臺灣臺北地方法院民事判決 108年度重訴字第676號
原 告 林茂吉
張梅子
上二人共同
訴訟代理人 連阿長律師
被 告 王秋發
王順榮
王武德
王亮喆
上四人共同
訴訟代理人 詹順發律師
上列當事人間塗銷土地所有權移轉登記事件，本院於民國108年
12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠新北市○○區○○段0地號（下稱系爭土地）原屬訴外人五 十六份（下稱五十六份）所有，於106年3月31日以買賣為原 因移轉登記為被告所有，被告等各有權利範圍1/4，而系爭 土地自原告張梅子之曾祖父張進於日據時代即承租耕種，嗣 經張梅子之祖母張劉善、張羊（張劉善、張銀之子）、張德 興及原告夫妻繼續不間斷耕種迄今已逾百年，系爭22地號土 地因與同段1、2號土地相鄰，而同段1、2地號土地原屬訴外 人張萬田（原告張梅子之親戚）所有而交由張德興管理使用 ，因此原告繼承使用該地而興建房屋，後因土地重測而發生 越界。
㈡而被告取得系爭土地後，隨即主張原告無權占有，並起訴請 求拆屋還地，刻正在臺灣臺北地方法院以107年度訴字第227 1號審理中，然依原證3、4土地登記謄本記載被告取得系爭 土地之所有權之原因為「買賣」，該買賣契約書內第2條之 記載：「甲方王武德前受王坤元家族推派登記為乙方祭祀公 業派下員，家族財產權益仍為甲方全體共有；甲方家族成員 王坤元已將其財產權益轉讓與王亮喆承受」、「為確認各派 下員/權利關係人就「五十六份」土地之實際管領範圍（即 財產所應對之現地位置）前經甲方現地指界並由乙方委任專 業測量人員辦理現況勘測，並依勘測結果向地政機關申請複 丈及標示變更登記」、「本案係將派下/權利關係人財產權 利相對應之現地由公業以買賣為登記原因移轉予派下員/權
利關係人或其指定之繼受人，完成登記後除法令或契約另有 約定或公業另有決議外，該派下員/權利關係人不得再主張 有財產權存在」，然上開「五十六份」祭祀公業存在之目的 ，依五十六份管理暨組織規約第2點規定「本公業為紀念先 祖合作開發屈尺山野林地，以飲水思源、慎終追遠並秉承創 業德意並謀求派下宗誼為目的。」，故除非派下員決議祭祀 公業解散而分配祀產或祭祀公業派下員決議分配收益，派下 員個人無從對祭祀公業主張財產權，惟上開土地所有權移轉 契約書所載取得土地所有權者除被告王武德外，其餘被告王 秋發、王順榮、王亮喆均非派下員，彼等原就無權對五十六 份主張財產權，如何以其原本就不存在之權利與五十六份交 換1萬6千餘平方公尺土地之各1/4所有權。被告等人既以不 存在之不主張之財產權換取五十六份之1萬6千餘平方公尺之 土地，其實質應係五十六份贈與土地，而被告與五十六份間 竟作成假買賣契約，足見被告與「五十六份」間之物權契約 （所有權移轉契約）係虛偽意思表示，依民法第87條第1項 規定應屬無效，其所為之所有權移轉登記應予塗銷。 ㈢再者，依五十六份管理及組織規約第11點項下列舉之事項除 出售財產訂立契約、收受價金外更列舉了申報增值稅、土地 鑑界、設定地上權、不動產役權、用益物權、終止租約、塗 銷地上權、與占有人協調、訴訟上之和解等權利鉅細靡遺作 了規定。唯獨贈與不包括在內，顯見規約並未授權管理人贈 與公業財產，公業財產之贈與既為規約所未規定自應回復民 法第828條第3項規定，應得公同共有人之全體同意始得為贈 與，而系爭買賣契約僅有由管理人簽署，應屬無權處分。而 依前述可見「五十六份」與被告間之贈與非管理人有權處分 之範圍。為使權利義務明確化，前揭所有權移轉登記應予塗 銷。
