請求拆屋還地等
臺灣臺南地方法院(民事),重訴字,107年度,6號
TNDV,107,重訴,6,20200225,2

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　107年度重訴字第6號
原　　　告　經濟部　

法定代理人　沈榮津　
訴訟代理人　林世勳律師
　　　　　　郭群裕律師
　　　　　　陳佳宜律師
被　　　告　慕洋生物科技股份有限公司



法定代理人　崔成均　
即清算人　　　　　　　
訴訟代理人　黃振銘律師
被　　　告　台灣徵信有限公司


法定代理人　崔成均　
訴訟代理人　朱龍祥律師
被　　　告　新木科技有限公司



法定代理人　崔成均　
被　　　告　快好貨運有限公司


法定代理人　崔成均　
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年2月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告慕洋生物科技股份有限公司應將坐落臺南市○○區○ ○段000地號土地，向臺南市安南地政事務所，以登記日 期：民國100年7月4日、字號：安南土字第OOOOOO號、權 利人：慕洋生物科技股份有限公司、權利種類：普通地上 權、登記原因：拍賣、權利範圍：全部、存續期間：自民 國94年1月5日至民國113年1月29日之地上權登記塗銷。 二、被告慕洋生物科技股份有限公司應將坐落臺南市○○區○ ○段000地號土地，向臺南市安南地政事務所，以登記日 期：民國100年7月4日、字號：安南土字第OOOOOO號、權



利人：慕洋生物科技股份有限公司、權利種類：普通地上 權、登記原因：拍賣、權利範圍：全部、存續期間：自民 國95年3月6日至民國113年7月7日之地上權登記塗銷。 三、被告慕洋生物科技股份有限公司應將坐落臺南市○○區○ ○段000○000地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積 8797.77平方公尺之廠房，編號A1部分、面積506.84平方 公尺之雨遮，編號A2部分、面積408.39平方公尺之廠房， 編號B部分、面積54.36平方公尺之空屋，編號C部分、面 積32.09平方公尺之警衛室，編號D部分之圍籬，編號E部 分之大門，編號F部分之變電箱，編號G部分之水塔，編號 H－H3部分之儲水桶，編號K部分、面積49.85平方公尺之 鐵棚，均拆除騰空，並將臺南市○○區○○段000○000地 號土地返還原告。
四、被告慕洋生物科技股份有限公司應自民國105年10月10日 起至完成前開第三項返還土地之日止，按日給付原告新臺 幣99,876元。
五、被告台灣徵信有限公司應將坐落臺南市○○區○○段000 地號如附圖編號A1部分、面積506.84平方公尺之土地返還 原告。
六、被告新木科技有限公司應將坐落臺南市○○區○○段000 地號如附圖編號A2部分、面積408.39平方公尺之土地返還 原告。
七、被告快好貨運有限公司應將坐落臺南市○○區○○段000 地號如附圖編號K部分、面積49.85平方公尺之土地返還原 告。
八、被告台灣徵信有限公司應自民國106年7月1日起至返還上 開第五項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣33,958元 。
九、被告新木科技有限公司應自民國106年10月1日起至返還上 開第六項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣27,771元 。
十、被告快好貨運有限公司應自民國106年9月1日起至返還上 開第七項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣3,280元 。
十一、上開第四項、第八項所命之給付中，如任一被告為給付， 其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。
十二、上開第四項、第九項所命之給付中，如任一被告為給付， 其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。
十三、上開第四項、第十項所命之給付中，如任一被告為給付， 其他被告於其給付範圍內，同免給付義務。




