臺灣臺東地方法院民事簡易判決 108年度東簡字第188號
原 告 鄭緞
訴訟代理人 李泰宏律師
被 告 程秋科
程秋利
程昱晃
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年1月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○地號土地如附圖著色所示部分（面積六十九點四平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾肆萬玖仟捌佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上 或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25 5條第1項第5款及第256條分別定有明文。查原告起訴時僅以 「程秋科」為被告，並聲明：「被告應將坐落臺東縣○○鄉 ○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之房屋全部拆除 ，將土地交還原告管業。」，嗣於民國108年9月12日追加門 牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○○00號房屋（下稱系爭房屋 ）之共有人程秋利、程昱晃為被告（見本院卷第40頁）。後 經本院會同兩造及臺東縣臺東地政事務所（下稱臺東地政） 測量人員至現場進行測量，臺東地政依測量結果於108年11 月19日檢送複丈成果圖（見本院卷第69頁即本判決附圖，下 稱附圖），原告遂將聲明事項於108年12月3日更正如後所示 （見本院卷第87頁至第88頁），核原告所為，僅係更正法律 上陳述並追加有合一確定必要之人為被告，而與前揭規定相 符，自應准許。
二、本件被告程秋利、程昱晃經合法通知，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為其所有，被告未經其同意即以被告所 共有系爭房屋及結構相連之鐵皮棚架等地上物（與系爭房屋 合稱系爭地上物）占用系爭土地如附圖著色所示部分（面積 69.4平方公尺），而無權占用系爭土地，其自得請求被告拆 除系爭地上物並返還占用土地；又被告程秋科自承系爭地上 物係被繼承人即被告程秋科、程秋利之父程義祥所建而非自 訴外人即系爭土地前手林玉鳳受讓，自無民法第425條之1適 用；再者，程義祥與林玉鳳間非就系爭土地成立買賣契約， 縱有買賣契約亦不拘束原告，被告程秋科抗辯優先承買權及 承租部分均與法不符，故被告確無權占用系爭土地；此外， 其係因其所有同段378、379地號土地與系爭土地相連且未經 測量，始未於購買系爭土地時發現系爭土地遭被告占用，考 量系爭房屋老舊而無保存之必要，被告程秋科抗辯其權利濫 用亦屬無據；爰依民法767條第1項規定請求被告拆除系爭地 上物並返還占用土地等語。並聲明：如主文第1項所示。二、被告答辯：
㈠被告程秋科則以：不爭執系爭土地登記為原告所有，被告共 有系爭地上物占用系爭土地如附圖著色所示部分（面積69.4 平方公尺）乙節；惟被繼承人程義祥曾於53年4月27日向訴 外人林玉鳳價購系爭土地及其上茅草屋，程義祥並於茅草屋 位置興建系爭地上物，詎林玉鳳違約將系爭土地輾轉出售他 人再由原告取得系爭土地所有權，故系爭地上物與系爭土地 原均屬林玉鳳所有而有民法第425條之1適用，原告不得請求 拆除；又依土地法第104條規定，承租人之優先承買權具物 權效力，林玉鳳出賣系爭土地時應通知程義祥是否優先承買 ，林玉鳳未為通知即將系爭土地輾轉出賣與原告，其自得主 張原告及其前手與林玉鳳間買賣不生效力；再者，程義祥及 被告基於買賣契約而無故意或過失，自54年公然和平占有系 爭土地迄今，其亦得依民法第770條及第772條規定時效取得 地上權；此外，系爭地上物係54年興建，原告於78年購買系 爭土地時明知上情而執意購買，原告主張拆屋還地顯有權利 濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告程秋利、程昱晃未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
三、下列之事實有卷附證據《頁碼詳如下列各項（）內所載》在 卷可佐，先予認定。
㈠系爭土地為原告所有，系爭地上物則為被告所共有，系爭地 上物現占用系爭土地如附圖著色所示部分（面積69.4平方公
尺）乙節，有土地登記謄本、房屋稅籍證明書、現場照片及 複丈成果圖可證（見本院卷第8頁、第30頁至第32頁、第59 頁至第63頁及第69頁），並經本院至現場勘驗無訛而製有勘 驗筆錄可佐（見本院卷第57頁至第58頁）。 ㈡系爭土地原為訴外人林玉鳳所有，嗣於57年2月6日以買賣為 原因移轉登記與訴外人陳德宗，陳德宗復於60年9月10日以 買賣為原因移轉登記與訴外人趙永倫，趙永倫則於78年12月 27日以買賣為原因移轉登記與原告所有等節，有土地登記簿 可證（見本院卷第78頁至第81頁）。
㈢被繼承人程義祥前與林玉鳳締結讓渡證，其上記載：「立讓 渡證人林玉鳳茲有本人向財產管理局承購之土地一筆及自建 之茅房四間，除賣與蔡德國貳間外，其餘貳間及空地坐落初 鹿村斑鳩路邊門牌十七鄰四十六號今因需款應用，讓渡與程 義祥居住使用，價款新台幣肆仟玖佰元整，讓地○（無法辨 識）係經林玉鳳向政府購領，惟未頒領所有權狀，如有其他 意外或係財局如有遺漏所需之承領價款，林玉鳳要負責繳清 ，將來測量時將蔡德國分割外劃清過名與程君義祥，不得反 悔。價款業經本人領足，恐口無憑，特立讓渡證一筆，交執 為憑。立讓渡證人林玉鳳，證明人林金龍、證明人田阿雲， 中華民國53年4月27日。」，有讓渡證可證（見本院卷第36 頁至第37頁）。
