臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1390號
原 告 民生社會社區管理委員會
法定代理人 趙富成
訴訟代理人 汪哲論律師
被 告 金露華
訴訟代理人 江欣樺
被 告 陳瓊讚
訴訟代理人 陳清進律師
施又丞律師
張欣潔律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109 年1 月8 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之法定代理人原為陳明月，嗣於本院訴訟程序進行中之 民國108 年7 月26日變更為趙富成，業據其具狀聲明承受訴 訟，並有新北市新莊區公所108 年8 月20日新北莊工字第10 82318475號函為憑（見本院卷㈠第513-516 頁），核與民事 訴訟法第170 條、第175 條第1 項規定相符，應予准許。二、原告起訴主張：被告金露華（下稱金露華）、被告陳瓊讚（ 下稱陳瓊讚，與金露華合稱被告）均為伊所屬民生社會社區 （下稱系爭社區）之區分所有權人，其等專有部分依序如附 表一、二所示，均登記為商業用或辦公室用，依系爭社區管 理規約（下稱系爭規約）第10條第1 項第2 款規定，應按每 月每坪100 元計收管理費，經換算後，金露華、陳瓊讚之專 有部分及應分擔之共有部分依序計為61.29 坪、250.52坪， 每月應繳納管理費依序為新臺幣（下同）6,129 元、25,052 元，惟其等均欠繳自103 年3 月起至108 年2 月止之管理費 ，總額為金露華367,740 元、陳瓊讚1,503,120 元。雖經伊 委託律師以存證信函分別定10日之期間催繳，惟均未獲繳納 ，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第10條第1 項第 2 款規定，請求金露華如數給付，陳瓊讚部分則基於社區和 諧及訴訟程序經濟考量，僅就其中1,495,000 元本息為請求 等語，並聲明：㈠金露華應給付伊367,740 元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡陳瓊 讚應給付伊1,495,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈢就第㈡項之聲明，伊願供
擔保，請准宣告假執行（見本院卷㈡第101 頁）。三、被告部分：
㈠陳瓊讚辯以：如附表二所示27間房屋係訴外人即信託人東雲 股份有限公司（下稱東雲公司）於95年1 月3 日基於信託原 因而移轉所有權登記於伊名下，應屬信託財產，非伊自有財 產，則依信託法之體系解釋，縱認原告得請求伊給付管理費 ，應以伊之信託財產範圍為限。又被告如附表一、二所示房 屋均位於系爭社區之商場範圍，而系爭社區於87年11月22日 召開第二次區分所有權人會議（下稱871122區權會），依決 議第6 點所示，可知系爭規約第10條第1 項第2 款之管理費 收費標準並未決議通過，不能發生規約效力。且上開決議第 6 點已授權系爭社區管理費收費方式由其管理委員決議行之 ，嗣該管理委員於90年5 月14日召開會議，經臨時動議作成 「商場不繳管理費，只繳大公和受益部份分攤總價百分之二 十」之決議，並發函予商場管理委員會，綜上應認系爭社區 商場區域之管理費改由商場管理委員會收取。再者，系爭社 區商場區域已荒廢多年，原告未曾維護管理，又長達十數年 期間未曾向被告催繳管理費，伊等信賴原告上開商場不繳管 理費函文，應已該當權利失效要件，是故，原告不得請求伊 等給付管理費等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲 請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
㈡金露華答辯除關於信託財產部分外，均同於陳瓊讚所述，並 聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
四、本院整理並補充兩造不爭執事項，並依判決格式修正或刪減 文句，或依爭點論述順序整理內容：
㈠原告為系爭社區管理委員會，被告均為系爭社區區分所有權 人，金露華之專有部分如附表一所示，陳瓊讚之專有部分如 附表二所示，有公寓大廈管理組織報備證明、土地暨建物登 記第一類謄本可稽（見本院卷㈠第141 、167-231 、286 頁 ）。
