臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1578號
原 告 立明光電股份有限公司
法定代理人 溫淑茵
訴訟代理人 蘇弘志律師
被 告 王碧蓮
訴訟代理人 許月英
被 告 王吳美惠
王繼斌
王盈方
周啟文
王淑貞
上 一 人
訴訟代理人 江旻書律師
被 告 林根旺
林萬居即朱林惜、朱逸凱、曾綉真之承當訴訟人
上 一 人
訴訟代理人 陳淑惠
被 告 林青松
林冠嫺
上 一 人
訴訟代理人 陳金蓮
被 告 林明義
林怡仁
林明貴
蔡坤展
上八人共同
訴訟代理人 林辰彥律師
複 代理 人 許凱傑律師
黃淑怡律師
翁子翔
范金陵
被 告 林杉平
賴美岑
林政毅
林宜潔
林建志
林建廷
張月娘
林謝緞
林啟偉
林茂城
林翠菁
陳瓊姿
林佩樺
羅淑貞
賀威貿易股份有限公司
兼 上一 人
法定代理人 陳俊傑
兼上十六人
訴訟代理人 林和田
被 告 黃泰弘
黃泰安
王美月
林大鈞即王玲珠之承受訴訟人
林梅鈴
林金生
林明輝
林雋蓓
林雋翰
兼 上二 人
法定代理人 林明浩
舒曉菊
被 告 林志仁
黃玟皓
陳淑文
黃泰平
林孫美秀
林雯萍
林怡昌
蕭詠穗
楊錦惠
林柔妤
林佳柔
林虹君
林柏諺
上 二 人
法定代理人 林明貴
兼 上二 人
法定代理人 楊錦惠
被 告 林俞萓
林俞安
兼 上一 人
法定代理人 林明鴻
謝嘉琳
被 告 林瑞
蕭雅真
蕭浚峰（原名蕭欣盛）
黃久珍
王靜儀
林明源
林竹岑
林育辰
兼 上二 人
法定代理人 林明源
徐素蓮
被 告 黃瑞月 （遷出國外，現應受送達處所不明）
蕭治銘（原名蕭堯文）
潘杏枝
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國109年3月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
兩造共有臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應予變賣，所得價金依附表所示共有人應有部分之比例分配於各共有人。
訴訟費用由兩造各依附表所示共有人應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、原告於訴訟進行中，追加對被告林大鈞、原共同被告林振錫 起訴請求就被繼承人王玲珠所有臺北市○○區○○段0○段0 00地號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分1/32，辦理繼 承登記。其此追加之訴，未經林大鈞、林振錫為本案言詞辯 論，原告復已具狀撤回此部分之訴，即無訴訟繫屬，不在本 院審理範圍，合先敘明。
二、原告之法定代理人於訴訟進行中，由溫雅雄變更為溫淑茵， 有臺北市政府函、公司變更登記表可稽（見本院卷㈣第249 至252頁），經溫淑茵聲明承受訴訟（見同上卷第247頁）； 原共同被告王玲珠於訴訟進行中之民國106年12月27日死亡 ，林大鈞及林振錫為其繼承人，並就原告訴請判決分割兩造 共有系爭土地之應有部分，為遺產分割後，由林大鈞登記取 得（見本院卷㈢第185至196頁；卷㈣第288頁），原告聲明 由林大鈞承受該部分之訴訟（見本院卷㈢第251頁，原告原 聲明林振錫承受部分已撤回），核於法均無不合，應予准許 。
三、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，經移轉於第三人者， 該第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民 事訴訟法第254條第2項前段定有明文。原告起訴請求分割兩 造共有臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土 地）。訴訟進行中，被告朱林惜、朱逸凱、曾綉真將其共有 系爭土地之應有部分移轉登記予被告林萬居，有土地登記謄 本可稽（見本院卷㈣第272頁）。嗣林萬居具狀聲請承當受 讓部分訴訟，經原告及朱林惜、朱逸凱、曾綉真同意（見本 院卷㈣第238、243至246頁），其聲請承當，於法核無不合 ，自應准許。
四、按不動產共有人間因共有物分割發生爭執者，除有民事訴訟 法第406條第1項各款情形外，於起訴前應經法院調解。同法 第403條第1項第3款定有明文。原告提起本件訴訟，請求分 割共有物，前雖未聲請調解，其起訴後，本院士林簡易庭10 4年度士調字第398號分割共有物事件，以原經起訴之被告王 孝敬已死亡（業經原告撤回此部分之訴），無法調解為由未 行調解程序，固未經調解。惟本件被告有部分遷出國外，住 所地不明，於訴訟進行中，多數被告經通知亦均未到陳述， 到場之當事人對於分割方法亦各有堅持，難趨一致，顯示兩 造關於系爭土地之分割事宜，確屬難以齊聚協議，可認顯無 成立調解之望，有同法第406條第1項第1款之事由，自無行
調解程序之必要。是原告訴請裁判分割，尚無違於同法第40 3條第1項第3款規定。被告王淑貞抗辯本件應先行調解程序 等語，非可採取。
