臺灣高等法院民事判決
108年度上字第1098號
上 訴 人 徐麗美
許家興
共 同
訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師
被 上訴人 謝梅春
訴訟代理人 呂丹琪律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年4月
19日臺灣桃園地方法院106年度訴字第2021號第一審判決提起一
部上訴，本院於108年2月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人 徐麗美及許家興（下合稱上訴人，如單指其一即各以姓名稱 之）上訴聲明請求被上訴人給付不當得利金額本息原為：被 上訴人應分別給付徐麗美、許家興新臺幣（下同）5,723元 、1,025元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日（即民國107 年3月17日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；並自107 年3月17日起至返還土地予上訴人之日止，依土地面積70.02 平方公尺與當年度公告土地現值之乘積以年息10％計算之金 額，分別乘以1萬分之428、1萬分之191予徐麗美、許家興（ 見本院卷第27至29頁）。嗣於本院審理中變更為：「被上訴 人應給付徐麗美4,731元，及自107年3月17日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息；被上訴人應給付許家興 848元，及自107年3月17日起至清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息；被上訴人應自107年3月17日起至返還前項 土地之日止，按月分別給付徐麗美、許家興122元、54元。 」（見本院卷第73至75頁），核屬減縮應受判決事項之聲明 ，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：兩造均為門牌號碼桃園市○○區○○路000巷000號 1樓至7樓南亞都會精品大廈(下稱系爭大廈）之區分所有權
人，系爭大廈坐落之桃園市○○區○○段000地號基地（下稱系 爭大廈基地）為兩造及其他區分所有權人所共有，詎被上訴 人未經全體區分所有權人同意，無權占用如附圖編號345⑶所 示之土地（下稱系爭土地）設置增建物（下稱系爭建物，面 積70.02平方公尺），受有相當於租金之不當得利，被上訴 人應分別給付徐麗美4,731元、許家興848元，及自107年3月 17日起按月分別給付徐麗美122元、許家興54元等情。爰依 民法第767條第1項、第821條及第179條規定，求為命被上訴 人應將系爭建物拆除回復原狀，及將系爭土地返還上訴人及 其他共有人全體、分別給付徐麗美4,731元、許家興848元， 及均自107年3月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 暨自107年3月17日起至返還系爭土地之日止，按月分別給付 徐麗美122元、許家興54元之判決。原審判決駁回上訴人此 部分之訴，上訴人不服，提起上訴（上訴人另請求被上訴人 將如附圖編號345⑴所示之地上建物拆除並回復原狀，將該地 返還上訴人及其他共有人全體，並分別給付徐麗美1,479元 、許家興265元，及均自107年3月17日起至清償日止，按年 息5%計算之利息，暨自107年3月17日起至返還前開土地之日 止，按月分別給付徐麗美38元、許家興17元部分，經原審判 決上訴人勝訴，被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告 確定，不予贅述）。聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開各 項之訴，及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應將系 爭建物拆除，回復原狀，及將系爭土地返還上訴人及其他共 有人全體。㈢被上訴人應分別給付徐麗美4,731元、許家興84 8元，及均自107年3月17日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。㈣被上訴人應自107年3月17日起至返還系爭土地之日 止按月分別給付徐麗美122元、許家興54元。㈤願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物於建商興建系爭大廈完成時（83年 間）已存在，非伊所增建，建商出售系爭大廈時，已與各承 購戶於房屋預定買賣契約書第7 條第3 項約定：一樓空地除 公共設施及景觀佔用外，由一樓住戶管理使用，並由二樓以 上住戶無條件出具同意書，足見伊與系爭大廈其他區分所有 權人間存有分管契約，系爭土地係供1樓住戶專用，並以系 爭建物占用之方式使用，系爭建物占有系爭土地合於分管協 議約定之使用方式，非屬無權占有，亦無不當得利可言等語 置辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收 益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 ，98年1月23日修正前民法第818 條、第820 條第1 項定有
明文。共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定 之共有物者，非法之所不許，是為共有物之分管契約。共有 人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，並非無權占有 。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈 之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規 定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分 管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分 讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存 在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最 高法院79年度台上字第2336號、96年度台上字第2025號判決 意旨參照）。經查：