十四、原告其餘之訴駁回。
十五、訴訟費用由被告慕洋生物科技股份有限公司負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明 文。又所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之 訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會 生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料， 於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得 期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得 加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。 經查：
㈠本件原告主張坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（ 下稱系爭000、000地號土地，或合稱系爭土地）上，如附圖 所示編號A至H3等所有地上物，為被告慕洋生物科技股份有 限公司（下稱慕洋公司）所有，無權占用系爭土地，本於物 上請求權等法律關係請求其拆屋還地。惟嗣經被告慕洋公司 於本件訴訟審理中，抗辯附圖編號A1部分、面積506.84平方 公尺之雨遮為被告台灣徵信有限公司（下稱台灣徵信公司） 所搭建，編號A2部分、面積408.39平方公尺之廠房為被告新 木科技有限公司（下稱新木公司）所搭建，編號K部分、面 積49.85平方公尺之鐵棚為被告快好貨運有限公司（下稱快 好公司）所搭建等語，原告因而追加台灣徵信公司、新木公 司、快好公司為被告，同依物上請求權之法律關係，請求被 告台灣徵信公司、新木公司、快好公司應各將其地上物拆除 騰空，將該部分土地返還原告，並請求被告台灣徵信公司、 新木公司、快好公司分別給付相當於租金之不當得利。衡諸 原告所為訴之追加或變更，其所主張之基礎事實與其起訴時 據以主張之基礎事實互相關連，且主要爭點具有共同性，而 證據資料之利用上亦有一體性，依訴訟經濟原則，自宜利用 同一訴訟程序審理，藉以一次解決本件紛爭。從而，原告追 加台灣徵信公司、新木公司、快好公司為被告，並依被告訴 訟主體之地位，而為訴之變更，核與民事訴訟法第255條第1 項第2款規定無不合，應予准許。
㈡又原告將原起訴請求被告慕洋公司應自民國105年10月9日起 至完成返還系爭土地之日止，按日給付原告新臺幣（下同） 99,876元之違約金部分，減縮應受判決之聲明，而請求被告 慕洋公司應自105年10月10日起至完成返還系爭土地之日止



，按日給付原告99,876元之違約金，核與民事訴訟法第255 條第1項第3款規定相符，亦應准許。
二、被告新木公司、快好公司經合法通知，無正當理由，均未於 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠訴外人永福科電股份有限公司（下稱永福公司）前向原告承 租原告所管理面積合計18,040.18平方公尺之系爭土地（國 有土地），以供興建廠房使用。為永福公司興建廠房所需， 原告與永福公司於95年3月6日訂定地上權設定契約書，供永 福公司於系爭土地上分別興建同段000、000建號建物（下稱 系爭000、000建號建物，或合稱系爭建物）。被告慕洋公司 嗣於100年6月2日拍定取得永福公司系爭建物及地上權，並 於同年7月4日登記在案，而繼受永福公司系爭建物及地上權 之一切權利義務關係。其後，被告慕洋公司申請進駐原告所 屬工業局臺南科技工業區，兩造於100年9月30日就原告所管 理系爭土地，另簽訂土地租賃契約供被告慕洋公司廠房使用 ，租賃期間自100年9月30日至120年9月29日，共計20年。詎 被告慕洋公司自第5年第3期（105年3月30日至105年6月29日 ）起，即未再繳納租金，期間原告所屬工業局臺南科技工業 區服務中心（下稱臺南科工區服務中心）先以105年7月19日 函催被告慕洋公司繳納，被告慕洋公司申請展延1個月繳納 租金，臺南科工區服務中心以105年8月2日函覆同意，惟被 告慕洋公司於展延期限屆至仍未繳納，該服務中心再以105 年8月30日函催繳納未果，因被告慕洋公司積欠租金逾5個月 以上，故該服務中心乃以105年9月8日南科工服字第1057072 366號函終止與被告慕洋公司間系爭土地之租賃關係，被告 慕洋公司業於105年9月10日收受該函，是兩造間土地租賃關 係已於105年9月10日終止在案。
㈡按系爭地上權設定契約書⑽申請登記以外之約定事項載明： 「2.權利人倘提前終止租賃契約書或違反租賃契約書，經義 務人取消承租資格，應同意出具塗消地上之同意書，未出具 者，該地上權歸於消滅。」被告慕洋公司因有積欠租金達4 個月以上，經原告多次催繳未果等情，原告已依土地租賃契 約第8條約定，終止系爭土地租賃契約關係。再者，系爭地 上權權利人即被告慕洋公司因違反租賃契約，經義務人即原 告取消承租資格，依前開地上權設定契約書之約定，被告慕 洋公司應同意出具塗銷系爭地上權之同意書，若未出具者， 系爭地上權應歸於消滅，足見系爭地上權已失其法律上原因



