臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1892號
原 告 王進發
訴訟代理人 張本皓律師
被 告 祭祀公業楊成枝
法定代理人 楊萬富
楊上賢
楊傳山
楊德和
楊炳賢
楊阿時
楊筱微
共 同
訴訟代理人 周佳弘律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國109
年2 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告祭祀公業楊成枝原為新北市○○區○○段000 地號土地 （下稱系爭土地）之所有人，長久以來將系爭土地借予訴外 人長榮路福德廟管理及使用。原告自民國92年12月起向訴外 人祭祀公業楊姓祖及自98年1 月起向長榮路福德廟管理委員 會承租系爭土地全部，作為建築房屋之用，並於98年間，於 系爭土地上興建未經保存登記之房屋（面積37.12 平方公尺 ，下稱系爭房屋），並居住於內。嗣系爭土地租賃契約於10 8 年1 月9 日租期屆滿，原告於租約到期後，仍持續給付10 8 年2 月至6 月租金予長榮路福德廟，每月新臺幣（下同） 7 萬元，現為不定期租賃。詎料祭祀公業楊成枝竟於108 年 1 月18日系爭土地之不定期租賃關係存續中，未通知原告系 爭土地之買賣條件，逕以買賣為原因，將系爭土地移轉登記 予被告楊上賢、楊傳山、楊德和、楊炳賢、楊阿時、楊筱微 6 人所有（應有部分各6 分之1 ，下稱系爭所有權移轉登記 ）。原告既為系爭房屋之所有權人，復為該房屋所坐落系爭 土地之承租人，自得依土地法第104 條第1 項前段及第2 項
規定，就系爭房屋坐落範圍之土地面積37.12 平方公尺部分 行使優先購買權。
㈡祭祀公業楊成枝雖辯稱系爭土地係借名登記於楊上賢6 人之 名下，且楊上賢6 人亦於本院另案即108 年度重訴字第645 號請求拆屋還地案件中自承所主張之買賣契約為通謀虛偽意 思云云，然依系爭土地登記謄本記載，被告等間於108 年1 月18日就系爭土地所有權移轉登記之原因為買賣，且據「新 北市政府稅捐稽徵處三重分處107 年12月印花稅大額憑證應 納稅額繳款書」所載憑證金額8,229 萬7,262 元，即係系爭 土地之買賣成交價金，可證本件顯非借名登記。又依長榮福 德廟管理委員會主任委員楊燦煌於108 年6 月6 日以蘆洲郵 局存證號碼280 號存證信函表明「查系爭土地於107 年12月 6 日以買賣原因完成移轉，所有權登記在楊上賢等6 人名下 」等語，明示系爭土地之移轉為買賣關係，原告即委任律師 以慶鴻法律事務所108 年6 月20日慶律字第00000000號律師 函表示仍持續繳交每月7 萬元租金，否認有同意系爭土地之 租賃期限延至108 年4 月9 日之情事，並主張優先承買權等 語，而此優先購買權具有物權效力，原告為民法第87條第1 項後段所欲保護之善意第三人，依同條第2 項其隱藏之借名 登記法律關係，亦僅及於祭祀公業楊成枝與楊上賢6 人間有 效，被告等不得以之對抗善意第三人即原告，故原告仍得主 張系爭土地移轉之原因為買賣，就系爭房屋坐落系爭土地面 積37.12 平方公尺部分，有優先購買權等語。 ㈢聲明：
⒈確認原告對被告祭祀公業楊成枝所有之新北市○○區○○段 000 地號土地面積37.12 平方公尺部分，有優先購買權存在 。
⒉被告祭祀公業楊成枝與被告楊上賢、楊傳山、楊德和、楊炳 賢、楊阿時、楊筱微，應將新北市○○區○○段000 地號土 地，於108 年1 月18日以買賣為原因，權利範圍各1/6 之所 有權移轉登記塗銷，回復為被告祭祀公業楊成枝所有（權利 範圍全部） 。
⒊被告祭祀公業楊成枝應就新北市○○區○○段000 地號土地 面積37.12 平方公尺部分，依與被告楊上賢6 人之平均每坪 買賣價金等同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付 買賣價金之同時，將上開面積土地移轉登記予原告。二、被告則抗辯：
㈠祭祀公業楊成枝有同意長榮福德廟管理委員會主任委員楊燦 煌於107 年1 月10日至108 年1 月9 日將系爭土地出租予原 告，租約期滿後，長榮福德廟管理委員會只收到原告給付10
8 年2 月至4 月之租金，原告與長榮福德廟管理委員會主任 委員楊燦煌有於租約上簽名，註明租約展期至108 年4 月9 日為止。
