臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2453號
原 告 李曉春
訴訟代理人 簡陳由律師
被 告 陳順成
訴訟代理人 黃柏彰律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，經本院於民國109年1月
13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0弄0號3樓房屋 （下稱系爭房屋）之所有權人。
㈡緣原告之配偶周尚年經原告之同意，於民國88年1月13日與 被告簽訂房屋租賃契約（原證2），以周尚年為出租人名義 ，將系爭房屋出租予被告，約定租期1年，自88年1月1日起 至88年12月31日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬元。上 開租賃契約到期後，原告基於與被告之友誼，未就系爭房屋 為租賃契約之更新，而持續出租予被告，兩造並於106年6月 間，約定將房屋租金提高至每月11,000元。 ㈢嗣因原告及周尚年年事已高，計畫將系爭房屋收回重新裝潢 ，以作日後養老生活之用，爰依土地法第100條第1款規定向 被告為終止系爭房屋之不定期租賃契約，並以108年3月30日 為系爭租賃契約終止日之意思表示，此有原告之配偶周尚年 代理原告委任律師寄發之簡陳由律師事務所函影本乙份（原 證3），並於107年11月20日業經被告收受在案，此有律師函 之掛號郵件收執聯影本乙份（原證4）可稽。詎系爭房屋之 租約於108年3月30日租賃期間屆滿時，被告拒不遷出，原告 又再多次口頭催告，然被告仍置之不理，拒不履行租賃物返 還之義務，原告既未同意被告使用系爭房屋，被告即屬無權 占有。
㈣因系爭房屋之所有權人為原告，當初周尚年出租系爭房屋給 被告時，是經過原告的同意，形式上周尚年是系爭房屋租賃 契約之出租人，但是是經過原告授權。原告主張系爭房屋原 來的租賃關係是存在周尚年和被告之間，故亦由周尚年向被 告終止租賃契約。本件原告是以系爭房屋所有人地位主張被 告無權占用系爭房屋，故依民法第767條第1項前段所有物返
還請求權，請求被告返還系爭房屋。
㈤查系爭房屋之租賃契約已於108年3月30日終止，惟被告至今 仍未將系爭房屋回復原狀並返還原告，是原告並依民法第17 9條規定，請求被告應自108年4月1日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利11,000元。 ㈥並聲明：（見本院訴字卷第35、36、125頁） 1.被告應將系爭房屋回復原狀並騰空返還予原告。 2.被告應自108年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 原告11,000元。
3.原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠系爭房屋是原告的配偶周尚年出租給被告，一開始被告也不 知道周尚年把系爭房屋過戶給他太太就是原告。系爭房屋本 來是被告所有，被告當初不知道周尚年代理原告，是到原告 本件提告被告才知道。
㈡原告的配偶周尚年於107年11月13日委託簡陳由律師以107年 度由律字第107110101號函，欲終止雙方系爭房屋之租賃契 約，被告於108年4月15日以存證信函通知周尚年，擅自終止 系爭房屋之不定期租賃契約無效（被證1），經周尚年於108 年4月16日收受（被證2）。被告並未積欠租金，亦無何違約 之情事，原告擅自終止系爭房屋租賃契約，於法有違，不生 終止效力。
㈢系爭房屋原為被告之配偶莊翠萍持有，因繳交銀行貸款困難 ，周尚年當時很誠懇對被告說，要幫助被告度過難關，條件 是以被告向銀行貸款價金直接過戶給周尚年（事後才知系爭 房屋是過戶到周尚年之配偶即原告名下），周尚年同時向被 告承諾及保證，系爭房屋被告還可以繼續居住，不必搬家等 條件，如果被告日後經濟有辦法，周尚年隨時無條件將系爭 房屋照原價過戶給被告，事後周尚年不承認當初的承諾及保 證，造成雙方糾紛。
