臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第一六一號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 李淑女 律師
被上訴人 丁○○
乙○○
丙○○
右三人共同
訴訟代理人 陳沆河 律師 住台中市○區市○路一號六樓之二
右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月二十九日臺灣臺中地
方法院八十七年訴字第一三七四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利判決，請准上訴人提供擔保，免為假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠上訴人之母親王蔡旦於民國四十二年六月二十三日向台灣土地銀行公產代管部購
買臺中市錦村巷七十號之建物及其座落土地，此有台灣土地銀行公產代管部國有
特種房屋產權移轉證明書土房售字第二四八號可證，其內容載明：「‧‧其基地
民有地坪，原係日本人山野玄才所有，連同一併出售，‧‧」可知王蔡旦所購買
者，確包括房屋及土地，倘被上訴人主張王蔡旦所購得者僅係建物而未包括土地
，應由被上訴人負舉證責任；另王蔡旦縱僅購得房屋而未及土地，則因其係繼受
國民政府之有權占有系爭土地，若被上訴人認興建房屋之初，未得土地所有人之
同意而為無權占有，亦應由被上訴人負舉證責任。
㈡上訴人於民國五十六年十月二十六日第二次購買系爭房地，與其他共有人有分管
之事實，他共有人自不得訴請拆屋還地：
⒈上訴人於民國五十六年十月二十六日與許玉蘭、江賴塞娥、吳醒初共同向徐添
盛之繼承人徐慶祿、徐乾賜購買台中市○村段三二七、三二七之一地號土地，
依該契約書第八條之規定，係以持分買賣，且係以各承買人現有建築物之基地
買賣為原則，故上訴人與許玉蘭、江賴塞娥、吳醒初已有協議分管系爭共有物
，而被上訴人乙○○係繼承江賴塞娥而取得系爭土地，自應受分管契約之拘束
。
⒉查登記名義人徐添盛之其他四位繼承人，即徐乾興、徐金龍、徐秀枝、林徐秀
麗已於民國五十五年間移轉登記系爭共有土地應有部分六分之四與謝秋汀，並
交付特定部分，顯見系爭土地前手共有人已有分管之事實，否則渠等如何移轉
並交付特定部分與後手？又參照前開買賣契約書將系爭土地區分為六部分，更
可得知徐添盛之繼承人徐慶祿等六人就繼承所得系爭共有土地即有分管之事實
，本件兩造皆係繼受渠等而來，自應受渠等分管契約之約束，事實上，兩造數
十年來皆按分管狀態占有系爭土地，未有爭執，故上訴人占有使用其分管之共
有土地之特定部分，係屬有權占有。
㈢本件系爭房屋並非上訴人擅自重新搭建，而係因台中市政府開闢梅亭街，導致系
爭房屋成半拆戶，經向台中市政府陳情後，准許依「台灣省拆除合法建築物利用
餘部分就地整建辦法」辦理整建，被上訴人等因系爭土地經濟價值提高，始起而
爭執並否認曾分管之事實，其至否認占有使用系爭土地顯與事實不符。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：訴外人徐乾興出具之證明書、台中市政府
八七府工建字第五一一一０號函、謝在全著民法物權篇、最高法院判決四則、不
動產買賣契約書等影本為證，並聲請勘驗現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠上訴人抗辯伊母親於民國四十二年六月廿三日向日本人山野玄才購買台中市錦村
巷七十號，新編門牌為台中市○○街一號之建物暨基地台中市宮北町三二七號土
地，即台中市○區○村段三二七、三二七之一地號，並提出台灣土地銀行公產代
管部國有特種房屋產權移轉證明書影本為據云云，被上訴人茲否認該文書之真正
，設若該文書為真正，上訴人亦僅購買建物十三坪之房屋所有權，未包括房屋坐
落基地之土地所有權，此觀諸該證明書首行載明為國有特種房屋，並未包括土地
，且依該證明書內容所載：「查本部出售第北六四號房屋‧‧原係日人山野玄才
所有坐落錦村巷門牌七十號（舊名宮北町三二七番地）計建物十三坪，其基地『
民有地』坪‧‧」，亦僅載明房屋之坪數，未將基地之坪數載入，而載為「民有
地」，上訴人提出之房地平面位置圖，亦僅載明房屋面積及所在地，基地之面積
欄位並未載明，僅載「民有土地」，足以認定。
㈡查系爭土地三二七號於日據時代即為民有地，被日本政府佔據建屋使用，而系爭
土地於日本昭和十六年十月一日即登記為徐添盛所有，並非日本人山野玄才所有
，此有日據時期之土地登記簿謄本可憑，亦有民國三十五年六月登載「台灣省土
地關係人繳驗憑證申報書」之土地登記簿謄本可憑，上訴人抗辯伊母親於四十二