。又被告慕洋公司尚未塗銷系爭地上權設定登記，已使原告 所管理之系爭土地所有權之完整行使受有妨礙，原告依民法 第767條第1項中段規定，請求被告慕洋公司將系爭地上權登 記予以塗銷。
㈢系爭租約第21條第1項約定：「乙方於租期屆滿前放棄承租 或經甲方終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或 租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原 狀。」原告已於105年9月10日終止雙方土地租賃契約，被告 慕洋公司現已無占有使用系爭土地之合法權源，依上開租約 第21條第1項約定，被告慕洋公司自應於105年10月9日前將 系爭土地上之廠房等地上物拆除，並將系爭土地返還予原告 ，惟該廠房等地上物迄今仍未拆除，且系爭土地至今仍由被 告慕洋公司無權占有使用中，原告爰依系爭租約第21條第1 項及民法第767條第1項前段規定，請求被告慕洋公司拆除地 上物並將系爭土地返還原告。
㈣系爭土地租賃契約第22條第3項：「乙方於租期屆滿前放棄 承租或經甲方終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終 止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土 地原狀，逾期未辦理者，每逾1日乙方應支付按日租金（依 本契約所定租金計算）3倍計算之違約金予甲方。」原告已 於105年9月10日終止租約，揆諸上開約定，被告慕洋公司應 於終止租約日起1個月內即105年10月9日前返還土地，回復 土地原狀。然被告慕洋公司迄今仍置若罔顧，故原告請求被 告慕洋公司自105年10月10日起至完成返還系爭土地之日止 ，按日給付原告99,876元之違約金【計算式：原告終止租約 日該時（即105年9月10日），被告慕洋公司應繳納之租金為 2,996,244元（105年6月30日至105年9月29日），平均1日租 金為33,292元（2,996,244元÷90日＝33,292元，元以下四 捨五入，下同），乘以3倍計算則為99,876元】。 ㈤訴之聲明第5至11項部分：
1.原告與被告慕洋公司間土地租賃關係業經原告於105年9月10 日終止在案，被告慕洋公司就系爭土地已無任何合法占有權 源，縱認（假設語）被告台灣徵信公司、新木公司、快好公 司有向被告慕洋公司承租一部土地並為增建等節，惟其等仍 屬無權占有，原告依民法第767條向被告請求拆屋還地，並 向被告台灣徵信公司、新木公司、快好公司請求給付相當於 租金之不當得利，當有理由。其次，系爭土地位處工業區內 ，依產業創新條例第46條第1項、第3項，租金之計算包括開 發成本，且僅供商號、法人或政府依法設立之事業機構從事 工業園區之產業營運。而位處工業區，除得使用系爭土地外



