臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第3346號
原 告 曾陳菜
訴訟代理人 曾國進
被 告 新北巿政府地政局
法定代理人 康秋桂
訴訟代理人 陳弘益
吳芸萍
顏麗寬
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國109年3月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認原告與被告間就坐落新北市○○區○○段○○○段0000○0000地號土地之耕地三七五減租條例之租賃關係存在。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按耕地三七五減租條例第26條第1項規定：「出租人與承租 人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公 所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（ 市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣 （市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應 即迅予處理，並免收裁判費用。」 。
二、本件兩造間因耕地租佃關係發生爭議，經原告於民國108年6 月19日向新北市三峽區公所耕地租佃委員會申請調解，嗣調 解不成立，乃由新北市政府耕地租佃委員會進行調處，並作 成本案原三七五租約應不予存續之決議（見本院卷第77至81 頁）。因原告不服調處結果，經新北市政府移送本院審理， 於108年11月25日繫屬本院，有新北市政府108年11月22日新 北府地籍字第1082188685號函及該函檢送之「新北市○○區 ○○段○○○段0000○0000地號」租佃爭議調解、調處不成 立案卷（見本院卷第9至95頁）附卷可稽，是本件起訴於法 並無不合，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告之祖先承租新北市○○區○○段○○○段0000○0000地 號2筆土地（下合稱系爭土地）已近百年，一直有耕作之事 實。原告向被告承租系爭土地，多年來自主耕作，從來沒有 廢耕，如有違規事項，被告應先通知改善，不能自行更改租 約。但是莫名被被告取消耕地三七五租約之承租資格，轉為
一般承租，自覺權益受到損害，行政程序過程應審慎討論， 並週知市民。
㈡原告承租系爭土地2筆，雖有一小部分鋪設水泥，但大部分 土地都有在耕作，且違規部分業已改善，被告未續訂耕地三 七五租約實為不合理。現場鋪設一小塊水泥地面，僅供行走 使用，並非變更使用。系爭土地已耕作多年，依情理法，應 予回復為耕地三七五租約。
㈢原告於系爭土地上所設之農業資材室是合法的。水泥的部分 是小小的水泥鋪道，寬度只有50公分左右，長度約3、4公尺 ，系爭土地2筆之總面積大概有9公頃，有7、8戶承租。該水 泥鋪道應該不構成違法，水泥鋪道是因為下雨天泥地會滑， 原告會跌倒，水泥鋪道跟資材室是連在一起的，是為了進資 材室拿取農具、肥料使用，就是因為有一點斜坡怕會滑倒， 所以才鋪的。後來該水泥鋪道已在106年7、8月間剷除掉， 106年5月1日是原告之子曾國進帶新北市地政局的人員黃先 生去會勘，但是他也沒有口頭跟曾國進講不行，直接就把三 七五租約的條文廢掉，後來發現耕地三七五租約跟一般租約 的內容不同，才知道才請議員去了解，所以原告後來就剷除 ，再請被告來會勘，106年5月1日去會勘當時還是耕地三七 五租約。
㈣原告完全沒有違法使用，如果有違法使用，被告應該以書面 公文要求承租人限期改善，被告連口頭告誡也沒有，就直接 把原告的耕地三七五租約直接劃掉。原告不識字，被告沒有 跟原告講利害，之前租約書都是被告直接寄來給原告簽，沒 有當面簽，107年的租約拿掉耕地三七五條例的規定也沒有 跟原告講，所以原告不知道，以為還是耕地三七五租約，是 後來原告之子拿稅單出來，發現三七五租約的文字被劃掉， 而去請教議員才知道，議員打電話問被告的局長，局長說要 原告來法院訴訟。
㈤並聲明：確認原告與被告間就系爭土地之耕地三七五減租條 例之租賃關係存在。
二、被告則抗辯：
