臺北高等行政法院判決
108年度訴字第737號
109年2月27日辯論終結
原 告 沈咨凡
訴訟代理人 邱陳律 律師
被 告 臺北市政府地政局
代 表 人 張治祥（局長）住同上
訴訟代理人 陳金同
陳小玲
上列當事人間地政士法事件，原告不服臺北市政府中華民國108
年4月9日府訴二字第1086101685號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
被告於民國107年9月6日接獲陳情人提出之陳情書表示，原 告任職○○地政士聯合法律事務所（下稱○○地政士事務所 ）與○○國際資產開發有限公司（下稱○○資產公司）成員 預先擬妥不利不動產賣方契約（買方僅須付款1至2成即可移 轉登記房屋），誘騙不動產賣方與買方中華資產公司成員簽 約；原告收取不動產過戶文件後，竟轉交買方中華資產公司 成員自行辦理移轉過戶後，旋向民間金主借貸設定高額抵押 權，且不付尾款，造成不動產賣方嚴重損失，違反地政士法 第26條及第27條規定等語。經被告以107年9月6日北市地登 字第1076013005號函通知原告提出答辯，惟未獲回應。嗣社 團法人台北市地政士公會（下稱地政士公會）以原告疑有違 反地政士倫理或地政士法第26條等規定，以107年9月19日 107北市地公（10）字第0259號函檢具被害人之相關事證資 料移請臺北市地政士懲戒委員會（下稱懲委會）處理。嗣經 被告於107年10月19日召開懲委會第32次會議，決議通知原 告於20日內提出答辯書及相關事證資料，原告以107年11月 13日答辯書表示合約書非其撰擬，其無任何不正當行為，合 約書約定是由買方辦理貸款、過戶，未規避地政士的義務等 語。嗣經被告於107年12月13日召開懲委會第33次會議審議 後決議被付懲戒人即原告違反地政士法第2條、第26條第1項 、第27條第5款及地政士倫理規範第1條、第4條、第5條之規
定屬實，爰依地政士法第44條第2款及第3款規定，經與會委 員一致同意應予除名，並作成107年12月21日107年度地懲字 第3號懲戒決定書（下稱原處分）：「被付懲戒人沈咨凡應 予除名。」原告不服，提起訴願，遭決定駁回後，遂提起本 件行政訴訟。
二、原告主張略以：
㈠原處分空泛、籠統指稱原告有系爭違規行為，惟漏未明確記 載原告於何時、何地、有何種違反地政士相關法規之具體行 為，難以確認原處分所指系爭違規行為究指為何，原處分顯 欠缺明確性，被告亦未於訴願程序終結前補正該瑕疵，依行 政程序法第5條、第96條第1項規定及最高行政法院93年度判 字第1624號判決意旨，原處分當屬應予撤銷之違法行政處分 。又依行政訴訟法第136條準用民事訴訟法第277條規定，被 告應舉證證明其有於懲委會提出完整全部申訴書，並給予原 告足夠時間確認審閱內容之事實，然被告迄今仍未舉證以實 其說，所辯委無足採。
㈡原告僅依買賣雙方約定，單純協助買方辦理貸款，並非以買 方名義代理買方辦理貸款或土地登記；且買方欲如何取得資 金不容原告置喙，故原告實無放任買方向民間借款情事。又 原告於協助買賣雙方簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約） 時，逐條清楚說明契約條款，此有錄音譯文及錄音檔可稽， 被告未予詳查，僅憑陳情人單方面指述即逕為處分，顯有違 誤。縱買方確有未如期撥付尾款情事，然未撥付尾款之原因 眾多，原告實無從得知真正原因；退步言，原告縱知悉可能 原因，亦不得向買方以外之第三人揭露，否則恐有觸犯刑法 妨害秘密、妨害信用等罪，以及違反個人資料保護法相關規 定之虞。另原告僅向買賣雙方收取共計新臺幣（下同）2,00 0元之不動產買賣簽約服務費，未再就不動產買賣相關事項 收取任何酬金，有系爭契約第6條第2款約定可稽；又原告雇 主陳國帥所發工作獎金金額不定，性質為雇主之恩惠性給與 ，並非原告辦理不動產買賣服務之對價即酬金。 ㈢證人吳雲南（即賣方）證稱，簽約原告稱該不動產契約為內 政部公版，原告亦無說明何時過戶云云，惟由系爭契約簽約 過程之錄音內容可知，原告自始至終均未提及系爭契約為「 公版」，且系爭契約之條件為買賣雙方所合意，與原告無涉 ，原告於系爭契約簽約過程中，已告知僅為見證及代筆簽約 ，並詳細說明價金付款期程與不動產過戶時間點，吳雲南亦 清楚何時辦理過戶，足徵吳雲南前開證述內容，顯背於事實 ，委無足採。