，亦得享受整個工業區之特殊利益（包括管理、水、電、排 污設備、道路等），其應付之租金，包括享受特殊利益之對 價在內，非普通承租可比，是原告就占用系爭土地部分，請 求給付相當於不當得利租金時，性質上係請求其等使用系爭 土地之使用收益，自得比附援引被告慕洋公司承租系爭土地 時所應繳納之租金計收，其計算式分述如后：
⑴被告台灣徵信公司：系爭土地面積合計18,040.18平方公尺 ，被告慕洋公司於106年6月30日至106年9月29日三個月所需 繳納租金為3,642,477元，準此，被告慕洋公司每月於系爭 土地須繳納67元/平方公尺，因此，被告台灣徵信公司應自 106年7月1日起至返還土地之日止，按月給付原告33,958元 （計算式：如附圖A1雨遮面積506.84平方公尺×67元＝33,9 58元）。
⑵被告新木公司：系爭土地面積合計18,040.18平方公尺，被 告慕洋公司於106年9月30日至106年12月29日三個月所需繳 納租金為3,693,885元，準此，被告幕洋公司每月於系爭土 地須繳納68元/平方公尺，因此，被告台灣徵信公司應自106 年10月1日起至返還土地之日止，按月給付原告27,771元（ 計算式：如附圖A2廠房面積408.39平方公尺×68元＝27,771 元）。
⑶被告快好公司：系爭土地面積合計18,040.18平方公尺，被 告慕洋公司於106年6月30日至106年9月29日三個月所需繳納 租金為3,642,477元，準此，被告慕洋公司每月於系爭土地 須繳納67元/平方公尺，因此，被告快好公司應自106年7月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告3,280元（計算式： 如附圖K廠房面積49.85平方公尺×67元＝3,280元）。 2.姑且不論被告台灣徵信公司所稱其向被告慕洋公司租屋建地 一節是否為真，即便為真（假設語，原告仍否認之），惟不 動產登記之公信力，必須依法律行為而取得物權，始有保護 之必要，然本件被告台灣徵信公司僅為承租之法律行為，而 非取得物權者，自無不動產登記之善意第三人信賴保護規定 之適用，從而，被告台灣徵信公司所辯其受土地法第43條善 意信賴之保護，故其租地建屋並非無權占有云云，顯無理由 。
㈥並聲明：
1.被告慕洋公司應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地， 向臺南市安南地政事務所，以登記日期：100年7月4日、字 號：安南土字第OOOOOO號、權利人：慕洋公司、權利種類： 普通地上權、登記原因：拍賣、權利範圍：全部、存續期間 ：自94年1月5日至113年1月29日之地上權登記塗銷。



2.被告慕洋公司應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地， 向臺南市安南地政事務所，以登記日期：100年7月4日、字 號：安南土字第OOOOOO號、權利人：慕洋公司、權利種類： 普通地上權、登記原因：拍賣、權利範圍：全部、存續期間 ：自95年3月6日至113年7月7日之地上權登記塗銷。 3.被告慕洋公司應將坐落臺南市○○區○○段000○000地號土 地上，如附圖所示編號A部分、面積8797.77平方公尺之廠房 、編號A1部分、面積506.84平方公尺之雨遮、編號A2部分、 面積408.39平方公尺之廠房、編號B部分、面積54.36平方公 尺之空屋、編號C部分、面積32.09平方公尺之警衛室、編號 D部分之圍籬、編號E部分之大門、編號F部分之變電箱、編 號G部分之水塔、及編號H－H3部分之儲水桶、編號K部分、 面積49.85平方公尺之鐵棚，均予以拆除騰空，並將臺南市 ○○區○○段000○000地號土地返還原告。 4.被告慕洋公司應自105年10月10日起至完成前開第三項返還 土地之日止，按日給付原告99,876元之違約金。 5.被告慕洋公司應將坐落臺南市○○區○○段000○000地號土 地上，如附圖所示編號A部分、面積8797.77平方公尺之廠房 、編號B部分、面積54.36平方公尺之空屋、編號C部分、面 積32.09平方公尺之警衛室、編號D部分之圍籬、編號E部分 之大門、編號F部分之變電箱、編號G部分之水塔、及編號H －H3部分之儲水桶，均予以拆除騰空，並將臺南市○○區○ ○段000○000地號土地返還原告。
6.被告台灣徵信公司應將坐落臺南市○○區○○段000地號土 地上，如附圖編號A1部分、面積506.84平方公尺之雨遮，予 以拆除騰空，並將該部分土地返還原告。
7.被告新木公司應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上 ，如附圖編號A2部分、面積408.39平方公尺之廠房，予以拆 除騰空，並將該部分土地返還原告。
8.被告快好公司應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上 ，如附圖編號K部分、面積49.85平方公尺之鐵棚，予以拆除 騰空，並將該部分土地返還原告。
9.被告台灣徵信公司應自106年7月1日起至返還上開土地之日 止，按月給付原告33,958元。
10.被告新木公司應自106年10月1日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告27,771元。
11.被告快好公司應自106年9月1日起至返還上開土地之日止， 按月給付原告3,280元。
二、被告慕洋公司、台灣徵信公司、快好公司答辯意旨： ㈠被告慕洋公司部分：