㈠系爭土地2筆原為改制前臺北縣樹林市公所管理之三峽鎮有 土地，該公所經管期間，與原承租人曾阿屘訂有耕地租賃契 約（被證1），後因原承租人曾阿屘於98年間死亡，由原告 繼承承租該公有耕地租賃契約，租期自99年4月6日至100年6 月30日止（被證2），改制升格後，移交新北市所有，並由 被告經管。因該公有耕地租賃契約自70年7月1日即訂立在案 ，依農業發展條例第20條規定，原屬適用耕地三七五減租條 例之規定，惟租期屆滿，原告於106年4月15日申請續租，經
被告派員會同原告之代理人曾國進於同年5月1日現場會勘時 ，發現其中52-6地號土地上有不自任耕作情形（擅自增鋪水 泥地面及水泥步道階梯）（被證3），原適用耕地三七五減 租條例之租約無效，續約即應視為新租約，且無耕地三七五 減租條例規定之適用。經新北市政府106年5月15日函送會勘 紀錄予原告，並請原告自行拆除並回復原使用狀態後，再通 知被告複勘，俾利辦理租約續訂相關事宜（被證4），嗣原 告拆除該擅自增鋪水泥地面及水泥步道（階梯），經被告派 員會同原告之代理人曾國進於107年1月19日至現場會勘，確 認已清除改善完成（被證5），遂與被告於107年2月27日換 簽訂新北市市有耕地租賃契約（不適用耕地三七五減租條例 ）（被證6）。
㈡按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租。」、「查耕地三七五減租條例第16 條第1項及第2項規定…前述所謂之無效，係指原訂租約無待 於另為終止之表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於 消滅而言。至承租人將一部分土地供非耕作之用，而不自任 耕作者，參照最高法院46年度台上字第57號、70年度台上字 第4637號等判例，全部耕地租約即歸於無效。是以，公有出 租耕地，承租人如有未自任耕作者，原訂租約即向後失其效 力，租賃關係因而消滅，縱使嗣後同意再予續約，該租約應 視為新訂租約，不因續約而使原已失效之契約回復其效力。 」、「…如有下列各款情形之一者，無論係耕地之全部或 一部，均屬『未自任耕作』…㈢承租人於承租耕地從事非農 業使用，如違法建築房屋或堆放廢棄物等。…」分為耕地三 七五減租條例第16條第1項及第2項、內政部92年1月20日內 授中辦地字第0910020787號令及93年3月10日台內地字第093 0066140號函所明定，本案原告與被告原就系爭土地2筆訂有 公有耕地租賃契約（適用耕地三七五租約減租條例），因原 告於租約期間就其中52-6地號土地有擅自增鋪水泥地面及水 泥步道（階梯）等不自任耕作情形，依上開規定該全部耕地 租約無待被告另為終止表示，即向後失其效力，況被告有以 106年5月15日新北府地徵字第1060862515號函、107年1月25 日新北府地徵字第1070176012號函送土地會勘紀錄通知原告 ，因原告有不自任耕作情事致原租賃關係消滅如換約續訂將 不適用耕地三七五減租條例。是本案原適用耕地三七五減租 條例之租約失其效力，於法並無違誤，故無原告所稱「從無 廢耕」、「逕自廢除375承租資格」等情事。 ㈢又按內政部93年8月20日內授中辦地字第0930011835號函示
要旨：「國有出租耕地未經出租機關同意擅自變更為養殖使 用，其後雖經恢復耕作，至其租約仍屬無效」，是本案縱經 原告拆除該增鋪水泥地面及水泥步道（階梯），恢復耕作， 係屬違約事實發生後之改善措施，至該原適用耕地三七五租 約減租條例之租約仍屬無效，並無影響。
㈣綜上所述，原告主張無理由。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而 堪認定：
㈠系爭土地為新北市所有，原管理者為（改制前）台北縣樹林 市公所，100年1月26日變更由被告新北巿地政局接管。並有 系爭土地登記資料附卷可稽（見本院卷第71、73頁）。 ㈡原告前就系爭土地與台北縣樹林市公所訂有適用耕地三七五 減租條例之耕地租約，租期自99年4月6日至100年6月30日屆 至後，改與被告續訂適用耕地三七五減租條例之耕地租約， 租期自100年7月1日至106年6月30日止。並有原告於99年4月 30日與台北縣樹林市公所簽立之「台北縣樹林市公所耕地租 賃契約書」影本、原告與被告於100年9月27日簽立之「新北 市公有耕地租賃契約」影本附卷可稽（見本院卷第15、17頁 、第147頁）。