㈣而原告張梅子之曾祖張進即向五十六份承租系爭土地耕種， 並以代替五十六份繳納地租予新店區政府，有原證5領收證 書23份可證。張進自大正五年到昭和8年13年間繳納地租， 張進死後由其孫張羊（張梅子叔公）繼承繼續承租耕種，有 原證26五十六份合約字可證，張羊死後由其母張劉善繼承， 繼續承租系爭土地，有原證25證明繼承關係外，尚有原證6 領收證書可以證明。張劉善死後由其子張德興繼承繼續耕作 ，有原證9新店屈尺五十六份山場管理人田賦代金分納收據 28張可證。張德興死後由原告張梅子繼承與其贅夫原告林茂 吉繼承繼續耕作，有原證10新店市屈尺五十六份山場管理人 田賦代金分納收據、管理人王萬全76年9月15日、85年7月1 日證明書可證。
㈤又關於原證5、6、8、9、10、11、12、22形式真正，業經證 人王世昌於台灣台北地方法院107年度訴字第2271號拆屋還 地事件準備程序，證實在卷；被告指謫原告之先人「張羊」 、「張銀」並無除籍之記載。但依日據時期戶籍登謄本記載 ：「張劉善大正參年12月28日前戶主死亡之戶主相續」、「 前戶主張羊母」、「茶園作」，可以證明原證23所記載之「 業主佃人張羊」係原告之先人。再依原證25戶籍謄本記載， 張德興為張劉善之子，張梅子為張德興之女。可以證明繼承 連續。被告指謫原告就系爭土地，並無耕地租佃登記，但查 ，依耕地三七五減租條例第1條規定，耕地租佃依本條例之 規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。另最 高法院51年台上字第2629號判例闡釋，「耕地三七五減租條 例第六條第一項載：『本條例施行後耕地租約應一律以書面 為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承 租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設， 非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生 效。」再查土地法第106條就耕地租賃之規定及民法第421條 規定之租賃並無必須成立書面租約之規定。可見原告主張與 被告前手五十六份間之租賃關係仍屬諾成契約，並無成立書 面契約及辦理登記之必要。又固然前揭原證5~10未載明地號 。然原證11王萬全所立證明書，已明確記載原告二人所耕作 者為本山場新店市○○段○○○段000○0000地號二筆土地 之耕作使用人。再參酌原證9、10即新店鎮屈尺五十六份山 場管理人田賦代金分納收據並蓋用屈尺五十六份公記印信及 王再旺、王萬全私章。再參照地價稅繳納收據記載「課稅標 的：新店區直潭段屈尺小段9-1地號」、「五十六份管理人 劉文通或劉榮豐，使用人張梅子」，已足以證明原告承租之 土地為系爭土地。
㈥若被告取得系爭土地，係由於互易，而互易依民法第398條 之規定準用關於買賣之規定。從而應適用耕地三七五減租條 例第15條第一項之規定，耕地出賣時，承租人有優先承買權 ，出租人應將出賣條件以書面通知承租人，承租人在十五日 內未表示承受者，視為放棄。同條第三款規定，出租人違反 前二項規定，而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗出租 人。本件被告之前手五十六份在系爭土地互易時，從未通知 原告，依耕地三七五減租條例第15條第三項，其據以移轉物 權登記之物權行為，對原告無效，但其登記卻侵害原告之優 先承買權，原告即得請求塗銷該所有權登記行為。 ㈦原告與被告之前手五十六份祭祀公業存有耕地租佃關係，而 依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，五十六份祭祀
