臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第833號
原 告 侯政安 住臺中
訴訟代理人 張積祥
被 告 黃如涓
訴訟代理人 劉識賢
上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國109年1月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告向原告承租坐落嘉義市○路○段00000地號土地上之建 物，門牌號碼嘉義市○區○○街000巷00弄00號之房屋（下 稱系爭房屋），於民國95年8月1日起至98年12月31日止，以 每月租金新臺幣（下同）13,000元。自99年1月1日起租期屆 滿後未訂定新約，視為不定期租賃契約，每月租金8千元。 原告於107年12月19日寄發存證信函通知被告調回租金為每 月13,000元，被告於107年12月20日收受送達，則原告自得 以該日起每月向被告收受系爭房屋租金13,000元。 ㈡系爭房屋95年8月1日前租金為15,000元，以現今系爭房屋所 坐落土地之公告現值與95年、103年間相較，其漲幅高達數 倍，該地段房租亦逐年增長，經查詢網路資訊顯示行情約 18,000元起。且被告之子疑似在系爭房屋經營臻德脊椎矯正 中心，整脊復健床等設備及整脊資訊均在室內。被告並有使 用系爭房屋作為經營手工花生糖所用。是如仍以每月8千元 計算租金，已屬過低。
㈢聲明：被告向原告承租之系爭房屋租金，自107年12月20日 起調回為每月13,000元，及自起訴狀送達被告翌日起調整為 每月16,000元。
二、被告則以：
㈠系爭房屋自99年1月1日兩造協議調整租金迄今，土地之公告 現值並無明顯變化，且系爭房屋位於巷弄之間，並非繁華地 段，屋況老舊，原告不得依民法第442條調整租金。 ㈡被告並無在系爭房屋經營整脊按摩及花生糖買賣，屋內之整 脊按摩設備是被告之子暫時放置，被告並未就系爭房屋作何 營業使用。原告請求調整租金為16,000元，亦逾越土地法第 97條規定之法定租金上限。
㈢原告無視本院嘉義簡易庭107年度嘉簡字第553號、108年度 簡上字第15號民事判決之意旨，藉口大幅調整租金，目的係
使被告無力負擔租金，以迫使被告搬遷，有違誠信原則，核 係權利濫用。
㈣聲明：如主文所示。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、系爭房屋為原告所有。
2、原告於95年8月1日起至98年12月31日止將所有系爭房屋租 與被告，約定每月租金13,000元。98年12月31日租期屆滿 後，自99年1月1日起，兩造間就系爭房屋以每月租金8千 元繼續不定期租賃關係迄今。
3、原告曾以收回系爭房屋自住而向被告終止租約，並訴請被 告遷讓系爭房屋，經本院107年度嘉簡字第553號，108年 度簡上字第15號認原告終止租約不合法，兩造就系爭房屋 仍存有租賃關係，而判決原告敗訴確定。
（二）爭執事項：
1、原告請求調整租金是否有理？
四、本院判斷：
（一）原告請求調整租金是否有理？
1、系爭房屋為原告所有，兩造目前就系爭房屋存有不定期租 約，租金每月8千元，此有土地謄本、系爭房屋107年房屋 稅繳款書在卷可稽，並為兩造所不爭執（本院卷第19、31 、114頁），核屬為真。
2、原告主張被告承租系爭房屋有作為整脊按摩及經營手工花 生糖買賣等營業使用等情，然此為被告所否認，且查： ⑴觀諸系爭房屋外觀僅為一般透天住宅，非屬店面，亦未見 掛有或擺放任何招攬生意之招牌，且地點位處住宅區，有 系爭房屋照片2張附卷可考（本院卷第97、99頁），故被 告是否真如原告主張有以系爭房屋作為營業使用，已屬存 疑。
⑵原告先是對於被告現在有無經營花生糖一事，表示不清楚 ，復對於被告抗辯僅在系爭房屋內製作花生糖，而沒有在 系爭房屋販賣等語，表示不爭執（本院卷第114至115頁） 。是無法證明被告確有於系爭房屋從事販售花生糖之營業 事實。
⑶原告另主張被告曾於本院108年度簡上字第15號案件（下 稱前案）言詞辯論時稱：有欲將系爭房屋作為「臻德脊椎 矯正中心」營業準備等語，並提出印有系爭房屋地址之「 臻德脊椎矯正中心」名片（本院卷第25頁），欲證明被告 確有以系爭房屋作為營業使用。然此為被告所否認，且經 調閱前案卷宗核對，被告確有於當庭表示名片是被告之子
