確認租約無效等
臺灣彰化地方法院(民事),重訴字,107年度,101號
CHDV,107,重訴,101,20200312,1

臺灣彰化地方法院民事判決　107年度重訴字第101號
原　　　告　崇岱企業股份有限公司

法定代理人　陳鴻榮　


訴訟代理人　陳彥任律師
被　　　告　紳岱企業股份有限公司

法定代理人　陳雲龍　
訴訟代理人　程弘模律師
上列當事人間請求確認租約無效等事件，本院於民國109年2月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造於105年3月31日及105年5月16日就坐落彰化縣鹿港鎮上林段第560-1、561、562、564、565、566-1等六筆土地及其上建號71-1、71-2、71-3、71-4建物及相關附屬設備（含油糟、機具、檢驗設備、生產、倉儲設施器材等）所簽立之租賃契約書中第5條第1項及第8條第2項之約定為無效。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣玖拾肆萬捌仟貳佰零捌元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視 為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款及第2項 定有明文。本件原告起訴後於民國（下同）107年12月18日 具狀追加確認兩造於105年5月16日就坐落彰化縣鹿港鎮上林 段第560-1、561、562、564、565、566-1等六筆土地及其上 建號71-1、71-2、71-3、71-4建物及相關附屬設備（含油糟 、機具、檢驗設備、生產、倉儲設設施器材等）（下稱系爭 不動產及設備）所簽立之租賃契約書無效；復於108年8月26 日追加備位聲明，請求確認兩造間前開二份租賃契約書中， 第5條第1款及第8條第2款之約定為無效，被告應於110年7月 1日，將系爭不動產及設備遷讓返還予原告；再於同年12月6 日追加第一備位聲明，請求確認兩造於105年3月31日就系爭 不動產及設備所簽訂之租賃契約書無效，於105年5月16日之 租賃契約書中第5條第1款及第8條第2款之約定為無效，被告



應於110年7月1日，將系爭不動產及設備遷讓返還予原告， 第二備位聲明，系爭二份租契約書中第5條第1款及第8條第2 款之約定為無效，被告應於110年7月1日，將系爭不動產及 設備遷讓返還予原告等語。核原告所為前開訴之變更及追加 ，其基礎事實同一，被告對於原告為訴之變更及追加亦未表 示異議而為本案之言詞辯論，經核於法尚無不合，應予准許 。
二、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提 起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱 經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受 確認判決之法律上利益最高法院52年台上字第1240號判例要 旨參照）。查原告主張原告為訴外人即系爭土地所有權人周 銘豐之債權人，系爭抵押權所擔保之債權存在與否，自影響 原告日後向周銘豐求償所受償之順位及數額，其私法上之地 位有受侵害之危險，此項危險得以確認系爭抵押權所擔保之 債權不存在之判決將之除去，揆諸前揭說明，原告提起本件 確認之訴，當有受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面；
一、原告方面：
（一）聲明：先位聲明：⑴確認兩造間於105年3月31日及105年5 月16日，就系爭不動產及設備所簽立之二份租賃契約書均 無效；⑵被告應將系爭不動產及設備遷讓返還予原告；⑶ 被告應給付原告新台幣（下同）6,650萬元，暨自起訴狀 繕本送達翌日起，按週年利率百分之五計算之利息。⑷被 告並應自107年2月1日起至遷讓返還第二項所示不動產止 ，按月給付原告350萬元，及自次月1日起至清償日止按週 年利率百分之五計算之利息；⑸訴訟費用由被告負擔。⑹ 原告願供擔保，請准宣告假執行。第一備位聲明：⑴確認 兩造間於105年3月31日，就系爭不動產及設備所簽立之租 賃契約書無效；⑵確認兩造間於105年5月16日，就系爭不 動產及設備所簽立之租賃契約書中，第5條第1項及第8條 第2項之約定為無效；⑶被告應於110年7月1日，將系爭不 動產及設備遷讓返還予原告；⑷訴訟費用由被告負擔。第 二備位聲明：⑴確認兩造間於105年3月31日及105年5月16 日，就系爭不動產及設備所簽立之二份租賃契約書中，第 5條第1項及第8條第2項之約定為無效；⑵被告應於110年7 月1日，將系爭不動產及設備遷讓返還予原告；⑶訴訟費 用由被告負擔。




