等語。並為答辯聲明： 原告之訴駁回。
三、查被告邱嘉偉係本院系爭執行事件之執行債務人，系爭執行 事件查封拍賣被告邱嘉偉就附表所示土地之權利範圍2528/3 0萬及附表所示建物之權利範圍2/3。原告2人係於特別拍賣 程序中之108年9月4日具狀以公告之總應買價格384萬元聲請 應買，嗣原告2人繳足價金後，經執行法院於108年11月14日 核發權利移轉證書與原告2人，經原告2人於108年11月18日 收受而取得附表所示不動產上開權利範圍內之權利，而成為 附表所示不動產之共有人（強制執行法第98條第1項規定參 照），原告2人並已於108年11月21日向地政機關辦理移轉登 記。目前附表所示不動產登記之全體共有人為原告2人及訴 外人邱友屯。以上事實，業經本院調閱本院107年度司執字 第127112號執行卷無訛，且有附表所示不動產之登記第一類 謄本附卷可稽（見本院卷第43、75頁），且為兩造所未爭執 ，而堪認定。
四、本件爭點及本院之判斷：
㈠就原告請求被告2人騰空遷讓返還系爭房屋部分： 1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共 有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821 條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產 者，占有人以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不 動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占 有係有正當權源之事實證明之，此有最高法院85年度台上字 第1120號裁判要旨可參。本件原告既否認被告2人有權占有 系爭房屋，則應由被告就其等辯稱非無權占用一節負舉證之 責。
2.被告雖謂其等於原告成為系爭房屋共有人前，即已居住於系 爭房屋，系爭執行事件之執行法院並沒有將系爭房屋點交與 原告，此即為其等得占有使用系爭房屋之權源云云。惟執行 法院是否點交拍賣之不動產與拍定人，與該不動產占有人有 無占用該不動產之合法權源係屬二事。系爭執行事件就附表 所示不動產因僅拍賣執行債務人邱嘉偉就附表所示土地之權 利範圍2528/30萬以及就附表所示系爭房屋之權利範圍2/3，
並非拍賣系爭房屋之所有權全部，故執行法院拍賣條件訂定 為不點交，乃因拍定人即原告2人僅取得系爭房屋之應有部 分，而非全部，自無從將系爭房屋點交與原告2人單獨占有 ，非謂被告2人因此即有何占用系爭房屋之正當權源。且本 件被告邱嘉偉就附表所示不動產之權利，已經系爭執行事件 拍賣，並由原告2人拍定取得，被告邱嘉偉已非附表所示不 動產之共有人，就系爭房屋自已喪失占有使用之正當權源。 至於被告邱正隆雖謂其為另一共有人邱友屯之繼承人之一， 而亦為系爭房屋之共有人，且其並未拒絕原告一同來使用系 爭房屋云云。惟按民法第818條規定：「各共有人，除契約 另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收 益之權。」。所謂應有部分，乃各共有人對於共有物所有權 之成數，抽象的存在於共有物任何一部分，是應有部分係指 分別共有人得行使權利之比例，非指共有物之特定部分。共 有人如對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人之 同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用 收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之 全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。他共 有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還 占用部分，並得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權 。此並有最高法院103年台上字第942號判決、最高法院81年 度台上字第1818號民事裁判可參照。職是，被告邱正隆縱因 繼承邱友屯而為系爭房屋共有人之一，惟其未經原告等共有 人之同意，而占有使用系爭房屋，即仍屬無權占有，原告自 得依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告將系 爭房屋返還與原告及全體共有人。
3.綜上，被告2人未能證明其等有何占用系爭房屋之合法權源 ，則原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被 告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及全體共有人，於法有據， 應予准許。
㈡就原告請求相當於租金之不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。本件被告無權占有系爭房屋， 致原告2人受有損害，原告2人自得依不當得利之法則，請求 被告返還利益。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租 金之不當利益，同時造成不動產所有權人之損害，為社會通 常之觀念。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建 築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。 此乃指租金之最高限額而言，尚須斟酌不動產之位置，工商 繁榮程度、使用人利用該不動產之經濟價值、所受利益，彼
等關係及社會感情等情事，以為決定。再按土地法施行法第 25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額， 土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政 機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人 依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項 所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。職是，原告 主張以系爭房屋市場租金行情計算被告2人應按月給付原告2 人之相當於租金之不當得利一節，與上開規定不符，難認有 據。
2.查附表所示土地於107年1月之申報地價為每平方公尺14,800 元，原告2人就該土地之應有部分各為1,264/30萬，有土地 登記謄本之登載可稽（見本院卷第75頁）；系爭房屋現值為 221,800元，有原告所提新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證 明書在卷可參（見本院卷第77頁），原告2人就系爭房屋應 有部分各為1/3，有建物登記謄本之登載可稽（見本院卷第 43頁）。是換算原告2人就附表所示土地及系爭房屋應有部 分之申報總價各為223,254元（計算式：14,800元×2,394. 61㎡×1,264/30萬＋221,800元×1/3＝223,254元；元以下 四捨五入）。次查，系爭房屋為鋼筋混凝土造5層樓公寓建 築物之2樓，面積為103.56平方公尺（含附屬建物陽台面積 9.93平方公尺），於78年8月22日建築完成，屋齡迄今已逾 30年，有建物登記謄本之登載可稽。再依系爭執行事件卷附 107年12月26日查封筆錄之記載，系爭房屋無增建，有獨立 大門出入，惟有內梯可與1樓相通，係被告2人居住使用。及 依系爭執行事件卷附鑑定報告內之系爭房屋臨路現況照片、 外觀現況相片、1樓入口現況相片及系爭房屋位置略圖，可 知系爭房屋臨新北市新莊區民安西路雙向各一車道之道路， 周遭舊公寓林立，附近公寓之1樓大多為商店，生活機能尚 稱完善便利。又原告2人於系爭執行事件是以總價384萬元應 買取得附表所示土地權利範圍2,528/30萬及系爭房屋權利範 圍1/3，有特別拍賣之公告、原告2人聲請應買之民事聲請狀 附於該執行卷可稽。茲審酌上情，認本件以原告2人就附表 所示土地及系爭房屋應有部分之申報總價10%為計算相當於 租金之不當得利之計算標準並無過高，應屬適當。是依此計 算被告2人自108年11月21日起至遷讓返還系爭房屋與原告及 全體共有人之日止，按月應返還原告2人每人之不當利益數 額應為1,860元（計算式：223,254元×10%÷12月＝1,860元 ；元以下四捨五入）。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求 被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告2人及全體共有人，以
及依民法第179條請求被告2人應自108年11月21日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付原告2人各1,860元，為有理 由，應予准許；逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於 法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並職權酌定相 當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分 ，其等此部分假執行之聲請則失去依據，應併駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條、第392條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 30 日
書記官 張珮琪
不動產附表：
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│土地│ │
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│編號│地號 │權利範圍 │備註： │
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│1. │新北市○○區○○段0000地號 │7590/30萬 │原告陳子晏、許│
│ │ │ │哲睿之應有部分│
│ │ │ │各為1264/30萬 │
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│建物 │
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│編號│建號 │門牌號碼 │權利範圍 │備註 │
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│1. │新北市新莊區 │新北市新莊區民安西路│全部 │原告陳子晏、│
│ │光明段793建號 │276號2樓 │ │許哲睿之應有│
│ │ │ │ │部分各為1/3 │
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