臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第28號
上 訴 人 林森進
訴訟代理人 陳燕月
上 訴 人 林長庚
陳林金釵
上 三 人
共 同
訴訟代理人 顏寧律師
房佑璟律師
被上訴人 林鴛婉
林若璇
林偉珉
共 同
訴訟代理人 江昱勳律師
林達宏
上列當事人間確認耕地三七五租賃契約關係不存在事件，上訴人
對於民國106年11月6日本院臺中簡易庭106年度中簡字第977號第
一審簡易判決提起上訴，經本院於民國109年1月10日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)民國45年間，出租人林阿森等人將臺中市○○區○○段○○ ○○○段○00地號土地出租予林燕山；後於70年間變更契約 當事人為出租人林卓賢等10人、承租人為林張尾；嗣於92、 98、102、103、104、105年間因繼承或分割等因素，再度變 更出租人與承租人。而陳平段49地號土地嗣變更為陳平段35 52地號土地，102年間又因前開土地分割，變更為陳平段355 2、3552-1、3552-2、3552-3地號土地，被上訴人及其他共 有人於102年間繼承上開土地，上開土地之承租人亦變更為 上訴人。復於103年間，陳平段3552、3552-1、3552-2、355 2-3地號土地重劃變更為臺中市○○區○○○段○○○○○ ○段○00地號土地，後因裁判分割，分割出71、71-1、71-2 地號土地，71-1地號土地又分割出71-3地號土地，由被上訴 人分得鑫大鵬段71-2地號土地（下稱系爭土地）。(二)因被上訴人林鴛婉於103年8月、103年12月、104年1月收到
臺中市政府環境保護局（下稱臺中市環保局）之函文，函文 內容指稱被上訴人所有之系爭土地缺乏管理，致土地髒亂影 響環境衛生，且雜草叢生，長度超過50公分，且依原證4照 片及被上訴人提出之航照圖可知，上訴人於103、104年間確 無耕作。又依行政院農業委員會林務局農林航空測量所（下 稱農林航測所）函附，關於103年6月27日、103年10月16日 航照圖旁之說明，記載系爭土地無法辨識是否有墾植之情， 佐以環保局函文與原證4之照片可知，當時航照圖所拍攝到 之畫面應屬長度超過50公分之雜草；另依104年6月8日航照 圖顯示，系爭土地有部分區域有地表裸露情形，104年10月1 8日航照圖顯示有堆放物品，且白色物體有明顯高度，依105 年7月3日及105年10月31日照片顯示，系爭土地部分仍有裸 露，且105年10月31日照片裸露面積更多，足認上訴人確實 未全部耕種，而自103年迄今均是如此。為此，爰依耕地三 七五減租條例第17條第1項第4款規定，以起訴狀繕本之送達 向上訴人為終止租約之意思表示，並請求確認兩造間就系爭 土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。
二、上訴人則以：
(一)陳平段3552、3552-1、3552-2、3552-3地號土地，經臺中市 ○○地○○○○○地○○○○○○○○段00地號土地。71地 號土地於104年7月6日再分割為71、71-1、系爭土地後，由 臺中市政府地政局逕變更71地號土地之出租人為林蔡咏雪等 16人、71-1地號土地之出租人為林漢宗等2人、系爭土地之 出租人為被上訴人，被上訴人僅以其名義向北屯區公所租佃 調解委員會申請調解及向臺中市政府耕地租佃委員會申請調 處，經區公所調解委員會及市政府租佃爭議委員會要求補正 申請人適格之瑕疵，被上訴人竟置之不理，逕以被上訴人之 名義向上訴人訴請終止「北屯陳一字第702號耕地三七五租 約」中關於系爭土地之租約，不符耕三七五減租條例第26條 有關前置調解、調處程序之規定。
(二)上開土地經分割後，由臺中市政府地政局逕行變更租約，僅 屬出租人內部之約定，各出租人全體對外仍為共同出租人， 是被上訴人既非全體出租人，基於終止權不可分，自不得單 獨行使終止權，被上訴人顯有當事人不適格之情形。(三)上訴人並無非因不可抗力持續1年不為耕種之情事。蓋： ⒈系爭土地係於104年7月6日方自鑫大鵬段71地號土地分割而 來，被上訴人稱上訴人未耕作期間（即103年8月至104年10 月18日期間）根本未有系爭土地存在。縱上訴人與各該土地 分割後之地主各別成立租約，豈能以前租約存續期間（103 年8月至104年7月6日）認定上訴人有「不為耕作」之情形。