㈣再者，內政部公告之「成屋買賣契約書範本」適用對象為建
築商等公司法人與一般消費者，目的係在平衡資訊及經濟地 位之不對等，然本件所涉之不動產買賣均為一般私人間買賣 ，並無交易地位不對等情形。實際上，被告係於原處分作成 後，始於107年12月7日與中華民國地政士公會全國聯合會、 地政士公會，共同製作適用於一般私人間之「不動產買賣契 約（參考範本）」，被告身為主管機關竟援引內政部「成屋 買賣契約書範本」，張冠李戴，委無足採。為此，提起本件 訴訟，並聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。三、被告答辯略以：
㈠原處分清楚載明主文、事實、理由，明確引述法令依據，並 一一細數原告辦理案件賣方姓名及件數（該資料皆由原告於 懲委會現場確認無誤），於被告108年1月29日訴願答辯書亦 再次清楚臚列原告違反地政士法規定情事，原處分具體明確 ，符合行政程序法相關規定。
㈡原告有違反地政士法第2條、第26條第1項及地政士倫理規範 第1條、第4條、第5條規定等情：
⒈依系爭契約第4條規定：「一、……買方辦理銀行貸款之相 關事宜……（一）買方應於交付簽約款同時，提供辦理貸款 必須之文件，由地政士協助買方辦理相關事宜。」既已約定 「買方辦理銀行貸款」、「地政士協助買方辦理」，契約書 除由買賣雙方簽章外，原告亦有簽章，原告豈可任意撇清身 為專業地政士應盡之責，放任買方找尋民間貸款。原告於得 知買方無法完成銀行貸款當下亦未即時通知賣方此情，明顯 未兼顧委託人雙方利益執行業務、未依法誠信執行業務、未 善盡業務上應盡之義務。
⒉依系爭契約第6條第2款（六）所載：「簽約服務費2,000元 整由雙方負擔。」可見原告收取簽約服務費2,000元係因受 任「代理」買賣雙方撰擬契約或協議事項，自應遵守地政士 法及地政士倫理規範之規定。惟查，系爭契約第3條約定， 於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買 方即辦理移轉登記過戶。約定內容非實務常見條款，並致賣 方需承擔買方僅需付款1至2成即可辦妥移轉其所有權登記之 風險。原告為專業地政士，應本諸業務倫理自覺提醒賣方可 能之未知風險。經調閱地籍資料發現，陳情標的於買方自行 辦理過戶後即辦理私人設定非銀行貸款，原告未依條款約定 協助並注意貸款辦理情形，僅辯稱買方未告知其自行辦理， 知情後亦未即時通知賣方，未善盡業務上應盡之義務。系爭 契約第4條明定由地政士協助買方辦理貸款相關事宜，惟原 告未依前開約定協助買方辦理銀行貸款，致危害不動產交易 安全及賣方權益。
⒊系爭契約第5條規定，有關產權移轉登記及相關手續，如需 任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件 於地政士通知之日期內配合買方辦理；系爭契約第10條約定 ，雙方同意由原告代刻印章，與系爭契約第6條約定買賣雙 方同意由買方自行辦理相關移轉事宜互為矛盾。類此約定條 款將陷賣方誤認係由原告辦理登記手續，核未誠信執行業務 。又系爭契約第7條約定簽約後3個月交屋，非實務常見條款 （一般實務約半個月至1個月），致賣方需承擔較高風險， 原告執行業務顯未兼顧賣方利益。系爭契約第10條復約定， 若系爭契約衍生任何法律問題，由買賣雙方自行協調處理與 地政士無涉。然原告應本於專業執行業務以維護買賣雙方權 益及不動產交易安全，是本約定條款亦屬規避其執行業務應 負責任之設計，非屬允當。系爭契約之其他特約或變更約定 事項：「賣方應將建物及土地權狀交付與地政士保管。」原 告受託保管權狀本應善盡善良管理人之責，未確定買方依約 辦理金融機構貸款程序逕將權狀交予買方辦理過戶，核屬違 反業務上應盡之義務。
