臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第178號
原 告 宋黃滿招
訴訟代理人 李慶榮律師
涂榮廷律師
劉建畿律師
被 告 李煥豐
訴訟代理人 李宏權
被 告 李森郎
訴訟代理人 李英昌
被 告 鍾進賢
鍾建榮
兼 上二人
訴訟代理人 鍾學榮
被 告 鍾育英
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年2月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號，面積一一二○點三六平方公尺之土地，其分割方法如附圖一所示分割如下：㈠甲部分面積一八二點六六平方公尺之土地分歸兩造按附表一所示比例維持共有；㈡乙部分面積二六八點九○平方公尺之土地分歸原告所有；㈢丙部分面積一九七點二二平方公尺之土地分歸被告李森郎所有；㈣丁部分面積二四七點一九平方公尺之土地分歸被告鍾建榮、被告鍾進賢、被告鍾學榮按應有部分各三分之一之比例維持共有；㈤戊部分面積八七點九九平方公尺之土地分歸被告李煥豐所有；㈥己部分面積一三六點四○平方公尺之土地分歸被告鍾育英所有。
兩造各自應付補償或應受補償之金額如附表二補償金額明細表所載。
訴訟費用由兩造依附表一所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系 爭土地）為兩造共有，應有部分比例如附表一所示。兩造就 系爭土地未訂有不分割協議或分管協議，系爭土地亦無不能 分割之情事。被告鍾建榮、鍾進賢及鍾學榮（下合稱鍾建榮 3 人）、鍾育英及李煥豐等人於系爭土地上已有建物，伊與 被告李森郎則未占用系爭土地，爰依共有人之建物占用系爭
土地之現況分割土地，並將其餘之空地分配予伊及李森郎。 又系爭土地僅東南側面臨高雄市美濃區福安街，其餘三面未 臨路，系爭土地分割後，僅鍾育英及李煥豐所分得如附圖一 戊、己所示之土地直接面臨道路即福安街，其他共有人分得 如附圖一乙、丙及丁等部分之土地並未接連福安街，故應於 系爭土地上留設如附圖一甲部分之土地作為通道，並由兩造 維持共有。另因部分共有人有不能按應有部分受分配之情形 ，各共有人分得土地之面積有增、減，且土地價值亦有不均 之情形，伊願以廣信不動產估價師聯合事務所所出具估價報 告書（下稱系爭估價報告）之鑑定結果作為找補金額之計算 基準等語，爰依民法第823 條第1 項規定，求為判決：如主 文第1 項、第2 項所示。
二、被告之答辯：
㈠被告李煥豐、鍾建榮3 人則均以：伊同意原告主張之分割 方法，並同意以系爭估價報告之鑑定結果作為補償金額之 計算基準。
㈡被告李森郎則以：伊同意系爭土地按原告所主張各共有人 分割後之分得位置及所有狀態予以分割。惟伊所分得如附 圖一丙部分之土地較諸鍾建榮3 人分得之丁部分土地，位 於系爭土地最裡面，離福安街最遠，鍾建榮3 人分得約28 0 多坪，伊分得面積約190 坪，雖有超過伊按原應有部分 應分得之面積，但丙部分土地在最內側，為何伊需補償其 他共有人，伊不同意以系爭估價報告之鑑定結果作為金錢 補償之計算依據等語資為抗辯。
㈢被告鍾育英則以：伊同意系爭土地按原告所主張各共有人 分割後之分得位置及所有狀態予以分割。另伊目前所居住 之房子是後來才搬過去，不得因伊分得之土地位置在前面 （即臨路），就要補償其他共有人等語置辯。
三、本院於民國109 年2 月13日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭 執及爭執事項如後（本院卷㈡第43至45 頁）： ㈠不爭執事項：
⒈系爭土地為兩造共有，兩造應有部分之比例如附表一所 示。
⒉系爭土地面積1,120.36平方公尺，使用分區為鄉村區， 使用地類別為乙種建築用地。系爭土地為呈東南、西北 走向之不規則長方形，僅其東南側面臨高雄市美濃區福 安街，其餘三面未臨路。
⒊系爭土地占用情形如下：
⑴如附圖二所示Ｄ建物之門牌號碼為高雄市○○區○○ 街00號（即高雄市○○區○○段00○號建物），占用
系爭土地面積122.41平方公尺，Ｄ建物為鍾育英所有 ，有辦理保存登記，係加強磚造之2 層樓建物，3 樓 加蓋鐵皮屋。
⑵Ｅ建物之門牌號碼為高雄市○○區○○街00號，占用 系爭土地面積63.64 平方公尺。Ｅ建物為李煥豐所有 ，Ｅ建物未辦理保存登記，係加強磚造之3 層樓建物 。
⑶Ｅ1 建物為1 層樓鐵皮屋，為鍾建榮3 人興建及所有 ，放置農具使用，未辦理保存登記，占用系爭土地面 積21.12 平方公尺。
⑷Ｂ建物之門牌號碼為高雄市○○區○○街00號，Ｂ建 物為加強磚造之2 層樓建築，屋前有搭建Ｂ1 部分之 雨遮，Ｂ3 建物為1 層樓紅磚建築，其屋前搭建Ｂ2 建物，Ｂ2 建物為1 層樓鐵皮屋。鍾建榮3 人因繼承 取得B 建物（包含Ｂ1 雨遮）、Ｂ2 建物及Ｂ3 建物 。Ｂ建物、Ｂ1 雨遮、Ｂ2 建物及Ｂ3 建物，未辦理 保存登記，占用系爭土地之面積依序為124.65、52.1 3 、24.61 、28.23 平方公尺，合計229.62平方公尺 。
⑸原告、李森郎目前未占用系爭土地。