公業出售系爭土地時，原告有優先承買權，本件被告之前手 五十六份祭祀公業在系爭土地與被告互易時，從未通知原告 ，其據以移轉物權登記之物權行為，對原告無效，從而其債 權契約行為及物權契約行為，依民法第71條規定，其所為之 所有權移轉登記應予塗銷，原告即得請求塗銷上開所有權登 記行為。
㈦並聲明：
⑴被告王秋發與五十六份間就新北市○○區○○段000地號面 積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北 市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予 塗銷（權狀字號106年新資土字第035610號）。 ⑵被告王順榮與五十六份間就新北市○○區○○段000地號面 積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北 市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予 塗銷（權狀字號106年新資土字第035611號）。 ⑶被告王武德與五十六份間就新北市○○區○○段000地號面 積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北 市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予 塗銷（權狀字號106年新資土字第035612號）。 ⑷被告王亮喆與五十六份間就新北市○○區○○段000地號面 積4,563.62平方公尺權利範圍1/4，於106年10月31日經新北 市新店地政事務所，以買賣為登記原因所有權移轉登記應予 塗銷(權狀字號106年新資土字第035613號)二、被告則答辯以：
㈠系爭地是由五十六份（為開墾型祭祀公業）移轉所有權給被 告。原告則為系爭地之無權占有人，而遭被告追訴拆屋還地 （案列台灣台北地方法院107年度訴字第2271號），原告既 為無權占有人，則其提起本件訴訟，顯然欠缺訴之利益及當 事人適格，其訴即應駁回。
㈡被告否認原證5、6、8、9、10、11、12、22等之真正，且其 上並無記載原告或其先人是系爭地之「耕地承租人」，前地 主「五十六份」原登記在不動產謄本之管理人為劉伙生等人 ；於100年土地清理後，先後由張文奇、劉豐榮、張仁鴻擔 任管理人，此有不動產謄本及管理人選任備查函為憑；故原 告要主張其為日據時代文書，須舉證證明其形式為真，即劉 文通外12名為屈尺五十六份公記及相關簽名、印文等之真正 ，否則自無推定該證物為真正之效力；以下就原告提出之證 據，分別駁斥如下：
⑴「原證5」之領收證並無地號記載，即使為真（假定抗辯） ，也只能證明在大正年間（民國元年至14年）繳地價稅，不
能證明原告所主張之租賃關係存在；
⑵「原證6」部分：原告要主張其為日據時代文書，須舉證證 明其形式為真，即劉文通外12名為屈尺五拾六份公記及相關 簽名、印文等之真正。否則自無推定該證物為真正之效力。 ⑶「原證8」文書，既無製作人姓名，也不足以證明原告與五 十六份有耕地租賃關係。且原證8最後一頁，「張萬田、張 德興」明顯是另行填載上去，因其字跡完全不同，且也無「 業主」、「編號」等。又張德興並非張萬田之繼承人，參閱 「2271號案被證11」即明，則「原證8」竟載張德興為「原 業主張萬田」之繼承人，自與事實不符。且即使認上開兩份 文書為真（假定抗辯），然該兩份文書所謂「現耕人」何指 ？均未敘明之。其未必就是指「承租人」─最多就只能解釋 成「（現時）占有人」，且該「占有」亦未必出於「有權」 占有，除非占有人能證明其有正當權源，否則即屬無權占有 人。
⑷「原證11、原證12」部分：王萬全已於92-4-24過世，有戶 籍謄本為憑，則本案「原證11」竟為其92-7-12「証明書」 ，顯見「原證11、原證12」文件及其所謂「屈尺五拾六份公 記」之印文等，均係原告偽造；準此，則同樣蓋有該印文之 原證6等亦均偽造。