又若自104年7月6日分割後起算至被上訴人所主張之104年10 月18日，亦未達1年。且本件應由被上訴人舉證上訴人有「 繼續1年不為耕作之情事」，即被上訴人應舉證上訴人有主 觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任 令承租耕地荒蕪廢耕之情形。
⒉系爭土地租約經103年3月市地重劃完成並點交土地後，地目 由「水田」變更為「建築用地」，導致原有之灌溉溝渠、水 源均被截斷，已非原可輕易從事農業耕作之耕地。又開墾系 爭土地之初，大部分土質因參雜石塊，故上訴人必須耗費大 量之勞力，並徒手進行土石分離改造等整地工作，且因水源 問題，需要挖坑並鋪設帆布，以儲接雨水作為灌溉農作物之 用。另上訴人為耕作系爭土地而努力開墾、整地、種植耐旱 經濟作物，力行有機農作，迄今已漸入佳境，且依據作物生 長之情況，顯可證明上訴人經年累月於系爭土地上從事耕作 ，是上訴人於103年8月至104年10月18日未有主觀上不為耕 作、放棄耕作，客觀上亦未有「未為耕作繼續1年」之事實 。再者，本院民事執行處104年度司執字第21269號執行事件 ，派員現場勘查並出具鑑定報告載明「現況種植木瓜及香蕉 等經濟作物」，亦可證明系爭土地已從事耕作至明。 ⒊雖臺中市環保局曾發文表示，系爭土地於103年8月5日、103 年11月28日、104年1月22日因缺乏管理致土地髒亂云云，然 系爭土地鄰近皆為空地，臺中市環保局人員誤判土地範圍， 亦所在多有，實不足為證，縱系爭土地有雜草叢生之情況， 亦已經過改善，故未有罰鍰產生，亦不代表上訴人主觀上有 不為耕作之意思。再者，依GOOGLE地圖提供之街景服務，可 明顯發現系爭土地於104年1月之街景服務照片，有耕作物於 其上，依105年7月之街景服務照片亦可發現經過上訴人之努 力，系爭土地上之耕作物日益增加，顯見系爭土地不僅未有 上開臺中市環保局函文所稱之「因缺乏管理致土地髒亂」之 情況，更未有被上訴人所稱之耕地三七五減租條例第17條第 1項第4款終止租約之事由。再依臺中市環保局函文記載：其 稽查日期為103年8月5日、103年11月28日、104年1月22日， 兩造之耕地三七五減租租約之續租係自104年1月續租，且該 函文所稱之71地號土地究竟是指整塊71地號土地均有因缺乏 管理致土地髒亂，或僅為71地號之一部份？若僅為一部分， 是否為105年間分割後之系爭土地範圍？均有所疑義。且上 開函文所指摘之地點為「本市西屯區中平路與順平三路旁空 地」，然系爭土地實際上未鄰接順平三路，故臺中市環保局 人員顯係誤判土地範圍。復依實務認縱使有未積極整理耕地 、造成環境髒亂之情況，但若未影響耕地租賃目的，則與耕
地三七五減租條例第17條所稱不為耕作有間。 ⒋依104年3月20日京瑞不動產估價師聯合事務所（下稱京瑞事 務所）前往當時之鑫大鵬段71地號勘查並製作報告書，報告 書第5頁載明使用現況：據現地勘查標的現況種植木瓜與香 蕉等經濟作物，雜草部分零星分佈於勘估標的等語可知，上 訴人確實有整地之行為，否則雜草不會僅僅只有「零星分佈 」。且京瑞事務所108年6月11日回函表示於現場勘查當時委 託單位未履行領勘，其座落範圍係依據地籍圖、都市計畫套 繪圖及現場比對概略描繪，有關勘估標的地上物正確座落位 置及範圍應依據地政事務所鑑定之界址為準等語，故關於京 瑞事務所回函檢附圖例位置之正確性，應勘存疑。再者，上 開函文稱：勘估標的約百分之90為空地等語，然上訴人整地 後陸續種植、陸續播灑種子，因種子極小，不排除京瑞事務 所於勘查時，無法注意到土壤中存有種子之情形，故不應就 此作為認定上訴人不為耕作之依據。
⒌依農林航測所103年10月16日、104年6月8日、104年10月18 日之空拍照片可知，系爭土地之客觀事實為綠意盎然，空照 圖有白色部分則係為達耕作之目的，挖坑並鋪上帆布以承接 雨水之蓄水設備，故並未有被上訴人等主張上訴人等繼續1 年不為耕作之情況。退步言，縱使系爭土地並非每一個質點 上均有農作物遍佈，亦非屬耕地三七五減租條例第17條第1 項第4款所稱之「不為耕作」之情形，蓋系爭土地因之水源 取得困難，故須由上訴人自行挖坑鋪設白色帆布，以供雨水 囤積，以作為儲水設備，此部分為依平均地權條例第3條所 稱與農業經營不可分離之設施，亦為達耕作之目的而為之必 要措施。