（二）原告為系爭不動產及設備之所有權人，原告105年3月2日 股東會討論事項第二案曾決議將原告所有之前開廠房、土 地、附屬設備出租予被告，租期為105年7月1日至110年6 月30日止，租金為每月150萬元，於3月底之前另定租約， 此有前開股東會議紀錄可查（原證3）。詎料原告公司前 任董事長陳雲龍未將租約之內容提供予原告董事會同意， 亦未由原告其他董事、監察人代表原告，即由陳雲龍以「 雙方代理」方式簽約，亦即陳雲龍同時以兩造公司法定代 理人身份，代理兩造公司於105年3月31日簽立租約（下稱 系爭租約，原證4），將系爭房地出租予被告。抑有進者 ，原告前董事長陳雲龍為圖被告利益（由陳雲龍投資並擔 任董事長），竟違反原告105年3月2日股東會決議之出租 期限（105年7月1日至110年6月30日止），於系爭租約第 五條第1項約定「租期屆滿時，除乙方以書面表示不續租 外，乙方有依本約條件優先續約承租租賃標的物之權利」 。
（三）原告於105年7月19日選任陳鴻榮擔任原告新任董事長，並 完成公司變更登記，此有原告工商登記查詢資料可稽（原 證5），原告新任董事長就任後，始發現陳雲龍「雙方代 理」以及違反原告105年3月2日股東會決議之情事，即於 105年9月16日委請律師以台北古亭1104號存證信函通知被 告表示原告不承認此一「雙方代理」之租約，並請被告立 即搬離將廠房交還原告（原證6）。被告則委請律師以台 中法院郵局2562號存證信函回覆稱系爭租約係依原告105 年3月2日股東會決議執行，要求原告依約履行（原證7） 。原告再於105年10月19日以台北古亭郵局1163號存證信 函再次通知被告系爭租約係屬無效，要求被告搬出（原證 8），被告則委請律師以台中法院郵局2829號存證信函表 示不予同意，仍要求原告依約履行（原證9）。原告眼見 溝通無效，僅能無奈依法提起本件訴訟。
（四）原證4租賃契約為崇岱公司負責人陳雲龍以雙方代理方式 簽訂，法律效果為無效：
⑴按：「『代表公司之股東，如為自己或他人與公司為買賣 借貸或其他法律行為時，不得同時為公司之代表』，公司 法第一百零八條第三項準用同法第五十九條之規定甚明， 如違反此項禁止規定，其法律行為應屬無效。」，最高法 院80年度台上字第180號民事判決可資參照。 ⑵查系爭原證4之租賃契約係由陳雲龍一人，同時以出租人 崇岱公司及承租人紳岱公司二家公司之法定代理人身分而 簽訂，依上開判決意旨，其法律效果自屬無效，至為灼然



