臺北高等行政法院判決
108年度訴字第658號
109年1月20日辯論終結
原 告 黃健欽
張淑娟
李王有姐
王順立
共 同
訴訟代理人 林明侖 律師
被 告 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃景茂（局長）
訴訟代理人 秦其隆（兼送達代收人）
汪海淙
何嘉福
上列當事人間都市計畫法事件，原告不服臺北市政府中華民國10
8年4月11日、同年月15日、同年月日、同年月10日之府訴一字第
1086101389號、第1086101382號、第1086101394號、府訴三字第
1086101454號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
1.原告黃健欽所有臺北市○○區○○○路000號2樓建築物、原 告張淑娟所有同號4樓之3建築物、原告李王有姐所有同號8 樓建築物、原告王順立所有同號5樓之2建築物（下合稱系爭 建物）領有94使字第0023號使用執照，位於都市計畫商業區 ；依臺北市政府民國83年6月1日府都二字第83027894號公告 （下稱83年6月1日公告）之「擬訂基隆河（中山橋至成美橋 段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」（下稱83年 計畫案）都市計畫圖說，及臺北市政府105年11月9日府都規 字第10539571200號公告（下稱105年11月9日公告）之「修 訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用 分區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區 規定計畫案」（下稱105年計畫案）都市計畫書，均明訂系
爭建物所在商業區係供一般商業使用，不得作住宅使用。嗣 被告查得系爭建物前經臺北市稅捐稽徵處（下稱稅捐處）核 定按住家用稅率課徵房屋稅，乃分別以106年5月18日北市都 築字第10634273900號函、106年5月17日北市都築字第10633 923700號函、106年5月24日北市都築字第106341179 00號函 及106年5月17日北市都築字第10633924400號函通知原告黃 健欽、張淑娟、李王有姐、王順立略以，系爭建物涉違規作 住宅使用，請確保建築物合法使用，以免受罰；如現況已非 住宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定稅 率，被告將於文到次日起3個月後函請該處提供系爭建物之 課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用且未變更成非住家 稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理。 2.嗣被告查得系爭建物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃分別以 107年2月6日北市都築字第10730184400號函、107年2月8日 北市都築字第10730185600號函107年2月14日北市都築字第 10730187700號函及107年2月9日北市都築字第10730186200 號函通知原告黃健欽、張淑娟、李王有姐及王順立，將於10 7年3月2日、同年月6日、同年月8日、同年月7日派員至系爭 建物現場勘查，如系爭建物實際已改作商業使用，得出示商 業登記或營業登記等資料，將據以作為非住宅使用認定之依 據；上開函並分別於107年2月13日、同年月14日、同年月26 日及同年月21日送達。惟屆期未獲原告等配合無法進入，被 告乃分別以107年3月8日北市都築字第10730191800號函、同 年月9日北市都築字第10730193000號函、同年月13日北市都 築字第10732333500號函及同年月12日北市都築字第1073019 3600號函通知原告等就系爭建物涉及違反都市計畫法規定， 檢附具體事證並陳述意見，未獲回應。