⑸「原證22」部分：「原證22 (暫不論被告否認其真正)」載 ：「租金繳納收據…右欸是民國四十一年度第二期畑（はた け、指非水田之農田、園等）租金，確實繳納無訛」（該「 租金」顯然是承繼日據時代對地價稅的稱法為「地租（ちそ ）」而來，故原證22之「租金繳納收據」，是指「田賦(或 地價稅)繳納收據」；「承租人張德興」，是指「現作人」 、「納稅人」張德興而言。並非有「耕地租賃存在」，則原 告以之證明其為系爭地承租人，自屬無據。「原證9」，即 從58年第1期至76年之田賦代金收據，在同一年度，或載為 「X年第一期」、「X年第二期」，或載為「X年上期」、「X 年下期」等，與「原證22」記載「四十一年度第二期」及其 收據形式相符。由此對照即足證，「原證22」及其他相關證 物如原證5、原證9、原證10、原證6、原證8等，只是田賦代 金等稅賦收據，其均不足以證明原告為系爭地之承租人。 ⑹「原證7」部分：「原證7」既稱「召集份內及份外眾佃妥議 」，即足證其所列之佃人(即農人，下同)，未必是「份內」 之人，特別是「原證7」只是當時因應日本殖民政府開徵土 地稅賦所做分攤稅賦協議，並不足以證明原告之先人即為「 權利人」或「土地承租人」；況「佃」原指從事農耕之人， 而本案原證7之「佃人」，是指「傭耕者」，即受地主(業主
)僱用耕作農地之雇工，其為僱傭關係，並非耕地之承租人 ；此乃前地主「五十六份」是農墾團體所組成的祭祀公業之 故，故「佃」、「佃人」等，未必是指土地承租人，更未必 是指系爭地的承租，況依吾國法律規定，祭祀公業土地為公 同共有，其權利行使應得全體共有人同意，故主張公同共有 地之「承租人」，自須證明其所主張之「租賃」經全體共有 人（即祭祀公業全體派下員）同意，方為有效（民法第828 條第3項，即最高法院62-2-17六十五年度第二次民事庭推總 會決議㈢、79-5-29七十九年度第二次民事庭會議決議㈢等 參照）；否則仍屬無權占有，故該「原證7」自不能證明系 爭地有無限期租賃、甚至長達至今之租賃存在等甚明。且「 原證7」並無記載系爭地為「耕地租賃地」及承租人為原告 或其被繼承人；故其不足以證明張進、張羊，或被告張梅子 、林茂吉等，就系爭地對前地主「五十六份」有耕地租賃契 約存在。既無租賃之事實，則原告與張進、張羊等為何種繼 承關係？是否屬實？均不足以證明兩造存有所謂「耕地租賃 關係」。而原告所主張日據時代之租賃關係，非必然繼續存 在至今，因租賃也有定期、不定期之別。原告顯不能舉證其 與前地主五十六份有「存續至今之耕地租賃契約」存在，即 使有（假定抗辯），既然系爭土地所有權已移轉給被告，被 告也不受其拘束。
⑺「原證21」部分：即王世昌在2271號案所為證言，其證述「 這我以前的瞭解是這算是持有人是要繳付國家，是山稅。就 是56份人，我父親是管理人，就是我父親開單收錢然後交付 給國家。這是承租。我瞭解好像是類似是國有地，向國家承 租，就是收山稅，繳給國家，我瞭解是因為我父親大概告訴 我的」，且2271號案被告林家（即本案原告）訴訟代理人誘 導訊問稱「林茂吉他家租這個土地」，王世昌在原證21第5 頁之證述，是受誘導的不實證述，參閱原證21第7、8上開稱 「我不知道」、「我不清楚」等之證述自明。況王世昌的先 人王再旺、王萬全，並非「五十六份」之管理人，王世昌也 非原告所提單據之簽名人、用印人，更非五十六份之管理人 ，不足以證明該簽名及印文之真假，故即使原告與前地主「 五十六份」有所謂「耕地租賃」(假定抗辯)，被告是繼受取 得系爭地，自不須繼受該所謂之「租賃契約」；同時，也因 原告未農地農用，而依《耕地三七五減租條例》第16條規定 致該「租約」無效。原告應負拆屋還地或搬遷責任，而對本 件無訴之利益。
