臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第1127號
原 告 張信義
被 告 李苓
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年2月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：被告明知其所有門牌號碼基隆市○○區 ○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），於民國100年10 月 29日曾有房客陳屍於屋內數日，屍體已腐爛發臭，且被告曾 於系爭房屋內為死者舉辦超渡法事，而伊於向原告買受系爭 房屋於108年8月30日與被告簽訂不動產買賣契約書前，曾請 仲介確認系爭房屋是否曾有不明原因死亡之人，簽約時伊太 太亦向被告確認系爭房屋是否為凶宅，然其等均告稱無，嗣 簽約後伊經隔壁鄰居告知，始知系爭房屋為凶宅。因凶宅屬 於物之瑕疵，且行情僅約市價之6、7成，爰依民法第360 條 規定，請求被告賠償50萬元等語。並聲明：被告應給付原告 50萬元，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：伊於104 年間向前屋主買受系爭房屋時，前 屋主有告知伊系爭房屋曾有房客因肝硬化而死亡，陳屍多日 ，屍體腐爛，並提供伊臺灣基隆地方法院檢察署相驗屍體證 明書，伊認為系爭房屋並非凶宅。而伊僅係在系爭房屋內設 置佛堂，並非未為往生者做法事，且迄至108 年間伊委託仲 介出售系爭房屋止，並未曾發生任何事，因已時隔多年，伊 於委託仲介時並未想起該事件故未告知仲介。另原告於簽約 時，原告或其配偶並未向伊詢問相關事情，實係在簽約後仲 介向伊問起，伊才向仲介說明，並提供上開相驗屍體證明書 予原告等語，並為答辯聲明：如主文所示。
三、原告主張其於108年8月30日與被告簽訂不動產買賣契約書， ，以175萬元向被告購買系爭房屋及系爭房屋於100年10月2 9 日曾有房客陳屍其內死亡多日之事實，業據其提出系爭不 動產買賣契約書為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟 原告主張系爭房屋應為凶宅，惟為被告所否認，是本件應審 酌者為，系爭房屋是否為凶宅？原告依民法第360 條規定請 求被告賠償50萬元，有無理由？
四、本院判斷：
㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「 買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契 約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意 不告知物之瑕疵者亦同。」民法第359條、第360條固分別定 有明文。惟查民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定 ，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則 ，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其 特約。而查，兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約書中就物之 瑕疵擔保部分，除於第5條第2項約定「賣方保證本買賣標的 於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定 外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買 方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」外，續於第7 條第8 項約定「‧‧‧物之瑕疵（如凶宅、輻射屋或海砂屋 等）時，‧‧‧。」，故若系爭房屋為凶宅，或被告故意不 告知系爭房屋為凶宅，則依民法第360 條及系爭不動產買賣 契約書之約定，被告即應負瑕疵擔保責任。
㈡原告主張其向被告購買之系爭房屋為凶宅而具有物之瑕疵， 惟何謂「凶宅」，除兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約書並 無進一步之規範外，現行法令亦無明確規範或定義。邇來司 法實務上多有房屋所有人主張其所有房屋，因其內發生死亡 事件而成為俗稱之凶宅，導致交易價值貶損而向死亡者之繼 承人求償；或房屋買受人主張出賣者未揭露買賣標的物內曾 有死亡事件應屬凶宅之資訊，認該屋具有瑕疵而據此向出賣 人主張權利等案件。在該等案件中訟爭房屋是否為交易慣例 上所稱之凶宅，而有交易性價值貶損之虞，核屬重要爭點； 且房屋是否為凶宅亦屬會影響買賣成交意願之重要資訊，而 有課予出賣人揭露義務之必要，惟凶宅並非法律專有名詞， 並無精確之定義，此亦為多數案件產生爭訟之所在。為解決 該項爭議，內政部依消費者保護法第17條第1 項規定授權， 針對不動產經紀業公告規定之「不動產說明書應記載及不得 記載事項」業於104年11月間修正，並自105年1月1日生效（ 詳本院卷第51-70 頁），其內明確規定不動產說明書關於成 屋應記載房屋專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自 殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明 （詳本院卷第66頁）。而法律既賦與中央主管機關得公告定 型化契約應記載或不應記載事項之權限，該公告即係行政機 關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之 對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第150條第1項所 規定法規命令之性質（最高法院105年度台上字第266號判決
意旨參照），堪認主管機關業已對交易慣例俗稱之凶宅，做 出明確之定義規範，即限定在所有人持有產權期間內，房屋 專有部分曾發生非自然死亡事件者始屬之。實則凶宅之交易 價值較一般房屋低，非因該屋之物理機能減損所致，而係因 買受者忌諱該屋內曾發生死亡事件，認此並非吉兆之心理因 素使然。惟人之生命終有盡頭，如因自然因素壽終正寢，當 不致使他人產生不祥之兆，故而買受人之所以忌諱承買之房 屋內曾發生死亡事件，而不願以正常價格購買該房屋，殆以 該死亡並非自然因素所致為其緣由。前述內政部對凶宅所為 之定義內容，及據此對出賣人、不動產經紀業者所課予之資 訊揭露要求，實已掌握凶宅產生交易性價值貶損之成因，可 資贊同，亦堪採為通用之交易規範。從而，本件兩造於系爭 不動產買賣契約書第7條第8項約定構成物之瑕疵所稱之「凶 宅」，在兩造未進一步定義規範下，自應參酌前開內政部就 凶宅所為之定義。
㈢原告固以系爭房屋於100年10月29 日曾有房客陳屍於屋內數 日，屍體已腐爛發臭而主張系爭房屋為凶宅云云，然據原告 提出之臺灣基隆地方檢察署相驗屍體證明書上之記載，於10 0年10月29 日被發現陳屍於系爭房屋內之死者，死亡方式係 病死或自然死，死亡原因則係「肝衰竭」、「肝硬化」（詳 本院卷第25頁），可認該名死者之死亡並無外力介入，為自 然死亡，非屬前述內政部所定義之凶宅甚明，酌以內政部92 年6月26日內授中辦地字第0920082745 號公告修正之不動產 委託銷售契約書範本附件一「不動產標的現況說明書」第11 項規定：「本件建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否 曾發生兇殺或自殺致死之情事」（詳本院卷第78頁），故日 後被告於出售系爭房屋，自無須於不動產說明書中揭露有房 客曾在系爭房屋內因病死亡之事。此外，原告亦未能證明被 告負有「保證」系爭房屋有「未曾有人因病或自然死亡」之 品質，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告應 給付其50萬元云云，即屬於法無據，不應准許。原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請，已失所依附，應併駁回之。五、本件訴訟費用確定為5,400 元(即第一審裁判費)，應由敗訴 之原告負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據 資料，經審酌核與判決結果不生影響，爰不予以一一論列， 併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，無理由，依民事訴訟法第78條及 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
基隆簡易庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 2 月 25 日
書記官 陳櫻姿