3.故被告審認原告等並未提出系爭建物未作住宅使用之具體事 證供核，乃以系爭建物違規作為住宅使用，違反系爭建物所 在土地使用分區之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第1 項前段及臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用 違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則（下稱裁處作業 原則）等規定，分別以107年11月30日北市都築字第1076041 8161號、同年月26日北市都築字第10760416421號、同年月 27日北市都築字第10760416621號、同年月26日北市都築字 第10760416471號裁處書（下合稱原處分）處原告等新臺幣 （下同）6萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使 用。原告等不服，分別提起訴願，經決定駁回，遂提起本件 行政訴訟。
二、本件原告主張：
1.臺北市政府以104年4月29日府都築字第10433041900號公告 （下稱104年4月29日公告），將都市計畫法第79條有關臺北 市政府權限委任被告辦理，於法相違。被告實不具作成原處 分之權源，原處分應予撤銷：
⑴都市計畫法第79條第1項前段明定裁處權限主體為當地地 方政府（於本件中即為臺北市政府），且並無任何得為權 限委任之規定，則臺北市政府以104年4月29日公告，將都 市計畫法第79條有關臺北市政府權限委任被告辦理，實於 法相違。
⑵依法務部96年12月14日法令字第0960700882號令意旨，權 限委任涉及對外行使公權力之權限移轉，關涉人民權益重 大，自應有具體明確之個別授權規定，而不許以概括規定 便宜行之。是以，臺北市政府104年4月29日公告既欠缺具 體明確之法律依據，被告實不具作成原處分之事務處理權 限，原處分應予撤銷。
2.本件實為違法性認識錯誤，都市計畫法第79條等規定對人民 所為之規制，並無任何期待可能性可言，且原告亦不具故意 或過失：凡行政法律關係之相對人因行政法規、行政處分或 行政契約等公權力行為而負有公法上之作為或不作為義務者 ，均須以有期待可能性為前提。原告購屋時賣方是以住宅為 標示而出售，當時並無唾手可查的資訊，加上以往商業區就 是得做為住宅使用，稅捐處課徵房屋稅也係依房屋稅條例實 際使用情形核定「自用住宅稅率」課稅，系爭建物既按住家 用稅率課徵房屋稅，即表示市府稅捐處認同原告系爭房屋為 自用住宅（其他像是水電、貸款等，也都是適用住宅費率、 住宅優惠貸款等）。就稅捐處及被告而言，編制上同屬臺北 市政府，原告對於其行為（遷入系爭建物作為住宅使用）具 有處罰法上效果（即處罰法上所不許或禁止）之認知當然會 有錯誤，故原告等實不具故意過失，也無期待可能性。 3.被告裁罰原告係以原告違反大彎北段地區建築物不得做為住 宅使用之規範為由，並以都市計畫法第79條第1項前段、裁 處作業原則等為據。然相關規定實無限制「不得做為住宅使 用」之明文規定，原處分及訴願決定違反法律保留原則，應 予撤銷：
⑴依司法院大法官釋字第742號解釋，人民居住自由及財產 權均為受憲法保障之基本權，如欲限制之應以法律或法律 明確授權之法規命令為據，同時必須合乎相應之法定程序 ，始符合法律保留原則、授權明確性原則及正當法律程序 原則。
⑵依都市計畫法第79條第1項前段所限定現行「都市計畫法
」或「臺北市依照都市計畫法授權發布之行政命令」（或 者退步言，觀諸現行臺北市之自治條例中），皆無任何限 制商業區不得作為住宅使用之明文規範，原處分及訴願決 定顯然違反憲法第23條所要求之法律保留原則。 ⑶遍觀中央法令或臺北市相關自治條例規定，均查無禁止商 業區作為住宅使用之法源依據，臺北市政府在法無明文授 權下（包括都市計畫法、臺北市都市計畫施行自治條例、 臺北市土地使用分區管制自治條例等均無授權），竟自行 發布都市計畫限制人民之財產權及居住自由，核該都市計 畫性質，顯屬臺北市政府未經法律授權，而逕依職權訂定 頒布之職權命令，自屬違法、違憲。縱使認為都市計畫法 第32條第2項有授權主管機關對使用分區施以管制，但依 臺北市都市計畫施行自治條例第26條規定可知，管制措施 須於土地使用分區管制自治條例內明訂。然臺北市土地使 用分區管制自治條例根本沒有限制商娛區不得作為住宅使 用（反而長達20幾年間皆明文開放作為住宅使用），故自 不應援引該條規定作為法律保留之根據。
