最高法院民事判決 108年度台上字第1422號
上 訴 人 沈香吟
訴訟代理人 王志雄律師
被 上訴 人 林國忠
黃揆倫
黃俊傑
田燿榮
田育如
田惠文
黃靖淑
共 同
訴訟代理人 王進勝律師
張釗銘律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國 108
年3月20日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（107年度重上
更一字第33號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國102年1月16日與被上訴人林國忠以次6 人及第一審本訴原告黃炳勳（107年8月31日死亡，其繼承人為被上訴人黃俊傑、黃靖淑，已於原審聲明承受黃炳勳之訴訟）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），買受其等所有坐落高雄市○○區○○段00○ 000地號土地（下以各該地號稱之，合稱系爭土地），約定價金新臺幣（下同） 7,822萬6,000元，分4期給付，伊已依約給付前3期價金2,742萬6,000元。詎被上訴人未依約於同年3月25日給付第3期款前排除110地號土地上越界之溝渠（下稱系爭越界物），經伊於同年月26日催告後，仍未獲置理，伊已於同年4月8日通知解除契約。契約既經解除，伊除得依民法第 259條規定請求被上訴人返還上開受領之價金外，尚得依系爭契約第 8條第 3項約定請求被上訴人支付已收價金半數即1,371萬3,000元之懲罰違約金等情。爰提起反訴，求為命被上訴人給付4,113萬9,000元，及其中1,142萬6,000元自同年1月17日起、800萬元自同年2月19日起、 800萬元自同年3月26日起，其餘1,371萬3,000元自同年 4月10日起，加計法定遲延利息之判決（被上訴人於第一審所提本訴部分，經第一審及原法院前審判決敗訴確定在案，不予贅述）。
被上訴人則以：兩造就排除系爭越界物之履約期限，已協議延期至 102年6月25日，伊於同年4月30日排除系爭越界物，並無違約
，上訴人解約為不合法。縱上訴人得解約，其主張之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人反訴敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：兩造於102年1月16日簽訂系爭契約，約定於簽約時、同年 2月18日、3月25日、4月8日，分4期給付價金，上訴人已給付前 3期價金，總計2,742萬6,000元之事實，為兩造所不爭。兩造於 102年3月11日會同地政人員鑑界時，發現110地號土地有系爭越界物，被上訴人依系爭契約第4條第1項約定，應於上訴人給付第 3期款即同年月25日前排除。上訴人於同年月14日催告被上訴人排除系爭越界物，被上訴人先提出承諾書請求延展期限至同年7月8日，惟上訴人修改該承諾書期限為至同年 6月25日（下稱甲承諾書），被上訴人收受後，雖提出展期亦為同年 6月25日之承諾書，惟於同年4月11日始送達上訴人，已在上訴人於同年月8日通知解約之後，且該承諾書第 1、5、6點之內容與甲承諾書不同，並增列第 2點內容，應認被上訴人拒絕甲承諾書之要約而為新要約，上訴人復以同年月12日存證信函拒絕該新要約，足認兩造未就排除系爭越界物履約展期達成協議。又被上訴人於同年 3月25日後積極聯絡高雄市政府水利局等機關，經該機關同意由其自費排除系爭越界物，施工期間自同年 4月22日起至同年月28日，依證人即代書姚凱文、地政事務所人員洪朝偉之證詞，及系爭契約價金信託管理銀行合作金庫商業銀行大順分行（下稱合庫銀行）函，被上訴人排除系爭越界物後，通知上訴人於同年 4月30日至系爭土地會同鑑界，合庫銀行於同日自信託保管帳戶撥款繳納系爭土地增值稅312萬1,086元，係姚凱文之母逕行交付兩造先行蓋章之指示書予合庫銀行指示給付。惟依上訴人之子蒲乾瑋之證詞，其於是日到場係應其父要求至現場觀看，未受上訴人委任處理繼續履約事宜，難認上訴人有同意動用信託保管帳戶款項繳納土地增值稅，繼續履約。系爭契約第8條第1項約定，系爭契約簽訂後，任一方若發生不依約履行之違約情事，經他方定期間催告仍未履行時，他方得解除契約。被上訴人未能於102年3月25日前排除系爭越界物，經上訴人於同年月26日函催於 1週內排除，被上訴人猶未能排除，且兩造就排除系爭越界物履行期限展延未達成協議，上訴人固得依該約定解除契約。惟系爭土地面積994.62平方公尺，系爭越界物面積僅3.14平方公尺，占系爭土地約0.32% ，被上訴人雖未如期排除系爭越界物，但積極與主管機關聯繫處理，已於同年 4月30日前排除，僅逾期月餘。依證人黃舉元之證詞及上訴人為向金融機關申請貸款製作之興建償還計劃書內容，雖上訴人曾委託黃舉元設計規劃系爭土地，因被上訴人未如期排除系爭越界物，致未能繼續進行，然系爭土地為重劃區，無須指定建築線，即得申請建造執照，上訴人預定動工日期102年8