年六月廿三日向日本人山野玄才購買系爭土地，即非屬實，更何況民國三十四年
十二月，台灣省行政長官公署與台灣省高等法院會銜公告「日人所有公私不動產
在本（三十四）年八月十五日以後變賣移轉或設定負擔者，一律無效，如國人在
此規定期間後，有承受日人不動產之權益者，應速自向原主追理清楚」，其移轉
行為，亦屬無效。
㈢系爭土地共有人未曾訂立分管特約：查上訴人於民國四十二年六月二十三日向日
本人山野玄才購買房屋面積十三坪（即０‧００四三公頃），未購買土地，已如
前述，其於民國五十六年十月二十六日購買系爭共有土地，並非買受房屋坐落基
地之特定部分，亦未曾約定按現有房屋所在基地之現況分管，系爭土地共有人間
，並無分管之特約，上訴人受讓系爭土地其中應有部分面積十三坪，其讓與人未
曾與其他共有人約定分管特定部分之土地，上訴人受讓系爭土地之時，另一共有
人謝秋汀之應有部分為六分之四，謝秋汀並未與上訴人訂立分管特約，足證上訴
人所辯不足採信。
三、證據：引用原審立證方法。
丙、本院依聲請向台中市中正地政事務所函查檢送五六年間之測量平面圖。
理 由
一、本件被上訴人主張：系爭坐落臺中市○區○村段第三二七、第三二七之一地號土
地，係兩造及訴外人樊玉芬、吳金戎等十餘人所共有，上訴人未經其他全體共有
人之同意，擅自佔用共有土地之特定部份，即如原審判決附圖所示Ｂ部分面積分
別為０‧００八二、０‧００二一公頃之土地上搭蓋鐵皮建物，出租予他人營業
，雖經被上訴人制止，但上訴人均置之不理，為此依物上請求權之作用，請求判
命上訴人拆除該地上物並交還土地予被上訴人及其他共有人全體之判決。
二、上訴人則以系爭建物暨基地，係上訴人之母親王蔡旦，於民國四十二年六月二十
三日向台灣土地銀行公產代管部所購得，惟該系爭房地漏未登記，上訴人才又於
民國五十六年十月二十六日與訴外人蔡許玉蘭、江賴塞娥、吳醒初共同向徐添盛
之繼承人徐慶祿、徐乾賜購買台中市○村段三二七、三二七之一地號土地，依該
契約書第八條之規定，係以建物測量平面圖之特定位置買賣，故有協議分管系爭
共有土地，而被上訴人乙○○係繼承江賴塞娥而取得系爭土地，自應受分管契約
之拘束，另徐添盛之其他四位繼承人已於民國五十五年間移轉登記系爭共有土地
持分六分之四與謝秋汀，並交付特定部分，足見系爭土地前手共有人已有分管之
事實，本件兩造之權利義務皆係繼受前手而來，自應受分管契約之約束，上訴人
占有使用其分管之共有土地之特定部分，係屬有權占有云云，資為抗辯。
三、被上訴人主張系爭坐落臺中市○區○村段第三二七、第三二七之一地號土地，係
兩造及訴外人樊玉芬、吳金戎等十餘人所共有，上訴人未經其他全體共有人之同
意，擅自佔用系爭共有土地之特定部份，即如原審判決附圖所示Ｂ部分面積分別
為０‧００八二、０‧００二一公頃之土地上搭蓋鐵皮建物之事實，業據提其出
地籍圖謄本、土地登記謄本、建物登記謄本各一份及現場照片四張為證，並經原
審履勘現場，及囑託台中市中正地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及土地
複丈成果圖附卷可稽，自堪信為真實。
四、上訴人固抗辯系爭土地上之建物暨基地，係伊母親王蔡旦，於民國四十二年六月
二十三日向台灣土地銀行公產代管部購買，並提出台灣土地銀行公產代管部國有
特種房屋產權移轉證明書、台灣土地銀行公產代管部出售國有特種房地平面圖為
證（見原審卷三八、三九頁），惟查⑴上訴人所提出之台灣土地銀行公產代管部
國有特種房屋產權移轉證明書記載「查本部出售第北六四號房屋‧‧原係日人山
野玄才所有坐落錦村巷門牌七十號（舊名宮北町三二七番地）計建物十三坪，其
基地『民有地』坪‧‧」，及該台灣土地銀行公產代管部出售國有特種房地平面
圖亦記載宮北町地號三二「民有土地」，均特別註明土地係民有。⑵系爭土地三
二七號於日據時代昭和十六年十月一日即登記為徐添盛所有，有日據時期之土地
登記簿謄本、民國三十五年六月登載「台灣省土地關係人繳驗憑證申報書」之土
地登記簿謄本可憑（見原審卷五四至五七頁）。⑶上訴人迄未能舉證證明日人山
野玄才就其建物占有系爭土地係有何正當權源等情，互為印證，可見系爭土地自
日據時代即非日本人山野玄才所有，而該日人之在系爭土地建物亦非有正當權源
；況上訴人亦自承事後方於民國五十六年十月二十六日與訴外人蔡許玉蘭、江賴
塞娥、吳醒初共同向徐添盛之繼承人徐慶祿、徐乾賜購買系爭土地而取得共有，
尤可證上述台灣土地銀行公產代管部國有特種房屋產權移轉證明書、台灣土地銀
行公產代管部出售國有特種房地平面圖尚不能為上訴人有利之證明。再上訴人所
提出五十六年十月二十六日與訴外人蔡許玉蘭、江賴塞娥、吳醒初與徐添盛之繼