1.被告慕洋公司所有之建物係辦有建物所有權第一次登記，分 別領有安南區科工段第000號及第000號所有權狀，其範圍僅 限於本院向地政事務所調得之建物平面圖所載，並不包括本 院卷1第507頁所示部分，該增建部分並非被告慕洋公司所建 ，該增建部分之所有權人，部分係承租之台灣徵信公司，該 獨立之建物與被告慕洋公司所有之系爭000建號建物係不同 之建物，被告慕洋公司對之並無處分權，原告訴請被告慕洋 公司拆除該部分建物，於法不合。另上開紅色線條區域部分 建物，係被告快好公司所興建（本院卷1第513至519頁）， 亦不在被告慕洋公司所有之系爭000建號建物範圍內，被告 慕洋公司既非所有權人，亦對之無任何處分權。而被告慕洋 公司於系爭土地上僅有兩筆保存登記建物即系爭建物，其面 積各為4,970.76平方公尺及3,164.19平方公尺，合計面積為 8,134平方公尺。然而，地政事務所出具之系爭土地複丈成 果圖遠比系爭建物所有權狀記載面積多，顯與事實不符。 2.按一物一權主義係物權法之基本原則，如附圖編號A1之建物 係被告台灣徵信公司所建，A2係被告新木公司所建，編號K 之建物則係被告快好公司所建，被告慕洋公司對上開建物本 均無所有權，亦無處分權能，原告一方面主張上開建物係被 告慕洋公司所有，另一方面卻又主張分別係被告台灣徵信公 司、新木公司及快好公司所建，而要求該三家公司拆除建物 ，此部分主張違反一物一權主義至為灼然。又系爭土地之圍 籬於系爭土地之四面均有設置，原告前指測北側之圍籬（沒 有丈量長度及寬度），惟廠房東側、南側及西側均有圍籬， 原告既未指測西、南、東側之圍籬於先，復未於訴之聲明指 明欲拆除圍籬之長度及寬度，另本廠區大門有兩座，原告指 測時既未分別指測大門長度，復未指明拆除何座大門，其訴 之聲明第3項、第5項均不明確，被告慕洋公司就此無從防禦 ，原告此部分之訴應予駁回。
3.被告台灣徵信公司、新木公司及快好公司均有按期支付租金 ，惟因被告慕洋公司解散以後，迄無法領取統一發票，故無 法交付國稅局認可之發票予各承租之被告，且是否申報租賃 所得係稅務行政之範疇，被告慕洋公司自105年底解散後即 不再營運，是自106年度起不再申報營利事業所得稅，然被 告台灣徵信公司、新木公司及快好公司等均係106年間始行 承租，其租金收入自不能列帳於105年度之營利事業所得稅 ，是自不能以被告慕洋公司105年度營利事業所得稅結算申 報未列入租賃所得，即認為無租賃之情事。
4.被告慕洋公司自104年即停工，人員遣散，相關管理事務均 由母公司慕德生物科技股份有限公司設於臺北市○○區○○