⒋顯見系爭契約有諸多顯失公平之定型化條款，不利賣方之內 容，明顯罔顧賣方權益；再者，原告未協助辦理抵押貸款相 關事宜，類此情節已達11案，知悉簽約案件已有買方未如期 支付尾款等情，且於107年3月中已有賣方因買方找尋民間貸 款而循司法途徑解決，原告未有所警惕，皆未提醒並告知賣 方可能承擔之風險，仍持續代理簽擬不利於賣方條款之不動 產買賣契約書，益徵其行為違反地政士法第2條、第26條第1 項及地政士倫理規範第1條、第4條、第5條之規定。 ㈢陳國帥未具地政士資格，依地政士法第7條規定不得開業， 而原告係於106年10月間向被告申請開業登記，加入「○○ 地政士事務所」之共同執業人，難認原告與陳國帥間有僱傭 關係。另由原告於懲委會陳述可知，原告自始知悉買方皆為 陳國帥的人頭，並且皆由陳國帥出資購買，於案件過戶完成 時卻收受實際買方陳國帥給予規定外之酬金，何來恩惠性給 與之有？原告有違地政士法第27條第5款規定。 ㈣地政士為維護不動產交易安全，保障人民財產權益，應本於 職業倫理有所自覺及自律，不動產之交易安全具有高度專業 性、攸關民眾之財產權益甚鉅。原告身為國家考試及格之專 業地政士，本應具有比一般民眾更高之義務責任及專業判斷 ，否則無以達成維護不動產交易安全，保障人民財產權益。 原告至今仍認其已清楚說明契約條款（實際上僅快速念過並 未特意向當事人說明其法律效果）、契約內容用字白話明確 ，欲以此卸其地政士之責，毫無警覺其行為已嚴重違反業務
上應盡之義務、危害不動產交易之安全。被告因原告違反地 政士法第2條、第26條第1項、第27條第5款及地政士倫理規 範第1條、第4條、第5條之規定，依地政士法第44條規定將 原告予以除名處分，於法有據，並無違誤。為此，求為判決 ：駁回原告之訴。
四、上開事實概要欄所述之事實經過，除下列爭執事項外，其餘 為兩造所不爭執，並有107年9月6日檢舉人陳情書（不可閱 覽原處分卷第1至13頁）、被告107年9月6日北市地登字第10 76013005號函（可閱覽原處分卷第3頁）、地政士公會107年 9月19日107北市地公（10）字第0259號函（不可閱覽原處分 卷第51頁）、懲委會第32次會議紀錄（不可閱覽原處分卷第 165至166頁）、懲委會第33次會議紀錄（不可閱覽原處分卷 第167至170頁）、原處分（本院卷第27至39頁）、訴願決定 （本院卷第41至57頁）等影本在卷可稽，自堪認為真正。是 本件爭執事項厥為：原告有無違反地政士法第26條、第27條 及地政士倫理規範，並依地政士法第44條第2款及第3款規定 ，經委員一致同意應予除名？原處分之作成有無違反行政程 序法第9條？
五、本院之判斷：
㈠本件應適用之法令：
⒈地政士法第2條規定：「地政士應精通專業法令及實務，並 應依法誠信執行業務。」第3條規定：「本法所稱主管機關 ：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；……。」第16 條規定：「地政士得執行下列業務：一、代理申請土地登記 事項。二、代理申請土地測量事項。三、代理申請與土地登 記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有關之公證、 認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事項。六、代 理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產契約或協議之簽 證。八、代理其他與地政業務有關事項。」第17條規定：「 地政士應自己處理受託事務。……。」第26條第1項規定： 「地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務 上應盡之義務。」第27條第5款規定：「地政士不得有下列 行為：……。五、要求、期約或收受規定外之任何酬金。」 第35條第2項規定：「地政士公會全國聯合會應訂定地政士 倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備 查。」第43條第1項規定：「地政士之懲戒處分如下：一、 警告。二、申誡。三、停止執行業務2月以上2年以下。四、 除名。」第44條第2款、第3款規定:「地政士違反本法規定 者，依下列規定懲戒之：……。二、……、違背地政士倫理 規範或……情節重大者，應予申誡或停止執行業務。三、違
