臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第568號
上 訴 人 陳桂琴
訴訟代理人 陳彥价律師（法扶律師）
被 上訴人 何淑鈴
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
8年8月29日臺灣臺中地方法院108年度訴字第732號第一審判決提
起上訴，本院於民國109年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、兩造於民國99年12月12日就伊所有坐落臺中市○區○村段00 0地號土地（地目：建、面積2179平方公尺、權利範圍102/1 0,0000）及其上同段0000建號（門牌號碼：臺中市○區○○ 街00巷0號）之建物（合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）200 萬元，被上訴人應於簽約日付款74萬元，且伊以系爭房地設 定最高限額180萬元之抵押權供擔保、向合作金庫商業銀行 （下稱合庫）所貸1,148,151元，由被上訴人承受作為價金 之一部，尾款111,849元則應於移轉登記日付清。伊於99年 12月21日依約將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，惟被 上訴人就簽約第一期款74萬元及尾款111,849元均未給付， 經伊催告仍置之不理，爰依民法第259條第1款規定解除系爭 契約，並請求被上訴人將系爭房地之所有權移轉登記予伊。二、又系爭契約文末雖記載「第一期款99年12月12日，74萬元整 （現金欄）」，並經伊用印，然此係被上訴人要求伊先蓋章 ，待其貸款後再支付第一期款，伊實際尚未取得該款；另伊 僅積欠會款70萬元，互助會成員並有開會協議不加計利息， 是此欠款與系爭契約第一期款數額並不相符，且兩造並無合 意以所欠會款抵償第一期款，此由99年12月13日之切結書記 載「同意暫時不需償還(1)部分債務」等語，及伊所簽發20 萬元本票仍由被上訴人所執即可證，而所欠會款，伊亦自10 2年3月起陸續償還被上訴人，足見並無抵償之情。至系爭契 約文末關於100年1月3日付款之記載及指印，均非伊所為等 詞。
貳、被上訴人抗辯：
一、由系爭契約文末記載可知，第一期款74萬元已於99年12月12 日經上訴人親筆蓋章收款，蓋兩造為同一互助會成員，上訴 人因積欠伊會款72萬元而分別於99年12月13日及15日書立52 萬元及20萬元之切結書共2紙，另開立20萬元本票予伊，加 計標會利息後以74萬元計，並用以抵償第一期款；兩造嗣於 99年12月22日簽訂不動產買賣變更協議書（下稱系爭變更協 議書），上訴人向合庫所貸1,144,632元及信用貸款99,730 元，均充作價金之一部；而尾款32,573元，如系爭契約文末 記載，亦於100年1月3日經上訴人蓋用其指印親筆收取，伊 已履行全部價金之給付義務。
二、又上訴人雖以99年12月13日之切結書記載「同意暫時不需償 還(1)部分債務」等語辯稱兩造並無抵償之合意，然該52萬 元切結書係因伊尚未取得系爭房地所有權，為確保債權而於 簽訂系爭契約翌日之協調會議上促使上訴人簽立，但因兩造 已就抵償達成合意，故同意暫時不需償還；至上訴人所稱自 102年3月起陸續償還之款項實非會款，而係上訴人將系爭房 地所有權移轉登記予伊後，又向伊承租系爭房屋內之一個房 間所給付之租金，兩造每年均有簽訂房屋租賃契約書，承租 日自100年1月1日起至107年12月31日止，租金自每月1千元 逐年調整至3千元，伊並出具房屋稅單供上訴人向臺中市政 府申請租賃房屋租金補助等語。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果， 以被上訴人已給付系爭房地全部買賣價金，認上訴人依民法 第259條第1款規定解除系爭契約，並請求被上訴人將系爭房 地之所有權移轉登記予上訴人，為無理由，駁回上訴人之訴 。上訴人不服原判決，提起上訴，於本院上訴聲明為：（一 ）原判決廢棄。（二）被上訴人應將系爭房地之所有權辦理 移轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。肆、本院之判斷：