⑹Ｋ、Ｋ1 、Ｋ2 、Ｋ3 、Ｋ4 為空地，坐落位置如附 圖二所示，面積依序為151.83、354.71、153.8 、15 .57 、7.66平方公尺。坐落系爭土地上之建物僅Ｄ、 Ｅ建物正面面對福安街，其餘建物未臨路，鍾建榮3 人係通行其Ｂ建物前方之Ｂ1 雨遮下方土地、Ｋ1 空 地及Ｋ空地對外連接福安街。
⒋系爭土地無不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分 割之情形，兩造就分割方法未能達成協議。
⒌兩造同意如附圖一所示甲部分面積182.66平方公尺土地 分歸兩造按各自原應有部分之比例維持共有；乙部分面 積268.90平方公尺之土地分歸原告取得；丙部分面積19 7.22平方公尺之土地分歸李森郎取得；丁部分面積247. 19平方公尺之土地分歸鍾建榮3 人按應有部分各1/3 之 比例維持共有；戊部分面積87.99 平方公尺之土地分歸 李煥豐取得；己部分面積136.40平方公尺之土地分歸鍾 育英取得。
⒍原告、李煥豐、鍾建榮3 人就其等所取得分割後土地之 價值、兩造間應補償及應受補償之金額均同意依系爭估 價報告第6 頁及第7 頁附表所載，李森郎、鍾育英則不 同意。
㈡爭執事項：
系爭土地應如何分割始適當？
四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ；分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請 求，命為分配，民法第823 條第1 項前段、第824 條第2 項分別定有明文。查系爭土地為兩造共有，兩造各自之應 有部分比例如附表一所示，系爭土地之使用分區為鄉村區 ，使用地類別為乙種建築用地等情，有土地登記公務用謄 本在卷可稽（本院卷㈡第17至19頁），且系爭土地依使用 目的並無不能分割情事，亦無不能分割之約定，迄今兩造 未能達成分割協議，是原告就系爭土地訴請裁判分割，洵 屬有據。
㈡系爭土地應如何分割始適當？
⒈按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時 效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請 求，命以原物分配於各共有人；以原物為分配時，因共 有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維 持共有，民法第824 條第2 項第1 款前段、第4 項定有 明文。又按請求分割共有物之訴，應由法院依民法第82 4 條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另 共有物分割之方法，應由法院斟酌當事人之聲明、各共 有人之意願、利害關係、共有物之性質、利用價值、使 用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益等情事 而決之，始能謂公平適當之分配。經查：系爭土地面積 1,120.36平方公尺，使用分區為鄉村區，使用地類別為 乙種建築用地。系爭土地呈東南、西北走向之不規則長 方形，僅其東南側面臨高雄市美濃區福安街，其餘三面 未臨路。系爭土地上有如附圖二所示Ｄ、Ｅ、Ｅ1 、Ｂ 、Ｂ1 、Ｂ2 、Ｂ3 等建物及地上物（下合稱系爭建物 ），系爭建物之權利歸屬及各共有人占用土地之狀況如 上開不爭執事項第⒊點所示。本院審酌原告主張之分割 方法，將使李煥豐、鍾建榮3 人、鍾育英均能按其各自 所有之建物占用位置分得系爭土地，以繼續維持系爭建 物之存在，而未占用土地之原告、李森郎則各自分得如 附圖一所示乙、丙部分之空地，亦能受原物之分配，並 能使分得土地未臨道路之原告、李森郎、鍾建榮3 人將 來亦得經由如附圖一甲部分之土地對外通行接連福安街 ，且鍾建榮3 人同意就如附圖一丁部分之土地於分割後 維持共有，兩造亦同意就供通路使用之附圖一甲部分土
地於分割後由兩造維持共有，是原告所主張系爭土地分 割後如附圖一所示由兩造分得之土地位置及分割後之所 有權狀態（如不爭執事項第⒌點所示）已為兩造所同意 ，是綜合考量系爭土地上各共有人占用土地之現況、其 上系爭建物之坐落位置、經濟利益、全體共有人之意願 及利益等因素，本院認原告主張之分割方案應屬可採。 ⒉又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部 分受分配者，得以金錢補償之；民法第824 條第3 項定 有明文。而所謂不能按其應有部分受分配者，指受分配 部分較其應有部分計算為少，或按應有部分比例分配原 物，其價格不相當，有害經濟上之利用價值者，是以， 法院自非不得命以金錢為補償之（最高法院57年台上字 第2117號、63年台上字第2680號判決意旨參照）。查： ⑴系爭土地依上述分割方法為分割後，因各共有人分割 取得之面積及價值利益與原應有部分面積及價值利益 並非全然等同（兩造分割後之分配面積及價值利益與 按分割前應有部分換算之面積及價值利益增減情況詳 如附表三所示），自應互為金錢找補。經本院囑託廣 信不動產估價師聯合事務所就系爭土地分割前、後之 價值差異為鑑定，鑑定人參酌鄰近土地價值及影響土 地價格之各項因素後作成系爭估價報告，本院審酌系 爭估價報告乃鑑定人針對系爭土地進行產權、一般因 素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標 的依最有效使用之情況進行分析後，採用比較法及土 地開發分析法進行評估，並參酌分割後各宗土地個別 條件差額程度，進行調整、修正，以推算分割後之各 宗土地之評估結果及最終價值據以計算找補之差額， 其鑑價方法應屬客觀公正可信。是參酌系爭估價報告 之鑑定結果，並考量兩造就系爭土地按原應有部分應 分得之面積及分得土地之價值等情，本院認兩造各自 應付補償或應受補償之金額如附表二之補償金額明細 所載，應屬適當。