又農林航測所104年6月8日、104年10月18日、105 年7月3日、105年10月31日之航照圖，均無法就此證明上訴 人等人有不為耕作之情形。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之 判決。上訴人不服原判決，提起上訴，聲明求為：㈠原判決 廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人聲明：上訴 駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)45年間，由出租人林阿森等人將陳平段49地號土地出租予林 燕山；後於70年間變更契約當事人為出租人林卓賢等10人， 承租人為林張尾。另迭經繼承、分割等因素，陳平段49地號 土地變更為陳平段3552地號土地。
(二)於102年間因前開3552地號土地分割，變更後為陳平段3552 、3552-1、3552-2、3552-3地號土地，被上訴人與訴外人林 安田、林豐田、林卓賢、林則全、林雅玲、林麗娟、林明峰
、曾年烽、林麗玉、林張細柳、林國楨、林明星、林明堂、 林宮花、林宮梅等人於102年間繼承上開土地，上開土地之 承租人亦變更為上訴人。
(三)於103年間陳平段3552、3552-1、3552-2、3552-3地號土地 因土地重劃變更為鑫大鵬段71地號土地，後因裁判分割，分 割出71、71-1、系爭土地，71-1地號土地又分割出71-3地號 土地。被上訴人於104年7月6日因裁判分割取得系爭土地， 登記日期為105年3月23日。
(四)依臺中市政府地政局103年9月5日中市地權一字第103003769 6號函示，同意耕地重劃變更，變更後訂約耕地為鑫大鵬段 71地號，出租人為被上訴人與訴外人林明峰、曾年烽、林安 田、林豐田、林卓賢、林則全、林雅玲、林麗娟、林麗玉、 林張細柳、林國楨、林明星、林明堂、林宮花、林宮梅等人 。
(五)臺中市北屯區公所核定本租約依耕地三七五減租條例第20條 規定，自104年1月1日起至109年12月31日續訂租約6年，並 依臺中市政府地政局104年4月8日中市地權一字第104001307 8號函示，同意辦理續訂，准予備查。而變更後訂約耕地為 鑫大鵬段71地號，出租人為被上訴人與訴外林安田、林卓賢 、林則全、林明星、林明堂、林宮花、林宮梅、林國楨、林 張細柳、林雅玲、林豐田、林麗玉、林麗娟、林明峰、曾年 烽等人。
(六)依臺中市政府地政局104年11月4日中市地權一字第10400442 85號函示，同意辦理租約變更（出租人變更），並准予備查 ，變更後標示地號為鑫大鵬段71地號，出租人為被上訴人與 訴外人林安田、林卓賢、林則全、林明星、林明堂、林宮花 、林宮梅、林國楨、林張細柳、林雅玲、林豐田、林麗玉、 林麗娟、曾年烽、邱正國、林漢宗等人。
(七)依臺中市政府地政局105年6月1日中市地權一字第105002484 號函示，同意辦理租約逕為變更（標示分割及出租人變更） ，並准予備查，變更後標示地號為鑫大鵬段71地號，出租人 為林蔡咏雪、林正一、林明珠、高林明慧、林卓賢、林則全 、林明星、林明堂、林宮花、林宮梅、林國楨、林張細柳、 林豐田、林麗玉、林麗娟、林錦鳳；變更後標示地號為鑫大 鵬段71-1地號，出租人為林漢宗、曾年烽等人；標示地號為 系爭土地，出租人為被上訴人。
五、兩造爭執之事項：
(一)本件是否已依耕地三七五減租條例第26條之規定已踐行調解 、調處程序？
(二)被上訴人是否須與「北屯陳一字第702號耕地三七五租約之
全體出租人」一同起訴終止系爭租約及確認租賃關係不存在 ，方屬當事人適格？
(三)上訴人有無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款關於非因 不可抗力繼續1年不為耕作之情事？
六、得心證之理由：
(一)本件是否已依耕地三七五減租條例第26條之規定已踐行調解 、調處程序？
按耕地三七五減租條例第26條第2項規定租佃爭議須經調解 、調處始得起訴，旨在保持情感減少訟累。如出租人與承租 人間已因相同情事，經民事法院實體裁判確定，則縱令再行 調解、調處，亦無從成立，為訴訟便宜起見，自應認該租佃 爭議事件已踐行調解、調處程序。否則未免勞民費事，有違 立法真意（最高法院106年度台上字第2414號判決要旨參照 ）。是原審判決既已就系爭租約關係存在與否為實體裁判， 顯見兩造對於系爭租約關係存否已為不同意見之表示，縱令 依三七五減租條例第26條規定調解、調處，亦無從成立，則 為訴訟便宜起見，應認本件已踐行調解、調處程序。(二)被上訴人是否須與「北屯陳一字第702號耕地三七五租約之 全體出租人」一同起訴終止系爭租約及確認租賃關係不存在 ，方屬當事人適格？
