臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度湖簡字第157號
原 告 張恒嘉
被 告 陳建梅
上列當事人間返還租賃房屋等事件，經本院於民國109年2月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市汐止區復興三號八樓之一房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟元，及自民國一０九年一月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一０八年十一月一日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬貳仟元。
訴訟費用新臺幣伍仟壹佰捌拾由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬貳仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張︰被告於民國108年3月23日與伊訂立房屋租賃契約 ，向伊承租門牌新北市汐止區復興路3號8樓之1房屋（下稱 系爭房屋），約定租期自同年4月1日起至110年3月31日，每 月租金新臺幣（下同）22,000元，應於每月31日以前繳納， 押租金44,000元，水電瓦斯管理費均由被告自行負擔（下稱 系爭租約）。詎被告僅給付3個月之租金及押租金，自7月起 即積欠租金，至108年10月底止，累計欠租4個月，扣除押租 金後，尚欠44,000元。伊於108年10月間即寄發存證信函催 告被告給付欠租，被告仍未給付，伊即再次發函催告同時為 終止系爭租金之意思表示，系爭租約已經伊合法終止。爰依 系爭租約及租約終止後租賃物返還請求權，訴請被告返還系 爭房屋，並給付積欠之租金以及自108年11月1日起至返還房 屋之日止，按月給付22,000元（終止前為租金，終止後為相 當於租金之不當得利）。並聲明︰如主文第一項、第二項所 示。
二、被告則抗辯：伊於108年4月初開始搬遷時，發現系爭房屋有 馬桶不通、蟑螂及窗戶軌道、密封膠條有問題等狀況，經訊 息通知原告，原告表示出租前曾請工人整理過，應不會有問 題，伊與妻子原本想退租，但因另行找屋曠日費時，只好跟 原告表示馬桶及蟑螂問題，伊自行處理，但施工費用及材料 費由原告負擔，原告亦同意，窗戶部分原告認無問題，伊乃
開始正整理與遷入，馬桶與蟑螂問題，經伊處理近1個月才 完成。因伊傢具甚多，又搬遷時間有規定，伊乃陸續搬遷， 然約於年5月18、19日下豪雨，雨水經窗戶縫隙流入，同年 月20日晚上，伊正要搬傢具進屋時，發現屋內積水超過3公 分，伊傢具物品因而受損。原告表示要找專業人員釐清責任 ，但事後沒時間談攏。伊擔心再次淹水，便以防水膠自行修 補窗口。伊於同年6月13日已傳送損失照片予原告，原告直 至支付房租時間才表示逕自扣除5,000元，對伊列出之損失 表置若罔聞。伊之損失表估算計120,800元，皆按常理計算 。原告二次發存證信函給伊，伊於同年10月30日也寄發存證 信函給原告。伊並非不願給付租金，係因上述賠償問題尚未 處理等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠查，原告主張被告與原告簽訂系爭租約承租系爭房屋，自10 8年7月起未給付租金，原告曾於108年10月間先後寄發存證 信函催告被告給付欠租，並為終止系爭租約之意思表示（同 年10月4日第一次發函催告、同年10月17日第二次發函催告 暨為終止租約意思表示），被告則回函表示同年5月20日下 雨造成屋內淹水其財產受損，待協調賠償金額再解決租金問 題等事實，有原告提出之房屋租賃契約書、存證信函暨回執 ，以及被告提出之存證信函影本等可稽，此部分並為兩造所 不爭執，堪以認定。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。 民法第440條第1項、第2項定有明文。經核： ⒈被告雖以系爭房屋有多項問題，伊傢具因淹水受損等前詞置 辯，然原告否認其應負賠償責任，並陳稱當時被告表明水從 窗戶流入，伊即告知如窗戶有關閉，不可能會有那麼多水在 屋內，且當時無雨無法得知水如何會在屋內，須找專業釐清 ，伊事後多次表明要約業者進屋查看，被告皆未理會，被告 租屋後到5月20日，期間也有下雨，未曾反應屋內窗戶有滲 水情形，59天候才通知說屋內積水；伊體恤被告，曾同意6 月可以少付5,000元租金，但被告竟單方以有財損及工作關 係，藉詞拖延不付租金，其後伊多次電話及簡訊連絡，均不 回應等語。
⒉按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於
其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第430條定有明 文。就被告抗辯馬桶、蟑螂等問題部分，縱認屬出租人應負 擔修繕義務者，亦屬限期催告不為修繕時，承租人得終止租 約或自行修繕請求償還費用或於租金中扣除之問題，而被告 就此部分並未具體主張並舉證其支出必要修繕費用若干，自 無從執為拒絕給付租金之正當理由。至於所辯108年5月間因 豪雨雨水滲入導致淹水傢具物品受損部分，被告雖提出受損 物品之照片為憑，然此等照片僅可憑認物品受損之狀況，無 從逕認系爭房屋確有何瑕疵、不符約定使用收益狀態之情， 而被告就原告有何違反出租人義務而應負損害賠償責任，以 及賠償金額若干等節，均未舉證以明，況且，被告前亦未為 具體抵銷租金之意思表示，其僅概言待協調賠償金額云云， 自不足為拒絕給付租金之正當法律理由。
⒊依上所述，被告自108年7月起即未給付租金，至同年10月間 ，積欠租金已達2個月以上，經原告限期催告仍未給付，且 無法律上拒絕給付租金之正當理由，依上述規定，原告自得 終止系爭租約。而原告於同年10月17日發函再次催告，並為 附條件終止租約意思表示，被告於同年月24日收受，有回執 影本存卷可參，則於該函催告期滿、即同年月27日，被告仍 未給付欠租，系爭租約自已合法終止，堪以認定。 ㈢再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第45 5條前段定有明文。兩造間系爭租約既經原告合法終止，原 告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈣又，系爭租約已於108年10月27日終止，於系爭租約終止前 ，被告自有依約給付租金之義務。復按，無法律上之原因而 受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前 段亦有明文。系爭租約終止後，被告即無繼續占有使用系爭 房屋之權源，其未遷讓返還而繼續占有系爭房屋，自受有相 當於租金之利益，致原告受有使用利益之損害，是系爭租約 終止後，原告並請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬 有據。則計算至108年10月31日止，被告積欠之租金及不當 得利，扣除押租金後計44,000元，原告請求此部分金額之給 付暨自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自同年 11月1日起按月給付22,000元，均有理由。四、從而，原告依系爭租約、租約終止後租賃物返還請求權及不 當得利等法律關係，請求被告給付如主文第一項、第二項， 為有理由，應予准許。
五、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，
併此敘明。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣 告假執行；並衡情酌定相當擔保金額，為被告得免假執行之 宣告。另依職權確定本件訴訟費用額為5,180元（即第一審 裁判費），應由被告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 6 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 109 年 3 月 6 日
書記官 王玉雙