四、是本件爭點厥為：原告依民法第767條規定請求如聲明所示 有無理由？亦即：㈠被告占用系爭土地有無合法權源？㈡被 告抗辯原告及其前手與林玉鳳間買賣無效是否有據？㈢原告 本件請求有無權利濫用？
五、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返 還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭 執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事 實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事 實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高 法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。查系爭土地為 原告所有，系爭地上物則為被告所有乙節，已如㈠所述， ，則被告抗辯有權占有系爭土地，依上說明，自應就此有利 於己事實盡舉證之責。
㈡被告程秋科辯稱系爭土地及系爭地上物原均屬訴外人林玉鳳
所有而分別讓與不同之人，兩造間應有民法第425條之1規定 適用云云，並不可採：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係； 其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1 項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交 易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦 即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人 ，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設 定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續 使用土地；惟自同一出賣人處各別買受基地、房屋者因此成 立之土地租賃關係，既係為房屋而存在，房屋承買人之租賃 權即應解為於房屋滅失時歸於消滅，否則無異強求土地所有 人須容忍房屋所有人及其繼受人一再在基地上拆除舊屋重建 新屋，而永不得收回土地，亦即將使租賃權之權能大過所有 權之權能，於法律上之價值判斷，顯失平衡（最高法院48年 台上字第1457號判例要旨、89年度台上字第2193判決意旨參 照）。
⒉查程義祥於53年4月27日向林玉鳳購買「坐落初鹿村斑鳩路 邊門牌十七鄰四十六號」土地及其上茅屋等節，已如㈢所 述；而系爭房屋改編前門牌號碼為「臺東縣○○鄉○○村00 鄰○○○00號」乙情，亦有門牌證明書可證（見本院卷第42 頁），則系爭房屋改編前門牌顯與讓渡證所載門牌號碼不符 ，被告程秋科抗辯程義祥係向林玉鳳購買系爭土地及其上地 上物云云，已無足採。且被告程秋科於本院審理中自承：林 玉鳳當時出賣與程義祥之房屋為茅屋，系爭地上物為程義祥 於54年間自行建造等語（見本院卷第40頁至第41頁），則縱 認程義祥確以讓渡證自林玉鳳受讓系爭土地及其地上物，惟 程義祥已於54年間拆除受讓之茅屋並自行興建系爭地上物， 揆諸上開說明，程義祥與林玉鳳間因受讓茅屋而生之法定租 賃關係已因茅屋拆除而消滅，而程義祥自行興建之系爭地上 物則與上開說明所揭示之「土地及房屋同屬一人」要件不符 ，而無法定租賃關係之適用。
⒊從而，被告程秋科抗辯兩造間應有民法第425條之1適用而為 有權占有云云顯屬無據。
㈢被告程秋科另辯稱林玉鳳未通知程義祥優先承買系爭土地， 原告及其前手與林玉鳳間買賣契約均屬無效云云，亦無足取
：
⒈按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出 賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權；前項優先權 ，於接到出賣之通知後十日內不表示者，視為放棄，64年7 月24日修正前土地法第104條定有明文。又土地法第104條關 於基地或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有 權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用 ，並杜紛爭；故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之 存在，且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築 者，始有本條優先購買權之適用（最高法院84年度台上字第 83號判決意旨參照）。