⑷探討都市計畫法第32條第2項「管制」之定義及內容，仍 需回到臺北市都市計畫施行自治條例作檢視。依臺北市都 市計畫施行自治條例第10條、第10-1條規定，以商用建築 為主，其他不妨礙商業之便利、發展之使用為輔。而具體 管制措施則限於臺北市土地使用分區管制自治條例中就商 業區所劃定之四種分類（商一至商四），及相應之「不允 許使用」、「不允許使用，但得附條件允許使用」等限制 而已（臺北市土地使用分區管制自治條例第21條至第24條 參照）。
⑸臺北市政府根據都市計畫法第85條概括授權規定，訂定臺 北市都市計畫施行自治條例，又根據臺北市都市計畫施行 自治條例第26條概括授權規定，訂定臺北市土地使用分區 管制自治條例。姑不論此種雙重概括授權立法體例誠屬罕 見，縱使採最寬鬆的認定標準，在該等規範之母法（即都 市計畫法）下，獲得授權的最後子法也只到「臺北市土地 使用分區管制自治條例」而已，如逾越「臺北市土地使用 分區管制自治條例」規範以外之限制，當然違反授權明確 性原則，也違反法律保留原則。105年計畫在現行臺北市 土地使用分區管制自治條例沒有限制不得做住宅使用情況 下，恣意增加對人民居住自由、財產權之限制，而非技術 性或細節性次要事項，都市計畫法既未具體明確授權臺北 市政府訂定命令予以規範，顯已違反憲法第23條之法律保 留原則。
4.105年計畫中「限制不得做住宅使用」之管制，性質應屬行 政處分。因該行政處分無法律依據，違反法律保留原則應屬 違法，被告依據該違法行為認定原告構成都市計畫法第79條 第1項前段之處罰要件，自於法未合，應予撤銷： ⑴依司法院大法官釋字第742號解釋意旨可知，都市計畫中 個別項目之具體內容如直接限制一定區域內特定人或可得 確定多數人之權益或增加負擔，即具有行政處分性質。 ⑵105年計畫中「限制不得做住宅使用」之管制，係直接限 制大彎北段地區居民之居住自由及財產權，當屬行政處分 性質，而非一般的法規命令，其應受憲法第23條、行政程 序法第4條等規定之拘束，要屬當然。然承上述，105年計 畫中「限制不得做住宅使用」之管制根本沒有法源依據， 也有違現行臺北市土地使用分區管制自治條例採行負面表 列之立法意旨，其違反法律保留原則及法律優位原則，彰 彰明甚。
5.原告使用相關建築物縱有不合分區使用限制之情形，依法亦 應得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用，或應給 予原告適當之補償。原處分直接禁止原告繼續使用，除違反 相關法令明文規定外，亦有違信賴保護原則及比例原則，應 予撤銷：
⑴都市計畫法第41條、臺北市都市計畫施行自治條例第21條 ，及臺北市土地使用分區管制自治條例第93條、第94條規 定均係鑒於都市計畫更迭快速，且一般民眾察知不易，基 於對合法信賴之保護，以及輔導不知情民眾之目的，特別 立法予以保障。如建築物有不合分區使用限制之情形，依 法亦應得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用， 或應給予原告適當之補償，始為衡平。
⑵大彎北段自開發初期起，建商、代銷公司無不於各大媒體 上強力放送，鼓吹市地重劃、河道截彎取直、百貨商場進 駐、商圈繁榮、採買方便、生活機能極佳、綠地水岸視野 風光、兼具住宅品質與商業發展等賣點，相關建案的樣品 屋也均係採住家格局規劃，以行銷一般住宅之手法，吸引 大批民眾購屋進駐，原告當初購買系爭不動產時亦同。 ⑶被告即便認定原告違反105年計畫中「限制不得做住宅使 用」之管制，然依上開規定，仍應容許被告繼續使用至新 建止，或是改為妨害較輕之使用（事實上，商業區建築物 當住宅使用，應未妨礙商業便利等目的，縱有，本來也屬 妨礙目的較輕之使用），或給予適當之補償，此為信賴保 護及比例原則之當然要求。被告無法說明何以原告不能依 上開規定繼續使用，卻執意依都市計畫法第79條第1項規
定作成原處分，現同時推行所謂回饋金方案，欲強制對當 地民眾進行徵收，實有違事理之平