⒈系爭土地源自45年間編為陳平段49地號土地，嗣變更為陳平 段3552地號，102年間因分割變更為陳平段3552、3552-1、3 552-2、3552-3地號土地，103年間陳平段3552、3552-1、35 52-2、3552-3地號土地，再因土地重劃變更為鑫大鵬段71地 號土地，後因裁判分割，分割出71、71-1地號土地及系爭土 地，71-1地號土地又分割出71-3地號土地，被上訴人於104 年7月6日因裁判分割取得系爭土地；又臺中市地政局因土地 重劃、分割之故，變更訂約耕地地號、出租人、承租人等租 約內容，為兩造所不爭執，並有臺灣省臺中市私有耕地租約 、臺中市北屯區私有耕地租約異動登記加蓋戳記處、地籍圖 謄本、土地登記謄本等件，附卷為憑（見補字卷第12至21頁 、原審卷第112至119頁），應堪信為真實。則臺中市政府地 政局既已因土地分割，而逕依分割結果，變更北屯陳一字第 702號耕地三七五租約之租賃標的地號及各地號之出租人， 而系爭土地之出租人亦因此變更為被上訴人（見補字卷第20 頁），堪認系爭土地之耕地三七五租約出租人僅為被上訴人 。又耕地三七五減租條例第1條耕地之租佃，依本條例之規 定，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租 佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支 付地租，使用他人之農地者而言（最高法院44年台上字第61
1號判決要旨參照），此觀該條例第1條暨土地法第106條第1 項之規定即明，故出租人須為耕地之所有人，否則即無從成 立耕地三七五減租條例所稱之耕地租佃，是耕地租約成立於 何人之間，端視耕地為何人所有而定，而非以租約字號為斷 。從而，系爭土地為經分割後編為鑫大鵬段71-2地號土地， 所有人為被上訴人，依上開說明，系爭土地之租約自應存在 於兩造之間，已與系爭土地分割前之其他共有人無涉，被上 訴人共同終止與上訴人間就系爭土地之耕地三七五租約，自 於法無違。
⒉按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之 存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格（ 最高法院81年度台上字第2825號判決意旨參照）。是當事人 適格，係指就具體特定之訴訟，得以自己名義為當事人，而 受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言，屬於訴訟上 權利保護要件，乃就原告所主張之法律關係有無訴訟實施權 或訴訟行為權之問題，其訴訟性質及目的，僅在就既存之權 利狀態或法律關係之歸屬、存在或成立與否，而對當事人間 之爭執以判決加以澄清而已，既無任何創設效力，亦非就訴 訟標的之權利而為處分，應祇須以有即受確認判決之法律上 利益者為原告，並以爭執該法律關係者為被告，其當事人即 為適格。查本件被上訴人主張與上訴人間就系爭土地之耕地 三七五租約已依法終止，而以否認其主張之上訴人為被告， 訴請確認系爭土地之耕地租賃關係不存在，依前揭說明，被 上訴人提起本件訴訟之當事人適格並無欠缺，殊無以北屯陳 一字第702號耕地三七五租約其餘出租人全體為原告之必要 ，亦不生該訴訟標的對於北屯陳一字第702號耕地三七五租 約其餘出租人全體必須合一確定之問題，上訴人辯稱被上訴 人僅為北屯陳一字第702號耕地三七五租約部分出租人，所 提本件確認系爭土地之耕地租賃關係不存在之訴，乃當事人 不適格云云，委無足採。
⒊綜上所述，被上訴人共同終止與上訴人間就系爭土地之耕地 三七五租約，已符民法第263條準用第258條第2項之規定， 其起訴終止系爭租約及請求確認租賃關係不存在，均無當事 人不適格之情形。
(三)上訴人有無耕地三七五減租條例第17條第1項第4款關於非因 不可抗力繼續1年不為耕作之情事？