⑵李森郎抗辯其分得如附圖一丙部分之土地離福安街最 遠，且其分得之土地面積約190 坪，與鍾建榮3 人分 得約280 坪，相差不多，為何其需補償其他共有人等 語，查李森郎之應有部分比例為2503671/15579000， 換算其應分得之面積為180.05平分公尺，其於分割後 取得土地面積合計為226.57平方公尺（如附圖一、附 表三所示丙部分土地及甲部分共有土地之應有部分） ，增加46.52 平方公尺，鍾建榮3 人之應有部分各1/
9 ，合計1/3 ，換算其應分得之面積為373.45平方公 尺，其3 人於分割後取得308.07平方公尺（如附圖一 、附表三所示丁部分土地及甲部分共有土地之應有部 分），減少65.37 平方公尺。又系爭估價報告以附圖 一己部分之土地為比準宗地【即先以該土地之總調整 率為100 ％、估算其單價為每平方公尺新臺幣（下同 ）10,240元】，就系爭土地分割後各宗土地分配位置 之差異，綜合評估臨街深度、面寬狹窄、寬深比例、 道路條件、不規則土地、鄰地、市場接手性等條件， 經分析後鑑定甲至戊部分土地之總調整率依序為80％ 、84％、82％、88％、99％，單價依序為每平方公尺 8,192 、8,602 、8,397 、9,011 、10,138元（見系 爭估價報告第78至81頁），依上說明，系爭估價報告 書經鑑定結果李森郎分得之丙部分土地單價為8,397 元，除甲部分土地外，雖較其他宗分割後土地之價值 為低，惟因李森郎分割後取得之土地面積（包括丙部 分土地及甲部分共有土地之應有部分）較其原應有部 分增加46.52 平方公尺，經核算後，李森郎自應補償 原告134,982 元、鍾建榮3 人各52,471元，是李森郎 徒以其分得之丙部分土地位置離福安街最遠為由，抗 辯其無須以金錢補償其他共有人，罔顧其於分割後取 得之土地面積較其原應有部分增加46.52 平方公尺一 節，其上開所辯，即無足採。
⑶另鍾育英辯稱其目前所居住之房子（如附圖二所示Ｄ 建物）是後來才搬過去，不得因其分得之土地位置在 前面（即臨路），就要補償其他共有人等語，查鍾育 英分得如附圖一己部分之土地，其臨街深度、面寬狹 窄、寬深比例、道路條件、不規則土地、鄰地、市場 接手性等條件均優於其他各宗分割後之土地，且系爭 土地分割後，各共有人因此終局取得各宗分割後土地 之所有權，並須各自承受該等土地因上開條件而生之 價值差異，而上開分割後之土地產生價值差異之條件 與各共有人在分割前占用土地或居住於該土地上建物 之時間久暫無涉，是鍾育英於分割後既可取得價值較 高之己部分土地之單獨所有權，且其於分割後所取得 土地（包括己部分土地及甲部分共有土地之應有部分 ）之面積，亦較其原應有部分，增加38.90 平方公尺 ，自應為金錢補償，方屬公允，是鍾育英抗辯其係近 來才住到Ｄ建物占用系爭土地，不須補償其他共有人 等語，亦無足採。
五、綜上所述，本院斟酌系爭土地現狀、各共有人應有部分之比 例、土地整體利用之效益、各共有人之意願及利益，並兼顧 系爭土地分割後各共有人受分配土地之面積增減、價值差異 所為之補償等具體情狀，認系爭土地依原告主張依附圖一所 示分割方法為分割，應屬最適當，並符合兩造利益之分割方 法；且就分割後，各共有人分割取得之面積及價值利益，與 原應有部分面積及價值利益之差異，則由兩造依附表二所示 應付及應受補償金額互為補償，爰判決如主文第1 項及第2 項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。蓋分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方 法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。是故，原告請求 分割共有物之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人 全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平。本院乃依上 開意旨酌定兩造按原應有部分即附表一所示比例分擔訴訟費 用。