⒉查被繼承人程義祥與林玉鳳間縱有法定租賃關係存在，亦於 54年間因程義祥拆除茅屋而消滅乙節，業經本院認定如㈡所 示；而程義祥於53年4月27日與林玉鳳係約定將「坐落初鹿 村斑鳩路邊門牌十七鄰四十六號」土地及其上茅屋出賣與程 義祥，嗣林玉鳳於57年2月6日以買賣為原因將系爭土地移轉 登記為訴外人陳德宗所有，而程義祥及被告未曾登記為系爭 土地之地上權人或典權人等節，亦如㈡㈢所述，並有系爭 土地之異動索引及土地登記簿可稽（見本院卷第26頁及第78 頁至第81頁）；被告程秋科復於本院審理中陳稱：程義祥係 向林玉鳳購買系爭土地而簽立讓渡證，其等係基於買賣契約 使用系爭土地，就本件有土地法第104條之適用無其他證據 提出等語（見本院卷第40頁及第109頁），堪認程義祥確非 系爭土地之地上權人、典權人或承租人而無修正前土地法第 104條之適用，被告程秋科抗辯原告及其前手與林玉鳳間買 賣契約均屬無效云云亦屬無據。
㈣被告程秋科又辯稱被繼承人程義祥及被告以系爭房屋公然繼 續占有系爭土地逾20年，而時效取得地上權，故其為有權占 有云云，難認可採：
⒈按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已 ，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有 人而認其並非無權占有，最高法院69年度第5次民事庭會議 決議意旨可資參照。而土地占有人因時效而取得地上權登記 請求權者，向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機 關受理，受訴法院固應就占有人是否具備取得地上權之要件 ，為實體上之裁判，惟此之向該管地政機關為地上權登記之 聲請，限於土地所有人對占有人提起拆屋還地訴訟前為之， 蓋因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已 ，在未登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而 認其非無權占有；土地所有人本於所有權主張占有人無權占
有土地，對占有人起訴而為請求後，占有人始向地政機關為 地上權登記之聲請，若認法院仍必須就占有人是否具備取得 地上權之要件，為實體上之調查審認，將導致占有人於訴訟 中利用向地政機關為地上權登記之聲請手段，阻撓及拖延訴 訟之進行，影響土地所有人之權益，自非可取（最高法院88 年度台聲字第203號裁定意旨參照）。
⒉查被告未曾以已具備時效取得地上權之要件為由，向地政機 關申請為地上權登記乙節，為被告程秋科所自承（見本院卷 第110頁反面），則被告程秋科抗辯其業已時效取得地上權 而為有權占有云云，亦無可採。
㈤被告程秋科另辯稱原告本件請求為權利濫用云云，亦無足取 ：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，民法第148條第1項定有明文。又民法第148條係規定行 使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利， 雖足使他人喪失利益，苟非以損害他人為主要目的，即不受 該條規定之限制（最高法院84年度台上字第2573號判決要旨 參照）。
⒉被告程秋科固辯稱原告購買系爭土地時明知系爭地上物存在 而執意購買，原告提起本件訴訟顯有權利濫用等節，為原告 所否認，並稱：其於78年購買系爭土地時並未測量，而系爭 土地與其所有同段378、379地號土地相連，其於107年12月 間申請測量始知被告占用系爭土地。查系爭土地與原告所有 同段378、379地號土地相連乙節，為兩造所不爭執（見本院 卷第109頁及其反面），並有複丈成果圖可稽（見本院卷第 90頁），則原告主張其係因系爭土地與其所有案外土地相連 復未經測量始不知占用情形，即非無據。況縱認原告78年購 買時明知系爭土地遭被繼承人程義祥以系爭地上物占用，惟 土地遭占用之現況與占用人占用土地之經過、基礎原因關係 為何、是否有權占用等節要屬二事，亦不能以原告知悉系爭 土地遭占用即遽認其本件請求有何權利濫用，被告程秋科所 辯已難採信。而原告為系爭土地之所有權人，被告所有系爭 地上物既占用系爭土地69.4平方公尺長達30年而已妨害原告 所有權之行使，原告為維護土地所有權之完整性，訴請被告 拆屋還地，乃其所有權之正當行使，縱影響被告現實使用系 爭地上物之利益，亦為無權占用他人土地之被告所應面對之 當然結果，難謂原告請求拆屋還地有何權利濫用，被告程秋 科前揭所辯亦無可採。
㈥從而，被告程秋科抗辯被告有權占有系爭土地洵無足採，原 告依民法第767條第1項規定請求被告拆除系爭地上物占用部
分並返還占用土地，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭 土地如附圖著色所示部分（面積69.4平方公尺）之地上物拆 除，並將上開土地返還與原告，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。八、本判決係適用民事訴訟法第427條第1項簡易程序所為被告敗 訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告 假執行；並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依 職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項前段、第78 條。
中 華 民 國 109 年 2 月 6 日
臺東簡易庭 法 官 鍾 晴
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由（應按他造當事人之人數檢附繕本）。中 華 民 國 109 年 2 月 6 日
書記官 郭欣怡