臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第154號
上 訴 人 游宇加
訴訟代理人 白勝賢
被上訴 人 陳建衡
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國108 年1 月
31日本院中壢簡易庭107 年度壢簡字第1327號第一審判決提起上
訴，本院於108 年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼桃園市○○區○○路○號一、二樓房屋遷讓返還予上訴人，並將如附件所示設備返還上訴人。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
本件被上訴人於原審判決後，於法定期間內提起上訴，惟前 於民國108 年7 月25日本院受命法官行準備程序時，已當庭 表示撤回上訴，自已生撤回上訴之效力；嗣被上訴人雖又於 108 年11月20日之準備程序中表示其認為自己並未撤回上訴 ，仍要繼續上訴，前次準備程序表示撤回上訴係因不理解法 律用語云云，惟觀諸被上訴人於該次庭期撤回上訴之過程， 係受命法官先詢問被上訴人是否確實欲提起上訴，經被上訴 人表示肯定，受命法官即諭知請被上訴人10日內補繳上訴費 用2 萬508 元，逾期未繳則駁回上訴後，被上訴人方表示其 理解其上訴之相關事宜為刑事問題，不是民事問題，其要撤 回上訴等語，足見被上訴人當下全然能理解上訴或撤回上訴 之意義，方可能在受命法官先向其詢問是否欲提起上訴時表 示肯定，並在其後權衡上訴費用之花費以及其上訴事宜是否 與民事事件有關後，明確表示撤回上訴，是被上訴人其後復 推稱其係不理解撤回上訴之意義，實則並無撤回上訴之意云 云，顯係推託之詞，無從採信。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊前將伊承租之門牌號碼桃園市○○區○○路 0 號1 、2 樓房屋及如附件所示之設備（下稱系爭房屋、系 爭設備）出租予被上訴人，並簽訂房屋租賃契約，約定租期 自107 年8 月20日起至109 年7 月19日止，保證金新臺幣（ 下同）70,000元，被上訴人應於每月26日前按月給付租金 35,000元（下稱系爭租約）。詎被上訴人自租期開始即未給
付伊前開保證金，並積欠2 個月租金，共欠140,000 元，又 未預先告知伊提前解約事宜，違反系爭租約第9 之1 條約定 ，應另給付伊違約金35,000元；此外，被上訴人復於承租系 爭房屋時，向伊買斷貨品，然被上訴人迄今亦未給付貨款 8,770 元，經伊先於107 年9 月14日寄發存證信函催告被上 訴人給付上開租金與貨款，被上訴人仍置之不理，伊旋於 107 年9 月25日寄發存證信函，表示被上訴人倘於107 年9 月30日前仍未給付，則終止租約，惟被上訴人仍不予理會， 是兩造間之系爭租約已合法終止。為此，爰依系爭租約及民 法租賃物返還請求權提起訴訟，求為：㈠被上訴人應遷讓系 爭房屋並同系爭設備返還予上訴人。㈡被上訴人應自107 年 8 月20日起至遷讓系爭房屋並同系爭設備返還之日止，按月 給付上訴人租金3 萬5,000 元。㈢被上訴人應給付上訴人違 約金3 萬5,000 元。㈣被上訴人應給付上訴人貨款8,770 元 之判決，並聲請為假執行之宣告。
二、被上訴人則以：伊與上訴人簽立系爭租約前，上訴人刻意隱 瞞系爭房屋為違章建築之事實，還佯稱會在10日內將房屋權 狀交給伊，導致伊其後無法申辦民宿登記，上訴人行為已涉 及詐欺，系爭租約自不成立。而就返還系爭房屋及設備部分 ，伊無意見，伊於107 年11月19日即已清空系爭房屋內物品 ，並將鑰匙交與隔壁藥劑師，而系爭設備均未移動，亦可點 交；伊簽約之初即遭上訴人詐欺，租金伊一毛錢都不會付； 伊雖未於1 個月前書面通知上訴人終止系爭租約，惟兩造商 談合作事宜，有約定緩衝期3 至6 個月，伊亦於簽訂系爭租 約，有權使用系爭房屋後，為防屋內物品丟失才換鎖，後來 兩造間有問題發生，伊在第3 個月就告知上訴人要返還系爭 房屋，伊並未違約；就貨款部分，伊願付貨款7 成金額即 6,139 元等語，以資抗辯。
三、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即命被上訴人應自107 年 8 月20日起至將系爭房屋及系爭設備返還上訴人之日止，按 月給付上訴人3 萬5,000 元，及被上訴人應給付上訴人8,77 0 元，及依職權宣告上訴人勝訴部分得假執行，另駁回上訴 人其餘之訴。兩造就不利於己部分均聲明全部不服，各自提 起上訴，嗣被上訴人撤回全部上訴，上訴人亦撤回請求違約 金3 萬5,000 元部分之上訴（上開經兩造撤回上訴部分均已 確定，下不贅述），並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人 後開第（二）項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人 應將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並將系爭設備返還上訴人 。