路0段00號9樓之1之管理處進行管理，臺南市○○區○○○ 路00號則無任何人員留駐，是原告所發之催告信函及終止契 約函，被告慕洋公司均無人員在上址收受，原告所主張之催 告及終止契約函均已合法送達云云，絕非實在。再者，被告 慕洋公司固自105年3月30日有積欠原告土地租金，迄105年9 月8日時尚未達2年總額（被告慕洋公司自105年3月30日始欠 繳地租），原告竟於105年9月8日即發函終止土地租約，顯 已違反民法第440條及土地法第100條、第103條之規定，其 撤銷地上權亦違反民法第836條之規定。又系爭工業區係榮 民公司所開發，並非經濟部所開發，如原告主張係其開發， 請依法舉證之。
5.原告主張被告慕洋公司承租系爭土地，一日租金為32,883元 ，詎其請求之違約金竟高逾3倍，即99,876元，且被告慕洋 公司自105年底即解散，根本無營收且尚需負檐電費等各種 高額維護費用，原告主張之違約金顯然過高至極。如認被告 慕洋公司有違約，請依法酌予減至相當於租金百分之10以下 之違約金，以免原告藉此謀取暴利。
㈡被告台灣徵信公司部分：
1.本院卷1第535頁所示房屋係被告台灣徵信公司所興建，其所 有權係被告台灣徵信公司所有，且由被告台灣徵信公司管理 使用，此有本院卷1第541至543頁電費單據用電用戶係「台 灣徵信有限公司」可證。該房屋與被告慕洋公司所有之系爭 OOO建號建物係分開，並非被告慕洋公司所有，被告慕洋公 司對該部分建物並無處分權。被告台灣徵信公司確向被告慕 洋公司承租空間，作為倉庫及廠房使用，而該廠區之用電， 每月均達2萬元以上，足證被告台灣徵信公司有租用該廠區 ，並營業使用。又被告台灣徵信公司所興建之A1部分有獨立 之出入口，並有屋頂、樑柱，且與被告慕洋公司所有之系爭 000建號建物有明顯之區隔，係屬獨立之建物，原告無視於 兩幢建物之明顯區隔，竟強指被告台灣徵信公司所蓋之A1建 物非獨立之建物，自無可採。原告就該部分房屋，訴請被告 慕洋公司拆屋還地，本無理由。
2.原告管理系爭土地，分別設定地上權予被告慕洋公司之前手 ，嗣經被告慕洋公司於100年7月4日拍賣取得，且其存續期 間至113年1月29日止（系爭OOO地號土地）、113年7月7日止 （系爭OOO地號土地），且系爭地上權於106年12月底前，未 曾有任何限制登記，是被告台灣徵信公司於106年7月1日向 被告慕洋公司承租時，該地上權既未有任何限制登記，被告 台灣徵信公司自為權利完整之地上權人，得自由處分其權利 （地上權）。又被告慕洋公司就系爭OOO地號土地本有地上



權，且該地上權迄至108年5月6日仍舊存在，被告台灣徵信 公司係善意第三人，信任土地登記之記載而租地建屋，自受 土地法第43條之保護，而有權使用前開土地且合法。再者， 原告與被告慕洋公司間之土地租賃契約書約定，並未明訂於 系爭土地登記之約定事項範圍內，自僅有債權效力，不能拘 束被告台灣徵信公司，被告台灣徵信公司因租賃而在前開土 地興建房屋，並非無權占有，原告自應容忍被告台灣徵信公 司在前開部分土地所建築之房屋存在。
3.被告台灣徵信公司自承租以來，租金均按期繳納，因被告慕 洋公司解散以後，已無統一發票可掣發予被告台灣徵信公司 ，致被告台灣徵信公司無合乎稅法規定之憑證可資憑以向國 稅稽徵機關申報，惟此僅係稅法實務之問題，與私法上之權 利存在與否並無必然之關聯性。退萬步言，縱認被告台灣徵 信公司須負擔相當於租金之損害金，惟被告台灣徵信公司並 未使用區域內之廢水排放設施，被告台灣徵信公司使用系爭 土地之租金亦未至33,958元，原告主張相當於租金之損害金 應減至10,000元始合法理情。
4.並聲明：
⑴駁回原告就附圖所示A1部分之房屋部分之訴。 ⑵如受不利之判決，願供擔保，請求准予免為假執行。 ㈢被告快好公司部分：
1.被告慕洋公司於系爭土地上有地上權之設定，被告快好公司 既向其承租土地建築建物，自為法之所許。又本院卷2第317 頁照片所示塔槽區亦為被告快好公司使用，臺南市安南地政 事務所（下稱安南地政）製作之附圖未予繪製，已損害被告 快好公司之權益。
2.並聲明：原告之訴駁回。
三、被告新木公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何 聲明或陳述。
四、本院之判斷：
㈠原告主張系爭土地位於臺南市安南區臺南科技工業區（下稱 臺南科工區），為原告管理之國有土地。原告與訴外人永福 公司於94年1月5日、95年3月6日簽訂地上權設定契約書，由 原告同意永福公司在系爭000、000地號土地上設定地上權， 供永福公司建築房屋使用，地上權存續期間各自94年1月5日 起至113年1月29日止、自95年3月6日起至113年7月7日止； 並約定地上權設定後，非經原告同意，不得讓與；地上權人 若欲將地上權讓與或設定負擔與第三人，應將地上權一併讓 與，若未一併讓與者，該地上權即應歸於消滅；權利人倘提 前終止租賃契約或違反租賃契約，經原告取消承租資格，應