。
（五）被證1租賃契約之法律效果亦為無效：陳雲龍就被證1租賃 契約之簽訂，並無代表原告之權限，又經原告否認，自屬 無效：
⑴按「股東對於會議之事項，有自身利害關係致有害於公司 利益之虞時，不得加入表決，並不得代理他股東行使其表 決權。」、「第一百七十八條、第一百八十條第二項之規 定，於第一項之決議準用之。」公司法第178條、第206條 第4項定有明文。為避免損害公司利益，董事長代表公司 行使職權時，若有自身利害關係而有損害公司利益之虞， 自應類推適用本條，予以迴避。如未迴避，依最高法院97 年度台上字第925號民事判決意旨：「董事會為公司之權 力中樞，為充分確認權力之合法、合理運作，及其決定之 內容最符合所有董事及股東之權益，應嚴格要求董事會之 召集程序、決議內容均須符合法律之規定，如有違反，應 認為當然無效。」，應屬無效。
⑵本件陳雲龍同時擔任兩造公司負責人，且紳岱公司實際上 為陳雲龍獨資設立，此有另案智慧財產法院108年度民商 訴字第6號返還商標案108年10月7日言詞辯論筆錄可稽（ 見原證16筆錄第11頁第2行以下），是以陳雲龍對於被證1 租約之訂定，自屬有自身利害關係之人，而被證1租約又 有如第5條無限續約權等不利於原告之條款，陳雲龍自應 類推公司法第178條、第206條第4項之規定加以迴避，惟 其卻未迴避，反而仍具名代表原告簽立被證1租約（僅係 委由劉春香代理陳雲龍簽約），揆諸前揭實務見解，自屬 無效。
（六）陳雲龍既無權代表原告，縱使其授權劉春香代理，該行為 對原告亦不生效力：
⑴按：「民法第170條第1項規定：『無代理權人以代理人之 名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力 。』，是狹義無權代理情形有四，包括：1.完全未經授權 之代理行為，2.授權行為無效之無權代理，3.逾越代理權 範圍之無權代理，4.代理權消滅後之無權代理。」，此有 臺灣高等法院97年度重上更(一)字第32號民事判決意旨可 稽。
⑵查被證1經公證之租賃契約，自形式上觀察係由陳雲龍以 原告負責人名義，授權劉春香代表原告簽訂，然查：劉春 香並非原告之董事、監察人或員工，亦未獲原告之授權， 無權對外代理原告，其充其量僅得代理陳雲龍個人，而陳 雲龍應類推公司法第178條、第206條第4項之規定加以迴



避，已如前述，故陳雲龍就本件租約之簽訂並無權代表原 告，自亦不得委任他人代理陳雲龍再代表原告簽立被證1 租約，是以陳雲龍授權劉春香代理原告之行為，應屬上開 判決所示「授權行為無效之無權代理」，既經原告否認， 對原告亦不生效力。
（七）依原告章程第14條及公司法第202條規定，契約之訂定應 經過董事會特別決議，然本件並未踐行此程序，自屬無效 ：
⑴按原告章程第14條明定：「凡本公司之重要事項及經營方 針除公司法另有規定外應有三分之二以上董事之出席及出 席董事過半數始得決議，董事會之議事錄由主席簽名蓋章 保存於本公司。」（前引原證15）。次按：「民國90年11 月12日修正前公司法第202條規定：『股份有限公司業務 之執行，除公司法或股份有限公司章程規定應由股東會決 議之事項外，均『應』由董事會決議行之，並非得由董事 長單獨一人可決定，蓋以股份有限公司之執行業務機關為 董事會，並非董事長之故。此亦屬強制規定，若違反，依 民法第71條本文之規定，該行為亦應屬無效。」，有臺灣 高等法院高雄分院98年度重上更(一)字第5號民事判決意 旨可稽（最高法院100年度台上字第269號裁定維持）。 ⑵查依原告之公司登記資料以及前引原證16之證詞，原告係 以從事油品進口、加工、分裝、銷售為業，是以本件租賃 標的之廠房及設備即為原告主要資產，一旦出租予他人， 原告即無從使用，無從繼續經營原有油品加工事業，影響 原告營運甚鉅，則系爭租約之擬定及簽署，自屬公司重要 事項，依原告章程第14條，原告就被證1租約條款之磋商 、簽署，皆應通過董事會特別決議始得為之，惟陳雲龍卻 未踐行董事會特別決議之程序，即擅自代表原告簽訂被證 1合約，依民法第71條本文之規定，自屬無效。 ⑶被告雖辯稱原告曾於105年3月2日股東會就出租廠房事項 加以討論云云，惟查：前開股東會僅有決議系爭廠房之租 金、租期，但對於其他租賃條件（例如稅捐負擔、押租金 、修繕權責、續約條件等）均付之闕如，是以就前開租賃 條件，本應經原告董事會討論後再行決定，況前開股東會 記錄討論事項第（二）點復已載明「擇期（3月底前）另 定租約」，益足徵前開股東會並未決議系爭廠房出租之所 有事宜（否則原告即可立即簽約，無庸另定租約），仍須 待原告董事會決定其他租賃條件後始能定案，惟系爭租約 之訂定及簽立未經過董事會決議，亦未經過合法之代理， 依民法第71條規定，自始當然確定不生效力。