四、本院之判斷：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得 終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租 賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民 法第440 條第1 項、第2 項、第455 條定有明文，經查， 兩造於107 年8 月19日簽訂系爭租約後，上訴人於107 年 9 月25日即發函催告請被上訴人於107 年9 月30日繳納租 金，如屆期不繳即終止租約等情，有系爭租約及存證信函 附卷可參（見原審卷第5-18頁），惟因催告時被上訴人尚 未積欠達兩個月之租金額，上訴人終止契約之意思表示自 不符合民法第440 條之規定而不生效力。至被上訴人雖亦 欲提前終止租約，然其既未依照系爭租約第9 之1 條約定 於1 個月前以書面通知上訴人，其終止租約亦不生效，是 原審認定兩造於原審言詞辯論終結時均未合法終止系爭租 約，固屬事實；然兩造既已於108 年7 月25日本院行準備 程序時當庭合意終止系爭租約，系爭租約於是日起已然解 消，被上訴人依上揭規定即有返還系爭房屋及系爭設備之 義務，當無庸疑。
（二）至被上訴人雖以前詞否認系爭租約業已成立生效，然觀諸 系爭租約內容，其中並無系爭房屋應具備得讓被上訴人辦 理民宿登記或其他營業登記資格之明文，且被上訴人雖於 本院言詞辯論終結後提出通訊軟體對話紀錄1 紙（見本院 卷第177 頁），欲證明其曾告知上訴人承租系爭房屋之目 的為開設民宿，然姑不論該通訊軟體對話紀錄係在言詞辯 論終結後始提出，已有延滯訴訟之嫌，觀諸該通訊軟體對 話紀錄中被上訴人雖有傳送：「…網咖不可能賺錢必須轉 行民宿…」之文字，然該對話紀錄中並未顯示對話對象或 日期，不僅無從判定係在兩造締約前或締約後傳送，甚至 連對話對象均不明瞭，自無從以上開對話紀錄認定被上訴 人於締約前或締約時即告知上訴人系爭房屋應具備得讓被 上訴人辦理民宿登記或其他營業登記資格。則衡諸我國房 屋租賃市場之常情，以未辦保存登記之建物作為租賃契約 標的者並非罕見，蓋租賃房屋之目的於當今社會本屬多端 ，或有欲租賃房屋自住者，或有分租予他人收取租金者， 或有用於倉儲使用者，或有用以開設餐廳賺取利潤者，未 必均需建物取得合法使用執照而得辦理保存登記始得達其 使用目的，是如承租人於締約前或締約當下並未明確向出
租人詢問承租標的是否係未辦理保存登記建物，實難認承 租標的物為未辦保存登記建物乙節屬交易上重大事項，並 進而推論出租人有向承租人說明之義務。從而，本件被上 訴人既未能舉證證明其於締約前或締約當下有向上訴人詢 問系爭房屋是否為未辦保存登記建物，或與其約定系爭房 屋應具備得讓被上訴人辦理民宿登記或其他營業登記之資 格，其徒以上訴人締約前未告知系爭房屋屬未辦保存登記 建物，認上訴人有對其詐欺之情事，自屬無據；況且，縱 被上訴人主張其遭上訴人詐欺云云屬實，依民法第92條第 1 項、第93條規定，被詐欺而為意思表示，表意人僅係得 撤銷該意思表示，並非該意思表示自始當然不生效力，且 撤銷權之行使，僅得於發見詐欺後1 年內為之，本件被上 訴人既一再主張兩造合意上訴人應於簽約後10日內交付系 爭房屋權狀，則依其所稱，上訴人簽約後10日未交付權狀 時，被上訴人應已知悉其遭詐欺之事，惟直至本件言詞辯 論終結前被上訴人均未對上訴人撤銷其承租系爭房屋及系 爭設備之意思表示，其主張系爭租約自始不生效力，自屬 無理。
（三）綜上，本件兩造締結系爭租約後，既於108 年7 月25日當 庭合意終止，揆諸上揭規定，上訴人請求被上訴人將系爭 房屋遷讓返還予上訴人，並將系爭設備返還上訴人，為有 理由，應予准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第455 條規定，請求被上訴人將系 爭房屋遷讓返還予上訴人，並將系爭設備返還上訴人，洵屬 有據，應予准許。原審未及審酌兩造於本院行準備程序時合 意終止系爭租約，因而就上訴人此部分請求為上訴人敗訴之 判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。六、本件事證已臻明確，被上訴人雖聲請傳喚將系爭房屋出租予 上訴人之房東，欲證明上訴人締約時即知悉系爭房屋為未辦 保存登記建物，惟如前所述，被上訴人既未能證明兩造締約 前或締約當下其有向上訴人詢問系爭房屋是否為未辦保存登 記建物，或與其約定系爭房屋應具備得讓被上訴人辦理民宿 登記或其他營業登記之資格，則上訴人締約時不論是否知悉 系爭房屋為未辦保存登記建物，均無告知被上訴人之義務， 是被上訴人上開證據調查之聲請，自與本件訴訟結果無關而 無必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌 後，與判決結果亦不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 魏于傑
法 官 葉作航
法 官 蕭淳尹
上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
書記官 蔡佳芳