㈣原告主張其與周尚年年事已高，故欲收回系爭房屋自住等語 。然系爭房屋建築結構是樓中樓，共3戶，每戶有2層樓，系 爭房屋為3樓，高度如同一般公寓之5、6樓，並無電梯供上 下樓，不適合行動不便者居住。而周尚年多年前中風，造成 行動不便，上下樓梯困難。周尚年是被告的好朋友，也是被 告的工作夥伴，周尚年中風，被告也很關心他，被告現在居 住的系爭房屋有一點問題需要修繕，被告之前曾請周尚年去 看，周尚年說他不方便，不能爬樓梯，系爭房屋並沒有電梯 ，而且樓梯很小、很陡，被告請周尚年去看系爭房屋的狀況 ，他說他沒有辦法，被告曾請周尚年爬其現住房屋之樓梯，
周尚年勉強爬了7、8個階梯，所以後來被告就不要求周尚年 去看系爭房屋，而自己修繕系爭房屋。而且周尚年現在心臟 裝支架，爬樓梯更困難。原告及周尚年現在所居住位於新北 市○○區○○路000號5樓之房屋（下稱長榮路房屋），已居 住10幾年之久，長榮路房屋為總樓層10樓之電梯建築物，最 適合行動不便者居住。原告名下另有坐落新北市○○區○○ 路00巷00號2樓之房屋，樓層比系爭房屋還低，行動不便者 較難居住。故原告請求返還系爭房屋以供自住，顯與事實不 符。系爭房屋原是被告所購買，後來被告經濟有困難，當初 周尚年說要幫被告渡過困難，所以被告把銀行貸得的錢給周 尚年，周尚年說會再把系爭房屋過給被告，但周尚年騙被告 ，原告現在最主要就是要把被告趕走。
㈤108年4月2日，被告依約匯款至周尚年指定之帳戶支付系爭 房屋租金，因該帳戶業已註銷，被退匯，同年4月3日上午， 被告以電話聯絡周尚年告知此事，當時周尚年即相約被告於 當日下午約6點到他家對面大灣馬頭餐廳，商談系爭房屋續 租及當初買賣糾紛相關事宜，被告因擔心周尚年不遵守承諾 ，當場有錄音存證，當時周尚年有提出系爭房屋可以續租或 賣給被告等問題，因雙方有條件落差，糾紛尚未解決。 ㈥答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、下列事實為兩造所不爭執或未爭執，並有以下證據可證，而 堪認定：
㈠系爭房屋係於87年11月25日以買賣為登記原因，移轉所有權 登記至原告名下迄今，原告為系爭房屋之所有權人。並有系 爭房屋之建物登記第一類謄本、建物所有權狀影本各1紙附 卷可稽（見本院訴字卷第29頁、重簡字卷第29頁）。 ㈡原告授權其配偶周尚年，以周尚年為出租人名義，於88年1 月13日與被告就系爭房屋簽立租賃契約書，將系爭房屋出租 與被告居住使用，約定租賃期間自88年1月1日起至88年12月 31日，每月租金1萬元。上開租賃期限屆至後，雙方未另簽 立書面租賃契約書，而以不定期限繼續租約，並於106年6月 間約定將租金調整為每月11,000元。並有房屋租賃契約書影 本、簡陳由律師事務所107年11月13日107年度由律字第1071 10101號函暨回執影本、被告寄與周尚年之新莊後港路郵局 000122號存證信函及回執影本附卷可稽（見本院重簡字卷第 31至49頁、訴字卷第49至51頁、第71、73頁），及本件108 年11月1日言詞辯論筆錄可證（見本院訴字卷第35至36頁） 。
㈢原告之配偶周尚年委託簡陳由律師，寄發107年11月13日107 年度由律字第107110101號函與被告，以其計畫將系爭房屋 收回重新裝潢，以作為日後養老生活之用為由，依民法第45 0條第1項、土地法第100條第1款規定，向被告為終止系爭房 屋不定期租賃契約之意思表示，並表明終止日期為108年3月 30日。上開函文經被告於107年11月20日收受。並有簡陳由 律師事務所107年11月13日107年度由律字第107110101號函 暨回執影本附卷可稽（見本院重簡字卷第41至49頁）。四、原告主張：其與配偶周尚年年事已高，計畫將系爭房屋收回 重新裝潢，以作日後養老生活之用，故向被告終止系爭房屋 之不定期租賃契約。系爭房屋之不定期租賃契約既已於108 年3月30日終止，則被告已無占用系爭房屋之權源，應將系 爭房屋返還原告，及給付自108年4月1日起至返還系爭房屋 之日止，無權占有系爭房屋之相當於租金之不當得利每月11 ,000元與原告等語。被告則否認原告及其配偶即出租人周尚 年有收回系爭房屋自住之真意與必要，並以前開情詞置辯。 是本件應審究之爭點為：原告及其配偶周尚年（即系爭房屋 之出租人）以收回系爭房地自住為由終止系爭房屋之不定期 限租約是否合法？經查：
