最高法院民事判決 108年度台上字第1465號
上 訴 人 林 碧 華
訴訟代理人 簡 文 玉律師
被 上訴 人 陳黃秀錦
陳 卿 權
陳 永 銘
陳 永 鈁
陳 永 錦
孫 陳 菊
李陳美英
秦陳雯瑛
陳 書 暉
陳 彥 瑋
陳 永 鉗
陳 永 鑄
陳 英 裕
陳 霈 語
陳 英 金
陳 家 梓
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國106年6月28日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第138
6號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：訴外人陳國傳於民國76年5月20 日，以每公頃新臺幣（下同）235 萬元價格，向被上訴人之被繼承人陳泰購買坐落桃園市○○區○○○○段○○○○段0地號等共241筆土地之應有部分。陳泰於雙方簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）後，僅移轉部分土地所有權與陳國傳。因原判決附表（下稱附表）編號1至3所示土地其上有三七五租約（下稱系爭三七五租約）；其餘編號4至128所示125 筆土地（與編號1至3所示土地合稱系爭土地）尚未完成自耕保留地持分交換手續，雙方乃約定待得為移轉時再移轉。嗣系爭三七五租約於98年6月23 日塗銷，自耕保留地持分交換手續亦於98年8月19 日完成，已無不能辦理移轉登記之限制。陳國傳於93年0月0日死亡，其全體繼承人即訴外人陳周麗玉、陳振雄、陳周富、陳姿蓉（下稱陳周麗玉等4人），於103年5月25 日與伊訂立權利轉讓契約書（下稱系爭轉讓契約），將系爭買賣契約之買受人權利讓與伊。而陳泰於81年間去世，附表編號15所示土地仍登記為其所有；附表編號1、2、18、19、24、
25、28、30、41、45、69、70、71、78、80、91、98、108、111、112、120、121、127、128所示24筆土地（下稱編號1等24筆土地），業以繼承為原因，登記為被上訴人陳英裕、陳霈語、陳英金、陳黃秀錦、陳家梓、陳卿權（下稱陳英裕等6 人）公同共有；附表編號5至13、16、17、21、22、26、27、29、31、 34至36、38至40、42至44、46、47、50、51、53、56至59、61、62、64至68、72、75、77、81至83、85、86、89、90、92、94至97、99、101至106、109、110、114、115、117所示69 筆土地（下稱編號5等69 筆土地），則以贈與為原因登記，由陳卿權單獨繼承等情，依系爭買賣契約、債權讓與及繼承之法律關係，聲明求為命：㈠被上訴人辦理附表編號15所示土地（應有部分）繼承登記後，將所有權移轉登記與伊。㈡陳英裕等6人移轉登記編號1等24筆土地所有權（應有部分）與伊。㈢ 陳卿權移轉登記編號5等69筆土地所有權（應有部分）與伊之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
被上訴人陳黃秀錦、陳卿權則以：系爭買賣契約係被上訴人陳永銘無權代理簽立，未經陳泰承認，不生效力。況系爭土地為農地，買受人陳國傳有無自耕能力不明，亦非基於自任耕作之意思買受，依民法第246 條規定，系爭買賣契約亦屬無效。縱認該買賣契約為真正且有效，上訴人之請求權自76年5月20 日訂約時起算，至其於103年9月9日提起本件訴訟時，已罹於15 年之消滅時效，伊等得拒絕給付等語。被上訴人陳英裕、陳霈語、陳英金、陳家梓則以：三七五租約之存在不影響土地所有權移轉登記，陳國傳得代位出賣人依（90年10月11日廢止）「共有耕地自耕保留部分交換移轉登記作業要點」規定，辦理持分交換手續，上訴人之請求權已罹於消滅時效等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回其訴，無非以：系爭土地原為被上訴人之被繼承人陳泰所有，其中附表編號15所示土地仍登記在陳泰名下，編號1等24 筆土地以繼承為原因登記為陳英裕等6人公同共有，編號5等69筆土地則以贈與為原因登記為陳卿權所有。依系爭買賣契約、陳國傳戶籍謄本、土地買賣所有權移轉契約書、土地登記清冊所載，及陳永銘之證述，可知陳國傳於68年11月7 日已變更職業為「農、自耕農」。陳永銘代理其父陳泰於76年5月20日出賣包含系爭土地在內共241筆土地與陳國傳，其中112 筆土地已辦理過戶，足認陳國傳具自耕能力，系爭買賣契約為真正且有效。陳英裕、陳霈語、陳英金並不爭執系爭轉讓契約為真正，而稽之該契約內容，可認陳國傳全體繼承人即陳周麗玉等4人，將系爭買賣契約中129筆土地之買受人權利（債權）讓與上訴人，上訴人並將系爭轉讓契約附於起訴狀繕本送達被上訴人（或於言詞辯論期日提示與被上訴人），依法為
