臺灣高等法院民事判決
108年度原上易字第7號
上 訴 人 林鄭麗紅
訴訟代理人 解惟本律師
被上訴人 陳玲玲
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 汪懿玥律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年1
1月27日臺灣新北地方法院107年度原訴字第12號第一審判決提起
上訴，本院於109年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊將所有新北市○○區○○路000號房屋（下稱 系爭房屋）出租予上訴人，兩造簽訂房屋租賃契約（下稱系 爭租賃契約），約定租期自民國105年1月31日起至108年1月 30日止，租金為每月新臺幣（下同）1萬5,000元。詎上訴人 自105年6月起未繳交租金，經伊於107年10月間終止系爭租 約，惟上訴人拒不返還系爭房屋等情，爰依系爭租約之法律 關係、民法第455條、第767條第1項、第179條規定，求為命 上訴人返還系爭房屋，及自105年6月起至107年8月止之租金 40萬5,000元，並加計自108年8月31日起，按週年利率百分 之五之法定利息；以及自107年9月1日起至上訴人返還系爭 房屋之日止，按月給付1萬5,000元，併准供擔保為假執行之 判決（原判決命上訴人如聲明所示之給付，及為供擔保准免 假執行之宣告）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於104年12月間委任訴外人廖根頡、馬宗凡 及被上訴人所屬丞皓不動產顧問公司（下稱不動產顧問公司 ）處理債務。馬宗凡於104年12月8日以擔保伊履行債務為由 ，要求伊在不知文書內容下簽立不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約）、系爭租賃契約等文書，佯將系爭房地以370 萬元出售與曾東洲，3年內伊得以470萬元買回系爭房地。曾 東洲另與伊定簽訂隱藏所謂每月租金15,000元約定之協議書 （下稱系爭協議書），並表示不再另外收取利息及費用。嗣 不動產顧問公司於104年12月21日將系爭房地所有權移轉登 記予被上訴人。該公司雖於105年2月3日要求伊在不知內容 之房屋借貸契約書（下稱系爭借貸契約）上簽名，並經公證 ，惟伊未曾與被上訴人謀面，自未就系爭房屋達成租賃或借 貸契約之合意。兩造間上開法律行為係就原有債務設定擔保
，而以回贖期間為其清償之期間或信託讓與擔保，兩造間假 買賣、假租賃、假借貸契約均屬無效，伊仍為系爭房屋之所 有權人。被上訴人請求伊遷讓返還系爭房屋，並請求租金及 相當租金之不當得利，為無理由等語，資為抗辯。上訴聲明 ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。
三、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或 公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定 有明文。上訴人對系爭租約上伊之簽名真正不爭執，並有系 爭租約在卷可稽（原審卷25至27頁），則被上訴人主張兩造 間有系爭租約關係存在，自堪採信。次按上訴人拖欠租金達 兩個月以上，經被上訴人催告上訴人給付未果，雖租期未屆 滿，被上訴人仍得終止系爭租約，系爭租約第6條第1項明文 約定。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第 455條前段定有明文。被上訴人主張伊為系爭房屋所有權人 ，被上訴人向伊承租系爭房屋，惟上訴人自105年6月起即未 按月給付租金1萬5,000元，迄107年8月止，積欠租金已達27 個月，共40萬5,000元，經伊以本件起訴狀繕本於107年8月3 0日送達，催告上訴人給付未果，伊乃以107年10月22日民事 準備㈠狀繕本送達上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示等 情，業據伊提出系爭房屋建物登記第二類謄本、系爭租約、 上開書狀在卷為憑（原審卷35至37、25至27、9至15、93至1 01頁），並有本件起訴狀繕本送達證書在卷可稽（原審卷61 頁），上訴人對於伊自105年6月起即未給付租金、已收受上 開民事準備㈠狀繕本，及迄今仍占有系爭房屋等情，均不爭 執，則被上訴人依系爭租賃契約關係、民法第455 條規定請 求上訴人返還系爭房屋，並給付自105年6月起積欠之每月1 萬5,000元租金，洵屬有據。至兩造另於105年2月3日就系爭 房屋，簽訂房屋借貸契約書約定借用期限與系爭租賃契約租 期相同，並附加逕受強制執行約定款（原審卷29至31頁）， 核與系爭租賃契約及后述協議書㈠內容不符，且三者時間緊 接，依系爭租賃契約及協議書㈠內容，系爭租賃契約與系爭 買賣契約有占有改定、買回期間等約定之牽連關係，互為依 存，且該借貸契約成立時點在系爭租賃契約租期開始之日即 105年1月31日後，被上訴人主張該房屋借貸契約書係為節稅 所為，顯非兩造間之真意等語，堪予採信。