反……第26條第1項、第27條……第5款……，應予停止執行 業務或除名。」第45條規定：「（第1項）直轄市或縣（市 ）主管機關應設立地政士懲戒委員會（以下簡稱懲戒委員會 ），處理地政士懲戒事項；其組織，由直轄市或縣（市）主 管機關定之。（第2項）懲戒委員會置委員9人，其中1人為 主任委員，由直轄市政府地政處長或縣（市）政府地政局長 兼任，其餘委員，由直轄市或縣（市）主管機關就下列人員 派兼或聘兼之：一、公會代表2人。二、人民團體業務主管1 人。三、地政業務主管3人。四、社會公正人士2人。」第46 條規定：「地政士有第44條各款情事之一時，委託人、利害 關係人、各級主管機關、地政事務所或地政士公會得列舉事 實，提出證據，報請地政士登記之直轄市或縣（市）主管機 關所設懲戒委員會處理。」第47條第1項規定：「懲戒委員 會於受理懲戒案件後，應將懲戒事由通知被付懲戒之地政士 ，並通知其於20日內提出答辯書或到會陳述；不依限提出答 辯書或到會陳述時，得逕行決定。」
⒉臺北市地政士懲戒委員會作業要點第1點規定：「臺北市政 府地政局（以下簡稱本局）為處理本市地政士懲戒事宜，依 地政士法第45條規定，設立臺北市地政士懲戒委員會（以下 簡稱本會），並訂定本要點。」第2點規定：「（第1項）本 會置委員9人，主任委員由本局局長兼任，副主任委員1人， 由局長指派之副局長兼任，其餘委員由本局就下列有關人員 聘（派）兼之：（一）地政士公會代表2人。（二）人民團 體業務主管1人。（三）地政業務主管2人。（四）社會公正 人士2人（含法律專家學者1人）。（第2項）前項委員任期3 年，任期屆滿得續聘（派）之。但代表機關、團體出任者， 應隨其本職進退；任期內出缺時，得補行遴聘（派）至原任 期屆滿之日止。全體委員任一性別比例不得低於委員總數3 分之1。」第3點規定：「（第1項）本會會議視業務需要不 定期召開；會議由主任委員擔任主席……。（第2項）…… 本會會議應有3分之2以上委員親自出席始得開會；經出席委 員3分之2以上同意，始得作成決議；其決議事項，以本局名 義行之。……（第4項）本會審議時，得邀請有關機關、團 體或人員列席說明，並於說明後離席。」第6點規定：「本 會受理地政士懲戒案件後，依下列程序辦理之：（一）將懲 戒事由通知被付懲戒人，並限期於20日內提出答辯書或到會 陳述。（二）提付本會審議。（三）製作懲戒決定書。本會 審議時，應參酌機關、團體或人員提報之事實、證據及被付 懲戒人所提答辯書或到會陳述之內容；被付懲戒人不依限提 出答辯書或到會陳述時，得逕行決定。本會處理懲戒事件，
認為有犯罪嫌疑者，應即移送司法機關偵辦。」第7點規定 ：「本會懲戒決定書應記載下列事項：（一）被付懲戒人之 姓名、出生年月日、國民身分證統一編號、地政士證書字號 及開業執照字號、住所或居所。（二）被付懲戒人事務所名 稱及地址。（三）主文、事實、理由及法令依據。（四）出 席委員姓名，並加蓋本局印信。（五）決定書字號及年、月 、日。（六）不服懲戒決定之救濟方法、期間及其受理機關 。」
⒊地政士倫理規範第1條規定：「地政士為維護不動產交易安 全，保障人民財產權益，應本諸倫理自覺、業者自律，以提 昇地政士職業尊嚴與榮譽，特依地政士法第35條第2項規定 訂定本倫理規範（以下簡稱本規範）。」第4條規定：「地 政士應精研專業法令及實務，充實專業知識，秉持誠信精神 執行業務，注重服務品質。」第5條規定：「地政士應謹言 慎行，端正社會風氣，作為社會之表率，並體認職務公益， 兼顧當事人合法權益及社會利益。」