㈢原告無權佔用系爭地並出租作為甕仔雞餐飲店、雕刻藝術店 、卡拉OK、宮廟等非作農用耕地之情形，縱使原告有所謂三
七五耕地租用關係(假定抗辯)，則依耕地三七五減租條例第 16條規定，故原告為無權占有人，自無「優先購買權」可言 。原告既無優先購買權，也與本案無利害關係，自無權提起 本件訴訟。
㈣「原證16」契約第二條第一項約定：「甲方王武德前受王坤 元家族推派代表登記為乙方祭祀公業派下員，家族財產權益 仍為甲方全體共有；甲方家族成員王坤元已將其財產權轉讓 由王亮喆承受之」，由此可證，五十六份派下員，是由各構 成員以家為單位，推派代表為派下員，故派下員實為代表制 ；但究其實，推派者及被推派之代表均為派下員，故被告們 均同為派下員。又無論被告王秋發、王順榮、王亮喆是否為 派下員，其既為五十六份及王武德同意為系爭地之登記名義 人，自為利他契約之第三人，並已表示享受該利益，且已獲 系爭地之所有權登記；該所有權的取得，「原證17」之五十 六份規約及法律均無禁止，其所有取移轉登記自屬有效，而 無塗銷之因。又祭祀公業土地，從無禁止移轉對象之法律限 制存在，原告主張不可移轉給派下以外之人，顯然無據。 ㈤又系爭地所有權移轉契約書，第二條第三項約定：「本案係 將派下/權利關係人財產權所對應之現地由公業以買賣為登 記原因移轉予派下員/權利關係人或其指定之繼受人，完成 登記後除法令或契約另有約定或公業另有決議外，該派下員 /權利關係人不得再主張有財產權存在（但其土地位於重測 區內因地形地貌無法施測或重測區範圍以外者，不在此限） ，故性質上之法律關係為互易契約，依民法第398條規定當 事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣 之規定。」，準此，被告是以「不對其他土地主張權利」， 而取得系爭地所有權登記，既基於互易而取得系爭地，則依 民法第398條準用買賣規定，將登記原因載為「買賣」，並 無不當。五十六份與被告間，無論是債權行為及物權行為， 均基於真正的法律效果意思而為，並無虛假。故原告在本案 主張被告基於「受贈」，不但為被告所否認，其也與原告在 2271號案臨訟杜撰本案被告以「偽造文書」等方式取得土地 之主張，不但前後矛盾，亦均非事實。更遑論祭祀公業條例 第50條第1項，也非所謂的「強行規定」，更不涉相關私法 行為有效與否之問題。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠查原告主張之事實，業據其提出地籍異動索引、土地登記謄 本、張進日據時代領收證、五十六份合約字、五十六份公同 共有土地原業主、繼承人、現耕人名冊、張德興五十六份山
場管理人田賦代金分納收據、林茂吉五十六份山場管理人田 賦代金分納收據、王萬全開立證明書、詹順發律師函、被告 訴請拆屋還地起訴狀、台灣台北地方法院通知書、土地所有 權移轉契約書、五十六份管理暨組織規約、新北市新店區公 所函、五十六份變動後派下現員名冊、不動產估價師估價報 告、準備程序筆錄、租金繳納收據、五十六份山場合約字抄 寫本、地價稅繳款書、日據時代戶籍謄本等文件為證（卷1 第31-173、233-337、423-469頁），被告則否認原告之主張 ，並以前詞資為抗辯，並提出言詞辯論開庭通知、房屋租賃 契約、聲請狀及證物節本、五十六份歷任管理人當選備查函 、日據時代戶籍謄本、王萬全戶籍謄本、日華大辭典日文翻 譯、漢語字庫、新北市新店區公所函、漢檢漢字辭典等文件 為證（卷1第351-406、卷2第19頁），是本件所應審究者為 ：原告主張被告王秋發、王順榮、王亮喆非五十六份祭祀公 業之派下員，因此無從對五十六份之系爭土地主張財產權， 有無理由？