臺灣新北地方法院民事判決 108年度簡上字第49號
上訴人
即被上訴人 鄭政雄
被上訴人
即上訴人 林歐素雲
訴訟代理人 唐德華律師
上列當事人間請求酌定租金事件，兩造對於民國107年12月10日
本院板橋簡易庭107年度板簡更一字第7號第一審判決，各自提起
上訴，本院於民國109年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於主文第一項核定租金部分，及主文第二項命林歐 素雲自民國一百零一年二月十六日起之租金給付，超過如附 表二計算所示部分，暨該給付部分之假執行宣告及訴訟費用 之裁判均廢棄。
二、核定林歐素雲就新北市○○區○○路○○○號一樓建物（含 騎樓部分）占用鄭政雄所有新北市○○區○○段○○○地號 土地部分（面積三十點零四平方公尺），自民國一百零一年 二月十六日起至返還前開占用土地之日止之每月租金如附表 二所示。
三、林歐素雲應自民國一百零一年二月十六日起至返還上開占用 土地之日止，按月給付鄭政雄如附表二所示租金。四、第一項廢棄部分，鄭政雄在第一審之訴駁回。五、鄭政雄之上訴及林歐素雲其餘上訴均駁回。六、經廢棄之第一審訴訟費用由鄭政雄負擔；第二審訴訟費用由 林歐素雲負擔五分之一，餘由鄭政雄負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人鄭政雄（下稱鄭政雄）起訴主張： ㈠鄭政雄為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭 土地）之所有人，而門牌號碼新北市○○區○○路000號之 未保存登記建物（下稱系爭128號房屋，共5層），坐落在系 爭土地上。鄭政雄前提起返還系爭土地訴訟，經臺灣高等法 院100年度上字第634號判決認定：依民法第425條之1第1項 規定，系爭128號房屋之所有人與系爭土地之所有人間，推 定在使用期限內有租賃關係，而駁回鄭政雄之請求；鄭政雄 雖不服提起上訴，惟仍經最高法院以101年度台上字第1468 號駁回上訴而確定。
㈡被上訴人即上訴人林歐素雲（下稱林歐素雲）為系爭128號 房屋1樓之占有使用人，因兩造不能協議租金數額，爰依民
法第425條之1第2項規定，請求核定租金並請求林歐素雲給 付自民國99年8月11日起至返還系爭土地之日止之租金。 ㈢又林歐素雲將系爭128號房屋1樓以店面出租營利，故本件應 不受土地法第97條最高租金額之限制；且系爭128號房屋1樓 位在臨路之三角窗，價值不斐，林歐素雲亦以每月新臺幣（ 下同）36,000元出租予第三人，是本件應以當期土地公告地 價之年息10％計算年租金。另系爭土地面積計47平方公尺， 扣除鄰屋即門牌號碼新北市○○區○○路000號房屋（下稱 系爭126號房屋）之占用面積6.72平方公尺，其餘部分均由 系爭128號房屋作為消防、採光、公共通行使用，故本件租 金應以40平方公尺為計算基礎。
㈣於本院上訴聲明：
⒈原判決不利鄭政雄部分廢棄。
⒉上開廢棄部分：
⑴核定林歐素雲就系爭128號房屋1樓占用系爭土地之土地 面積40平方公尺，自99年8月11日起至返還前開占用土 地之日止，每月租金應按當期土地公告地價之年息10％ 之1/12。
⑵林歐素雲應自99年8月11日起至返還前開占用土地之日 止，給付鄭政雄如附表一所示租金。
並就林歐素雲上訴之答辯聲明：上訴駁回。
二、林歐素雲抗辯：
㈠依土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地租金之計 算，最高限額為土地申報地價之年息10％為限，而系爭土地 坐落於新北市永和區保安路之偏僻地段，故本件租金應以申 報地價之年息4％計算年租金，較為恰當。
㈡系爭128號房屋共有5層，應由各層樓建物所有人按1/5之比 例分攤租金；又系爭128號房屋1樓分有室內面積4.56平方公 尺、騎樓面積29.56平方公尺，而騎樓部分復為各層樓建物 所有人共同使用，是林歐素雲就騎樓部分僅須負擔1/5之租 金。亦即，本件月租金應核定為〔（申報地價×4％×4.56 平方公尺×1/5）+（申報地價×4％×29.56平方公尺×1/5 ×1/5）〕×1/12。
㈢另鄭政雄請求101年2月15日以前之租金，因其於起訴前未向 林歐素雲請求，依民法第126條規定已罹於時效，林歐素雲 得拒絕給付。
㈣於本院上訴聲明：
⒈原判決不利林歐素雲部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，鄭政雄在第一審之訴駁回。
並就鄭政雄上訴之答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地屬「城市地方土地」，為鄭政雄所有。 ㈡系爭128號房屋為未保存登記建物，共5層，其中1樓可區分 室內空間面積95.41平方公尺、騎樓面積25.39平方公尺；其 餘2至5樓面積均為121.95平方公尺。
㈢林歐素雲為系爭128號房屋1樓之占有使用人、訴外人許盛槐 為系爭128號房屋2樓之占有使用人、王亞嬌為系爭128號房 屋3至5樓之占有使用人。
㈣鄭政雄於99年6月30日對林歐素雲、許盛槐、王亞嬌提起拆 屋還地暨不當得利訴訟，經臺灣高等法院100年度上字第634 號判決認定：依民法第425條之1規定，系爭128號房屋（含 騎樓）之所有人與系爭土地之所有人間，推定在使用期限內 有租賃關係，而駁回鄭政雄之訴；嗣於101年9月19日，再經 最高法院以101年度台上字第1468號裁定駁回鄭政雄之上訴 確定（見簡上卷第143至163頁）；鄭政雄復於106年2月16日 提起本件訴訟，請求本院核定租金。
㈤系爭128號房屋占用系爭土地之面積、位置如101年2月17日 中和地政事務所土地複丈成果圖所示編號A1：25.39平方公 尺（騎樓）、A3：4.65平方公尺（室內）（見簡上卷第141 頁）。
㈥系爭128號房屋1樓現由林歐素雲出租他人經營麵攤使用，使 用現況及周遭環境如簡上卷第197、199、213至221、239至 247頁之照片，及簡上卷第115至141、205至211頁之勘驗筆 錄。
㈦系爭土地於99、102、105、107年之申報地價分別為25,760 元、29,920元、38,240元、36,000元（以公告地價80％計算 ，見板簡更一卷第75頁）。