㈠、兩造為系爭大廈之區分所有權人，系爭大廈基地（含系爭土 地）為兩造與其他共有人分別共有（徐麗美分別於100年8月 22日、103年12月26日、105年8月3日陸續取得系爭土地持分 、許家興於105年11月28日取得系爭土地持分、被上訴人於8 4年4月25日、104年11月6日陸續取得系爭土地持分），系爭 大廈係於公寓大廈管理條例施行前83年8月3日之建築完成並 取得使用執造之建物，系爭建物占用系爭土地，被上訴人就 系爭建物有事實上處分權等情，為兩造所不爭執，並經原審 至現場勘驗，囑託桃園市中壢地政事務所測量繪製土地複丈 成果圖等情，有系爭土地及建物登記謄本、系爭大廈之建物 使用執照、勘驗筆錄、桃園市中壢地政事務所106年11月22 日函附土地複丈成果圖、使用執照存根附卷可憑〈見原法院1 06年度壢簡字第642號卷（下稱壢簡卷）第26至45頁、第54 至73頁、第114至117頁、原審卷第181頁〉，堪信為真實。㈡、上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，無法律上原因受有 利益等語。為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： 1、被上訴人主張系爭建物於建商出售系爭大廈時已存在，建商 出售系爭大廈時，已與各承購戶約定一樓空地及系爭建物由 一樓住戶管理使用等情，業據證人彭素美（即系爭大廈309 號7樓之5所有權人）證稱：交屋時就已看到系爭建物，蓋好 後給一樓住戶使用；當初購屋時，銷售人員有說後面空地蓋 好後，一樓住戶有使用權等語；證人李美金（即同號2樓之5 所有權人）證稱：伊係向建設公司購屋，建商就一樓空地有 請每位住戶簽訂同意書等語屬實（見原審卷第55至56頁、第 86至87頁反面），核與被上訴人前揭辯詞相符；參以建商與 各承購戶之房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第 7 條第3 項明載：一樓空地除公共設施及景觀佔用外，由一 樓住戶管理使用等語，二樓以上住戶均同意一樓住戶使用並 出具同意書附於契約書內等情，則有系爭買賣契約書在卷可
參(見原審卷第91至132頁），堪認系爭大廈買賣之初，建商 已興建系爭建物，並與各承購戶合意成立分管契約，約定一 樓空地由一樓住戶分管使用，一樓空地關於系爭土地部分之 使用方式則以建商興建之系爭建物占用之方式為之（下稱系 爭分管契約)。至於系爭買賣契約書第7 條第3項雖記載：除 公共設施及景觀佔用部分外之一樓空地，由一樓住戶管理使 用等語，惟查系爭大廈一樓空地關於系爭土地部分，建造時 ，已規劃興建系爭建物供一樓住戶使用，未曾設置任何公共 設施或景觀一節，業據證人彭素美證述如前，另證人鄭清暉 （即同號2樓之7所有權人）就此亦證稱：系爭建物於起造時 就存在，迄今無任何改建，系爭大廈出售當時系爭建物是建 商的，作為營業使用等語無訛（見原審卷第30頁反面至32頁 )，洵堪認定，則建商與各承購戶合意成立分管契約時，既 未設置公共設施或景觀占用系爭土地之上，一樓住戶依分管 契約之約定自得使用該地。上訴人雖執桃園市政府建築管理 處108年1月3日、同年11月19日函、系爭大廈使用執照存根 及竣工相關圖說（見原審卷第180至187頁、本院卷第121頁 ）等件，主張系爭大廈原設計於系爭土地上設置停車位、化 糞池等公共設施等語，惟建商實際興建系爭大廈時，變更原 設計圖說之設計（停車位、化糞池）及使用目的，而於系爭 土地興建系爭建物，並與各承購戶成立分管契約，約定系爭 大廈無公共設施及景觀占用之一樓空地，已如前述，則該契 約所指由一樓住戶管理使用之「一樓空地」顯包括分管契約 成立時無公共設施及景觀占用之系爭土地。上訴人執系爭大 廈原設計於系爭土地設置停車位、化糞池之事，謂系爭土地 依系爭買賣契約書第7條第3 項之約定非屬一樓住戶可使用 之範圍云云，要無足取。
2、次查，系爭建物自起造時起迄今未曾改建一節，已據證人彭 素美及鄭清暉證述屬實，另有林務局農林航空測量所攝影照 片可稽（見原審卷第64之1頁、第64之2頁、第74頁 ），則 被上訴人辯稱：伊對系爭土地之使用乃依分管契約而為，系 爭建物占有該土地合於分管契約約定之使用方式，非屬無權 占有等語，即屬有據。又徐麗美陸續於100年、103年、105 年間購買系爭大廈及坐落基地，許家興於105年間購買系爭 大廈及坐落基地，斯時系爭建物占用系爭大廈基地，由一樓 住戶使用已約17年、22年，外觀上可輕易得知系爭建物之存 在乙節，有現場照片、林務局農林航空測量所攝影照片在卷 可考（見原審卷第37至39頁、第64之1頁、第64之2頁、第74 頁 ），衡諸常情，系爭大廈各承購戶及其後受讓人對於系 爭分管契約之存在，顯有可得而知之情形，上訴人應受該系
爭分管契約之拘束。至於建築法第11條第3項前段「應留設 之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」 之規定，參諸該條第1、2項係指不得重複供作建築基地使用 而言；另建商於興建系爭大廈時有無依建築法第102條之1第 1項前段規定附建停車空間？或涉行政規章之違反，經核均 與系爭分管契約之效力無涉，上訴人主張：系爭土地之使用 違反建築法第11條第3項前段及第102條之1第1項前段規定， 該部分土地非屬分管契約之約定分管範圍云云，亦無可採。 3、綜上，被上訴人管理使用系爭土地，係本於系爭分管契約而 為，且未違反系爭分管契約約定之使用方法，即非無法律上 原因，非屬無權占有。上訴人主張被上訴人無權占有系爭土 地，應拆除系爭土地上之系爭建物，將該地返還上訴人及其 他共有人全體及按渠等對該地之應有部分比例返還相當於租 金之不當得利，均屬無據。
四、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第821條及第179 條規定之法律關係，請求被上訴人將系爭建物拆除，回復原 狀，及將系爭土地返還上訴人及其他共有人全體，分別給付 徐麗美4,731元、許家興848元，及均自107年3月17日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；暨自107年3月17日起至返還 系爭土地之日止，按月分別給付徐麗美122元、許家興54元 ，均為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗， 應併予駁回。原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其此部分 假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1 項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。 中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
民事第七庭
審判長法 官 周玫芳
法 官 李昆曄
法 官 王育珍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
書記官 簡曉君
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。