臺灣高等法院花蓮分院民事判決 八十九年度上字第二一號
上 訴 人 上駿建設股份有限公司 設南投縣草屯鎮○○路三０七號一、二樓
法定代理人 乙○○
被 上訴人 甲○○
右當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於臺灣花蓮地方法院中華民國八十八
年九月十三日(八十六年度訴字第一八一號)第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
聲明：
㈠原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢願供擔保，請准免為假執行。
陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：依民法第三六五條規定：「買
受人因物之瑕疵而解除契約：：：，其請求權於物之交付後六個月後不行使而消
滅。」本件系爭房屋完成移轉登記為被上訴人所有係在八十四年四月間，此為被
上訴人所不爭執，被上訴人亦自承其於上訴人將系爭房地移轉登記於被上訴人後
，被上訴人即發現坪數有短少情形，距被上訴人以本訴訟起訴狀為解約表示時早
已超過六個月除斥期間，被上訴人依法自不得為瑕疵擔保主張，至於被上訴人主
張上訴人對於系爭房屋有故意不告知瑕疵，被上訴人自應就上訴人之故意負舉證
責任，然被上訴人並未就此負舉證責任，原審亦未查明即認定上訴人有此故意，
顯與法不合。況且系爭房屋坪差係因合約內容記載不當之爭議所致，並非房屋本
身有何瑕疵，而兩造間房屋之格局及尺寸已列為買賣合約之附件，被上訴人經由
附件圖說所標示房屋室內格局尺寸就可以計算出房屋內部份之坪數，上訴人並無
「故意」不告知主建物面積及其附屬建物面積究為若干，否則上訴人為何要將標
有明確尺寸之平面圖做為系爭契約之附件。
證據：援用原審提出之證據。
乙、被上訴人方面：
聲明：如主文所示。
陳述：與原判決之記載相同，茲引用之。
證據：援用原審提出之證據。
理 由
一、本件被上訴人在原審起訴主張其於八十二年五月間與上訴人簽訂「奬勵投資興建 國民住宅不動產買賣契約」，以新臺幣( 下同 )二百九十萬元訂購上訴人於坐落 花蓮縣吉安鄉○○段二六０地號土地上所興建之「上毅皇宮中華國宅」一戶( Ｈ 棟七樓之七，建號五七四號 )，被上訴人已繳買賣價金( 含貸款 )共二百八十三 萬元，上訴人則將產權移轉登記予被上訴人，惟尚未辦理交屋，然被上訴人卻發 現室內權狀面積較約定之面積坪數短少一０．一九平方公尺，上訴人於將該批系
爭房地送請花蓮縣政府國宅課審核之面積計算表，既已明確將每戶「自用」、「 小公」、「大公」、「陽台」面積予以區分，郤故意於系爭契約中將自用面積載 入小公面積，使室內面積虛增原不應屬室內面積之小公面積，此亦不合國宅主管 機關所函頒之買賣契約書範本，上訴人顯係利用契約之文義作有利於自己之解釋 ，致被上訴人實際室內面積較契約約定室內面積短少，係故意不告知瑕疵，爰依 民法不完全給付及物之瑕疵擔保責任之規定，解除系爭買賣契約，請求被告返還 已受領之價金及自受領時起之法定利息( 八十萬元部份，為八十三年四月十二日 ，其餘二百零三萬元，為八十四年四月十九日 )，又上訴人因此支付之銀行貸款 利息共計四十一萬七千三百九十四元、自八十四年起之地價稅、房屋稅共計三萬 二千三百零九元，以及與系爭房屋相同之他人住宅，每月租金至少一萬元，故被 上訴人亦受有自八十四年五月起，每月一萬元之損害等情。為此請求判決如原審 聲明( 除如原判決主文第一、二、三項外，被上訴人敗訴部分，未據其提起上訴 ，此部分已告確定。上訴人則以㈠其交付予被上訴人包括區分所有及共有部份之 總面積( 一０三．０四平方公尺 )，遠較契約所約定之房屋總面積為多，所謂室 內面積係指大公、小公及自用面積中位於室內之部份，被上訴人既認上訴人交付 之房屋面積短少，則自須先舉證證明「室內面積」即係供其「私人使用之面積」 ，否則自難認上訴人未依契約之規定交付契約定應有之面積。