㈠按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承 租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通 知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之 期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契 約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 民法第450條第2、3項定有明文。次按土地法第100條第1款 規定：「出租人非因下列情形之一，不得收回房屋。出租 人收回自住或重新建築時。」。上開規定所謂收回自住，係 指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之 證明者而言。是本件應由原告舉證證明其與周尚年有收回系 爭房屋自住之正當理由及必要性。若原告先不能舉證，以證 實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉 證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。 ㈡原告雖以：原告育有2女，次女婚後已與配偶遷出長榮路房 屋，長女周迎曦現與原告同住長榮路房屋，周迎曦現有論及 婚嫁之交往對象，經原告與配偶、長女、次女協商結果，現 住長榮路房屋於周迎曦婚後將留給周迎曦與其配偶同住，原 告及周尚年則將遷往系爭房屋居住以養天年，是聲請周迎曦 為證人等語（見本院訴字卷第83至85頁）。而證人周迎曦於 109年1月13日言詞辯論期日雖到庭證稱：原告是我媽媽。我 目前跟爸爸、媽媽同住在長榮路房屋。原告有打算住在新莊
的系爭房屋，原因是因為我目前有一個交往對象，想要結婚 之後住在現在的長榮路房屋，父母想要在我婚後搬到新莊的 系爭房屋居住，系爭房屋目前是租給被告等語。然證人周迎 曦並證稱：（問：證人結婚的日期是否已經確定？）還沒有 。（問：有預計的時間嗎？）希望可以愈快愈好。（問：目 前居住的長榮路房屋是幾層樓的5樓？）最高是到10樓，有 電梯。我爸爸現在中風，所以走路不太方便。我媽媽有一間 19坪大的房子是在蘆洲的菜市場裡，是最早以前開發的舊式 房屋，是2樓，因為是在菜市場裡，所以比較吵雜，也沒有 電梯，目前出租他人。目前我居住的長榮路房屋是在我的名 下。被告現在居住的系爭房屋是我媽媽的名字。我爸爸名下 沒有房子，此外我父母沒有其他的不動產。（問：是否知悉 原告購買系爭房屋之緣由、過程？）只知道我在小時候的時 候，是被告當時跟我爸爸之間的事情，詳情我不清楚。（問 ：為何原告要選擇改居住於新莊的系爭房屋，而不由證人住 到新莊的系爭房屋？）因為我現在居住的長榮路房屋跟我妹 妹居住的地方很近，我父母希望我跟我妹妹互相照應，系爭 房屋的地理環境交通比較方便。我父親可以爬樓梯，但是不 可以爬太多。（原告訴訟代理人問：證人的父親可以爬到三 樓嗎？）會比較吃力，但是還是可以的。（原告訴訟代理人 問：爬到三樓是否需要人家攙扶？）有人攙扶會比較好。（ 原告訴訟代理人問：可以獨立爬到三樓嗎？）不行。（問： 長榮路房屋是證人出資購買的嗎？）不是我出資購買的，是 我父親出資購買的，買就是登記我的名字。長榮路房屋大約 60幾坪。長榮路房屋交通方便等語（見本院訴字卷第125至1 29頁）。是堪認周尚年行動確實不便。