債權讓與之通知，對被上訴人發生效力。惟系爭買賣契約並未另行記載辦理所有權移轉登記時間，則買受人自簽約（76年5 月20日）時起即得請求辦理所有權移轉登記，無論算至上訴人起訴日（103年9月11日）或98年11月間催告陳永銘、陳永鑄、陳永鈁、陳永錦、陳永鉗、陳永錫、孫陳菊、秦陳雯瑛給付，均已逾15年請求權時效期間。附表編號4 至128所示125筆土地雖曾註記「未辦自耕保留地土地持分交換」，惟難謂出租共有人或耕地承領人不得申請縣市政府辦理土地權利變更登記，內政部78年2月13 日函釋非屬系爭土地不能辦理移轉登記之法律上障礙。三七五租約對於土地過戶並無妨礙，縱出賣人未依系爭買賣契約第4 條約定清理系爭三七五租約，仍不停止請求權時效之進行。證人即代書游象政之證述，不能證明買賣雙方就系爭土地之過戶時間、條件另為約定。被上訴人抗辯買受人陳國傳之請求權已罹於消滅時效，堪予採信，其依民法第299條第1項規定，拒絕辦理所有權移轉登記，即非無據。上訴人依系爭買賣契約、繼承及債權讓與之法律關係，請求判決如其前開聲明所示，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭買賣契約出賣人陳泰業於77年1月間依約移轉其中112筆土地與買受人陳國傳；附表編號4至128所示125筆土地曾註記「未辦自耕保留地土地持分交換」，於98年8月19 日始予塗銷，為原審認定之事實（見原判決第7頁、第10 頁）。而證人游象政於原審證述：「（問：你去辦理土地所有權移轉登記時，是將系爭契約的241 筆土地同時申請過戶，還是剔除未辦持分保留交換登記的土地，僅就其餘沒有註記的土地辦理過戶？）是的，是剔除有註記的土地，只有就可以過戶的土地辦理，不然多寫也是辦不過。」「（問：依照當時的法令，有未辦持分保留交換登記的土地是一定無法辦理過戶？）是的。我在之前就知道。」（見原審卷第289 頁反面），似見系爭買賣契約簽立時，買賣雙方及代書均已知悉系爭土地有部分因未辦理持分交換移轉登記，故未一併辦理過戶登記情形。果爾，上訴人於事實審主張：買賣雙方於簽約前已知有「未辦持分交換，不得移轉設定」之註記，於簽約時就講好待可過戶時，賣方會配合辦理過戶等語（見原審卷第 313頁），是否毫無可取？買受人陳國傳請求移轉土地之權利應否自訂約時即起算消滅時效？均滋疑問。又系爭買賣契約第4 條約定：「賣方保證本出賣不動產產權確無來歷不明情事，如有設定他項權利或訂立三七五租約或糾葛情事，應由賣方負責限於交付第二次地價款以前清理完畢不得拖延。」第2條第2款約定：「所有權移轉登記賣方應提出之證件書類等交與買方指定之游代書，並有關書類蓋章完畢時交付第二次地價款即地價總額之六成（如證件分批交付時，該期款依交付之面積比例分批計付）。」（見第
一審卷㈠第13頁及反面），似見買方交付第2 次價金在賣方交付證件書類並蓋完章後，辦理移轉登記前；而賣方清理三七五租約之義務則在買方付第2 期價金之前。據此，上訴人於事實審主張：系爭買賣契約確有約定賣方除去三七五租約後，配合辦理移轉（見原審卷第133 頁反面），是否不足採？攸關系爭土地移轉登記請求權時效之起訴。原審悉未詳為調查審認，即遽認上訴人繼受之土地移轉登記請求權已罹於時效而消滅，而為其不利之判決，殊嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 4 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 魏 大 喨
法官 林 金 吾
法官 李 瑜 娟
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 3 月 9 日