臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度簡上字第9號
上 訴 人 賴碧珍
兼 訴 訟
代 理 人 賴姿亦
視同上訴人 賴世浲
賴碧琴
被上訴人 蘇恒宗
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國107 年12月
20日本院苗栗簡易庭107 年度苗簡字第404 號第一審判決提起上
訴，本院於民國109 年2 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、兩造共有坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○○○地號土地 及同段四二九三建號建物（門牌號碼：苗栗縣○○市○○里 ○○鄰○○○○號，含附圖增建部分），分歸上訴人賴碧珍 、賴姿亦及視同上訴人賴世浲、賴碧琴取得，並按附表二所 示之比例維持共有。
三、上訴人賴碧珍應補償被上訴人蘇恒宗新臺幣陸拾貳萬貳仟元 。
四、第一、二審訴訟費用，由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例 」所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，如共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體， 此參民事訴訟法第56條第1 項第1 款即明。查分割共有物之 訴訟為固有必要共同訴訟，其訴訟標的對於共同訴訟之各人 必須合一確定，而提起上訴從形式上觀之，係有利於其他同 造共同訴訟人之行為，是共同訴訟人中之數人提起上訴，依 前揭規定，其效力及於同造之其他當事人，本件原審判決後 ，原審被告雖僅由其中數人提起上訴，惟其效力仍及於同造 之其他共有人，爰併列為視同上訴人予以裁判，合先敘明。二、視同上訴人賴世浲經合法通知，無正當理由，未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，准 依被上訴人之聲請，對之為一造辯論之判決。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：坐落苗栗縣○○市○○段0000000 地號土地 （下稱系爭土地）及其上同段4293建號建物（門牌號碼：苗
栗縣○○市○○里00鄰○○00號，含附圖增建部分，下稱系 爭房屋，與系爭土地下合稱系爭房地）為兩造所共有，各共 有人之應有部分比例各為5 分之1 。因系爭房屋為4 層樓透 天厝，顯難原物分割，應採變價分割之方式，將系爭房地之 所有權歸於1 人，提高市場上接手之意願及價值，兩造均能 同霑利益，上訴人若欲保有系爭房地之所有權，亦可在變價 拍賣時行使優先承買權，無損於上訴人之權益。爰依民法第 823 條第1 項、第824 條之規定提起本件訴訟，求為兩造共 有系爭房地准予變價分割，並將價金分配於兩造之判決。原 審判決系爭房地應予變價分割，由兩造按附表一所示應有部 分比例分配價金，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲 明：上訴駁回。
二、上訴人賴碧珍、賴姿亦則以：系爭房屋於民國78年為第一次 登記時，是由上訴人、視同上訴人之母親取得，系爭房屋於 78年迄今均是上訴人與視同上訴人之父母、視同上訴人賴世 浲及其子女居住，父母現已不在，系爭房地原由上訴人、視 同上訴人及上訴人之大姐賴碧蓮繼承，賴碧蓮所繼承之應有 部分被拍賣而由被上訴人取得，目前由視同上訴人賴世浲及 其子女居住在系爭房屋，視同上訴人賴世浲之子女在外讀書 ，假日會回系爭房屋居住，祖先牌位仍在系爭房屋，早晚過 節時由視同上訴人賴碧琴去點香，又視同上訴人賴世浲為社 會邊緣人，屆時出監將無地方居住，希望不要變價拍賣，系 爭房地仍由兄弟姊妹即上訴人、視同上訴人繼續維持共有， 上訴人賴碧珍並願以金錢補償被上訴人，取得被上訴人之應 有部分，將系爭房地原物分配予上訴人及視同上訴人，並由 上訴人及視同上訴人按附表二所示之比例，維持共有等語， 資為置辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有系爭房 地分歸上訴人賴碧珍按應有部分2/5 、上訴人賴姿亦、視同 上訴人賴世浲、賴碧琴各以1/5 應有部分比例維持分別共有 。㈢上訴人賴碧珍應補償被上訴人新臺幣（下同）62.2萬元 。
三、各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配 ：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原 物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各