四、得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定 有明文。兩造均不爭執系爭128號房屋占用系爭土地而成立 民法第425條之1規定之法定租賃關係（見不爭執事項㈣）， 又兩造就租金數額迄今無法達成協議，是鄭政雄請求本院酌 定系爭128號房屋1樓租金及訴請林歐素雲給付之，當屬有據 。至本件核定、計算租金之面積若干，因系爭128號房屋占 用系爭土地之面積計30.04平方公尺（見不爭執事項㈤），
成立法定租賃關係者自應以該占有範圍為限，鄭政雄雖主張 應加計其他消防、採光、公共通行使用之面積等語，然其主 張尚無法律依據，自不可採。
㈡再按城市地方建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用 同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限； 前開土地申報價額，依土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條等規定，係以土地所有權人依法所 申報之地價為其法定地價，如土地所有權人未於公告期間申 報地價者，則以公告地價80％為其申報地價（最高法院91年 度台上字第2130號裁判意旨參照）。所謂「年息10％為限」 ，乃指基地租金之最高額而言，並非必須照申報價額年息10 ％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人使 用基地之經濟價值、所受利益、土地所有人所受損害等相關 情狀，以為決定。經查：
⒈系爭土地屬城市地方土地，又系爭128號房屋占用系爭土 地所成立之租賃關係，核其性質應屬租用基地建築房屋， 是依前開法律規定及裁判意旨，其租金數額自應依土地法 第97條第1項規定之標準定之。
⒉鄭政雄雖主張林歐素雲將系爭128號房屋1樓以店面出租營 利，應不受土地法第97條最高租金額之限制等語，並援引 最高法院54年度台上字第1528號、105年度台上字第727號 裁判、92年度第2次民事庭會議決議為據。惟土地法第97 條所規定最高租金額限制，固不適用於供營業使用之房屋 ，然系爭128號房屋係於66年間，由坐落基地所有人包括 系爭土地及同段350地號土地之原所有人王文章、鄰地即 同段349地號土地所有人羅兆乾，以及張璋寧（即王文章 長女王亞嬌之配偶）共同興建，其等再合意分配由王文章 取得系爭128號房屋1、2樓，張璋寧取得系爭128號房屋3 樓，而羅兆乾則取得系爭126號房屋等情，業經臺灣高等 法院100年度上字第634號確定判決所是認；且系爭128樓2 至5樓現今仍由許盛槐（輾轉繼受王文章占有使用系爭128 號房屋2樓之權利）、王亞嬌，以及其等親族居住使用， 此亦由證人許盛槐、王亞嬌之子張延毅到場結證屬實（見 簡上卷第334至339頁），核與系爭128號房屋為一舊式公 寓、2樓以上樓層未為營業使用之外觀相符（見不爭執事 項㈥）。由此可見，興建系爭128號房屋之目的應係供王 文章、張璋寧及其等親族居住安身，而非用以營業獲取利 潤，從而系爭128號房屋尚非供營業使用之房屋，鄭政雄 主張本件租金核定不受土地法第97條最高租金額限制，尚 非有據。
⒊茲審酌系爭土地坐落新北市永和區保安路上，鄰近市場， 附近商店林立，生活機能及居住品質良好，交通便利性佳 等情，業經本院到場履勘查明（見不爭執事項㈥），再考 量系爭128號房屋1樓得作為店面對外營業、新北市永和區 保安路店面之租金行情約為每坪986元（即每平方公尺298 元），亦有林歐素雲所提591房屋交易網102年3月至105年 9月之資料在卷佐稽（見原審卷第59至60頁），因認系爭 128號房屋占用系爭土地之年租金，應以系爭土地申報地 價年息8％為適當。再衡酌公寓大廈基地之用益，係平均 分散於各樓層，而系爭128號房屋係樓高5層之公寓（見不 爭執事項㈡），林歐素雲僅為其中1樓之占有使用人，是 其應再按1/5之比例，負擔系爭128號房屋占用系爭土地之 租金。亦即，本件每月租金應核定為：30.04平方公尺× 當期系爭土地申報地價×8％×1/5×1/12。 ⒋林歐素雲雖再抗辯應區分室內、騎樓面積分別核定租金， 騎樓部分應再由各層占有使用人平均分攤等語，惟騎樓應 供公眾通行使用，此乃建物所有人、使用人於建築之初即 負有之公法上義務。再者，騎樓係為因應氣候多雨、日照 強之建築設計，占有使用1樓空間者除可減少本身因氣候 所造成之不舒適感外，尚有便利商業經營之附加效益，經 濟效益優於其上樓層。職是之故，林歐素雲固未專用1樓 騎樓空間，仍應由其負擔騎樓部分對系爭土地之用益，較 為公允，其此部分之抗辯，即無可採。
㈣末按租金之各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法 第126條定有明文。兩造間就系爭128號房屋1樓占用系爭土 地範圍，成立法定租賃關係，鄭政雄請求核定自99年8月11 日起至返還占用系爭土地之日止之每月租金，固屬有據，惟 鄭政雄係於106年2月16日始起訴請求核定租金及給付租金， 而林歐素雲就已超過5年之租金請求已為時效抗辯，則依前 揭規定，鄭政雄於101年2月15日前之租金請求即不應准許， 亦無核定必要。
㈤綜上所述，本件系爭128號房屋1樓占用系爭土地之每月租金 以占用面積即30.04平方公尺，按當期系爭土地申報地價年 息8％之1/5之1/12計算為定，鄭政雄得請求自101年2月16日 起至返還占用系爭土地之日止之每月租金如附表二所示，逾 此租金數額之主張，則屬無據。原審判命超過上開應准許部 分，為林歐素雲敗訴之判決，尚有未洽，林歐素雲上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本 院廢棄並改判如主文第2項、第3項所示；至原審就上開其餘 應予准許部分所為林歐素雲敗訴之判決，及就上開其餘不應