6.原告買受使用系爭建物之行為，係延續建商所規劃建造之建 物格局、設備等（臺北市政府對建商所為毫無管制作為，僅 為狀態之繼續而非行為之繼續。則自原告買受系爭建物使用 後，已逾越3年裁處時效，原處分當屬違法：行政罰法第27 條第1項、第2項規定，行政罰裁處權時效原則上係自違反行 政法上義務之行為終了時起算。自原告買受系爭建物使用後 ，已逾越行政罰法第27條規定之3年裁處時效，原處分當屬 違法。原告買受使用系爭建物之行為，僅為事實上狀態之繼 續而非行為之繼續，故判別原告有無具備故意過失，以及有 無違法性認識之時點，應以「行為完成時」（即原告買受建 物時）為準。是以，被告縱辯稱已透過行政指導要求原告停 止違規使用，原告於接受行政指導時已有違規故意云云，係 混淆「狀態犯」有責性之判斷時點，當無可採。 7.原告經申請後，稅捐處始依法同意變更為住家用稅率。惟原 處分僅憑原告目前適用住家用稅率即認定原告違法使用，有 未盡舉證責任之違誤：原告取得系爭建物所有權時，並非適 用自用住宅稅率，嗣後才因原告檢視稅捐處稅單上之之便民 服務提示說明，得知若建物係作為住家使用，得以較優惠稅 率課徵房屋稅等稅賦，乃依法向稅捐處申請變更為住家用稅 率，而稅捐處亦依法同意變更。被告並未舉出任何實證證明 原告有違法使用之行為，而臺北市政府原訂有臺北市稅捐稽 徵處房屋使用情形變更申報案件處理作業要點之相關規定， 也並未強制要求一律房屋使用情形變更者均須赴現場勘查， 被告僅以系爭建物係按住家用稅率課徵房屋稅，即認有違反 都市計畫法情事，顯非適法。
8.本件實為違法性認識錯誤，都市計畫法第79條等規定對人民 所為之規制，也並無任何期待可能性可言。原處分違反法律 保留原則及授權明確性原則、誠信原則及信賴保護原則、行 政自我拘束原則（禁反言原則）、比例原則及有利不利一體 注意原則、明確性原則及法律不溯及既往等法律原則已如上 述，應予撤銷。
9.並聲明：原處分及訴願決定均撤銷。訴訟費用由被告負擔。三、被告則以：
1.系爭建物確不得作為住宅使用，原告將其作為住宅使用，違 反臺北市政府依都市計畫法第21條發布之計畫案所定土地使 用分區之管制，而有都市計畫範圍內建築物之使用，違反直 轄市政府依都市計畫法所發布命令之情形，原處分並無違誤 ：
⑴臺北市政府83年6月1日公告之計畫案，明定街廓編號A8區 係「供一般商業使用」，而非供住宅使用。該計畫案之附 表一，即基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地及建 築物使用組別容許表中，該區亦無容許「獨立、雙併住宅 」或「多戶住宅」之使用。原告所有之系爭建物，其坐落 土地為臺北市中山區金泰段81-17地號土地，即係位於街 廓編號A8區，系爭建物確實不得供住宅使用。 ⑵又臺北市政府92年1月7日府都二字第09126159700號公告 之「修訂臺北市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細 部計畫暨配合修訂主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美 橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』案」 （下稱92年計畫案），明定「㈣街廓編號A3-A13之商業區 （供一般商業使用），供地區性之商業、一般零售服務業 及辦公空間之使用為主，其作原計畫允許使用之容積樓地 板應達申請基地總容積樓地板面積之二分之一以上，其餘 除不准許住宅使用外，街廓編號A3-A11之商業區（供一般 商業使用）比照臺北市土地使用分區管制規則第三種商業 區之使用組別。街廓編號A12-A13之商業區（供一般商業 使用），比照臺北市土地使用分區管制規則第一種商業區 之使用組別。」。而臺北市政府105年11月9日公告之計畫 案維持92年計畫案關於系爭建物所在A8區街廓不得供住宅 使用之規定。況系爭建物坐落土地臺北市中山區金泰段81 -17地號土地之都市計畫使用分區圖分區說明亦已記載： 「商業區（供一般商業使用，不得作住宅使用）」。 ⑶原告該當於都市計畫法第79條第1項所定處罰要件：依都 市計畫法第22條第1項第3款、第23條第1項、第32條及第 79條第1項規定，經主管機關依都市計畫法及相關法令所 定程序為都市計畫並完成細部計畫者，其區域內各筆土地 的使用分區及其使用管制，係經該都市計畫細部計畫案公 告發布實施生效而確定。故直轄市政府為規範都市計畫區 域內各土地使用分區的使用管制程度，而頒行的管制要點 屬於都市計畫法第79條所稱直轄市政府依本法所發布的命 令，則對於都市計畫範圍內土地或建築物的使用違反使用 管制命令者，即該當於都市計畫法第79條第1項所稱違反 直轄市政府依都市計畫法所發布之命令此一要件（最高行 政法院104年度判字373號判決參照）。系爭建物確不得作 為住宅使用，原告等將其作為住宅使用，違反臺北市政府 依都市計畫法第21條發布之83年計畫案及92年計畫案所定 土地使用分區之管制，而有都市計畫範圍內建築物之使用 ，違反直轄市政府依都市計畫法所發布命令之情形，被告