七、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人；又訴訟之結果，於第三人有法律上 利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當 時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴 訟法第65條第1 項、第67條之1 條第1 項定有明文。復按應 有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影 響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所 分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有 物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法 第824 條之1 第2 項定有明文。查鍾育英以其所有系爭土地 應有部分60/577，為其債權人高雄市美濃區農會（下稱美濃 農會）設定擔保債權總金額120 萬元之最高限額抵押權，有 系爭土地公務用登記謄本在卷足憑（本院卷㈡第17至19頁反 面），是美濃農會之最高限額抵押權是否於系爭土地分割後 移存於鍾育英所分得之部分，即有法律上利害關係，本院已 對美濃農會告知訴訟（本院卷㈠第29頁），並於107 年6 月 7 日送達（本院卷㈠第30頁送達證書），美濃農會並未聲明 參加訴訟，揆諸前揭規定，待判決確定後，該最高限額抵押 權自應移存於抵押人即鍾育英所分得之部分，併此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後認均於判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
民事第一庭 法 官 許慧如
附圖一：高雄市政府地政局美濃地政事務所收件日期108 年6 月 27日美法土字第337 號（複丈日期108 年6 月28日）土 地複丈成果圖乙份。
附圖二：高雄市政府地政局美濃地政事務所收件日期107 年7月 30日美法土字第445 號（複丈日期107 年8 月17日）土 地複丈成果圖乙份。
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│附表一：兩造原應有部分比例、附圖一甲部│
│分所示土地之應有部分比例、訴訟費用分擔│
│比例 │
├──┬───────┬────────┤
│編號│ 姓 名 │ 比例 │
├──┼───────┼────────┤
│ 1 │ 原告宋黃滿招 │ 1/3 │
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│ 2 │ 被告李煥豐 │712886/10386000 │
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│ 3 │ 被告李森郎 │2503671/15579000│
├──┼───────┼────────┤
│ 4 │ 被告鍾建榮 │ 1/9 │
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│ 5 │ 被告鍾進賢 │ 1/9 │
├──┼───────┼────────┤
│ 6 │ 被告鍾學榮 │ 1/9 │
├──┼───────┼────────┤
│ 7 │ 被告鍾育英 │ 60/577 │
└──┴───────┴────────┘
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│附表二：各共有人應付、應受補償金額明細表（新臺幣/元） │
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││ 應付補償之人暨金額 │ │ │ │ │
│└──────────┐│被告李煥豐│ 被告李森郎 │被告鍾育英│ 合 計 │
│應受補償之人暨金額 ││ │ │ │ │
├───────────┴┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 原告宋黃滿招 │ 142,932 │ 134,982 │ 237,455 │ 515,369 │
├────────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 被告鍾建榮 │ 55,561 │ 52,471 │ 92,308 │ 200,340 │
├────────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 被告鍾進賢 │ 55,561 │ 52,471 │ 92,308 │ 200,340 │
├────────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 被告鍾學榮 │ 55,561 │ 52,471 │ 92,308 │ 200,340 │
├────────────┼─────┼──────┼─────┼─────┤
│ 合計 │ 309,615 │ 292,395 │ 514,379 │ │
└────────────┴─────┴──────┴─────┴─────┘
附表三：各共有人就系爭土地分割前後面積、價值增減計算表乙 份。
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 黃鈺玲