四、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照） 。查，系爭租賃契約業經被上訴人終止，如前所述，上訴人 迄未返還系爭房屋，自屬無權占有，並因此受有相當於租金 之不當得利。依上說明，被上訴人自得請求上訴人返還之所 受不當得利。又系爭房屋每月租金約定為1萬5,000，如前所 述，而上訴人自105 年6 月間至107 年8 月積欠之27個月租 金共40萬5,000 元〔計算式：15,000元×27(月)＝405,000元 ）。又系爭租賃契約於107年10月22日終止，則被上訴人請 求上訴人給付自107年9月1日（原判決理由欄誤載為105年） 起至將系爭房屋騰空返還被上訴人之日止，按月給付1萬5,0 00元之租金及不當得利，於法有據。
五、上訴人抗辯兩造間就系爭房屋為信託讓與擔保，系爭房屋買 賣契約及系爭租賃契約為兩造間通謀虛偽意思表示，自屬無 效，伊本於所有權占有系爭房屋，被上訴人不得請求伊返還 系爭房屋及給付租金並不當得利云云。按主張表意人與相對 人通謀而為虛偽意思表示者，就該事實應負舉證之責（最高 法院 105 年度台上字第 1260 號判決意旨參照）查： ㈠上訴人出售系爭房屋予被上訴人，且兩造間有系爭租賃契約 等情，如前所述。上訴人抗辯兩造間系爭房屋移轉係基於信 託讓與擔保，系爭租賃契約及房屋借貸契約書為通謀虛偽意 思表示等語 ，則上訴人應就兩造間系爭租賃契約及借貸契 約為雙方通謀虛偽意思表示之事實，負舉證責任。 ㈡按信託的讓與擔保，乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務人 為擔保其債務之清償，將擔保物所有權移轉登記於債權人， 而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有 權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償 ，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償 （最高法院80年度台上字第1813號判決意旨參照）。被上訴 人主張上訴人為訴外人陳雅柔大嫂，因陳雅柔對第三人積欠 債務，商由訴外人廖根頡協助處理債務，上訴人及陳雅柔經 廖根頡所屬顧問公司建議將陳雅柔登記於上訴人名義，當時 分別由上訴人及陳雅柔居住之系爭房屋及基地（下稱系爭房 地）併同新北市○○區○○路000號房地（下稱大成路房地）出 售予訴外人曾東洲，其中系爭房地總價370萬元，簽訂系爭 房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），曾東洲依 系爭買賣契約第3條第3項約定指定被上訴人為登記名義人， 同日另簽訂協議書2紙，協議書㈠約定上訴人得自移轉所有權 之日起3年內以470萬元買回系爭房地，系爭協議書約定在上 開3年期間，上訴人向被上訴人以1萬5,000元承租系爭房屋 等情，有系爭買賣契約、系爭協議書、協議書㈠及系爭租賃
契約在卷可按（原審卷17至23頁、71至73、75、27頁），堪 予採信，自與所謂信託的讓與擔保未合。上訴人固抗辯系爭 買賣契約、系爭協議書、協議書㈠及系爭租賃契約為信託的 讓與擔保，乃屬通謀虛偽意思表示等語，為被上訴人所否認 ，且上開契約內容未有隻字片語涉及陳雅柔或上訴人債務或 擔保等情，至廖根頡於106年度板簡字第2707號債務人異議 之訴事件證述：「原告（即上訴人）……找我去幫忙撤銷假扣 押部分，原告與被告（即被上訴人）做了買賣協議才會有這 份（系爭房屋）交易……原告三年的時間行使買回權……」等語 ，及馬宗凡於另107年度訴字第2643號遷讓房屋等事件之證 述：「（廖先生介紹證人認識被告（即上訴人）的目的為何 ？）希望透過我幫忙處理假扣押問題。後來我們買下來租給 陳雅柔及被告。」「我（即馬宗凡）是做不動產買賣……透過 廖根頡先生介紹認識陳雅柔，簽訂（樹林房地）買賣合約書 ……」「當初是我跟原告（即訴外人黃勝榮）一起買，我們兩 人一起出錢，一起收租金，目前還是合夥關係，只是名義登 記在原告名下，因為原告信用比較好……。」等語，均僅足證 明系爭買賣契約成立動機為解決陳雅柔等之債務，廖根頡受 委託處理債務等情，然以系爭房屋解決債務方式多端，信託 讓與擔保非唯一方式，縱上訴人曾委託廖根頡以系爭房屋解 決債務，亦不足單以之為兩造間就系爭房屋存在信託的讓與 擔保關係之認定，況上開證述內容均係上訴人出售系爭房地 。