⒋臺北市政府104年8月20日府地開字第10432174500號公告： 「主旨：公告地政士法第28條、第45條、第46條、第48條、 第49條、第50條、第51條、第51條之1所定本府業務權限， 自中華民國104年9月1日起委任本府地政局辦理。……。」 ㈡經查，被告於107年12月13日召開第33次懲委會前，除已通 知原告以書面提出答辯外，並請原告於開會當天到場陳述； 原告乃於107年11月14日向被告提出答辯書，並於該次會議 到場；懲委會委員計有9位（含召集人），其中7位委員親自 出席第33次懲委會會議並作成決議，此有原告答辯書、懲委 會第33次會議紀錄影本在卷可考（可閱覽原處分卷第26至28 頁、不可閱覽原處分卷第167至170頁）。是本件懲委會之設 立、會議之召開、決議程序，係與上開地政士懲戒委員會作 業要點第2點及第3點等規定相符合。
㈢雖原告主張原處分指稱原告有違規行為欠缺明確性，係屬違 法云云。惟按「行政程序法第96條第1項第2款規定，行政處 分以書面為之者，固應記載主旨、事實、理由及其法令依據 ，惟為此等記載之主要目的，乃為使人民得以瞭解行政機關 作成行政處分之法規根據、事實認定及裁量之斟酌等因素， 以資判斷行政處分是否合法妥當，及對其提起行政救濟可以 獲得救濟之機會；故書面行政處分關於事實及其法令依據等 記載是否合法，即應自其記載是否已足使人民瞭解其受處分 之原因事實及其依據之法令判定之，而非須將相關之法令及 事實全部加以記載，始屬適法。」（最高行政法院96年度判 字第594號判決可資參照）。又「所謂『內容應明確』，應
指行政行為之各項重要之點均應明確而言，行政行為之內容 是否明確，應就個案實質觀察，而不以其形式上有理由或說 明欄為斷。又法律行為之內容雖不明確，得經由解釋排除者 ，則尚非足以影響其法律效力之不明確。」（最高行政法院 100年度判字第427號判決可資參照）。經查，原處分之理由 欄已清楚載明被告認定原告所簽契約條款致使賣方風險過大 且與一般交易習慣差異甚大，未本於專業兼顧賣方權益，且 原告未依契約協助買方辦理抵押貸款事宜，未詳予說明契約 內容並提醒賣方可能承擔之風險之情節共有11案，明知買方 未如期撥付尾款，仍持續代理簽擬不利於賣方條款之不動產 買賣契約，違反地政士法第2條、第26條第1項及地政士倫理 規範第1條、第4條、第5條規定，及原告於16件案件過戶完 成時收受規定外之酬金，違反地政士法第27條第5款規定， 並有詳載原告所承辦案件之賣方姓名及件數，且該等資料皆 由原告於懲委會現場確認無誤（參見懲委會第33次會議紀錄 ）。另佐以卷附由原告所簽名其上之不動產買賣契約書均載 明係1式3份，由買賣雙方及地政士即原告各執乙份，則原告 自可從原處分所列賣方姓名，明確知悉原處分所指其承辦各 個具體案件之時間、地點及行為究為何。揆諸前揭說明，堪 認原處分內容具體明確，足使原告具體認知其受處分之原因 事實及其依據之法令，符合前揭行政程序法規定。是以，原 告此部分之主張，係與事實不符，並無足取。
㈣原告尚主張其僅依買賣雙方約定，單純協助買方辦理貸款， 並非代理買方辦理貸款或土地登記；且買方欲如何取得資金 不容原告置喙，故原告實無放任買方向民間借款情事云云。 惟查：
⒈原告為任職○○地政士事務所之地政士，其有代為撰擬賣方 與買方間之不動產買賣契約，協助雙方簽約等情，此為其所 不爭執（本院卷第219頁），並有原告簽名其上之系爭契約1 1份在卷可憑（本院卷第315至320頁、第329至334頁、第357 至362頁、第369至374頁、第385至393頁、第401至406頁、 第411至416頁、第421至426頁、第435至440頁、第449至454 頁、第465至470頁）。又系爭契約簽立後，於約定尾款給付 期限屆至之前，賣方名下之不動產即遭過戶予買方，且均遭 第三人設定最高限額抵押權，並未向銀行辦理貸款等情，亦 有系爭土地登記謄本、建物登記謄本、土地建物異動清冊、 地籍異動索引等件在卷可稽（本院卷第323至328頁、第337 至356頁、第365至368頁、第377至384頁、第395至400頁、 第407至410頁、第417至420頁、第427至434頁、第441至448 頁、第455至464頁、第471至488頁）。