⑷況查，本件係由陳怡蓁代表被告簽約，惟陳怡蓁為陳雲龍 之女兒，同時亦身兼原告監察人，然陳怡蓁及陳雲龍卻不 顧原告利益，擅自訂定租約，且條款多偏袒被告，已明顯 逾越該次股東會決議範圍，又未經過崇岱公司董事會特別 決議，依據前開判決意旨、公司法第202條及原告章程第 14條規定，自屬無效。
（八）原告從頭到尾皆否認兩造租賃合約之存在： ⑴查原告陳鴻榮、陳吳如蓮、張月珠、陳治成等股東得知陳 雲龍以雙方代理方式為兩造簽訂原證4租賃契約後，即於 105年5月2日以存證信函要求被告暫緩簽約及召開臨時股 東會（前引原證12），斯時陳鴻榮等股東認兩造簽約尚未 完成，故未再於105年6月7日、6月29日董事會特別針對租 約表示意見，豈料陳雲龍竟無視陳鴻榮等人之反對，仍在 105年5月16日於未召開董事會之情形下，擅自授權劉春香 代表陳雲龍及原告簽訂被證1租約，且陳雲龍從未於原告 105年6月7日、6月29日董事會上提起此事。再者，陳雲龍 於105年10月5日回覆原告之存證信函（前引原證7），也 僅論及原證4合約，對於已於105年5月16日簽定並進行公 證之被證1合約卻隻字未提，原告直至被告於本件訴訟提 出被證1之租約，始知悉有此契約存在，可見陳雲龍從頭 至尾皆係刻意隱瞞，顯屬惡意。
⑵原告收受被告匯入之租金款項後，即分別於105年9月16日 、105年10月19日以原證6、8存證信函向被告表示不承認 系爭租約，要求被告勿再匯款，且因不承認租約，故拒絕 開立發票予被告，要求被告遷出等語，惟均遭被告表示不 同意，原告僅得於105年11月將被告已轉入之款項轉回被 告帳戶，可知原告向來否認租約存在並拒絕收受租金，並 無被告所稱突然毀約之情事。
（九）兩造雖就被證1租約進行公證，亦無法治癒契約無效之瑕 疵：按文書之公證僅能證明該等文書作成之經過，但對於 文書有效與否，仍應依法認定，故公證法第70條規定：「 公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證 書。」，可知系爭租約之作成如違反民法第71條而屬無效 ，縱使兩造就契約進行公證，該契約無效之瑕疵亦不會因 此被治癒。而本件被證1租約為自始當然確定無效，已如 前述，則縱使被證1租約經公證人公證，亦不足以改變其 原本無效之狀態。
（十）原告請求被告遷讓返還系爭廠房設備及因此所生不當得利 ，為有理由：承前所述，系爭二份租約皆因違反強制規定 而屬自始無效，是以被告自105年3月31日起使用系爭廠房