㈢原告有與被告就系爭土地於107年7月27日簽立租約編號（10 7）新北府地徵字第1070377377號之「新北市市有耕地租賃 契約（不適用三七五租約）」之契約書，約定租期自107年2 月1日起至103年1月31日止，並有上開契約書影本附卷可稽 （被證6；見本院卷第19至20頁、第177至178頁）。四、本件爭點與本院之判斷：
原告主張：其承租系爭土地已多年，其前於系爭土地上鋪設 之水泥地面及水泥步道階梯，寬度只有50公分左右，長度約 3、4公尺，且是因泥地天雨路滑，現場有一點斜坡，原告會 跌倒，水泥鋪道是跟農業資材室連在一起的，是為了進農業 資材室拿取農具、肥料使用，原告並無不自任耕作，之後也 已將該水泥鋪道均剷除，故兩造就系爭土地耕地三七五減租 條例之租賃關係應仍存在等語。被告則抗辯：兩造就系爭土 地原訂有適用耕地三七五減租條例之耕地租約，原告於106 年4月15日申請續租，經被告派員會同原告之代理人曾國進 於同年5月1日現場會勘時，發現其中52-6地號土地上有如被 證3照片所示擅自增鋪水泥地面及水泥步道階梯之不自任耕 作情形，故原適用耕地三七五減租條例之租約應無效，即向 後失其效力，續約即應視為新租約，且無耕地三七減租條例 之適用等語。經查：
㈠按所謂更改契約，係當事人間約定成立新債務，而使舊債務 消滅之契約。更改之效力，為新債務之成立及舊債務之消滅 ，故更改契約，須當事人有更改意思，亦即須有因新債務之 發生而使舊債務消滅之意思，始能成立。此有最高法院83年 度台上字第1244號裁判可參照。本件被告陳稱：被告是因認 為與原告間就系爭土地原訂耕地三七五租約有前開原告一部 不自任耕作情形而無效，因而與原告於107年2月27日簽訂被 證6之「新北市市有耕地租賃契約（不適用三七五租約）」 等語（見本院卷第187頁）。而兩造關於上開被證6租約之簽 訂，是否基於更改原耕地三七五租約之意思，原告主張：原 告不識字，原告簽立被證6租約時，並不知被證6租約不適用 耕地三七減租條例等語。被告則表示：如果法院判決結果最 終認為原來兩造間系爭耕地三七五租約並沒有因為原告未自 任耕作而無效之情形，被告會取消107年2月27日的被證6租 約，回復原來的耕地三七五租約等語（見本院卷第187至188 頁）。足認兩造雖於107年2月27日簽立被證6之租約，惟係 因被告單方認為原耕地三七五租約已無效，並非兩造有約定 以被證6之租約來消滅原耕地三七五租約之意思甚明。再者 ，兩造於本件109年3月6日言詞辯論期日均當庭表示同意本 件之爭點為：兩造間系爭土地之耕地三七五租約是否有因原 告未自任耕作而無效之情事？及同意「兩造於107年2月27日 簽立之被證6租約，並無法消滅或更改原來系爭土地耕地三 七五租約之效力，如果法院最終認定原耕地三七五租約並非 無效，該效力不會因為兩造已經於107年2月27日訂立被證6 之租約而被推翻。」，此有該期日言詞辯論筆錄附卷可稽（ 見本院卷第188頁）。職是，本件本院僅就兩造上開協議之 爭點為審酌。
㈡按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第16條第 1、2項固有明文。惟所謂不自任耕作，係指承租人有擅自變 更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將耕地借與他 人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而 言。此有最高法院105年台上字第968號判決可參照。且應由 主張租約無效之出租人，依民事訴訟法第277條規定，就承 租人不自任耕作之利己事實負舉證責任。茲查： 1.被告主張原告不自任耕作，是指原告在52-6地號土地上，原 農業資材室（9平方公尺）旁，違法鋪設水泥地面與水泥道 路（階梯），與農業資材室無關，此經被告陳明在卷（見本 院卷第186頁）。而查，原告承租系爭土地之面積，其中52