同意出具塗銷地上權之同意書，未出具者，該地上權歸於消 滅。嗣於93、94年間，永福公司在系爭000、000地號土地上 ，各建造同段000、000建號建物，並為所有權第一次登記（ 門牌號碼各為臺南市○○區○○○路00○00號）（下稱系爭 000建號建物〈即系爭門牌00號建物〉、系爭000建號建物〈 即系爭門牌00號建物〉，或合稱系爭建物）。其後，被告慕 洋公司於100年6月2日，經由本院民事執行處拍賣程序，拍 定取得永福公司之上開地上權及系爭建物所有權，並於100 年7月4日登記為該地上權人及系爭建物所有權人，而繼受該 地上權之一切權利義務關係（下稱系爭地上權）。原告與被 告慕洋公司並於100年9月30日簽訂土地租賃契約書（下稱系 爭租約），約定由被告慕洋公司向原告承租系爭土地，租賃 期間自100年9月30日起至120年9月29日止，租金給付以3個 月為1期，並於首月1次繳清等情，已據原告提出系爭土地及 建物登記第一類謄本、地上權設定契約書及土地租賃契約書 等為證（本院卷1第59至65頁、本院106年度補字第913號卷 〈下稱補字卷〉第6頁、第11至18頁），且為被告所不爭執 ，復有安南地政107年1月29日安南地所一字第1070010013號 函附地上權設定登記資料在卷足憑（本院卷1第33至43頁） ，堪信為真實。
㈡有關原告於105年9月10日合法終止系爭土地租賃關係之認定 ：
1.原告主張系爭租約第8條第2項、第3項約定：「乙方（被告 慕洋公司）逾期4個月以上仍不繳付租金者，甲方（原告） 除追繳其使用期間租金及按未繳各月租金金額加收百分之15 違約金外，並得終止租約。乙方未依約繳付違約金，其累積 達第1次未繳首月月租金之數額時，甲方亦得終止租約。」 而被告慕洋公司自第5年第3期（105年3月30日至105年6月29 日）起，即未再繳納租金等情，已據其提出系爭租約、工業 區土地及建築物租賃管理系統查詢資料為憑（補字卷第11至 18頁、第31至32頁），且被告慕洋公司對其自第5年第3期（ 105年3月30日至105年6月29日）起，即未再繳納租金乙節亦 不爭執，堪信屬實。
2.原告又主張被告慕洋公司自105年3月30日起未再繳納租金， 期間臺南科工區服務中心於105年間先後多次函催被告慕洋 公司繳納未果，因被告慕洋公司積欠租金已逾5個月以上， 臺南科工區服務中心（原告代理人）爰以105年9月8日南科 工服字第1057072366號函，依系爭租約第8條約定終止系爭 土地租賃關係，並經被告慕洋公司於105年9月10日收受該函 ，系爭土地租賃關係已於該日合法終止等節；雖經被告慕洋