設備，並無法律上原因，且被告因此受有使用系爭廠房設 備之利益，又致原告受損害，則原告依民法第767條第1項 請求被告遷讓廠房設備，並依同法第179條規定，請求被 告返還自105年3月31日起至遷讓返還廠房設備予原告之日 止之不當得利，自有理由。至於不當得利部分數額，考量 系爭廠房設備之獨特性、地理位置及區域發展狀況，原告 認至少應有每月租金200萬元之價值，請鈞院卓參。（十一）第一備位主張部分：
⑴原告於第一備位聲明仍主張原證4合約係由陳雲龍雙方代 理，法律效果為無效，理由已如前述，茲不贅述。 ⑵縱使鈞院認被證1租約係經合法代理（僅屬假設），然被 證1租約中有關第5條第1項及第8條第2項之約定因逾越原 告公司授權範圍，應屬無效：
①按「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該 部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」，民法第11 1條定有明文。假設鈞院認為證1租約係經合法代理（僅屬 假設），惟查：被證1租約有效之範圍，應僅及於該次股 東會所討論之事項，至於未經股東會決議、又與原告權利 有重大影響之條款，因未依原告章程第14條及公司法第20 2條經原告董事會特別決議之規定辦理，自應解為自始無 效，而除去無效部分後，若合約其他部分亦可成立，則依 上開民法第111條規定繼續有效。
②被證1合約第5條第1項及第8條第2項雖約定：「租期屆滿 時，除乙方（即紳岱公司）以書面表示不願續約外，乙方 有依本約條件優先續約承租租賃標的物之權利。」、「甲 方（即原告）違反第5條規定，乙方除得請求甲方賠償搬 遷費用、搬遷期間營業損失、生產線停線損失及其他衍生 經濟利益損失外，並得請求甲方給付三年租金額計算之懲 罰性違約金。」，惟查：按「無代理權人以代理人之名義 所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」 ，有民法第170條第1項可資參照。原告105年3月2日股東 會議中，從頭到尾僅提及「租期：自105年7月1日至110年 6月30日止」，並未賦予紳岱公司得續約之權限，亦未論 及違約金（前引原證3參照）。惟被證1合約第5條第1項卻 賦予紳岱公司於租期屆滿時，可片面決定是否按原契約條 件續租之權利（即無限續租權），如原告違反，即須按合 約第8條第2項賠償高額違約金，此二條約定將使租約期間 超過五年，並增加原無之違約金負擔，已逾該次股東會決 議之範圍，依據前開臺灣高等法院97年度重上更(一)字第 32號民事判決意旨，自屬「逾越代理權範圍之無權代理」



，又經崇岱公司否認，對崇岱公司自不生效力，亦屬無效 。
③另查，系爭廠房設備係原告之主要資產，上開無限續約權 之約定，將使原告無法依自己意思利用主要資產，並將使 被告可以單方決定承租系爭廠房設備之期間，又因合約第 8條第2項定有高額違約金，形同剝奪原告將系爭廠房收回 自用之權利，對原告有害無利。再者，自商業上之角度觀 之，租金本即會因地區開發、環境限制、租賃期間長短、 商業條件等因素而有所調整，並非固定不變，本應賦予雙 方重新磋商之機會，始屬允洽，如依系爭合約有關續約權 之約定，只要被告要求，被告即可持續以月租150萬元之 條件永久承租系爭廠房，形同剝奪原告依周遭環境、市場 景氣議約之自由，自屬不公，無可維持。
④且實務上雖常見「優先承租權」條款，然此與本件「無限 續租權」概念有別，前者乃當出租人於租期屆滿後，如欲 再為出租時，承租人可以要求以承租人開出之同一條件優 先承租，此時出租人不得將之出租於第三人，而必須出租 給原承租人；後者則指承租人有權決定於租期屆滿後，在 一定期限內以原租約相同條件續租。二者對於出租人權利 義務之影響相差甚鉅，被告稱合約第5條第1項為常見條款 云云，顯係刻意將二者混為一談，並無足採。
⑶原告請求被告於110年7月1日遷讓返還廠房設備予原告， 為有理由：
①按「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得 提起之。」民事訴訟法第246條定有明文。查被告向來主 張系爭二份合約全部條款皆為有效，可見被告於110年6月 30日後，亦會繼續占有系爭廠房，而不會返還予原告，則 原告自有預先起訴尋求權利保護之必要，依前開民事訴訟 法第246條規定，得提起此「將來給付之訴」。 ②查若鈞院認定系爭二份合約第5條第1項及第8條第2項之約 定為無效，則兩造之租賃期間，依崇岱公司105年3月2日 股東會決議及被證1租約第2條約定，應於110年6月30日屆 滿，此後被告占有系爭廠房設備即無法律上原因，而應將 廠房遷讓返還予原告，則原告依民法第767條第1項、第17 9條規定，請求被告應於110年7月1日返還系爭廠房設備， 自有理由。
（十二）第二備位主張部分：
⑴若鈞院認原證4、被證1租約均為有權代理而非無效（僅屬 假設，原告否認），惟承前述，原證4、被證1租約內第5 條第1項及第8條第2項之約定，因從未經過崇岱公司股東