㈡被告等雖於108 年1 月18日以買賣為原因自原所有權人祭祀 公業楊成枝取得系爭土地之所有權登記，惟此係雙方基於借 名登記法律關係所為之所有權移轉登記，亦即原所有權人祭 祀公業楊成枝借用楊上賢6 人名義登記，其與楊上賢6 人間 就系爭土地並無買賣法律關係存在。楊上賢6 人於107 年12 月3 日業已簽署「同意書」（下稱系爭同意書），載明：其 等同意就名下所取得寄名移轉之系爭土地，俟長榮福德廟（ 即被告之家廟）完成法人設立登記或寺廟登記後，無條件繳 交身分證明文件、印鑑證明、印鑑章，並協力辦理所有權移 轉登記，不得異議或索求任何金錢支付等語，交由長榮福德 廟收執。此由系爭土地移轉所有權時，向地政機關申報之「 不動產買賣成交案件實際資訊申報書」上，亦載明「房地交 易總價為0 」，並於備註欄註明「寺廟財產借名登記，無交 易價金，權利人共6 人。」可證明系爭土地所有權移轉登記 ，係依借名登記法律關係為之。因此，祭祀公業楊成枝與楊 上賢6 人間就系爭土地之買賣，為通謀虛偽意思表示，惟隱 藏借名登記之法律關係，依民法第87條第2 項，應依借名登 記之法律關係定之，原告主張被告等相互間通謀虛偽意思表 示不得對抗善意之原告，顯無理由。
㈢綜上所述，系爭土地並非出賣，即與土地法第104 條第1 項 所定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。 」之要件不合，原告之主張，於法無理由等語。並聲明：原 告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及爭點：
㈠兩造不爭執事項
⒈原告於98年1 月10日至99年1 月9 日與長榮福德廟管理委員 會王棋訂立土地租賃契約書，承租系爭土地作為建築房屋之 用，並於98年間，於系爭土地上興建未經保存登記之系爭房 屋。原告嗣持續與出租人長榮福德廟管理委員會楊燦煌訂立 土地租賃契約書，租賃期間為101 年1 月10日至102 年1 月 9 日、103 年1 月10日至104 年1 月9 日及107 年1 月10日 至108 年1 月9 日（見本院卷一第49至79頁土地租賃契約書 影本）。
⒉祭祀公業楊成枝原為系爭土地之所有人，同意長榮福德廟管 理委員會楊燦煌於107 年1 月10日至108 年1 月9 日將系爭 土地出租予原告（見本院卷一第133 至139 頁臺北市地籍異 動索引及系爭土地登記謄本、卷二第115 頁言辯論筆錄）。
⒊依土地登記謄本之記載，系爭土地於108 年1 月18日以買賣 為原因，所有權人由祭祀公業楊成枝移轉登記為楊上賢、楊 傳山、楊德和、楊炳賢、楊阿時及楊筱微，應有部分各6 分 之1 （見本院卷一第133 至139 頁臺北市地籍異動索引及系 爭土地登記謄本）。
㈡本件爭點：
⒈祭祀公業楊成枝就系爭土地，是否與楊上賢、楊傳山、楊德 和、楊炳賢、楊阿時及楊筱微成立借名登記之法律關係？ ⒉原告請求確認就系爭土地面積37.12 平方公尺部分之優先購 買權存在，並請求塗銷系爭所有權移轉登記，祭祀公業楊成 枝應與原告就系爭房屋所坐落系爭土地部分訂立買賣契約， 並將該部分土地所有權移轉登記予原告，有無理由？四、本院之判斷：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故 確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂 有即受確認判決之法律上利益。查原告主張其依土地法第10 4 條之規定，對於系爭土地面積37.12 平方公尺部分有優先 購買權一節，為被告等所否認，則原告對上開優先購買權是 否存在並不明確，致原告在法律上之地位及權利有不安之狀 態存在，而此種狀態得以本件確認判決予以除去，揆諸上開 說明，原告提起本件確認優先購買權存在之訴即有受確認判 決之法律上利益。
㈡原告主張其為系爭土地之承租人，並於系爭土地建築系爭房 屋，祭祀公業楊成枝竟於108 年1 月18日將系爭土地以買賣 為原因移轉登記予楊上賢6 人所有。原告為系爭土地之承租 人，自得依土地法第104 條第1 項前段及第2 項規定，就系 爭房屋坐落範圍之土地面積37.12 平方公尺部分行使優先購 買權等語。被告則抗辯祭祀公業楊成枝與楊上賢6 人間就系 爭土地並無買賣關係存在，楊上賢6 人於107 年12月3 日簽 署系爭同意書，載明其等間為借名登記關係，因此祭祀公業 楊成枝與楊上賢6 人間就系爭土地之買賣，為通謀虛偽意思 表示，而隱藏借名登記之法律關係，依民法第87條第2 項， 應依借名登記之法律關係定之等語。經查：