㈡原告本件請求被告給付之管理費，均屬系爭規約第10條第1 項第2 款所指商場範圍（見本院卷㈠第297 頁）。 ㈢原告主張被告欠繳管理費部分，如原告之請求為有理由，就 金額部分，被告不爭執（見本院卷㈡第15、37頁）。 ㈣原告已就本件請求被告給付之管理費，以存證信函定10日之 期間，催告被告繳納，金露華於108 年3 月5 日、陳瓊讚於 同年月12日收受送達，有新莊後港路郵局第58、67號存證信 函暨掛號郵件收件回執可考（見本院卷㈠第65-71 、131-13
9 、286 頁）。
五、原告主張被告欠繳103 年3 月起至108 年2 月止之管理費， 總額分別為金露華367,740 元、陳瓊讚1,503,120 元，爰依 公寓大廈管理條例第21條及系爭規約第10條第1 項第2 款之 規定，請求金露華如數給付其本息，陳瓊讚部分則僅就其中 1,495,000 元本息為請求等語，然為被告所否認，並以前詞 置辯。經查：
㈠按公寓大廈管理條例第10條第1 項規定：「專有部分、約定 專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定 專用部分之使用人為之，並負擔其費用」、第2 項規定：「 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責 人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責 於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或 住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者， 從其規定」。可知關於管理費之分擔，原則上應由區分所有 權人按其共有之應有部分比例分擔之，但如區分所有權人會 議或規約另有規定者，則從其規定。
㈡次按，系爭規約第10條關於公共基金、管理費之繳納，於第 1 項第2 款規定：「管理費：暫定每月商場100 元/ 坪；住 家40元/ 坪；……關於本項管理費收費之變更，授權管理委 員會依據實際管理開銷調整並執行之。」，有原告提出之系 爭規約可稽（見本院卷㈠第35頁），另被告所提出、原告不 爭執其真正之系爭社區於87年11月22日召開871122區權會會 議記錄所載主席報告為「本次大會所擬定之社區規約，有區 分所有權人715 戶出席，出席戶數比率為百分之七六‧八八 ，出席之區分所有權比例為百分之六九‧四一，已超過法定 三分之二的標準，本項規約經大會與會之區分所有權人逐項 研討修訂，並經與會人員六六八人表決通過（佔出席人數的 四分之三以上，比率為百分之九三‧四）並公佈實施」等語 （見本院卷㈠第257 頁），對照兩造所提出之上開事證，堪 認上開規約內容為真。且依該會議記錄第6 點記載：第10條 第1 項㈡關於管理費收取金額，有住戶表示不同意見，並要 求修改等字（見同上卷第258 頁），堪信前揭系爭規約第10 條第1 項第2 款之規定確實存在、有效，始有系爭社區8711 22區權會提議修正之情事。惟該提議之議決內容為「本項條 文因住戶意見眾多分歧，難以獲得決議，故大會決定目前暫 維持社區現行收費標準，至於停車場場收費多寡，日後由購 買車位所有權人召開停車位所有權人大會再自行決定。商場 收費金額由商場管理委員會另行決議收取標準。關於本條管
理費收費方式，由管委會決議執行之。」等字（見同上卷第 258 頁），足認該修正系爭規約第10條第1 項第2 款之提議 未能獲得變更規約之決議，原規定內容仍屬有效。然復決議 關於商場收費金額由商場管理委員會另行決議收取標準，則 系爭社區區權會已授權「商場管理委員會」另行決議商場管 理費收取標準，亦可認定，而在「商場管理委員會」未另行 決議前，仍應依原規約前述內容收費，要無疑異，被告辯稱 系爭規約第10條第1 項第2 款規定，未經區分所有權人會議 通過，不生規約效力云云，洵非可採。
㈢承上，關於管理費之收取標準，原應由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔，但如區分所有權人會議或規約另有 規定者，則從其規定，已如前述，而系爭規約關於系爭社區 管理費之收取，已有規定，亦如前述，則系爭社區管理費之 收取，本應依系爭規約內容為之。惟觀諸前載系爭規約第10 條第1 項第2 款所定「……關於本項管理費收費之變更，授 權管理委員會依據實際管理開銷調整並執行之。」，及8711 22區權會第6 點決議「……關於本條管理費收費方式，由管 委會決議執行之」等字，堪認系爭社區規約及區權會決議均 已授權系爭社區管理委員會得變更管理費之收取，被告辯稱 管委會已獲授權變更管理費之收取等語，要屬有據，原告主 張管委會不具變更規約管理費收費標準權限云云，則因忽略 上開授權之事實，並非可取。原告雖另稱新規約是在88年正 式陳報，不能用87年舊決議推翻云云，惟其所提出系爭規約 第1 頁即明載該規定是於83至88年編輯等字（見本院卷㈠第 23頁），且即使是現行規約，於第10條第1 項第2 款仍有「 ……關於本項管理費收費之變更，授權管理委員會依據實際 管理開銷調整並執行之。」之記載，又原告以871122區權會 記錄內容主張系爭規約已經其報備並行之有年等語（見本院 卷㈡第86頁），是原告以此為由否認管理委員會已獲授權變 更管理費之事實，仍非可採。