⒉觀之系爭契約第6條第2款第6目所載：「簽約服務費2,000元 整由雙方負擔。」由此可見，原告係向買賣雙方收取簽約服 務費，則其受買賣雙方之委託，代理撰擬契約及協助契約相 關事項，自應遵守地政士法及地政士倫理規範之規定，依法 誠信執行業務，維護不動產交易安全，不得僅偏袒契約之一 方，而未兼顧契約雙方當事人之合法權益。
⒊細觀系爭契約第3條係約定：「尾款：…。賣方無貸款時， 買方於辦妥移轉登記過戶後，於『銀行貸款』完畢，尾款交 付日前支付本期價款並同時辦理交屋。」第4條約定：「一 、買方預定以本約標的供擔保貸款……，賣方應配合買方『 辦理銀行貸款』之相關事宜……（一）買方應於交付簽約款 同時，提供辦理貸款必需之文件，由地政士協助買方辦理相 關事宜。」依此，系爭契約既已約定「買方辦理銀行貸款」 、「地政士協助買方辦理」，契約書除由買賣雙方簽章外， 原告亦有簽章，足見原告對於系爭契約有明文約定係由買方 向銀行辦理貸款，並由其協助辦理乙事，知之甚詳。復參諸 卷存證人即賣方吳雲南與買方簽立之系爭契約「其他特約或 變更約定事項」欄之記載可知，雙方有約定賣方應將建物及 土地權狀交付予地政士（即原告）保管（見本院卷第319頁 ）；且證人吳雲南於本院準備程序中係具結證述：沒有約定 什麼時候過戶，買方只有說4月30日要交屋，我資料證件是 代書收走的嘛，我認為交給公正的第3人代書，延後3個月我 還可以接受，不料1月26日簽約，2月2日權狀被過戶，2月8 日就被民間抵押權設定1,800萬元；系爭契約「其他特約或 變更約定事項」欄所載內容，都是25日在事務所簽的，當時 講好要把權狀交給地政士保管，後面有地政士的收取文件明 細，第1天錢不夠我要的1成，只給印鑑證明跟身分證影本， 第2天給土地權狀跟建物所有權狀，原告兩天給兩張收據； （問：簽約過程中沈咨凡有無說明何時付款？何時過戶？有 無詢問當事人有沒有問題？）原告沒有說什麼時間過戶，他 是過戶時間要付錢，簽約金、第一期款等於是他的過戶款， 其他沒有詳細述說，因為延到4月30日才要交屋。他沒有說 哪一個期間要付款，他講的跟上面內容一樣，只有講這些。 他（買方）賣屋來就有錢，沒有想到要去借款的事情，但2 月8日就拿去民間借錢。他就是照這個契約來說，增值稅下 來就要再付完稅款，沒有詢問我們有沒有問題，接著就念尾 款事項，只有這個方向講一下，提到買賣雙方應同時履行事 項欄等情甚詳（本院卷第213頁），而原告亦坦承其確有收 受證人吳雲南之印鑑證明、身分證影本、土地權狀及建物所 有權狀正本乙情屬實（本院卷第215頁），並有證人吳雲南
提供之地政士辦理各項案件收取文件明細表2份在卷可查（ 本院卷第229至230頁）。承上，原告既受託於賣方保管土地 及建物所有權狀，本應善盡善良管理人之責，不料其竟在未 確定買方是否會如期交付價款抑或須另協助辦理金融機構貸 款，即逕將權狀交予買方辦理過戶，且放任買方找尋民間貸 款，並將買賣標的提供予銀行以外之第三人設定抵押權，明 顯未顧及賣方權益已有違反業務上應盡之注意義務，核屬未 依法誠信執行業務。
⒋系爭契約第3條尚約定：「完稅款：……於土地增值稅、契 稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記 過戶，並應於稅單核下後15日內支付本期價款。」惟此約定 內容將導致賣方需承擔買方僅需付款1至2成價款，尚未付清 尾款即可辦妥移轉其所有權登記之風險，顯屬不利於賣方之 約定條款。原告身為專業地政士，應本諸業務倫理自覺，提 醒賣方可能存在之未知風險。況事實上，原告不但未為協助 買方辦理銀行貸款，還於買方給付1至2成價款後，即任由買 方自行辦理過戶後即辦理私人設定抵押權，且於知情後亦未 即時通知賣方，由此益證原告未依條款約定協助並注意貸款 辦理情形，未善盡業務上應盡之義務，致有危害不動產交易 安全及賣方權益。