㈡系爭契約第二０ 條規定：「本約之附件視為本約之一部分：：：」，上訴人已依系爭契約附件㈡ 之建築物平面圖按圖施工，則上訴人已盡契約義務，被上訴人之主張，顯非有理 。㈢所謂「自用面積」係指「小公」之部分，而「室內面積」則係指「私人使用 之面積」、「小公」及「陽台」等附屬建物之總合，方符契約之真諦。蓋室內面 積既等於自用面積，而自用面積又不可能指某一不特定之私人使用面積，則唯有 將自用面積解釋為小公，方能使「房屋面積」、「室內面積」及「自用面積之意 義相契合。㈣依建築投資商業公會全國聯合會行文臺灣高等法院之函文中，亦可 得：「使用面積」，係住戶之專有部分外，復包括當樓層其他住戶共有持分之共 同使用面積，即俗稱「小公」部分，而「公共面積」，則係全棟各層戶共有而共 同使用之面積，即俗稱「大公」部分。「使用面積」包括各住戶之專有部分外， 復包括小公部分，此乃業界之一般交易習慣。同理，本案之「房屋面積」，除指 專有部分外，復包括大公及小公，而「室內面積」，除指專有部分外，尚包括小 公部分，而「自用面積」即係指小公部分，自為當然之解釋。㈤本件有爭執之室 內面積、自用面積，並非法定用語，其意義即應依訂約當時當事人之真意為斷， 被上訴人於購買系爭建物時，應知其買受之建物中，除私有之部分外，另有同層 樓共同使用之電梯、樓梯、走廊等小公及同大樓共有之電氣室、屋頂水箱等大公 ，況樓梯、電梯、走廊等小公，為將系爭大廈作為辦公大樓使用之必要設施，否 則將無法正常使用系爭建物中各該私有部分，故其建物面積自應由必須使用之各 戶依比例分擔，因此上訴人將此部分納入系爭契約中之室內面積範圍內，係雙方 訂約當時之真意。況如依被上訴人之主張以室內面積為主建物面積，公共設施比 例將僅不到百分之十，此將使生活品質受到嚴重影響，又豈是被上訴人所樂見。 ㈥系爭房屋既尚未交付，被上訴人不得行使瑕疵擔保請求權。㈦系爭坪數差異乃 契約記載不當所致，應循減少價金之途徑解決之，被上訴人主張解除契約應顯失
公平。㈧系爭房屋瑕疵於契約簽定時即已存在，並非發生於契約成立後，故不適 用不完全給付之規定。㈨縱被上訴人請求為有理由，上訴人亦主張同時履行抗辯 ，請求被上訴人同時塗銷系爭房地抵押權，移轉登記與上訴人，除此之外，所謂 銀行貸款之利息、各項稅金及房屋租金之損害，均非被上訴人所受損害，被上訴 人自不得請求上訴人給付等語資為抗辯。
二、本件被上訴人起訴主張之上開事實，業據其提出系爭房地買賣契約書影本、建物 登記簿謄本、上訴人送審面積表影本、臺灣省政府住宅及都市發展局函影本、本 院判決書影本、銀行放款帳卡影本、租賃契約影本、土地銀行花蓮分行繳交利息 紀錄影本、花蓮縣稅捐稽徵處納稅證明書（地價稅單四件及房屋稅單五件）、房 屋稅及地價稅繳款書影本等件為證。而依兩造所簽訂之系爭房地買賣契約書一、 ㈡記載：「房屋坐落：．．．房屋面積．．．平方公尺（約．．．坪）（含括平 臺、陽臺、走道、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、屋頂 水箱、門廳等共同使用部份之持分權利）所有權全部，其中室內面積為．．．平 方公尺（約．．．坪），包括自用面積．．．平方公尺，陽臺．．．平方公尺」 等語，依其行文敘述及文義觀察，前段房屋面積應係包括「共同使用部份」及相 對應之「非共同使用部份」，二者合計構成「房屋面積」，而「非共同使用部份 」究何所指，該段並無定義，後段則緊接其後，謂其中「室內面積」若干，包括 「自用面積」及「陽臺」，依一般通常文字之理解，其中「室內」二字尚可解釋 為專有之區分所有部份，或係專有部份加上樓梯間等小公部份，此二項解釋方法 應均不違反「室內」二字於文義上所可能之最大限度解釋，惟緊接其後之契約內 容則為：室內面積包括「自用面積」及「陽臺」等語，惟自用面積無論如何理解 其字義，應係指住戶自己單獨所使用之面積而言，樓梯間等「小公」係供該棟住 戶共同使用之「公共」設施，與「自用」之涵義並不相符，故將自用面積與陽臺 區分註記，即可知自用面積係指「區分所有之主建物」之部份，陽臺則係指「附 屬建物」之部份。