共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能 按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時 ，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍 維持共有。民法第823 條第1 項、第824 條第1 至4 項分別 定有明文。又依民法第824 條第2 項第2 款「原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人」規定意旨 ，足見共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有 困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人，而就原物分配 時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以 金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院51年台上字 第271 號判例意旨參照）。復分割共有物以消滅共有關係為 目的，法院裁判分割共有土地時，除該土地內，有部分土地 因使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持共 有關係，或部分當事人因繼承關係須就分得之土地保持公同 共有者外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院76 年度台上字第2549號判決參照）。再裁判分割共有物，屬形 成判決，定共有物之分割方法時，固應斟酌當事人之聲明、 共有物之性質、經濟效用，依衡平法理，審酌公共利益及共 有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並 不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。經查： ㈠被上訴人主張系爭房地為兩造所共有，各共有人應有部分各 為5 分之1 ，本件系爭房地並無因物之使用目的不能分割情 形，兩造就系爭房地亦未訂有不分割協議，且又無法達成分 割協議之事實，為兩造所不爭執，並有系爭房地登記謄本、 房屋稅籍證明書、現場照片、地籍圖謄本、空照圖等在卷可 稽（見原審卷第47頁至第53頁、第67頁至第75頁、第115 頁 至第129 頁），是被上訴人訴請分割系爭房地，應予准許。 ㈡系爭土地面積74平方公尺，為山坡地保育區丙種建築用地， 地勢平坦，其上系爭房屋經增建後為4 層樓加強磚造建物， 幾乎占滿系爭土地，系爭房屋前門為6 米寬之柏油道路，房 屋後方雖有1 後門及路寬約3 至4 米之柏油道路，但後方道 路與系爭土地有約1 層樓之高低落差，無法經由後門接往後 方道路對外通行等情，有系爭房地登記謄本、本院勘驗筆錄 、照片、苗栗縣苗栗地政事務所107 年9 月17日複丈成果圖 等在卷可憑（見原審卷第47頁至第53頁、第223 頁至第235 頁、第245 頁）；又系爭房屋僅前門可對外通行，屋內僅有 1 座樓梯可自1 樓通到4 樓，亦經視同上訴人賴世浲於本院 陳述明確（見原審卷第197 頁）。如依附表一所示之應有部 分計算，兩造依序可分得系爭土地之面積僅14.8平方公尺（ 計算式：74x1/5＝14.8），如以原物按兩造應有部分比例分
割，共有人可取得之面積顯然過小，將有損土地之完整性， 造成日後使用上之困難與不便，無法發揮該土地經濟上之利 用價值。又系爭房屋僅有前門可對外聯絡，屋內亦僅1 座樓 梯供1 樓通往4 樓，如採原物分割方法，因各共有人分得部 分均有出入之需求，勢將導致日後各共有人對樓梯及1 樓前 門使用上之爭執齟齬。而若劃出共同使用之門廳、樓梯或走 道空間維持共有，不僅減少各共有人得有效利用之空間，更 徒增法律關係之複雜化，無法使各共有人得適當居住生活， 亦不利於建物之融通交易，自足減損系爭房地之經濟價值， 難認合於全體共有人之利益，是系爭房地依兩造應有部分比 例原物分割，應非妥適。