一、本件關於兩造於99年12月12日簽訂系爭契約，由被上訴人以 200萬元購買上訴人所有系爭房地，上訴人已於同年、月21 日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人（原審卷17至25頁 ）；系爭買賣契約第3條第1項約定「甲方（即被上訴人，下 同）已於本契約日付74萬元整與乙方（即上訴人，下同）， 同時乙方備齊所有權移轉登記文件、證件交與甲方提出申報 土地增值稅、契稅」；同條第2項約定「本件買賣標的物現 在提供擔保向合作金庫商業銀行（股）有限公司設定最高限 額180萬元整抵押權實借114萬8151元整（詳貸款餘額證明） ，由甲方承受並充作價金之壹部...」；同條第3項約定「尾 款：產權移轉登記完畢日付清」；上訴人並於系爭契約文末
之期款欄之第壹次付款處書寫「（交款日期）99年12月12日 ，（現金）柒拾肆萬元正」及用印（本院卷65頁）；上訴人 於108年2月13日以存證信函催告被上訴人給付買賣價金74萬 元及尾款111,849元（原審卷27至29頁）；被上訴人已依系 爭買賣契約第3條第2項約定，承受清償上訴人上開抵押款餘 額1,144,632元及信用貸款99,730元（原審卷69頁）；上訴 人曾因積欠被上訴人互助會會款而分別於99年12月13日及15 日書立2紙切結書，另開立20萬元本票予被上訴人（原審卷 71至81頁）；兩造另有簽立租賃契約，由上訴人向被上訴人 承租系爭房屋內之一個房間，承租期間自100年1月1日起至 107年12月31日止，上訴人於承租期間均有按月給付租金， 並未欠租（本院卷34、160頁），然於107年12月31日原租約 屆期後，被上訴人不願繼續出租，而以租約到期為由，另案 向原法院對上訴人訴請遷讓房屋及給付相當於租金之不當得 利等訴訟，經原法院以108年度中簡字第501號判決被上訴人 全部勝訴確定（原審卷121至125頁）等事實，為兩造所不爭 執，堪認為真實。
二、上訴人主張被上訴人尚未給付第一期款74萬元及尾款32,573 元，依民法第259條第1款規定解除系爭契約，並請求被上訴 人將系爭房地之所有權移轉登記予伊等語。被上訴人則以第 一期款已經伊以上訴人積欠之會款72萬元加計利息共74萬元 抵償，而尾款32,573元亦經以現金給付上訴人收取，伊已履 行全部價金之給付等詞置辯。是本件兩造之所爭，在於被上 訴人辯稱第一期款74萬已經其以對上訴人之會款債權抵償， 是否有據？又被上訴人是否已給付尾款32,573元予上訴人？ 上訴人以被上訴人尚未給付買賣價金解除系爭契約，請求被 上訴人將系爭房地移轉登記回其名下，是否有理？三、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文。次按解釋意思表示，應探 求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有 明文。又真意何在，應以立約當時、過去事實及其他一切證 據資料為斷定之標準，於文義上及理論上詳為推求，須合於 經驗法則；私人契約，並應通觀全文；無非在兩造就意思表 示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟 目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使 該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在 內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院18年 上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453號、87年 度台上字第2877號、105年度台上字第595號、104年度台上 字第2369號判決意旨參照）。
四、查本件上訴人指被上訴人尚未依約給付系爭買賣之頭期款74 萬元及尾款32,573元之情，為被上訴人所爭執，辯稱其已付 清全部價金，依前揭說明，自應由被上訴人對其所辯已履行 全部給付義務之詞，負舉證之責。
五、就系爭買賣所約定之第一期款74萬元部分，被上訴人主張係 以其參加上訴人所邀集之二起合會，伊依約繳交會款至99年 12月份後，上訴人倒會，分別積欠伊52萬元及20萬元會款， 及所約定之2萬元利息，作為給付，有所提系爭契約書1份、 合會單、上訴人所立切結書各2張及20萬元本票1紙等件（原 審卷97至107、129至135頁）為佐；上訴人亦坦認二起合會 確係其所發起、52萬元切結書及20萬元本票確係其所簽寫之 事實（本院卷33頁），且查系爭兩起合會單所載，每會各為 26會，會期分別為97年11月1日至99年12月（下稱第1會）、 99年3月1日至101年4月（下稱第2會），會款均為每月2萬元 ，底標則皆約定為800元，採外標制，其上雖未見每期標金 之數額，然單以底標800元計，2起合會之利息在扣除會首及 被上訴人各1會後，至99年12月止，其利息已逾2萬元甚多（ 24×800＋9×800＝26,400元），故被上訴人稱兩造其後約 定利息以2萬元計，尚在情理之內。