-1地號土地租用面積為3,924平方公尺、52-6地號土地租用 面積為6,892平方公尺，合計租用面積為10,816平方公尺。 此有前開99年4月30日、100年9月27日簽立之耕地租賃契約 上之記載可稽（見本院卷第15、17頁）。又被告於106年5月 1日至系爭土地會勘，會勘結果，系爭土地使用現況為：「 52-1地號土地現況種植檳榔樹及苦茶樹、52-6地號土地現況 種植葉菜類、綠竹筍、瓜果類及檳榔樹等農作物，部分為雜 木、有搭建農業資材室1間，經新北市政府農業局105年11月 23日新北府農牧字第1051862202號函核發農業用地作農業設 施容許使用同意書。惟該農業資材室旁邊有擅自增鋪水泥地 面及水泥道路（階梯）。」，此有被告所提新北市政府市有 土地會勘紀錄1份暨當日會勘之現場照片附卷可稽（見本院 卷第155至164頁）。再參酌上開編號3、編號4之現場照片（ 見本院卷第157、158、43、45頁），可知該水泥地面及水泥 道路（階梯）係附連圍繞於該（舊）農業資材室旁，堪認原 告陳稱鋪設該水泥地面、道路、階梯係為供該農業資材室之 農具、肥料等物品取用以及原告進出之便一節非虛。 2.又被告於106年5月1日至系爭土地會勘時，並未測量前開水 泥地面及水泥道路（階梯）之面積為何。其後被告於107年1 月19日再至系爭土地會勘時，原告已將前開水泥地面及水泥 道路（階梯）清除改善完成，現系爭土地上之農業資材室則 為44平方公尺，亦有取得新北市政府農業局106年9月14日新 北府農牧字第1061280236號函核發農業用地作農業設施容許 使用同意書。此有原告所提新北市政府106年9月14日新北府 農牧字第1061280236號農業用地作農業設施容許使用同意書 影本1份（見本院卷第135至136頁），以及被告所提107年1 月19日新北市政府市有土地會勘紀錄1份暨當日會勘之現場 照片（見本院卷第167至175頁）附卷可稽。是於系爭土地現 場，已無法測得前開原告原所鋪設之水泥地面及水泥道路（ 階梯）確切面積為何。就此，原告主張：前開水泥鋪道，寬 度只有50公分左右，長度約3、4公尺一節，被告則主張：以 當時現場照片目測，長度不止3、4公尺，長度有連到舊的農 業資材室後面，長度應該超過4公尺，大約5、6公尺。我們 認為長度應該是5、6公尺等語（見本院卷第186頁）。然原 告承租系爭土地面積高達10,816平方公尺，除舊農業資材室 （面積9平方公尺）及附連圍繞該舊農業資材室之長度至多 如被告所辯之約6公尺之系爭水泥地面及水泥道路（階梯） 外，其餘大部分之土地，原告均有確實種植作物，業如前述 。是原告在承租之系爭土地上大部分面積耕作，僅在附連農 業資材室（用途：存放肥料、農藥、種子、農具、器皿、農
產品等使用）周圍之小部分土地有鋪設系爭水泥地面及水泥 道路（階梯），且其面積占原告承租之系爭土地面積比例甚 低，應堪認該水泥地面、水泥道路（階梯）之鋪設，係具有 供該（舊）農業資材室之物品取用、人員出入之便利耕作進 出之用途。而難單憑該水泥地面及水泥道路（階梯）之鋪設 ，即得認原告已有擅自變更系爭土地耕作目的與農耕用途之 情事。縱原告於系爭土地上鋪設該水泥地面及水泥道路（階 梯）有違反相關土地使用管制規定，亦僅生主管機關取締、 處罰之問題，尚不因此即得認原告與被告間系爭土地之耕地 三七五租約無效。此並有最高法院105年台上字第968號判決 意旨、最高法院108年台上字第1329號判決意旨可資參照。 ㈢準此，原告於系爭土地上所設（舊）農業資材室係供農用， 並獲新北市政府農業局核發農業用地作農業設施容許使用同 意書，此為被告所是認。而被告不能舉證原告原於系爭土地 所鋪設附連圍繞於該（舊）農業資材室之水泥地面及水泥道 路（階梯），非為便利耕作所鋪設，以供該（舊）農業資材 室物品、人員之出入之用，則自不能單憑原告曾鋪設系爭水 泥地面及水泥道路（階梯），即認原告已有逾越農用範圍、 不合耕地租佃目的之一部不自任耕作之情事，自不生耕地三 七五減租條例第16條第2項規定原定租約當然無效之效果。五、從而，原告主張其雖曾於系爭土地上鋪設系爭水泥地面及水 泥道路（階梯），然其並無不自任耕作之情事，應堪採信。 故原告聲明請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五減租條 例之租賃關係存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
七、本件訴訟依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁 判費用。此外，本件訴訟中又未產生其他訴訟費用，故無庸 為訴訟費用負擔之諭知，附此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 27 日
書記官 張珮琪