⒌至系爭契約第6條雖約定：「買賣雙方同意由買方自行辦理 相關移轉事宜」，惟系爭契約第5條、第10條第2款卻係約定 ：「依本約有關產權移轉登記及相關手續，如須任何一方補 繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通 知之期日內配合買方辦理，……」「雙方同意授權地政士得 代刻印章，僅用於本約相關手續，……。」則類此約定條款 將陷賣方誤認係由原告辦理移轉登記相關手續。且系爭契約 第10條第8款尚約定：「若本買賣爭契約衍生任何法律問題 ，由買賣雙方自行協調處理與地政士無涉。」此約定條款顯 屬規避其執行業務應負責任之設計，顯非屬允當，更與地政 士應本於專業執行業務以維護買賣雙方權益及不動產交易安 全之職責有違，由此益徵系爭契約有諸多顯失公平之定型化 條款，不利賣方之內容，明顯罔顧賣方權益。倘如原告所主 張其僅收取簽約服務費，未收取產權移轉登記之代辦服務費 ，未負責代理買方辦理產權移轉登記、買方並未告知其自行 辦理乙節為真，則衡情其焉有需代為保管賣方之土地及建物 所有權狀之理，由此足認原告於簽約之彼時，即預設上開有 利於己之條款，以作為其日後卸責之據，由此反益證原告係 未依誠信執行業務，違反業務上應盡之義務。
⒍綜觀前揭系爭契約及系爭土地登記謄本、建物登記謄本、土
地建物異動清冊、地籍異動索引可知，原告未依約協助買方 向銀行辦理抵押貸款相關事宜之相類案件多達11件，其中最 早受委託於106年11月10日所簽不動產買賣契約，在該契約 所約定尾款給付期限屆至之前，賣方林宏寧之不動產即於同 年月16日，遭過戶予買方，並旋於同年月22日即遭私人設定 抵押權，則衡情原告嗣後於承辦其餘10件不動產買賣契約案 件時，理應已知悉上述最早簽約案件之買方並未如期支付尾 款等情，原告卻仍未有所警惕，皆未提醒並告知賣方可能承 擔之風險，仍持續代理簽擬同樣不利於賣方條款之不動產買 賣契約書，益徵原告之執行業務行為確有違反地政士法第2 條、第26條第1項及地政士倫理規範第1條、第4條、第5條之 規定。而地政士為維護不動產交易安全，保障人民財產權益 ，應本於職業倫理有所自覺及自律，不動產之交易安全具有 高度專業性、攸關民眾之財產權益甚鉅。原告身為國家考試 及格之專業地政士，本應具有比一般民眾更高之義務責任及 專業判斷，否則無以達成維護不動產交易安全，保障人民財 產權益。系爭契約之賣方，既係基於對地政士專業及職業倫 理之信賴，而委託原告辦理不動產買賣簽約事宜，並將其土 地及建物所有權狀交付予原告保管，則原告前揭行為，已嚴 重違反業務上應盡之義務、危害不動產交易之安全，故縱使 原告主張其已向賣方清楚說明契約條款、契約內容用字白話 明確屬實，仍無足卸免其身為地政士有應對系爭契約相關移 轉登記之辦理須同時顧及買賣雙方之交易安全之注意義務， 尚無足據此援引為對其有利之事證。
㈤另原告主張：其雇主陳國帥所發工作獎金金額不定，性質為 雇主之恩惠性給與，並非原告辦理不動產買賣服務之對價即 酬金云云。惟查，原告係於106年10月間向被告申請開業登 記，登記事務所名稱為「○○地政士聯合事務所」、開業原 因為「自行開業」、事務所類別為「單獨開業」，此有內政 部不動產服務業管理作業系統-地政士開業管理查詢異動歷 史資料在卷可稽（可閱覽原處分卷第1至2頁）。而原告於懲 委會現場陳述意見則略以：「……我是106年10月1號到○○ 地政士聯合事務所任職……基本上是受雇的……（委員詢問 ：雇主是誰）……陳國帥……基本上實際的老闆就是陳國帥 出資設立這間地政士事務所的……（委員詢問：他是不是你 的同事？林俊誠……）……基本上我們在同個地方……他應 該是領陳國帥的薪水……但他基本上不是代書事務所的員工 ……他應該是陳國帥○○國際資產開發有限公司的員工…… 基本上陳國帥如果有成交的話，他會有一個工作獎金，…… 通常他們都是過完戶之後……我的部分他有時候是6,000有