准許部分所為鄭政雄敗訴之判決，核無違誤，兩造各自上訴 意旨指摘原判決該部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，均 應駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果無不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、據上論結，鄭政雄之上訴為無理由，林歐素雲之上訴為一部 有理由、一部無理由，依民事訴訟法第476條之1第3項、第 449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 陳映如
法 官 楊千儀
法 官 楊雅萍
以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 3 月 31 日
書記官 蘇 泠
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│附表一 │
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│年份│日數│公告地價│稅率│年租金 │
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│99 │143 │32,200元│10％│50,461元 │
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│100 │365 │32,200元│10％│128,800元 │
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│101 │366 │32,200元│10％│128,800元 │
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│102 │365 │37,400元│10％│149,600元 │
├──┼──┼────┼──┼──────────────────────────┤
│103 │365 │37,400元│10％│149,600元 │
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│104 │365 │37,400元│10％│149,600元 │
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│105 │366 │47,800元│10％│191,200元 │
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│106 │365 │47,800元│10％│191,200元 │
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│107 │365 │45,000元│10％│180,000元 │
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│108 │365 │45,000元│10％│180,000元 │
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│109年1月1日起至返還占用土地之日止，按月給付當期土地公告地價之10％÷12之租金 │
│ │
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│附表二 │
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│期 間│每月租金│ 計算式（小數點以下，四捨五入） │備 註│
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│101年2月16日至 │1,032元 │30.04平方公尺×25,760元×0.08 │申報地價見不爭執事│
│101年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,032元 │項㈦ │
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│102年1月1日至 │1,198元 │30.04平方公尺×29,920元×0.08 │ │
│104年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,198元 │ │
├────────┼────┼────────────────┤ │
│105年1月1日至 │1,532元 │30.04平方公尺×38,240元×0.08 │ │
│106年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,532元 │ │
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│107年1月1日至 │1,442元 │30.04平方公尺×36,000元×0.08 │ │
│107年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,442元 │ │
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│108年1月1日至 │1,442元 │30.04平方公尺×36,000元×0.08 │⒈108、109年度之公│
│108年12月31日 │ │×1/5×1/12＝1,442元 │ 告地價均為45,000│
├────────┼────┼────────────────┤ 元、申報地價則為│
│109年1月1日至 │1,442元 │30.04平方公尺×36,000元×0.08 │ 36,000元 │
│109年2月28日 │ │×1/5×1/12＝1,442元 │⒉本件言詞辯論終結│
├────────┼────┼────────────────┤ 時，109年3月份租│
│109年3月1日起至 │ │30.04平方公尺×當期系爭土地申報 │ 金尚未發生 │
│返還占用土地之日│ │地價×0.08×1/5×1/12 │ │
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