六、雖上訴人駁稱第1會部分伊僅欠被上訴人50萬元，非52萬元 ，且所欠會款雙方曾協議不加計利息，其並已返還所欠會款 云云，就此提出其郵局帳戶交易明細（本院卷69至89頁）為 證。然被上訴人否認其詞，且查上訴人就第1會所立切結書 所載上訴人99年12月6日宣告倒會時未償還被上訴人之數額 為52萬元，而上訴人就所稱兩造有協議不加計利息之詞並未 有舉證，復未見其郵局帳戶交易明細有何轉帳原因之記載， 又其所標示各筆轉帳（本院卷69至89頁）數額合僅29,000元 ，與其所欠上開會款差距過大，更無解何以被上訴人尚欠其 系爭買賣價金之情況下，上訴人卻仍一再給付所欠會款，而 未以之相抵，其此之所辯，非無溢脫常情之處；再查上訴人 在上開另案之答辯，亦僅主張被上訴人向其購買系爭房地尚 有尾款未付之詞（原審卷123頁），與其在本件所指，也非 無出入；至所稱積欠被上訴人52萬元切結書⑴末雖以手寫註 記「同意暫時不需償還⑴部分債務」等文字，然查該⑴之約 定並未記載其應償還之數額，且斯時兩造因已就系爭房地達 成買賣之合意，在買賣價金尚未付清、系爭房地所有權尚未 完成移轉登記之情況下，約定上訴人暫時無庸返還所欠會款 ，亦無不合理，況兩造就系爭買賣第一期款74萬元之給付， 在系爭契約系爭買賣契約第3條第1項特以手寫方式記明「甲 方已於本契約日付74萬元整與乙方，同時乙方備齊所有權移
轉登記文件、證件交與甲方提出申報土地增值稅、契稅」等 語，並由上訴人在系爭契約文末各期款簽收欄位之第壹次款 下，親自書寫交款日期99年12月12日、現金柒拾肆萬元正等 文字後，並用印以示確認，所載與被上訴人所稱係以上訴人 所欠會款為抵付之情雖有不同，然上訴人既確有因倒會而積 欠被上訴人前開會款及互助會標金利息之事實，已經本院認 定如上，是縱被上訴人實際上非以現金給付系爭買賣第一期 款，但仍無以否認被上訴人有以上訴人所欠會款及利息抵付 系爭買賣第一期款之事實，否則上訴人當不致與被上訴人達 成系爭契約所載之上開約定，並於契約第壹次款欄書寫、用 印以為確認。則上訴人於將系爭房地辦理移轉登記予被上訴 人多年後，始否認被上訴人有給付買賣第一期款之事實，難 謂可信。
七、其次，關於尾款32,573元部分，系爭契約第3條第3項亦以手 寫方式特別敘明「尾款：產權移轉登記完畢日付清」；而查 系爭房地業於99年12月21日辦理移轉登記至被上訴人名下， 有系爭房屋地籍異動索引（原審卷25頁）在卷可參，並為上 訴人所未爭執，是雖上訴人就其已以現金給付該款之事實無 法為直接之舉證，然非不能依上訴人已自願將系爭房地所有 權辦理移轉登記予被上訴人，嗣並向被上訴人承租系爭房屋 之房間供己居住，且按期給付租金至107年12月31日未輟， 其間均未有何向被上訴人催討所欠價金之舉等間接事實，推 認其當已有收受系爭買賣價金之事實，否則其豈會甘將系爭 房地所有權逕行移轉登記予被上訴人，己則退居為系爭房屋 之承租人，在被上訴人尚欠其系爭買賣尾款之情況下，未以 其對被上訴人之買賣價金債權與租金相抵，猶按月一再向被 上訴人給付租金不斷，並據以向臺中市政府申領租屋補助之 可能？故上訴人於遭被上訴人另案訴請遷讓返還系爭房屋後 ，始否認被上訴人有支付系爭買賣價金之尾款之詞，洵無可 採。
八、至其餘買賣價金部分，依約係由被上訴人承受上訴人原以系 爭房地向合庫所貸之1,144,632元及信用貸款99,730元作為 給付，而被上訴人已依約代為清償，有其所提合庫繳款存根 2紙（原審卷63頁）可參，且為上訴人所不爭執。是合被上 訴人所給付或以上訴人所欠會款相抵之買賣價金共2,016,93 5元（1,144,632＋99,730＋74萬＋32,573），已逾所約定之 買賣價金200萬元，尚無上訴人所指價金未付清之情。九、綜上所述，上訴人以被上訴人未付清系爭買賣價金為由解除 系爭買賣契約，請求被上訴人回復原狀，將系爭房地辦理移 轉登記予伊，尚屬無據，不應准許。從而原審所為上訴人敗
訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
民事第一庭
審判長法 官 謝說容
法 官 林慧貞
法 官 葛永輝
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴宜汝
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日