五、被告王吳美惠、王繼斌、王盈方、黃泰弘、王美月、黃泰平 、黃瑞月、黃泰安、黃玟皓、林大鈞、林金生、林瑞、林梅 鈴、周啟文、林雯萍、林怡昌、蕭治銘、蕭詠穗、蕭浚峰、 蕭雅真、黃久珍、楊錦惠、林柔妤、林佳柔、林虹君、林柏 諺、林明輝、林明鴻、謝嘉琳、林俞萓、林俞安、林明源、 徐素蓮、林竹岑、林育辰、林明浩、舒曉菊、林雋蓓、林雋 翰、林志仁、王靜儀、陳淑文、潘杏枝未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造分別共有系爭土地，不能協議分割，有訴請 判決分割之必要。系爭土地因共有人過多，應有部分過小， 多數共有人應有部分換算面積不足1平方公尺，原物分割顯 有困難，且該土地屬第二種工業區，最小建築基地面積為16 0平方公尺，不能再予細分，故應予變價分割，爰依民法第8 23條第1項前段、第824條第2項規定，訴請判決分割等語， 聲明：兩造共有系爭土地應予變價分割，並依附表所示權利 範圍（應有部分）比例分配價金。
二、被告林根旺、林萬居、林青松、林冠嫺、林明義、林怡仁、 林明貴、蔡坤展（下稱林根旺等8人）以：原告就系爭土地 之應有部分甚微，竟圖以小吃大，實屬可議，其訴請分割共 有物難謂可取，且依民法第824條第2項規定，分割共有物應 以原物分割為原則，被告中之林氏家族成員，為維護家業及 團結，仍願保持共有，擬在其上興建宗祠，如予變價分割能 遭他人購得，即難以達成興建宗祠之目標，自應將系爭土地 原物分割如臺北市士林地政事務所108年3月29日複丈成果圖 （下稱附圖）所示為適當等語置辯；林怡仁、林明貴另抗辯 ：原告於104年4月買賣過戶，土地共有人有優先承買權，原 告應證明係合法取得持分等語；林明貴復抗辯：伊從小在系 爭土地居住，有很深的感情，那是祖先留下來的土地，很希 望能夠好好維護祖先留下的土地，所以才堅持原物分割等語 ；林萬居另抗辯：因為是祖產，父輩交代不要變賣祖產，原 告取得系爭土地應有部分有瑕疵，因為顧及與其前手的兄弟 之情，方未提告，伊的原則是分割出來，伊的部分要留下來 就好，其他人分得的部分要變現，伊無意見等語；林冠嫺另 陳述：因為這是祖產，伊不想賣掉，部分共有人有共識，希 望保留祖先留下土地維持共有，不在意分得1小塊，要變價
的人就自己分得的部分變價，不想影響別人，分得哪一塊也 沒關係，可以讓原告先選等語，並均聲明：㈠兩造共有之系 爭土地准予分割。㈡請准將臺北市士林地政事務所108年3月 29日複丈成果圖（下稱附圖）中分割方案二所示A部分，分 割由林根旺等8人及林金生、林瑞、林梅鈴、林孫美秀、林 雯萍、林怡昌、黃久珍、楊錦惠、林柔妤、林佳柔、林虹君 、林柏諺、林明輝、潘杏枝、林明鴻、謝嘉琳、林俞萓、林 俞安、林明源、徐素蓮、林竹岑、林育辰、林明浩、舒曉菊 、林雋蓓、林雋翰、林志仁、王靜儀、陳淑文（下合稱林金 生等29人，與林根旺等8人合稱林根旺等37人）保持共有， 其餘部分分歸原告及其他被告保持共有。林金生等29人則具 狀陳稱：同意請求分割方案如林根旺等8人108年1月4日準備 書狀附圖紅色部分土地，並按附表所示應有部分比例，由林 根旺等37人依原應有部分比例維持共有，其餘部分歸原告及 其他被告保持共有等語；林孫美秀另陳稱：伊同意分割，但 系爭土地為祖先遺留，伊不願變價分割，伊的意見同林萬居 ，請原物分割等語，並聲明：同林根旺等8人分割方案；陳 淑文另陳稱：伊的意見同林萬居等語，並聲明：同意原物分 割。王淑貞辯以：系爭土地無不能分割之情事，且不得原物 分割予各共有人，否則違反土地法第31條、建築法第44條、 臺北市土地使用分區管制規則第17條、臺北市畸零地使用規 則第4條第1項第2款規定之建築限制，應予變價分割，林根 旺等8人所持分割方法不符民法第824條規定，且未證明林金 生等29人同意維持共有，自不應准許等語，並聲明：系爭土 地應准予變價分割。王碧蓮陳稱：要拍賣、變現，整塊土地 才有價值，不宜分成兩塊等語，並聲明：請求予以變價分割 。周啟文以：可將系爭土地分成2、3塊加以鑑價，呈現土地 的最大經濟價值，以供當事人決定等語置辯，並聲明：請求 准予變價分割。被告林和田、林杉平、林建志、林建廷、林 啟偉、林茂城、林翠菁、羅淑貞、陳瓊姿、賴美岑、林政毅 、林宜潔、林佩樺、張月娘、陳俊傑、賀威貿易股份有限公 司（下稱賀威公司）、林謝緞則以：系爭土地不大，希望趕 快處理拍賣變價，這樣比較公平，後續問題也比較少等語置 辯，並聲明：請求全部予以變價分割。黃泰平則以：系爭土 地經鑑價，全部變價分割價值較高，伊希望變價分割，如原 物分割，一部變價，伊主張不要找補等語置辯，並聲明：請 准予變價分割。至其餘被告則未到庭，亦未提出書狀為何聲 明或陳述。
三、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限；共有物之