會或董事會特別決議，又經崇岱公司否認，自屬無效。 ⑵該二條約定既為無效，則承前所述，依崇岱公司105年3月 2日股東會決議及原證4、被證1租約第2條約定，兩造之租 約應於110年6月30日屆滿，此後被告占有系爭廠房設備即 無法律上原因，是以原告預為請求被告於110年7月1日遷 讓返還廠房設備予原告，亦有理由，遂請鈞院賜判如第二 備位聲明。
二、被告方面：
（一）系爭租約並無原告主張之「無效」情事： ⑴原告之股東係由現任法定代理人陳鴻榮及前任法定代理人 陳雲龍等兄弟2人各自家庭成員組成，屬閉鎖公司，因而 股東會與董事、監察人等組成幾乎重疊，合先陳明。因原 告法代長年強烈表示不願承擔公司從事代工生產之營運風 險，希望由代工生產轉型單純從事租賃收租業務的意志， 所以提議將租賃標的物以每月150萬元出租予被告。嗣於 105年3月2日原告召開股東會，討論「崇岱企業股份有限 公司廠房及設備出租案」，經決議：「出席股東一致同意 將崇岱公司所有之廠房及土地（彰化縣○○鎮○○○○區 ○○○○路00號）、油槽、機具與檢驗設備等全數租予紳 岱企業股份有限公司。租期：自105年7月1日至110年6月 30日止。租金：每月新台幣150萬元整。…」（請參原證3 ），伊時同意上開決議之股東有原告現任法代陳鴻榮、張 月珠、陳治成、原告前任法代陳雲龍（即被告法代）及陳 怡蓁等，幾乎均為原告之董事會成員，先予陳明。 ⑵被告法代陳雲龍雖於105年3月31日先行執行系爭租約簽約 事宜，而以雙方代表人身分於系爭租約上蓋章用印（請參 原證4），並將上開租約書面提示原告現任法代陳鴻榮。 嗣向鈞院所屬民間公證人聲請辦理租賃契約公證手續時， 經公證人審查認系爭租約之承租人應由「『紳岱企業股份 有限公司』依據公司法第貳佰貳拾參條之規定由監察人『 陳怡蓁』為公司代表人。」，兩造並於公證人前同意「一 、…後附文件之約定與公證書所載意旨不符之部分，雙方 同意以公證書所載為準，其與公證書不相牴觸之部分，雙 方願依原約定履行之。」（被證1：鈞院105年度彰院民公 俊字第0492號公證書），從而，系爭租約並無原告主張之 「雙方代理」情形。
⑶原告指系爭租約以雙方代理形式而簽定，原告於105年9月 16日以信函表示不承認此一租約，並援引最高法院80年度 台上字第180號判決要旨之見解，主張系爭租約應歸於無 效云云。然其主張並無理由：