此再參酌系爭契約書二、記載：「面積誤差．．．室內面積及 甲方所有該建築物及其附屬物之共同部份之面積，如有不足．．．」等語，將「 室內面積」與「共同部份」之面積互相對應，足見室內面積係指「非共同使用」 部份，亦即不包括公共設施之面積，從而所謂「室內面積」依契約文義之整體解 釋，乃為「各住戶可單獨使用之區分所有建物之面積」，即屬明確。且上訴人係 承接政府獎勵投資興建國民住宅之業者，其係依據國宅主管機關之法令制訂系爭 定型化契約，亦為其所自承在卷，是主管機關就各該名詞所為之定義自足供為系 爭契約解釋之重要參考，而依內政部發佈之「國民住宅社區規劃及住宅設計規則 」第三十五條、第三十六條及「臺灣省獎勵投資興建國民住宅作業要點」附件七 （房地買賣契約書範本）第一條之規定：室內面積包括自用及陽臺面積，而自用 面積不包括公用及陽臺面積，所謂公用面積係包括樓梯間、共用走廊、屋頂突出 物等（按即所謂大公及小公），不含於自用面積內等語，此有被上訴人提出之臺 灣省政府住宅及都市發展局八十五年十月十七日八五住都企字第０八二二七六號 函一件在卷可查，而其所釋示之涵義亦與上開基於文義之整體所解釋者相同，上 訴人既為承接興建國宅之建築業者，對此之法令解釋自屬知悉甚詳，此就上訴人 送請主管機關審核之建築配置計畫中，亦明確區分自用面積、大公、小公及陽臺
等項目，並未將「自用面積」與「小公」等同視之自明，亦有被上訴人所提計算 表一件可按，足見上訴人對於各該名詞之涵義確甚明白，不容上訴人事後故為曲 解以避其責。上訴人執建築投資商業公會全國聯合會所表示之意見，認自用面積 即為小公之意，與系爭契約上揭明白之文義不符，已非可取；且如自用面積為「 小公」，則系爭契約之內容即成為：室內面積，包括「小公」及「陽臺」等語， 除後兩者面積之總和顯與室內面積不相當，其他不足之部份究竟屬於何一部份有 欠明瞭外，室內面積亦絕不可能僅係小公及陽臺二者之面積所構成，上訴人如欲 使消費者明瞭其內心意思所配置之系爭建物各部份之面積，應就室內面積下再區 分為「自用面積」、「小公」及「陽臺」三部份或其他類此之明確定義（如同其 送請主管機關審核之上開建築配置計畫表。又依上訴人所辯之計算方法，實不易 確定其各部份確切之面積），並使三者之面積總和等於室內面積，以使消費者一 目瞭然，而非於契約內容故為不明確之記載，尚須以專業之法律解釋方法，就整 體契約文義，參酌主管機關之法令始能明瞭其真意，而契約所表示之真意既已明 確如上述，上訴人再事強解自用面積即係小公，即非可取；又該建築投資公會係 就另案所為陳述，與本件案情不同，自非可類比援引。且上訴人雖依系爭契約所 附建築物平面圖施工，該平面圖亦係契約之一部，惟該平面圖僅係顯示系爭建物 平面配置之情形，並非表示為系爭區分所有建物之面積，此由該平面圖並未明確 記載系爭建物之面積坪數可知，且縱使該平面圖附有面積計算之數據，亦不能課 予僅具有一般知識經驗之消費者以該複雜之計算結果為購屋依據之責任，況計算 之結果與契約本文明白之文字相左時，亦應以明確之文字或數字為契約解釋之依 據，故上訴人就此抗辯被上訴人應知悉系爭房屋之實際面積，亦不足採。故系爭 契約之室內面積即係區分所有之主建物面積及附屬建物面積之總和，自用面積即 係區分所有主建物之面積，上訴人雖故將小公之面積載入自用面積之欄位內，然 此並不影響各該名詞所表示之意義，亦非兩造所認識之契約內容之一部。又系爭 契約之面積欄本係空白而由上訴人加以填載，則填載之面積為何，自應依據各該 名詞之定義（如室內面積、自用面積及陽臺等）以決定填載之數量，殊不能以其 既已填載較小之面積，而謂消費者即應以此面積而明瞭所代表之建物為何一部分 ，此係倒果為因，將錯就錯之解釋，是上訴人此部份抗辯契約自用面積既僅記載 為一一‧０六平方公尺（約三‧五九坪），顯然並非區分所有主建物之部份，故 消費者當明瞭係指小公部份云云，顯不可採。