月雖展延 2月，施工期間1年至1年半即完成，仍早於預定完工日104年8月。況系爭越界物為政府興築之道路側溝公物，被上訴人需按一定程序申請迨逾期月餘始排除完畢，然該瑕疵未造成道路界線偏移，且不影響上訴人建築計畫時程及效用，上訴人無額外支出建築師費用、部分土地無法開發等損害之可能，上訴人依約應支付第4期款5,080萬元貸款尚未撥付，亦無利息損失，至高雄市政府於104年4月間公告修正系爭土地道路境界退縮距離，非系爭越界物造成之損害，客觀上系爭越界物瑕疵不足造成上訴人重大之損失。反之，若容許上訴人解除契約，被上訴人將喪失取得買賣價金權利，且須支付已付價金半數之違約金，兩相權衡，上訴人於102年4月8日解約，依民法第359條但書規定，顯失公平，不應准許。系爭契約既未解除，上訴人依民法第 259條第1、2款規定，請求返還價金 2,742萬6,000元本息，及依系爭契約第8條第3項約定，請求給付違約金 1,371萬3,000元本息，均不應准許，為其判斷之基礎。
按解釋契約應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。查系爭契約（一審卷一第 6頁以下）第4條第1項約定（下稱系爭約定）：「乙方（即被上訴人）於簽立本約後，應即向該管地政事務所申請界址鑑定，規費及代辦費用由乙方負擔，並於地政人員實施鑑界之日，於本買賣標的界址點釘定地界樁，若有界址糾紛（如鄰地越界情事等，含土地領空及上下有越界情事），乙方應於甲方（即上訴人）交付第三期款前排除」，已約明被上訴人負有簽立系爭契約後即向地政事務所申請鑑界之義務，如鑑界結果發現有越界情事，尚負有於 102年3月25日支付第3期價金前排除之義務。參酌上訴人同年 1月25日興建與償還計劃書（一審卷三第53、54頁）及證人黃舉元證詞（原法院前審卷第 230頁以下），上訴人簽約購買系爭土地後，即委請建築師黃舉元規劃設計興建 5樓透天住宅6戶，預定同年3月29日推出建案等情，似見系爭約定之目的，在使被上訴人儘速確認系爭土地界址，確保上訴人得按規劃設計興建房屋銷售，被上訴人是否履行排除越界物義務？自應由被上訴人舉證證明之。兩造於102年1月16日簽訂系爭契約，於同年 3月11日始會同地政事務所人員至系爭土地鑑界，而發現 110地號土地上有系爭越界物，為原審確定之事實，果爾，被上訴人有無於訂約後即向地政事務所申請鑑界？被上訴人未能遵期排除系爭越界物，是否與其未於訂約後即時申請鑑界相關？自有待釐清。又依簽約當時即100年4月15日修正之地籍測量實施規則第 211條第1項至第3項規定：「登記機關受理複丈申請案件，應予收件，經審查准予複丈者，隨即排定複丈日期、
時間及會同地點，填發土地複丈定期通知書，交付申請人並通知關係人。原定複丈日期，因風雨或其他事故，致不能實施複丈時，登記機關應分別通知申請人及關係人改期複丈。申請人於複丈時，應到場會同辦理；申請人屆時不到場或不依規定埋設界標者，視為放棄複丈之申請，已繳土地複丈費不予退還。第一項所稱關係人，於鑑界時，指鑑界界址之鄰地所有權人」、第215條第1項規定：「複丈人員於實施複丈前，應先核對申請人、關係人之身分」、第 221條第1項至第3項規定：「鑑界複丈，應依下列規定辦理：一、複丈人員實地測定所需鑑定之界址點位置後，應協助申請人埋設界標，並於土地複丈圖上註明界標名稱、編列界址號數及註明關係位置。二、申請人對於鑑界結果有異議時，得再填具土地複丈申請書敘明理由，向登記機關繳納土地複丈費申請再鑑界，原登記機關應即送請直轄市或縣（市）主管機關派員辦理後，將再鑑界結果送交原登記機關，通知申請人及關係人。……。前項鑑界、再鑑界測定之界址點應由申請人及到場之關係人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章。申請人或關係人不簽名或蓋章時，複丈人員應在土地複丈圖及土地複丈成果圖載明其事由。關係人對於第一項之鑑界或再鑑界結果有異議時，得以其所有土地申請鑑界，其鑑界之辦理程序及異議之處理，準用第一項第二款及第三款之規定」。證人洪朝偉證述（一審卷二第 183頁以下）：102年4月30日當天（被上訴人所指會同鑑界日）為複丈前置作業，未通知關係人，有用儀器於現場操作放樣，應以鑑界測量為準，鑑界測量原定於同年 5月22日，因所有權人未到場故未測量，聯絡代書後表示 4月30日已經瞭解，因而結案等語，則洪朝偉就 110地號土地所為複丈，是否符合上述規定？被上訴人得否據此證明已於102年4月30日完成排除系爭越界物？非無進一步推求之餘地。另被上訴人同年 5月16日、同年8月5日存證信函（一審卷一第10、11頁）內均載明於同年5月4日將系爭越界物排除；被上訴人田燿榮亦陳稱同年5月4日確定完全按照上訴人之要求排除修改完等語（一審卷一第 155頁），乃原審認定被上訴人已於同年 4月30日排除系爭越界物，與上述證據不符，實情如何？亦有待更進一步調查。被上訴人於簽訂系爭契約後何時申請鑑界？究於何時依約履行排除系爭越界物之義務？系爭越界物瑕疵對上訴人所生損害為何？此與上訴人得否解除契約所關頗切，原審未遑調查明晰，逕為上訴人不利之判決，未免速斷，並嫌疏略。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 12 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 張 恩 賜
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 3 月 26 日