另上訴人所提廖根頡與陳雅柔間之Line對話紀錄（本院卷 157至160頁），為被上訴人否認其真正，上訴人未能證明其 實在，無從為憑據。從而上訴人上開抗辯，洵屬無據。 ㈢上訴人抗辯伊與陳雅柔共同委任訴外人馬宗凡處理債務，未 曾出售系爭房屋，將系爭房屋登記被上訴人名義係信託的讓 與擔保，馬宗凡違反與其間處理債務之委任契約義務，竟將 系爭房地抵押貸款501萬元，並另陳雅柔之樹林房地擔保貸 款2,496萬元，甚且訴請伊遷讓房屋，其得終止該委任契約 、信託的讓與擔保契約及訴外人曾東洲與被上訴人間借名契 約等語。惟上訴人所舉證僅得證明伊曾委任廖根頡等處理債 務，未能舉證證明兩造間因處理債務而就系爭房屋成立信託 的讓與擔保關係，如前所述。且未證明其與廖根頡、馬宗凡 等間委任事務範圍為何，則廖根頡等人究有何違反委任契約 行為，與系爭買賣契約、租賃契約有何關連，上訴人得否終 止相關契約等情，均無從認定，則上訴人此抗辯，尚難採信 。
六、上訴人抗辯伊與陳雅柔因委任馬宗凡等處理債務，於不知文 書內容情形下，在系爭買賣契約及租賃契約等文書簽名等語
。查系爭協議書內容載明系爭房地之買賣及買回約定，且經 上訴人與曾東洲共同至民間公證人認證，有系爭協議書上公 證人認證章可稽（原審卷71至73頁）；而協議書㈠特約事項 再次載明買回約定，並約定上訴人在被上訴人取得所有權之 日起3年內，以每月1萬5,000元承租系爭房屋等語；系爭買 賣契約、系爭租賃契約、系爭協議書、協議書㈠等件均係於1 04年12月8日簽訂，有各該契約書可憑，衡諸常理，上訴人 對於該等一再重覆，且與經公證人認證之系爭協議書相關連 之文書內容，自難諉為不知。另上訴人抗辯該系爭房屋租賃 契約上出租人欄被上訴人簽名係臨訟不實填實等語，亦未能 舉證證明，則上訴人上開抗辯，自難認有據。
七、上訴人抗辯系爭房屋所有權雖移轉被上訴人，但伊尚未交付 ，仍占有使用權，自非不當得利等語。被上訴人主張上訴人 已以占有改定方式交付予伊等語。按物之出賣人負交付其物 於買受人，並使其取得所有權之義務。次按讓與動產物權， 而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契 約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付，民法第761條 第2項定有明文。承租人對於他人之物為占有者，該他人為 間接占有人，民法第941條明文規定。上訴人於出售系爭房 屋後，依系爭買賣契約有交付系爭房屋之義務，其與被上訴 人及買受人簽訂系爭租賃契約，向被上訴人承租系爭房屋， 依上開規定，即係以簽訂系爭租賃契約使被上訴人取得間接 占有，以代交付，則上訴人辯伊尚未交付系爭房屋，尚屬無 據。系爭租賃契約復已經被上訴人終止，上訴人即屬無權占 有，從而上訴人抗辯伊係有權占有，為無理由。至訴外人廖 根頡於另案證稱：上訴人未點交系爭房屋等語，亦與上開占 有改定之情不符，即無足採。
八、上訴人抗辯伊占有使用收益伊所有系爭房屋，無不當得利可 言等語。被上訴人已取得系爭房屋所有權，且上訴人以承租 系爭房屋之租賃關係之占有改定方式交付系爭房屋後，復經 被上訴人合法終止系爭租賃契約，如前所述，上訴人占有使 用系爭房屋之權源，既因系爭租賃契約終止，其繼續占有， 自屬無權占有，上訴人徒言其仍本於所有權占有系爭房屋， 殊無可取。
九、綜上所述，被上訴人依系爭租賃契約關係、民法第179條之 規定，請求上訴人遷讓房屋，及給付欠租40萬5,000 元，以 及自107年8月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息，並自107年9月1日，至遷讓房屋之日止，給付租金及相 當於租金之不當得利，自屬正當，應予准許。從而原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求
予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 一一論述。又被上訴人依系爭租賃關係及民法第767條第1項 規定，請求上訴人遷讓系爭房屋，為訴之重疊合併，其中系 爭租賃關係為有理由，如上所述，尚無再就民法第767條第1 項規定為裁判之必要，均附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日 民事第一庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 曾錦昌
法 官 鄧晴馨
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日 書記官 何家娟