至於容積率之部份，業者即上訴人 可就整體建物之結構依法作合理之分配，消費者即被上訴人僅就系爭契約之房屋 與上訴人達成合意，系爭契約亦未明定建物之容積率等問題，自難強求消費者必 須受其約束，況如公共設施比例過小致影響生活品質，亦係消費者可衡酌其需要 而為購買與否之參考，自不能以契約外之因素作為決定契約性質或內容之標準， 上訴人此部份抗辯亦不足採信。末以系爭契約第二條所謂：以地政機關測量並登 記之面積為準等語，係指系爭建物面積之確定悉以地政機關之測量為準，而非以 其他單位之測量結果為依據，以免因面積之誤差而生爭執，非指地政機關之測量 成果即為契約所定之面積大小，否則即根本毋須訂定契約，均以實際之建造面積 為契約面積即可，上訴人此部份對於契約文義之解釋，顯有誤會。三、查一般預售屋之消費者於選購房屋時，除房屋之坐落、格局、型式外，綜合各項
條件之優劣後所歸納出之計價標準即係建物之面積，除有特別之約定情形下，其 最為關心者係該建物中各區分所有專有部份之總面積為何，公共設施雖屬區分所 有建物之必要輔助設施，且亦為整體生活品質之良善與否不可或缺之一環，然以 臺灣地區地狹人稠之居住狀況，實際居住使用之面積大小毋寧為一般消費者錙銖 必較以決定選購與否之最重要標準，在此條件確定下，消費者始會進一步探究其 他公共設施之設置狀況是否充份，能否協助其提高生活品質，故區分所有專有部 份之面積如未依契約本旨交付予承購戶，自應認出賣之標的物存有減少其價值之 瑕疵，上訴人雖抗辯稱其交付予被上訴人之總面積甚至超過契約所約定之面積等 語，然其未能區辨專有部份及共有部份對於契約目的之達成具有如上所述不同之 價值，不能一概而論，自非可採。準此，本件上訴人出賣之系爭房地，區分所有 之專有部份均較契約約定減少達百分之十一，而使共同使用之公共設施部份占房 屋總面積之比例增加百分之十二。按系爭房地非屬大坪數之建築，居住使用空間 本已有限，以此建築比例，被上訴人之實際使用面積大幅減少百分之十一，其減 少價值之瑕疵不可謂不重大，被上訴人不主張減少價金而逕為解除契約之請求， 應認並無顯失公平可言。從而，本件上訴人出賣之系爭房地其室內專有面積不足 ，且該瑕疵係於系爭預售屋買賣契約成立後始發生（系爭建物必待現實完成時始 能知實際坪數究與契約約定有何不同，因上訴人亦可能依上述契約所定之真意為 建造，此與就契約所定面積並無異議之情形並非相同），並係可歸責於出賣人之 上訴人未依契約本旨施作所致，雖系爭標的物尚未交付（危險移轉）予買受人， 但物之瑕疵已無從修補（不可能拆除重建），物之瑕疵擔保制度賦予出賣人除去 瑕疵之權利狀態已不存在，上訴人自仍應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人據此主 張解除系爭買賣契約，請求上訴人返還其已受領之價金及自受領時起之法定利息 ，為有理由，應予准許。上訴人雖另抗辯被上訴人未繳最後七萬元之自備款且遲 延受領，故上訴人已完成交付之義務等語。然買賣契約不論於危險移轉前後，出 賣人固均不負有修補瑕疵之義務，但出賣人所提出之物具有瑕疵者，係非依債之 本旨而為給付，買受人自得拒絕受領系爭標的物，且買受人決定解除契約時，不 負支付價金之義務，則於其決定是否解除契約前，自亦得主張解除契約之抗辯， 拒絕支付價金，以促使出賣人修補物之瑕疵再為交付，或由出賣人催告買受人是 否解除契約，較能符合當事人之利益狀態，亦可避免法律關係趨於複雜，因此被 上訴人既得行使拒絕受領標的物及支付價金之抗辯權，其等未支付自備款價金及 拒絕受領即難認違反系爭契約義務，上訴人上開所辯，亦不足採。四、被上訴人得依買賣契約物之瑕疵擔保之規定行使契約解除權，請求上訴人返還買 賣價金及自受領時起之利息，已如上述，惟上訴人於原審主張同時履行抗辯權， 即被上訴人亦應塗銷系爭房地抵押權，並移轉所有權登記為上訴人所有，以回復 兩造原有之利益，徵之民法第二百六十一條之規定，尚無不合。故上訴人自應於 被上訴人將坐落花蓮縣吉安鄉○○段二六０地號、面積一二八五平方公尺、權利 範圍一萬分之七四之土地，及其上建物五七四號，即門牌號碼花蓮縣吉安鄉○○ 村○○路○段九三號七樓之七之房屋暨其共同使用部份建號五九九號、面積二九 三八‧七六平方公尺、權利範圍一萬分之七五，於八十四年四月十三日以花登字 第九六四二號收件，權利人臺灣省政府，義務人被上訴人，權利價值二百零三萬