分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定 ，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法 院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配 於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將 原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共 有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各 共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分 配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或 其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第82 3條第1項、第824條第1項至第4項分別定有明文。是除因使 用目的、契約約定不能分割外，共有人得隨時請求分割共有 土地，其分割方法，如未能協議時，應依民法第824條第2項 至第4項規定，由法院判決分割。法院為分割共有物之判決 時，應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全 體共有人之利益等情形而為適當之分割。共有物以變賣之方 法分割者，變賣所得自應按應有部分之比例分配於各共有人 。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適 當之分配，不受任何共有人主張之拘束。審判上共有物分割 方法，在德、日、瑞民法，固以原物分割為原則，價金分配 為例外，但我民法對於二者，則無分軒輊，均應由法院斟酌 當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利 益等公平決定之。其分割方法縱使選擇兩者之一或併用兩者 ，亦屬無妨。但就同一共有物對於全體共有人，應採相同之 分割方法（最高法院74年度第1次民事庭會議決議㈡參照） 。此參照98年1月23日修正民法第824條第2項至第4項規定之 立法理由載明：「爰參照德國民法第七百五十三條第一項、 瑞士民法第六百五十一條第二項及日本民法第二百五十八條 第二項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：『原 則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上 之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部 分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原 物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依 共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配 於各共有人。』法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人 之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割 方法之公平適當。」應認不因該等規定之修正而有異，即對 全體共有人應採用相同之分割方法，始為適法。四、查系爭土地面積926平方公尺，為兩造分別共有，權利範圍 即應有部分登記情形均如附表所示，該等土地之占用情況，
經本院履勘現場調查，其上並無地上物占用，有土地登記謄 本、勘驗筆錄、現場照片可稽（見本院卷㈣第85、92至97、 271至289頁），兩造未舉證係由特定共有人或第三人占有， 客觀上依其使用目的，並無不能分割之情事，兩造亦未主張 或抗辯有不予分割之約定存在，依前揭民法第823條第1項規 定，原告自得訴請分割。林根旺等8人抗辯原告就系爭土地 持份甚微，圖謀以小吃大，不應准許其分割之請求云云，要 屬無據。林萬居、林怡仁、林明貴雖另抗辯：原告買受系爭 土地應有部分，共有人有優先承買權，其取得土地權利有瑕 疵等語。然共有人之優先承買權，僅屬債權性質，不影響原 告登記取得系爭土地應有部分之權利。原告現在登記為共有 人，其所有權登記既未經塗銷，自得行使共有人之權利，請 求分割共有物，是林萬居、林怡仁、林明貴執此抗辯，亦非 可採。