公司辯稱：被告慕洋公司自104年即停工，原告所發之催告 信函及終止契約函，被告慕洋公司均無人員在上址收受，原 告之催告及終止契約函均未合法送達，自不生合法終止之效 力。又被告慕洋公司雖自105年3月30日起積欠原告土地租金 ，惟迄至105年9月8日尚未達2年總額，且臺南科工區係榮民 公司所開發，並非經濟部所開發，亦無產業創新條例（下稱 產創條例）之適用，故原告於105年9月8日發函終止系爭租 約，顯已違反民法第440條及土地法第100條、第103條之規 定，其撤銷地上權亦違反民法第836條之規定，自亦非合法 云云。然查：
⑴按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人 時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文。所謂達到 ，係指使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對 人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者， 即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人 之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。又所謂支 付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應類 推適用前揭關於意思表示之規定。
⑵原告前開主張，已據其提出臺南科工區服務中心105年7月19 日南科工服字第1057071865號函、105年8月2日南科工服字 第1057071925號函、105年8月30日南科工服字第1057072347 號函、105年9月8日南科工服字第1057072366號函及其掛號 郵件收件回執等為憑（補字卷第19至30頁）。觀諸原告上開 函文均係寄送被告慕洋公司設址處之臺南市○○區○○里○ ○○路00號（補字卷第48頁公司資料查詢），嗣經被告慕洋 公司設於門牌臺南市○○區○○里○○○路00號人員收受（ 補字卷第19至30頁）。而被告慕洋公司所有之系爭000建號 即系爭門牌00號建物（坐落系爭000地號土地），及系爭000 建號即系爭門牌00號建物（坐落系爭000地號土地）（補字 卷第8至9頁建物登記第二類謄本），係連通作為廠房使用， 且共用大門出入口，有附圖及現場照片在卷可稽（本院卷1 第83至85頁、第359、363頁），參以被告慕洋公司出具民事 委任狀所記載其公司地址，亦為臺南市○○區○○里○○○ 路00號（本院卷1第365頁），足見不論門牌號碼為臺南市○ ○區○○○路00號或臺南市○○區○○○路00號，均屬被告 慕洋公司支配管領之同一營業處所。是以，原告所寄送之上 開函文，既均已到達被告慕洋公司之支配範圍內，使其處於 隨時可了解其內容之客觀狀態，當應認已達到而發生催告給 付租金或為終止系爭土地租賃關係意思表示之效力。被告慕 洋公司辯稱：原告之上開函文所蓋收發章之地址為臺南市○



○區○○○路00號，且簽收人員亦非被告慕洋公司人員，故 原告上開函文並未合法送達於被告慕洋公司，自不發生催告 或終止契約之效力云云，難謂可採。至於被告慕洋公司雖聲 請訊問證人即被告慕洋公司前員工林芳如（待證事項；伊未 曾授權代收具法律效力之文件，亦未收受任何催付租金及終 止契約之函文），惟依上開說明，原告寄送之上開函文，既 均已合法送達至被告慕洋公司之營業所，而發生催告或意思 表示之效力，則被告慕洋公司爭執之上開待證事項，即無贅 予調查之必要，附此敘明。
⑶又原告主張臺南科工區為其所開發乙節，參酌臺南科工區係 由原告所屬臺南科工區服務中心所經營管理，且依照被告慕 洋公司前手即永福公司、被告慕洋公司申請設置廠房時，均 先檢送廠房配置及相關設備送請審查，及被告慕洋公司於簽 訂系爭租約之前，其申請案件亦先經原告所屬審查小組第43 8次審查會議為審議，有臺南科工區服務中心105年7月19日 南科工服字第1057071865號函、105年8月2日南科工服字第 1057071925號函、105年8月30日南科工服字第1057072347號 函、105年9月8日南科工服字第1057072366號函、107年6月 14日南科工服字第1077071594號函附訴外人永福公司、被告 慕洋公司申請設置廠房、機器等相關資料及系爭租約在卷可