原告主張系爭不動產移轉物權行為未經五十六份 祭祀公業全體派下員同意，為無權處分，有無理由？原告主 張被告與五十六份祭祀公業間於106年10月31日所為之不動 產移轉契約為虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定應屬 無效，其所為之所有權移轉登記應予塗銷，有無理由？原告 主張五十六份祭祀公業間於於106年10月31日所為之不動產 移轉行為侵害其基於三七五減租條例第15條第1項之優先承 買權，被告與五十六份祭祀公業間之不動產移轉行為無效， 有無理由？被告抗辯原告提出之證據無從證明其先人為系爭 土地之承租人，更未經五十六份祭祀公業全體派下員同意出 租，其等占有系爭土地為無權占有，有無理由？被告抗辯係 基於互易之法律關係取得系爭地所有權登記，並以「買賣」 為登記原因，是否合法？被告抗辯原告承租系爭土地並非農 用，依耕地三七五減租條例第16條規定，原告為無權占有人 ，不得主張優先購買權，有無理由？以下分別論述之。 ㈡經查，系爭土地原為五十六份公業所有，於106年1月18日， 由五十六份公業當時之管理人劉豐榮與被告，訂立系爭土地 移轉契約書，約定五十六份公業將新北市○○區○○段0地 號（即系爭土地）以及同區段22地號、9之2地號、14之1地 號、16地號、24地號、25地號、30地號、31地號、34地號、 79地號、101地號、102地號、109地號、115地號、115之2地 號、同市區○○○段00地號等17筆土地，移轉登記予被告， 並於106年3月31日，以買賣為原因，登記被告取得系爭土地 之所有權，權利範圍各四分之一之事實，為雙方所不爭執， 並有地籍異動索引、土地登記謄本、律師函、土地所有權移
轉契約書、五十六份管理暨組織規約、新北市新店區公所函 、五十六份變動後派下現員名冊等文件為證，而被告與五十 六份所簽訂之系爭土地移轉契約書係約定略以：「第二條- 雙方之認知與共識：甲方王武德前受王坤元家族推派登記 為乙方祭祀公業派下員，家族財產權益仍為甲方全體共有； 甲方家族成員王坤元已將其財產權益轉讓與王亮喆承受。 為確認各派下員/權利關係人就「五十六份」土地之實際管 領範圍(即財產所應對之現地位置)前經甲方現地指界並由乙 方委任專業測量人員辦理現況勘測，並依勘測結果向地政機 關申請複丈及標示變更登記。本案係將派下/權利關係人 財產權利相對應之現地由公業以買賣為登記原因移轉予派下 員/權利關係人或其指定之繼受人，完成登記後除法令或契 約另有約定或公業另有決議外，該派下員/權利關係人不得 再主張有財產權存在…故性質上之法律關係為互易契約…」 等語，此有土地移轉契約書在卷可按（卷1第147頁），而系 爭土地移轉契約書係由五十六份當時管理人劉豐榮所簽訂， 為有權代表五十六份締結，是五十六份與被告應依系爭土地 移轉契約書之約定履行，就此部分事實，應可確定。 ㈢其次，原告雖主張略以：依五十六份管理暨組織規約第5點 規定，符合規定得列為公業派下現員，享有公業派下權，但 是依照土地所有權移轉契約書取得土地所有權者，僅有被告 王武德為派下員，其餘被告均非派下員，並無權對五十六份 主張財產權，亦無從以其原本不存在權利與五十六份交換土 地所有權，且公業土地為全體派下員公同共有，並無派下員 個人顯在部分，依五十六份管理暨組織規約第2點規定，除 非派下員決議祭祀公業解散而分配祀產或祭祀公業派下員決 議分配收益，派下員個人無從對祭祀公業主張財產權等語， 但系爭土地移轉契約書係由五十六份管理人所簽訂，並經移 轉登記，且並未經雙方當事人或其他有權機關撤銷，則並無 從否認其效力，是原告以前揭理由而主張撤銷，顯非有據； 