1、最高法院80年度台上字第180號判決之事實基礎為「有限 公司」間，以雙方代表形式而為交易行為，以公司法第10 8條第3項準用同法第59條規定（即明文準用無限公司法之 規定），而認歸於無效。然本件兩造均係「股份有限公司 」組織，與上開公司組織上有人合性與資合性之差異，其 性質並不相同，且股份有限公司法亦無明文準用之規定， 自無比附援引上開判決見解之餘地，謹予陳明。 2、兩造雖於105年3月31日以雙方代表形式簽定系爭租約，然 其後於辦理公證時，已依公證人之審查意見，被告部分改 由監察人『陳怡蓁』擔任被告代表人，並以公證書記載內 容作為系爭租約之一部分，其情應認原告執以主張之105 年3月31日租賃契約其簽署人身分業已經補正而無「雙方 代表」情事，故縱認系爭租約原有「雙方代理」之瑕疵， 業經補正而有效，自不得任由原告法代陳鴻榮於其後隨便 翻異否認。
⑷基上，兩造間系爭租約並無無效情事。
（二）系爭租賃標的物係原告之（現有運作中）全部生產廠房設 備，其出租事宜並非董事會議決之職權：
⑴按「公司為左列行為，應有代表已發行股份總數三分之二 以上股東出席之股東會，以出席股東表決權過半數之同意 行之：一、締結、變更或終止關於出租全部營業，委託經 營或與他人經常共同經營之契約。」公司法第185條第1項 第1款規定參照。
⑵查原告原是以潤滑劑之儲存轉運分裝及加工等為主要業務 （被證2：崇岱企業股份有限公司基本資料），而彰濱工 廠及油槽、設備等生產設施（即系爭租賃標的物）即為原 告之全部生產財產，故將其出租即相當於是出租全部營業 ，原告即無法再從事原有之「潤滑劑之儲存轉運分裝及加 工」等業務，其情形與公司法第185條第1項第1款規定相 符或評價相當，應適用或類推適用該規定。
⑶又105年3月2日原告召開之股東會，出席股東一致同意出 租議案，按諸公司法上開規定，董事會應無權否決股東會 此一決議之餘地。準此，原告指稱系爭租約應依公司法第 202條規定，經董事會議決同意後始得執行，並非的論。（三）兩造間之系爭租約其有效性，並無疑義，被告對系爭租賃 標的物占有使用收益等，非無法律上之理由，而被告自原 告無理由屢屢拒收每月150萬元租金，即均逐期依法向臺 灣士林地方法院提存所辦理清償提存至今（被證3：被告 提存每月租金之提存書及國庫繳款書收據），從無欠租情 事。原告主張被告應返還租賃標的物，並應依民法第179



條規定給付6650萬元，及自107年2月1日起至遷讓租賃標 的物止，按月給付350萬元，即相當於租金額之不當得利 ，即無理由。
（四）系爭租約並無因雙方代表而歸於無效之情事： ⑴按「按公司法第223條規定，董事為自己或他人與公司為 買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表， 旨在禁止雙方代表，以保護公司（本人）之利益，非為維 護公益而設，自非強行規定，故董事與公司為借貸等法律 行為違反該規定，並非當然無效，倘公司（本人）事前許 諾或事後承認，對於公司（本人）亦發生效力，此觀民法 第106條及第170條第1項之規定自明。」最高法院98年度 台上字第2050號及87年度台上字第1524號等判決要旨參照 。次按「禁止雙方代理旨在保護 本人之利益，依民法第 106條前段規定，代理人經本人許諾，維為雙方代理之法 律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自 非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人承 認，仍生效力。」最高法院85年度台上字第106號判決要 旨參照。基上，足見105年3月31日簽定之系爭租約，縱有 未經本人許諾之「雙方代表」情事，亦非當然無效，而細 繹原告援引之最高法院65年度台上字第840號判決全文， 其係以「民法第106條關於禁止雙方代理之規定，於意定 代理及法定代理均有適用，法人之董事在實務上既為法人 之法定代理人，除得本人事前許諾，或事後承認外，其雙 方代理之行為難謂有效。」等見解指摘原審判決不當，並 非指該情形為「無效」，合先陳明。
⑵系爭租約雖係105年3月31日由被告法代陳雲龍以雙方代表 人身分在系爭租約上用印，然於向鈞院所屬民間公證人聲 請辦理公證手續時，業已依公證人審查意見更易簽約之代 理人及代表人，而以「公證書」內容補充系爭租約，而系 爭租約之主要租賃契約要素，如租賃標的物「崇岱公司所 有之廠房及土地（彰化縣○○鎮○○○○區○○○○路00 號）、油槽、機具及檢驗設備等」、租金「每月新台幣15 0萬元整」及租期「自105年7月1日至110年6月30日止」等 皆與105年3月2日原告股東臨時會議紀錄之決議內容相符 。準此，兩造間之租賃契約關係早在105年5月16日經補正 而成立新租賃契約，並無原告指摘「雙方代理」、「雙方 代表」情事，不容原告於其後否認系爭租約之效力。（五）關於原告主張「被告提出…經公證之租賃契約，…與公司 法第223、208條規定相違…」云云，並援引經濟部商字第 220732號函為其論據基礎，然其主張並無理由：