㈣本件原告請求被告給付之管理費，均屬系爭社區商場部分， 為兩造所不爭執，如前揭四、㈡所述。而被告辯稱系爭社區 之商場進行營運後，管理委員會認為商場與住宅之管理方式 及管理成本不同，且商場之經營情況日漸不彰，故希望由商 場管委會自行負責管理商場事務，毋庸向系爭社區管理委員 會繳納管理費，但因商場仍有使用系爭社區之部分設施，故 仍應由商場管委會負擔部分公共設施所生費用。因此於90年 5 月14日召開管委會會議，依該次管委會會議記錄所示，該 次管委會出席人員提出臨時動議，並以全數通過之方式，作 成「商場不繳管理費，只繳大公和受益部份分攤總價百分之
二十」之決議等語，業據提出與其所辯相符且原告不爭執真 正之民生社會社區第4 屆管理委員會第11次會議記錄為憑， 且系爭社區管理委員會已於92年2 月18日以92民管字第0218 號函發文「東帝士金會座商場管理委員會」（即被告所稱商 場管理委員）告之上開「商場不繳管理費」等之決議內容（ 見本院卷㈠第262 、263 、344 頁），堪信可採，則依上開 情事，被告辯稱原告不得向其等商場住戶收取管理費等語， 應認可採。
㈤原告雖主張被告所稱商場管理委員並非合法存在云云，惟按 ，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓 大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理 委員所設立之組織；根據公寓大廈管理條例第36條規定，管 理委員會係由多數人所組成之團體，有一定之職務，並設有 代表人或管理人，保管及運用公寓大廈或社區之公共基金， 屬非法人團體，不因行政程序之報備與否而異。查被告辯稱 系爭社區商場區分所有權人有選任商場管委會之委員及主任 委員，制訂其獨立之管理規約，業據提出與其所述相符之第 一屆商場經營區分所有權人會議會議記錄、金銀座廣場共同 經營管理規約為證，並陳報其獨立之銀行帳戶（見本院卷㈠ 第265-269 、271-277 頁，卷㈡第70頁），且如前所述， 871122區權會第6 點決議內容亦載「……商場收費金額由商 場管理委員會另行決議收取標準……」等字，又於系爭規約 後附「金銀座廣場管理規約」，於該規約第2 條即明載「商 場管理委員」之文義（見本院卷㈠第47頁），堪認被告所稱 商場管理委員會雖未向主管機關報備，仍確實存在，不失其 為非法人團體之性質，是原告此部分主張，並非可採。 ㈥綜上所述，被告辯稱獲得合法授權之系爭社區管理委員會， 已決議商場住戶不向其繳納管理費等語，信而有據，應屬可 採。
六、從而，原告依系爭規約第10條第1 項第2 款規定，請求金露 華給付367,740 元、陳瓊讚給付1,495,000 元，及均自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均 為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所附麗，應併駁回之。再本件事證已臻明確，兩造其 餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 5 日
民事第二庭 法 官 范明達
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
書記官 蘇哲男
附表一：
金露華專有部分：
門牌號碼：新北市○○區○○○路000 號、370 號之1 ，均為1 樓
附表二：
陳瓊讚專有部分：
門牌號碼：
新北市○○區○○○路000 號之1 、376 號之3 、376 號之5 、378 號之16、378 號之18、380 號之9 、380 號之11、380 號之14、380 號之24、380 號之25、380 號之26、380 號之27、380號之28、380 號之30、380 號之31、380 號之34、380 號之38、380 號之43、382 號之9 、382 號之17、382 號之21、382 號之25、382 號之27、382 號之31、382 號之33、384 號之9 、384號之13