㈢上訴人主張：系爭房屋於78年為第一次登記時，是由上訴人 、視同上訴人之母親取得，系爭房屋於78年迄今均是上訴人 與視同上訴人之父母、視同上訴人賴世浲及其子女居住，父 母現已不在，系爭房屋原由上訴人、視同上訴人及上訴人之 大姐賴碧蓮繼承，賴碧蓮所繼承之應有部分被拍賣而由被上 訴人取得，目前由視同上訴人賴世浲及其子女居住在系爭房 屋，視同上訴人賴世浲之子女在外讀書，假日會回系爭房屋 居住，祖先牌位仍在系爭房屋，早晚過節時由視同上訴人賴 碧琴去點香等語，為被上訴人所不爭執。又上訴人及視同上 訴人均係基於103 年12月22日發生之繼承原因，於104 年6 月2 日登記為系爭房地所有權人，有系爭房地之登記謄本存 卷可參（見原審卷第47頁至第53頁），核與上訴人上開主張 之事實相符，可徵上訴人及視同上訴人稱渠等家屬長期在系 爭房地生活、居住，具有深厚之特殊情感乙節，應堪採信。 而被上訴人係基於106 年11月16日發生之拍賣原因，於106 年12月21日登記為系爭房地所有權人，有系爭房地之登記謄 本存卷可參（見原審卷第47頁至第53頁），佐以被上訴人自 承並無使用系爭房地，且於審理中表達「系爭房地變價分割 由外人購買，因可結合前述所有權之合併，市場上接手意願 甚高」等語（見原審卷第19頁，本院卷第238 頁），可徵被 上訴人僅以投資觀點關注系爭房地，就系爭房地並無任何情 誼關係存在。被上訴人請求變價分割，惟共有物分割之方法 ，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價 金分配於各共有人，業如前述，斟酌兩造之利益及視同上訴 人賴世浲及其子女仍居住系爭房地，對系爭房地在生活上有 密不可分之依存關係，既得採部分共有人受原物分配之分割 方式，即無採變價分配價金方式之必要（最高法院85年度台 上字第338 號判決同此意旨）。審酌系爭房地得將原物分配 於部分共有人，佐以視同上訴人表示同意上訴人所提分割方
案、上訴人及視同上訴人表明願按附表二之比例維持共有（ 見本院卷第191 頁、第197 頁至第199 頁、第237 頁），而 被上訴人未曾主張取得系爭房地之意願，並考量系爭房地之 性質、使用情形、經濟效用暨各共有人之意願及其利益之均 衡等情，認本件依民法第824 條第2 項第1 款規定，將系爭 房地分配由上訴人及視同上訴人取得，被上訴人之應有部分 歸上訴人賴碧珍取得，上訴人及視同上訴人按附表二所示應 有部分比例維持共有，上訴人賴碧珍以金錢補償被上訴人應 有部分，始為適當，而較原審所採變價分割之分割方案為可 採。
㈣以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有 明文。系爭房地依前揭分配結果，各共有人分配之面積或其 價值，較其應有部分有所差異，就不能按應有部分受分配者 ，當以金錢相互補償。經本院囑託林綠香建築師事務所就系 爭房地應有部分5 分之1 之市場價值為鑑定，鑑定之結果為 ：系爭房地總值為3,110,000 元，其持分5 分之1 價格為62 2,000 元等情，有林綠香建築師事務所不動產鑑定估價報告 書（下稱估價報告）附卷可參（見卷附估價報告第3 頁）。 從而，依兩造應有部分及所取得之共有物價值為計算後，上 訴人賴碧珍既取得被上訴人之應有部分5 分之1 ，其即應以 622,000 元之金錢補償被上訴人。被上訴人雖陳稱前揭估價 報告之估價金額過低等語，並提出實價登錄資料為證（見本 院卷第79頁、第241 頁）。惟前揭估價報告係實地勘查系爭 房地使用現況，及其鄰近地區土地、建物利用情形、公共設 施概況及交通運輸概況，並分析自然因素、社會因素、經濟 因素、行政因素等一般因素，及市場供給、需求、產品型態 等不動產市場發展概況，暨區域因素、個別因素〔含土地個 別條件、法定管制及其他管制事項、土地利用情況、系爭房 屋之主要用途、構造、層數、建築型態、使用狀態、維持管 理狀態（即屋齡35年之中古透天、目前維持狀況普通）、公 共設施便利性、週邊環境適合性分析〕、最有效使用分析等 項，以比較法及成本法推估合理單價，此觀該估價報告記載 內容即明，自屬客觀可採。被上訴人所提實價登錄資料記載 之房地成交單價，雖較前開估價報告之價格高，然被上訴人 所提較高成交價格之高苗里三山31~60 號、121~150 號房地 業經估價報告選定作為比較標的（見估價報告第42頁），且 估價報告尚須就比較標的之詳加分析坐落位置、樓層、價格 型態、價格日期、總價、土地地形、土地地勢、使用分區、 建物結構、建物型態、屋齡、臨路條件等各項因素，並經估