承人徐慶祿、徐乾賜不動產買賣契約書影本，被上訴人雖否認該契約書之真正，
惟上訴人與訴外人蔡許玉蘭、江賴塞娥、吳醒初既已依買賣為原因，而取得徐添
盛之繼承人徐慶祿、徐乾賜就系爭土地之共有部分，並完成登記（見原審卷五九
至七三頁），殊足見此契約書之真正。蓋若非真實，彼等豈能取得系爭土地之共
有權？被上訴人空言否認，固無足取。又上訴人主張依買賣契約書第十一條約定
，該買賣依據之測量平面圖由江賴塞娥保管，應命江賴塞娥之子即被上訴人乙○
○提出以證明有分管，惟為被上訴人乙○○否認有此測量平面圖，即本院依上訴
人所請向該管之台中市中正地政事務所函查，據覆系爭土地於民國五十六年間未
辦理建物第一次登記，有該地政事務所八十八年十一月廿六日八八中正地所二字
第一七九一五號函可稽（見本院卷八三頁），自難為上訴人有利之證明；退而言
之，縱有此測量平面圖，然依上訴人主張之前述契約書第八條約定：「本件係以
持分買賣，不以分割各得所有權事，雙方自無異言，尤係以各承買人現有建築物
之基地買賣為原則者（除三二七─二），將依據乙方（即出賣人徐慶祿、徐乾賜
）請由測量人簡先生實地測量交付收執平面圖面積為準擬計價‧‧‧」，顯可見
其買賣係約定應有部分之買賣，不以分割而各別取得所有權，承買人中有以其現
有建築物之基地買賣為原則者（除三二七─二地號外），將依據實地測量計價而
已，尚不足以證明係以系爭土地之特定部分為買賣。且按共有人分管之協議，應
由全體共有人為之，上開買賣契約訂立當時，除出賣人即共有人徐慶祿、徐乾賜
外，尚有另一共有人謝秋汀，應有部分為六分之四，此有上開土地登記簿謄本可
憑（見原審卷五九頁），而謝秋汀並未於上開買賣契約上簽名，自不能證明另一
共有人謝秋汀曾同意上訴人與徐慶祿、徐乾賜就系爭土地為特定部分之買賣，及
有分管約定。又上訴人聲請本院履勘現場，無非欲證明其所有房屋與他共有人係
分別占用系爭土地之情，證明與他共有人間有分管之契約，惟分別占用之事實行
為，與有否分管契約之訂立，究非必互為因果，是縱果有分別占用之事實在，亦
不足證明其與他共有人間就系爭土地確有分管契約在，勘驗現場即無必要。基上
，其前開抗辯均無可採。
五、按各共有人依其應有部分，對於共有物之全部，雖有使用收益之權，惟共有人對
共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有
物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而
就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，有最高法院六
十二年台上字第一八○三號判例可資參照。故未經共有人協議分管之共有物，共
有人如侵害其他共有人之利益，則係與侵害他人之所有權同，被侵害之他共有人
，自得依民法第七百六十七條之物上請求權，請求除去其妨害或請求向全體共有
人返還占有部分。上訴人占有如原審附圖所示之系爭土地之事實，既已如前述，
此外上訴人復無法提出其他充足證據，足茲佐證其占有係出於正當權源，自屬無
權占有，從而，被上訴人本於物上請求權，請求上訴人將其占有如原審附圖所示
之系爭土地上建物拆除，並將所占有土地返還原告暨其他全體共有人，為有理由
，原審所為上訴人敗訴判決，並依兩造聲請分別為「准」或「免」假執行之宣告
，核無違誤，上訴論旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應
予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘之攻擊防禦方法，對本件判決已不生任何影響，故不予
一一論述，併敘明之。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八
條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十三 日~B1民事第一庭審判長法 官 楚汝聰
~B2 法 官 邱森樟
~B3 法 官 鄭金龍
右為正本係照原本作成。
如不服本判決應於收受送達後十日內向本院提出上訴書狀，其未敍述上訴之理由者並得於提起上訴後十日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林明冬
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十五 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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