⒈按承租人承租耕地非因不可抗力繼續1年不為耕作，不問其 不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地 三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部 耕地（最高法院84年台上字第1856號判決要旨參照），是三
七五減租條例第17條第1項第4款所稱之不為耕作，縱僅部分 土地不為耕作亦屬之。經查，依農林航測所就系爭土地航空 照片之判釋結果，其中系爭土地104年10月18日之航空照片 判釋說明「黑框內之影像顯現為白色調處，為非植生及非地 面裸露之顏色，應為物體堆放於此地，且紅虛線內之白色物 體經立體判釋有明顯之高度，惟無法辦別屬於哪些物體；綠 色調屬植生部分因無明顯規則排列且無法辦別物種，故無法 確認是否有墾植情形。」，105年7月3日之航空照片判釋說 明「前期影像（151018b_243)與本期影像比對，黑框內之部 分植生於立體判釋時其高度及冠幅有明顯增加之情形，惟無 法辨別是何種物種；另前期影像存在之白色物體已有部分移 除。」，105年10月31日之航空照片判釋說明「黑框內地表 裸露處所占面積較前期影像(16070 3b _033)多，由兩期影 像變異之態樣，顯示圈繪處有人為活動的現象。」（見原審 卷第153頁背面、第154頁）。可見系爭土地自104年10月18 日起，或有地表裸露，或有物體堆置，且觀諸104年10月18 日航空照片中，物體堆置面積占系爭土地面積超過2分之1； 105年7月3日航空照片中，物體堆置面積亦占系爭土地面積 約3分之1；105年10月31日航空照片中，物體堆置及地表裸 露面積約有2分之1，顯見系爭土地地表裸露及堆置物品面積 長時間大於植生面積，依前揭說明，上訴人就系爭土地既未 為全部耕作，即屬三七五減租條例第17條第1項第4款規定之 不為耕作。是自104年10月18日起至105年10月31日止，上訴 人有繼續1年不為耕作之事實，應堪認定。
⒉雖上訴人抗辯系爭土地經重劃後已非耕地，無上開最高法院 判決意旨之適用，且系爭土地經市地重劃後地表不平整，含 有大量廢土及石塊，又缺乏灌溉水源，具不可抗力而無法耕 作等語。惟查，系爭土地在重劃前即為農地供上訴人耕作使 用，縱經市地重劃後，仍不失得作為農業上耕種之使用，自 不影響其為耕地之性質，上訴主張其承租者為建地云云，實 乏依據。又上訴人辯稱系爭土地重劃後難以耕作，認具不可 抗力而不為耕作，惟按所謂不可抗力乃指人力所不能抗拒之 事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者是（最 高法院96年台上字第2763號判決意旨參照），觀諸現今國內 農業技術發達，若上訴人有心耕種，不乏農業機具或技術可 資運用，灌溉水源亦可選擇以水車運水、桶槽儲水等方式， 是上訴人稱須以徒手除草及搬運土石整地、以帆布蓄水灌溉 等，而謂有不可抗力致不為耕作，尚難憑採。
⒊從而，上訴人自104年10月18日起至105年10月31日止，有依 耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定所指非因不可抗
力繼續1年不為耕作之事實。
(四)綜上所述，本件應認已踐行調解、調處程序，當事人亦無不 適格之情形，又上訴人非因不可抗力繼續1年不為耕作，被 上訴人依三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止與上訴 人間就系爭土地之耕地三七五租約，並求為確認與上訴人間 就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係不存在，均屬正當， 應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴論旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁 回上訴。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據 ，經本院斟酌後，認為均與判決之結果無影響，自無庸逐一 論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 賴秀雯
法 官 楊雅婷
正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
書記官 陳淑華