價報告以比較法參酌情況及價格日期、區域因素、個別因素 調整，再佐以成本法評估價格後，方得推算所得系爭房地之 價格（見估價報告第42頁至第55頁），是被上訴人僅執高苗 里三山31~60 、121~150 號房地實價登錄交易價格即認系爭 房地之價值應採相同價格計算，毫無考量、比較其他重要因 素，自非可採。至被上訴人所提其他實價登錄資料記載較高 成交價格之房地（見本院卷第79頁），其房地條件是否與系 爭房地相同或相似？其間之區域因素及個別因素有何差異？ 均屬不明，且因不動產市場為隱性交易，外人不易取得真實 交易金額，即使取得亦未必為真正市價，估價人員尚須查證 交易價格之可靠性，要難僅憑該實價登錄資料，即將建築師 專業鑑定意見摒棄而不採。況上訴人主張估價報告就系爭房 地應有部分5 分之1 之鑑定價格業已高於被上訴人以拍賣方 式取得系爭房地應有部分5 分之1 之價格30幾萬元之事實（ 見本院卷第237 頁），未經被上訴人爭執，益徵估價報告就 系爭房地應有部分5 分之1 鑑定之價格業已高於被上訴人依 據市場交易之價格，顯無與市場交易行情相較過低之情形， 故被上訴人抗辯估價報告之鑑定價格過低云云，尚非可採。四、綜上所述，被上訴人依民法第823 條、第824 條規定，請求 分割系爭房地，應予准許。原審判決雖准許系爭房地裁判分 割，惟上訴人於本院提出新分割方案，原審未及審酌，致所 採之分割方式，未盡允洽，上訴人指摘原審判決分割方式不 當，求予廢棄，非無理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如 主文第2 、3 項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後認與本判決結果不生影響，無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件被上 訴人起訴雖於法有據，然上訴人及視同上訴人之應訴乃法律 規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要， 且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費 用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭房 地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔 較為公允，爰於主文第4 項諭知兩造按如附表一所示訴訟費 用負擔比例，負擔訴訟費用。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第385 條第1 項前段、第450 條、第80 條之1 、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 曾明玉
法 官 陳秋錦
法 官 賴映岑
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 彭文章
中 華 民 國 109 年 2 月 15 日
附表一：兩造就系爭房地應有部分比例
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│編號│共有人姓名│應有部分比例│訴訟費用負擔比例│
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│ 1 │ 賴碧珍 │ 5分之1 │ 5分之1 │
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│ 2 │ 賴姿亦 │ 5分之1 │ 5分之1 │
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│ 3 │ 賴世浲 │ 5分之1 │ 5分之1 │
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│ 4 │ 賴碧琴 │ 5分之1 │ 5分之1 │
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│ 5 │ 蘇恒宗 │ 5分之1 │ 5分之1 │
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附表二：
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│編號│共有人│維持共有應│備註 │
│ │ │有部分比例│ │
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│ 1 │賴碧珍│5分之2 │1/5+1/5 ＝2/5 │
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│ 2 │賴姿亦│5分之1 │ │
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│ 3 │賴世浲│5分之1 │ │
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│ 4 │賴碧琴│5分之1 │ │
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