⒈祭祀公業楊成枝就系爭土地與楊上賢、楊傳山、楊德和、楊 炳賢、楊阿時及楊筱微成立借名登記之法律關係： ⑴按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信 任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制 、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力 ，並類推適用民法委任之相關規定，惟借名登記契約究屬於 「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己 之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他 方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約 始克成立（最高法院98年度台上字第990 號、99年度台上字 第1662號、100 年度台上字第1972號判決意旨參照）。 ⑵被告等抗辯楊上賢、楊傳山、楊德和、楊炳賢、楊阿時及楊 筱微6 人於107 年12月3 日簽署系爭同意書，載明：其等同 意就名下所取得寄名移轉之系爭土地，俟長榮福德廟完成法 人設立登記或寺廟登記後，無條件繳交身分證明文件、印鑑 證明、印鑑章，並協力辦理所有權移轉登記，不得異議或索 求任何金錢支付等內容。嗣系爭土地於108 年1 月18日，以 買賣為原因自祭祀公業楊成枝移轉所有權登記為楊上賢、楊 傳山、楊德和、楊炳賢、楊阿時及楊筱微所有，係基於祭祀 公業楊成枝借用楊上賢6 人名義登記之借名登記法律關係， 雙方就系爭土地並無買賣法律關係存在。系爭土地移轉所有 權時，向地政機關申報之「不動產買賣成交案件實際資訊申 報書」，亦載明「房地交易總價為0 」，並於備註欄註明「 寺廟財產借名登記，無交易價金，權利人共6 人。」可證系 爭土地所有權移轉登記，係依借名登記法律關係為之等情， 業據被告提出系爭同意書之原本及影本、不動產買賣成交案 件實際資訊申報書影本各1 件為證（見本院卷二第35至39頁 ），並有新北市三重地政事務所108 年12月17日新北重地價 字第1085452504號函暨系爭土地所有權移轉登記之不動產買 賣成交案件實際資訊申報書1 份在卷可憑（見本院卷二第 101 頁及限閱卷宗）。參以系爭同意書確實記載系爭土地係 寄名移轉於楊上賢6 人名下，核與系爭土地移轉所有權時， 向地政機關申報之「不動產買賣成交案件實際資訊申報書」 載明「房地交易總價為0 」，備註欄註明「寺廟財產借名登 記，無交易價金，權利人共6 人。」等內容相符。又楊上賢 、楊傳山、楊德和、楊炳賢、楊阿時及楊筱微6 人均為楊姓 子孫，與祭祀公業楊成枝間有一定之信任關係；且本件並無 證據證明祭祀公業楊成枝與楊上賢6 人間就系爭土地之所有 權移轉登記確實有給付買賣價金；而系爭土地所有權於108 年1 月18日移轉登記予楊上賢6 人後，仍由長榮路福德廟管 理系爭土地，此由原告主張其於108 年1 月9 日租賃期間屆
滿後仍持續給付數月之租金予長榮路福德廟即明，復無證據 證明楊上賢6 人有管理、使用、收益系爭土地之情形，足見 被告等抗辯系爭土地係基於祭祀公業楊成枝借用楊上賢6 人 名義登記之借名登記法律關係，雙方就系爭土地並無買賣法 律關係存在之事實，應堪信為真實。至於原告雖主張依「新 北市政府稅捐稽徵處三重分處107 年12月印花稅大額憑證應 納稅額繳款書」所載憑證金額8,229 萬7,262 元即為系爭土 地之買賣成交價金，可證本件顯非借名登記；又依長榮福德 廟管理委員會主任委員楊燦煌於108 年6 月6 日以蘆洲郵局 存證號碼280 號存證信函表明「查系爭土地於107 年12月6 日以買賣原因完成移轉，所有權登記在楊上賢等6 人名下」 等語，明示系爭土地之移轉為買賣關係云云，並舉新北市政 府稅捐稽徵處三重分處107 年12月印花稅大額憑證應納稅額 繳款書及提出蘆洲郵局存證號碼280 號存證信函等影本各1 件為佐（見本院卷一第146 、卷二第61至63頁）。