時候是8,000……。」由此可知，陳國帥未具地政士資格， 依地政士法第7條規定不得開業，則原告於106年10月間以其 名義向被告申請開業登記，加入○○地政士事務所，係受其 雇主陳國帥之指示而執行地政士業務。再佐以民眾向被告陳 情所提供資料顯示遭過戶完成之不動產有16件（見不可閱覽 原處分卷第2頁），且原告亦於懲委會現場確認過戶完成該1 6件；另參酌卷附系爭契約所載亦可知，其中有1件買方即為 陳國帥所僱用之中華資產公司員工林俊誠（見本院卷第465 至470頁），另有6件亦均係由林俊誠代理買方簽立契約或簽 立本票（見本院卷第329至336頁、第357至364頁、第385至3 93頁、第401至406頁、第411至416頁、第435至440頁）。由 此益徵原告自始知悉買方與其雇主陳國帥關係密切，則原告 於案件過戶完成時，除向系爭契約買賣雙方收取規定之服務 費外，尚按件收受由陳國帥給予規定外之酬金6,000至8,000 元，此等酬金既係按原告所經辦之不動產買賣契約標的完成 過戶之件數，由陳國帥給予之規定外對價，核屬違反地政士 法第27條第5款規定，應堪認定。是以，原告主張此酬金為 雇主之恩惠性給與乙節，係與事實不符，委無可採。六、綜上所述，原告所訴各節，均非可採，原處分以原告違反地 政士法第2條、第26條第1項、第27條第5款及地政士倫理規 範第1條、第4條、第5條之規定，依地政士法第44條第2款及 第3款規定，予以除名，於法並無違誤，訴願決定遞予維持 ，亦無不合，原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁 回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法均與本件判決結 果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第 1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 26 日 臺北高等行政法院第七庭
審判長法 官 陳心弘
法 官 林麗真
法 官 林淑婷
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判 決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。三、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書。（行政訴 訟法第241條之1第1項前段）
四、但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人。（同
條第1項但書、第2項）
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│得不委任律師為訴訟│ 所 需 要 件 │
│代理人之情形 │ │
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│㈠符合右列情形之一│1.上訴人或其法定代理人具備律師資│
│ 者，得不委任律師│ 格或為教育部審定合格之大學或獨│
│ 為訴訟代理人 │ 立學院公法學教授、副教授者。 │
│ │2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備會計師資格者。 │
│ │3.專利行政事件，上訴人或其法定代│
│ │ 理人具備專利師資格或依法得為專│
│ │ 利代理人者。 │
├─────────┼────────────────┤
│㈡非律師具有右列情│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、│
│ 形之一，經最高行│ 二親等內之姻親具備律師資格者。│
│ 政法院認為適當者│2.稅務行政事件，具備會計師資格者│
│ ，亦得為上訴審訴│ 。 │
│ 訟代理人 │3.專利行政事件，具備專利師資格或│
│ │ 依法得為專利代理人者。 │