五、本院審酌前述系爭土地現在利用狀況，及系爭土地如以原物 分割分配於各共有人，依如附表所示各共有人土地應有部分 換算，各當事人所得土地面積最高僅林和田可分得84.41平 方公尺，不足1平方公尺者達33人，可受分配逾50平方公尺 者僅4人，原物分割所得土地面積均甚狹小。又直轄市或縣 （市）地政機關於其管轄區內之土地，得斟酌地方經濟情形 ，依其性質及使用之種類，為最小面積單位之規定，並禁止 其再分割；直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形 ，規定建築基地最小面積之寬度及深度，土地法第31條第1 項、建築法第44條前段分別定有明文。是建築基地之最小面 積、寬度、深度，直轄市政府得加以規定，並禁止細分。而 系爭土地坐落在臺北市，該土地使用分區為第二種工業區， 為兩造所不爭執，且土地使用分區說明記載為「科技工業區 （不得作住宅使用）」。依臺北市土地使用分區管制自治條 例第4條第12款規定：「第二種工業區：以供外部環境影響 程度中等工業之使用為主，維持適度之實質工作環境水準， 使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並容納支援工 業之相關使用項目而劃定之分區。」；同條例第35條規定其 使用用途之限制，其第1項第24款並規定不允許為宗祠及宗 教建築使用；同條例第42條規定，第二種工業區內建築基地 平均寬度不得小於8公尺，最小不得小於4.8公尺，平均深度 最小為20公尺，最小深度為12公尺，同條例第40條另規定第 二種工業區內建築物須設置後院，其深度不得小於3公尺， 深度比不得小於0.3，並比照同條例第15條之1規定辦理。足 認系爭土地使用應受上開法令之限制，如以原物分割於各共 有人，絕大多數共有人分得之土地將難做為建築基地使用，
已不得為此細分，更因分割後各筆土地面積微狹，法令限制 用途，亦難以其他利用方法發揮經濟效用，自非適當之分割 方法。林根旺等37人雖抗辯系爭土地應以一部原物分割予林 根旺等37人維持共有，一部原物分割予原告及其餘被告之方 法分割，或一部原物分割予林根旺等37人，一部變價分割予 原告及其餘共有人之方法分割等語，林根旺等8人並提出同 意書為證（見本院卷㈡第126至162頁）。惟依前述法令規定 ，系爭土地不能作為興建宗祠之基地使用，且林根旺等37人 所持上述分割方案，不僅反於原告及其他共同被告之意願， 經本院囑託第三人台灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定， 據提出鑑定報告書（外放），認系爭土地分割前，全體共有 人之權利價值合計為1億9,608萬500元，如依附圖所示方案 一分割，各共有人權利價值合計為1億8,580萬5,977元，依 附圖所示方案二分割，各共有人權利價值合計為1億8,554萬 4,457元，差額均逾千萬元，對共有人之利益及土地經濟效 用，有明顯減損之不利，且縱原物分割一部分配於林根旺等 37人維持共有，依臺北市土地使用分區管制自治條例第35條 第1項第24款規定，亦不能充作林根旺等8人所陳作為建設宗 祠基地之目的使用，以一部保留共有之方法分割，對全體共 有人難謂有利，亦無其他必要情形堪認有一部維持共有之必 要，顯非適當之分割方法。又依前揭說明，分割方法縱使選 擇兩者之一或併用兩者，雖屬無妨。但就同一共有物對於全 體共有人，均應採相同之分割方法，林根旺等8人及林孫美 秀、陳淑文另持之一部原物分割予林根旺等37人共有，一部 變價分割分配予原告及其他被告之分割方法，非對全體共有 人採相同分割方法，即屬違反民法第824條第2項至第4項規 定，亦於法不合。考之系爭土地因共有人達73人，所有權應 有部分之比例均不高，且坵形非方正，未臨路一側呈不規則 弧形，深度不一，亦有附圖可稽，如予原物分割，勢將造成 土地細分，多數共有人所分得土地，依臺北市畸零地使用自 治條例第3條、第6條第1項規定，如欲作為建築基地使用， 寬度或深度未符合臺北巿土地使用分區管制自治條例規定， 即屬畸零地，非經與鄰地調整地形或合併使用後，不得建築 ，且除林根旺等37人外，其於共有人並無維持共有之意願， 部分共有人並表明無以找補為原物分割之意願，林根旺等8 人及林孫美秀、陳淑文所持之分割方案亦均非適當，已如前 述，原物分配於各共有人顯有困難，依民法第824條第2項第 2款前段規定，以將兩造共有之系爭土地變賣，以價金分配 於各共有人為適當，變賣所得自應按應有部分之比例分配於 各共有人。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項規 定，訴請分割系爭土地，為有理由，應予准許。爰諭知以將 系爭土地變賣，所得價金依附表所示應有部分比例分配於各 共有人之方法分割。
七、本件事證已臻明確，兩造所提出其餘攻擊防禦方法及所用證 據，經悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。參、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第80條之1判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 24 日
民事第一庭
法 官 蕭錫証
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 3 月 24 日
書記官 羅伊安
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