然而，楊 上賢等雖因系爭土地所有權之移轉登記而應繳納印花稅，惟 此尚無從證明祭祀公業楊成枝與楊上賢6 人間就系爭土地之 所有權移轉登記確實有給付買賣價金；另長榮福德廟管理委 員會主任委員楊燦煌於蘆洲郵局存證號碼280 號存證信函記 載「查系爭土地於107 年12月6 日以買賣原因完成移轉，所 有權登記在楊上賢等6 人名下」等語，僅為對於系爭土地所 有權移轉登記之客觀事實之敘述，亦無從證明祭祀公業楊成 枝與楊上賢6 人間就系爭土地確實有買賣契約存在。從而， 祭祀公業楊成枝與楊上賢6 人間就系爭土地以買賣為原因為 所有權移轉登記，實際上並無買賣之意思表示，而係隱藏真 正之借名登記之法律關係，堪以認定。
⒉原告不得依土地法第104 條規定，對系爭土地主張優先購買 權：
⑴按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效，但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱 藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定。」民法 第87條第1 項、第2 項定有明文。又「基地出賣時，地上權 人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣 時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登 記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日 內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權 人。」土地法第104 條定有明文。而行使優先購買權，須以 買賣有效為要件。買賣既屬無效，承租人即無優先購買權存 在。
⑵查祭祀公業楊成枝與楊上賢6 人間就系爭土地以買賣為原因 為所有權移轉登記，實際上並無買賣之意思表示，而係隱藏 真正之借名登記法律關係，業如前述，則祭祀公業楊成枝與 楊上賢6 人間為辦理系爭土地所有權移轉登記所簽署之土地 所有權買賣移轉契約書（見本院卷一第147 至148 頁），係 屬通謀而為之虛偽意思表示，該買賣之法律行為即為無效， 依民法第87條第2 項規定，應適用關於該實質隱藏借名登記 行為之法律關係，原告自不得依土地法第104 條規定，對系 爭土地主張優先購買權。
⑶原告雖主張其不知系爭土地之買賣為虛偽，係屬善意第三人 ，依民法第87條第1 項但書規定，被告等不得以其無效對抗 原告，原告仍得對系爭土地行使優先購買權云云，惟原告既 非與被告等就上開虛偽買賣再發生法律關係之人，即非民法 第87條第1 項但書之善意第三人。是原告上開主張，即非可 採。
⑷至於原告聲請調查證人即祭祀公業楊成枝原派下員楊政吉等 29人，以證明其等於107 年2 月6 日拋棄派下權是否屬實一 節，然查祭祀公業楊成枝派下員拋棄派下權是否屬實，並不 影響系爭土地登記為被告6 人所有之事實，自無傳喚上述證 人調查拋棄派下權是否屬實之必要。又原告聲請測量系爭房 屋坐落系爭土地之面積部分，惟本件既不符合土地法第104 條所定優先購買權之要件，即無測量之必要，附此敘明。 ⑸從而，原告對系爭土地既無優先購買權，則其依土地法第10 4 條規定，請求確認對系爭土地面積37.12 平方公尺部分有 優先購買權存在，及請求被告等塗銷系爭所有權移轉登記， 祭祀公業楊成枝應以同一價金等條件與原告訂立買賣契約， 並將系爭土地面積37.12 平方公尺部分辦理所有權移轉登記 予原告，均屬無據，。
五、綜上所述，原告依土地法第104 條規定，請求確認原告對系 爭土地面積37.12 平方公尺部分，有優先購買權存在；被告 等就系爭土地於108 年1 月18日以買賣為原因之所有權移轉 登記應塗銷，回復為祭祀公業楊成枝所有；祭祀公業楊成枝 應就系爭土地面積37.12 平方公尺部分，以與楊上賢6 人之 平均每坪買賣價金等同一條件，與原告訂立買賣契約，並於 原告給付買賣價金之同時，將上開面積土地移轉登記予原告 ，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
民事第五庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
書記官 薛力慈