其次，雖原告主張僅有被告王武德為派下員等語，但是，系 爭土地移轉契約書第2條即已載明「第二條-雙方之認知與共 識：甲方王武德前受王坤元家族推派登記為乙方祭祀公業 派下員，家族財產權益仍為甲方全體共有」等語，是依照上 揭約定之內容以觀，並非僅以被告王武德一人作為雙方約定 之範圍，應甚明確，是原告前揭主張，即與系爭土地移轉契 約書所約定之基礎事實，並不相符合，是原告主張，即非有 據；況且，就五十六份財產之管理處分，除有法令限制之情 形外，其自得依法為管理處分，並無從因為其管理處分之作 為，認為與公業目的有間，或是認為派下員個人無從對祭祀
公業主張財產權等原因，即能以此推認系爭土地移轉契約書 有得以撤銷之原因，縱使認為契約當事人一方未具有契約所 應約定資產，導致契約無從完全履行時，亦應由當事人雙方 就契約給付不完全之部分為主張，並非必然可以認為契約為 無效，亦無從認為得由第三人將之撤銷，亦可認定；是原告 此部分之主張，無從認屬有據，應可確定。
㈣再者，原告雖主張略以：系爭土地原告與被告之前手五十六 份有耕地租佃關係。被告與其前手五十六份間之不動產所有 權移轉契約為假互易真贈與，原告承租系爭土地作為種植茶 葉，有耕地三七五減租條例第15條之適用等語，然查，本件 原告是否承租系爭土地而應適用耕地三七五減租條例第15條 之規定，為被告所爭執，而就此部分，並未具原告就其自任 耕作，亦即自己於承租土地從事耕作之事實提出證據以為證 明，是並無從認定原告是否有建築房屋居住及供其他非耕作 使用之情形，且原告於另案訴訟審理中亦自陳：「於70餘年 間，因翡翠水庫設立之故，系爭土地遭劃定為水源特定區， 禁止噴灑農藥，故其等無法繼續耕作，家庭生活陷於困境， 其等即於系爭土地上興建鐵皮房屋，並將房屋出租他人等語 ，是原告主張其承租系爭土地而應適用耕地三七五減租條例 第15條等語，尚無從任遽認其主張有據；況且，就系爭土地 移轉契約書之性質，原告乃主張為贈與契約，被告則主張為 互易契約，而耕地三七五減租條例第15條第1項係規定耕地 出賣時，承租人有優先承買權，出租人應將出賣條件以書面 通知承租人等情，此規定於贈與並無從適用，而互易雖準用 買賣之規定，但僅為性質相符合者為準用，並非將互易之性 質變為買賣之性質，與耕地三七五減租條例第15條第1項所 稱耕地出賣尚屬有間，是否適用，乃非無疑，尤其，互易係 為「互相移轉金錢以外之財產權」之契約，此項財產權未必 為財產通用，或者於雙方當事人有特殊意義之特定財產，其 與使用通貨之一般買賣交易，尚屬有間，尤其本件互易契約 所移轉財產權，是否為原告所擁有得以提出而達成契約所約 定之同一條件，並未據原告提出事證以為主張，是尚無從以 此為原告主張有利之認定。
四、綜上所述，原告主張：①被告王秋發、王順榮、王亮喆非五 十六份祭祀公業之派下員，因此無從對五十六份之系爭土地 主張財產權，以及②主張系爭不動產移轉物權行為未經五十 六份祭祀公業全體派下員同意，為無權處分、③被告與五十 六份祭祀公業間於106年10月31日所為之不動產移轉契約為 虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定應屬無效，其所為 之所有權移轉登記應予塗銷、④主張五十六份祭祀公業間於
於106年10月31日所為之不動產移轉行為侵害其基於三七五 減租條例第15條第1項之優先承買權，被告與五十六份祭祀 公業間之不動產移轉行為無效，均無理由，應予以駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
民事第三庭 法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 2 月 13 日
書記官 曾東紅