在嘉義準備開業前所印，但隨即於同一時間澄清後來並沒 有在系爭房屋開業等語（前案卷第252頁）。原告又另稱 其姪子黃柏翔於108年間居住系爭房屋內見有經營整脊按 摩之設備（本院卷第114頁），惟尚難以此逕推論被告有 在系爭房屋經營整脊按摩之事實。且由原告主張可知曾居 住於系爭房屋之黃柏翔，亦僅見有整脊按摩之設備，而未 曾見被告有經營整脊按摩事業之事實，益證被告抗辯整脊 按摩之設備為被告之子在外店面放不下，而暫時放置系爭 房屋內等語為真。此外，原告未就被告有於系爭房屋經營 整脊按摩之事實具體舉證，是難認被告有以系爭房屋作為 營業使用。
⑷綜上，被告僅以系爭房屋作為單純住宅使用，並無商業行 為。
3、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限（民法第 442條）；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價年息百分之10為限（土地法第97條）；土地所 有權人依本法所申報之地價，為法定地價（土地法第148 條）；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價 額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政 機關估定之價額（土地法施行法第25條）。而土地法第97 條係屬強制規定，其立法意旨為「城巿房屋供不應求，為 防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本 條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之 ，以保護承租人。是土地法第97條限制房屋租金之立法政 策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵， 現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國 經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租 人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題， 則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始 有其適用。又為貫徹前開立法者良善之立法政策目的，有 效確保弱勢承租人權益，使其等基本生存地位不為外在地 價、房價波動等因素而減損，甚至剝奪，是縱使出租人所 有供出租住宅用之租賃物確有價值之昇降，而有聲請調整 租金之權利，然該等房屋之租金可否調整、是否有調整之 必要及可調整之幅度範圍，均應依上開法條中「不得超過 土地及其建築物申報總價年息百分之10」為認定，俾符法 規限制。經查：
⑴系爭房屋之基地，即嘉義市○路○段00000地號土地，其 99年1月之公告土地現值為每平方公尺13,600元，於108年
1月之公告土地現值為每平方公尺18,600元，有公告土地 現值查詢資料在卷可佐（本院卷第93頁），是系爭房屋價 值確有上昇乙情，堪以認定。惟如前所述，被告僅以系爭 房屋作為單純住宅使用，並無商業行為，是系爭房屋之租 金仍應受土地法第97條規定之限制。
⑵系爭土地面積129平方公尺，107年1月申報地價為每平方 公尺為4千元，系爭房屋課稅現值為193,000元，有土地登 記謄本、系爭房屋107年房屋稅繳款書在卷可稽（本院卷 第19、31頁），合計土地申報與房屋總價為709,000元（4 千129＋193,000）。依土地法第97條規定租金年息百分 之10之上限每月為5,908元（70,900/12，元以下四捨五入 ）。是兩造自99年1月1日起迄今，就系爭房屋所約定每月 租金8千元，已逾土地法第97條規定租金年息百分之10每 月5,908元之上限，原告應無再調漲系爭房屋租金之空間 。
4、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求自107年12月20 日起將系爭房屋租金調整為每月13,000元，及自起訴狀送 達被告翌日起調整為每月16,000元，為無理由，應予駁回 。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。六、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
民事第一庭 法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 2 月 12 日
書記官 蔡沛圻