⑴按「法官於審判案件時，對於各機關就其職掌所作有關法 規釋示之行政命令，固未可逕行排斥而不用，但仍得依據 法律表示其合法適當之見解。」大法官釋字第137號意旨 參照。據上經濟部之行政函釋見解並無拘束鈞院之效力， 謹予指明。再者，查諸上開經濟部函釋內容，其亦指明「 因法律無明文規定以何人為公司代表人」，而認「『宜』 由股東會推選代表人代表之。」，足見上開函釋見解，充 其量僅為行政指導作用，而非強制拘束公司法人應比照遵 循辦理，故縱未遵循上開行政函釋辦理，亦不生有效或無 效之疑義。
⑵再查，系爭租約之主要要素租賃標的物、租金及租期等皆 與原告105年3月2日股東臨時會議紀錄之決議相符，並未 損害原告之利益，而且原告於其前次書狀也自承租約主要 要素符合股東會決議內容(請參原告民事準備(一)狀)。原 告指摘系爭租約第五條優先承租約定對原告不利，逾越上 開股東臨時會議決議內容。然因被告承租本件租賃標的物 係作為工廠、辦公室等業務用途，相關生產機具設備、業 務設施等搬遷需耗費大量人力、物力及時間，故坊間承租 廠房設施等為使承租人易於預測規劃生產計畫，以免受生 產突然中斷而蒙鉅額損失，故於租約中定定優先承租之約 ，實甚為常見，而系爭租約上開約定，並無排除原告收回 廠房自用等因素，原告指摘其無置喙餘地云云，實非有理 。
（六）關於原告主張「本件系爭房地符合市場行情之租金為每月 350萬元，是以原告向被告請求105年7月1日起至107年1月 31日止，相當於租金之不當得利新台幣6,650萬元…，及 自107年2月1日起至遷讓系爭房地止，按月給付原告新台 幣350萬元，…」云云，並非有理。
⑴系爭租約並非無效，已如前述。縱認系爭租約因以雙方代 表形式簽定，經原告否認而歸於無效。惟原告上開相當於 租金之不當得利之金額主張，亦乏依據。
⑵按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地 所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可 採。」最高法院61年台上字第1695號判例，固已闡明見解 明晰。然上開判例亦指明「被上訴人抗辯其占有系爭土地 所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可



採。」，足見相當於租金之不當得利，其核計標準，當以 相關法律規定為準。
⑶按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限。」、「約定房屋租金，超過前項 規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強 制減定之。」土地法第97條規定參照。依土地法上開規定 ，城市地方房屋土地之租金應不得逾申報總價之年息百分 之十為限，乃強制性規定。易言之，上開租金限額規定即 最高法院上開判例所指之「法定最高限額租金之數額」， 參酌原告檢附之系爭廠房之土地105年1月公告土地現值均 為每平方公尺1,500元（請參原證1），則若兩造間之系爭 租約無效，被告應償還原告之「相當於租金之不當得利」 ，即應以上開規定核算，就土地部分而言，被告所受之「 相當於租金之不當得利」每年為3,282,811.5元，每月為 273,567.6元，即便加計廠房申報總價核算，應也無原告 主張高達每月350萬元之結果，故原告上開主張顯乏依據 。又「相當於租金之不當得利」其核算標準既已有最高法 院判例見解及土地法相關規定可憑，亦無再無謂耗費鑑價 費用，實施鑑價之必要。
（七）原告主張系爭租約無效，違反誠信原則：