且周尚年於107年11 月20日以收回系爭房屋自住為由，向被告為終止系爭房屋租 賃契約之意思表示，迄109年1月13日證人周迎曦到庭作證時 ，期間已超過1年餘，然周迎曦迄今婚期仍未定，亦無預計 婚期為何時，自難認原告前開陳稱其107年11月20日向被告 終止租約之事由，即其有收回系爭房屋自住之必要等情為真 。且查，系爭房屋門牌號碼雖為3樓，然實為5層樓建築之第 4、5層，其中第4層面積為69.61平方公尺（約21坪）、第5 層面積為56.83平方公尺（約17.2坪），此有系爭房屋建物 登記謄本之登載可證（見本院訴字卷第29頁），且系爭房屋 所屬之該棟建築物並無電梯，此為兩造所未爭執。是系爭房 屋不但面積小於原告與周尚年現住之長榮路房屋，且無電梯 ，室內復為樓中樓格局，即室內第4、5層間還需上下樓梯， 證人周迎曦並已證稱周尚年無法自行上下樓梯至3樓。則原 告之配偶周尚年如居住於系爭房屋，顯然無法自行上下樓，
出入極度不便，原告又自承其與周尚年年事已高，是其等是 否真有居住於系爭房屋之正當理由及必要性，顯有疑義。 ㈢參以，被告提出其與系爭房屋出租人周尚年間之對話錄音光 碟一片及譯文（見本院訴字卷第105至121頁），欲證明原告 及周尚年並無居住系爭房屋之真意。原告對上開錄音檔內容 之形式真正以及上開譯文內容之形式上真正均不爭執，僅對 於被告主張該錄音對話時間點是在108年4月3日有爭執，並 稱：上開錄音檔的對話時間是在108年5月2日原告提起本件 訴訟之前等語（見本院訴字卷第129至130頁）。而依上開錄 音檔及譯文內容，被告曾提及其所匯租金被退匯一事，可知 被告係於所匯系爭房屋租金被退匯之後，才與周尚年為上開 對談。是其等上開對話之時間點，應係在原告主張系爭租約 終止時點（108年3月30日）之後，堪以認定。而上開對話內 容略以：周尚年：「…你聽我講，你是要繼續租，繼續租， 因為你今天告訴我說，那我的錢怎麼辦，對不對」、被告： 「被退匯」、周尚年：「那我的意思說大家退一步」…周尚 年：「主要問題是說，耶，來公證，租你幾年內不要緊」… 被告：「我當時以銀行貸款，都沒有拿半毛錢。歐，對了， 你現在要賣給我變一千萬」、「是不是這樣，我照銀行貸款 賣給你，你現在為甚麼要照市價一千萬，我生氣就是氣在這 點。」…周尚年：「你知道嗎，講，要照原價賣給你是誰說 的你知道嗎，是我老婆說的。」…被告：「你老婆說就對， 要照原價賣給我。」、周尚年：「嘿，嘿不是我說的。」、 「是她說的，我才會告訴你。」…等語。而上開對話內容係 在周尚年向被告終止租約之後，是依上開對話內容，可佐證 周尚年之真意是要被告與其另經公證簽立「定期」租賃契約 ，以及要被告以市價買回系爭房屋告，雙方因此發生爭執， 並非原告及周尚年有何收回系爭房屋自住之正當理由以及必 要性。
㈣此外，原告未能提出其他證據足以證明其與周尚年有何收回 系爭房屋自住之正當理由與必要性，則周尚年以收回系爭房 屋自住為由，向被告所為系爭房屋租契約於108年3月30日終 止之意思表示，即不符合前開法文所規定之法定終止原因， 而不生系爭房屋租賃契約因此終止之效力。職是，周尚年與 被告間就系爭房屋之不定期租賃契約關係仍有效存在，則被 告占有使用系爭房屋仍具有正當權源，並非無權占用，自亦 非無法律上原因，而無不當得利可言。
五、從而，原告主張被告自108年4月1日起，係無權占用系爭房 屋，洵無足採。因此，原告本於系爭房屋所有權人之地位， 依民法第767條第1項前段，請求被告應將系爭房屋回復原狀
騰空返還原告，及依民法第179條，請求被告應自108年4月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元， 均為無理由，應予駁回；原告假執行之聲請，亦失依據，應 併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
民事第一庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
書記官 張珮琪