元，以設定為原因，於八十四年四月十九日所為之抵押權登記塗銷，並移轉上開 房地所有權為上訴人所有之同時，給付被上訴人二百八十三萬元，及其中八十萬 元，自八十三年四月十二日起，其餘二百零三萬元，自八十四年四月十九日起， 均至清償日止，按年息百分之五計算之利息（各該受領日，均經上訴人自認在卷 ，參原審八十八年七月二十八日筆錄），從而被上訴人此部份請求，為有理由， 應予准許。
五、又被上訴人主張其因給付系爭房地之貸款共支出四十一萬七千三百九十四元，另 又繳納系爭房地之地價稅及房屋稅共三萬二千三百零九元等情，業據其提出繳納 利息及稅金等憑據為證，經核此等費用均係買賣契約存在時所應支出之費用，茲 契約既已解除而不存在，依回復原狀之法理，該等費用自應由系爭房地所有權人 之上訴人負擔之，是被上訴人此部份請求，亦無不合，應予准許。至於被上訴人 請求自八十四年五月起，按月一萬元之租金損害等情，固據其提出同型式、格局 之房屋租賃契約書一件可按，惟契約解除後，兩造均應回復原有之利益狀態，被 上訴人於契約存在前本即無房地可供出租，上述租金係以系爭契約存在為前提， 被上訴人所可能取得之利益（得出租而未出租），尚非因系爭契約解除因此所受 之損害，是被上訴人此部份主張，為無理由，應予駁回。六、綜上所論，被上訴人因系爭買賣標的物存有減少其價值之重大瑕疵，且已不能修 補，於危險移轉前行使物之瑕疵擔保之契約解除權，並不為受領有瑕疵之物，同 時主張解除契約之抗辯拒絕支付價金，而請求上訴人返還已受領之價金及均自受 領日起之利息，並請求上訴人返還其已繳納之貸款利息四十一萬七千三百九十四 元，及系爭房地之地價稅及房屋稅共三萬二千三百零九元，洵屬正當，應予准許 ，超過之部份，則無理由，應予駁回。上訴人為同時履行之抗辯，亦屬正當，則 被上訴人應於上訴人給付已受領買賣價金之同時，塗銷系爭房地抵押權，並移轉 所有權登記為上訴人所有，逾此部份則無理由，應予駁回。原審因而為部分不利 上訴人之判決，並以兩造均陳明願供擔保以代釋明請准宣告假執行及免為假執行 ，核均無不合，爰就被上訴人勝訴部分各酌定相當擔保金額准許之，核無不當。 上訴意旨仍執陳詞，認被上訴人解除契約並非正當云云，指摘原判決關於不利伊 部分不當，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張及抗辯，均不影響於本件判決之結果，爰不一一論述，併此敍明。據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項，第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十八 日 審判長法官 吳 鴻 章 法官 黃 永 祥 法官 莊 謙 崇右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀( 均須按他造當事人之人數附繕本 )，上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或
第二項( 詳附註 )所定關係之釋明文書影本。
書記官 劉 夢 蕾附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一( 第一項、第二項 )：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十二 日
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網