依裁處作業原則規定，以原處分處原告各6萬元，並限於 文到次日起9個月內停止違規使用，並無違法。 2.原處分無違反信賴保護原則：
⑴依大法官第525號解釋意旨，如欲主張信賴保護原則，須 以行政機關表現在外具法效性之行政行為作為信賴基礎， 如行政程序法第119條、第120條及第126條所定授益行政 處分之撤銷、廢止，或行政法規之廢止、變更始有適用。 ⑵原告違反臺北市政府83年計畫案及92年計畫案，將位於都 市計畫商業區之建築物作為住宅使用，被告依法裁處罰鍰 並命停止違規使用，非屬授益行政處分之撤銷、廢止或行 政法規之廢止、變更，核與信賴保護原則無涉。 ⑶被告並無任何表現在外具有法效性之行政行為，給予原告 任何得將系爭建物作為住宅使用之信賴基礎。至於建商出 示之室內設計圖等居家使用設施及相關房仲出售資訊，皆 非被告所為，更非對外所為具有法效性之行政行為，依最 高行政法院106年度判字第427號判決之意旨，不得作為信 賴基礎。
⑷原告申請房屋稅稅率變更為住家用稅率，雖經稅捐處同意 ，然房屋稅課徵標準之認定係針對房屋「實際使用情形」 ，不代表該使用方式即為合法。且稅捐處對於系爭建物是 否為合法使用，並無任何置喙之權限，故稅捐處從未對原 告之系爭建物為合法住宅使用之處分，自無拘束被告之效 力可言。另原告繳納相關水費、電費及電信費，係以住家 用費率計費而非以營業用費率計費等情，該繳費基準亦與 系爭建物得否合法作為住宅使用係屬二事，原告亦不得以 此作為信賴基礎。
⑸又建商申請之建造執照、使用執照係經主管建築機關依建 築法規相關規定審核，其使用執照核准之建築物用途均無 載明可作為住宅使用，原告不足以產生合理信賴。原告稱 其取得之所有權狀上並無記載「不得作為住宅使用」之類 似文字，然法律已有明確規定之事項，人民本即應遵守， 而非須行政機關處處張貼標示或載明警語始有遵守之必要 。另被告106年9月7日開始於建造執照上所為「不得作為 住宅使用」之註記，僅屬就都市計畫相關規定再次加以說 明，目的即係為了提醒如原告人應恪守規定，而非法規之 變動，與信賴保護原則無涉。
3.原處分無違反法治國原則及法律不溯及既往原則： ⑴關於系爭建物所在商業區不得為住宅使用，係於83年計畫 案及92年計畫案即已規定，系爭建物分別於94年4月12日 、95年10月31日、97年4月3日、94年3月29日登記為原告
黃健欽、張淑娟、李王有姐、王順立所有後，自受前開規 定之拘束，並無違反法律不溯及既往原則。
⑵另臺北市政府106年10月5日府都築字第10637816000號令 發布之裁處作業規則，僅為裁量基準，而非直接限制人民 權利義務之依據。又臺北市政府104年4月29日公告僅係將 裁處權交由被告行使，而非當時始公布都市計畫法第79條 之規定，都市計畫法第79條於89年1月26日修正施行後即 有適用。故上開規定皆非屬新訂之法規對規範對象之有利 法律地位或可得預期利益有影響之情形，與法治國原則及 法律不溯及既往原則無涉（大法官釋字第574號解釋理由 書意旨參照）。
⑶83年及92年計畫案均已明定系爭建物所在商業區係供一般 商業使用，不准許作住宅使用，105年計畫案就此部分並 無變更，原告主張原處分違反法律不溯及既往原則，並非 可採。
⑷系爭建物所坐落之使用分區為商業區（供一般商業使用） ，係屬依都市計畫法第32條第1項及臺北市土地使用分區 管制自治條例第3條第2項規定劃定之其他使用區域。再者 ，依臺北市土地使用分區管制自治條例第21條至第24條之 第3款規定，均已明定第1種及第4種商業區之使用，經市 政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，得公告 限制其土地及建築物使用商業區，故商業區非均得作為住 宅使用，仍應視各都市計畫之內容而定。
4.原處分無違反誠信原則、行政自我拘束原則、禁反言原則、 有利及不利事項一體注意原則、明確性原則等： ⑴被告為確認系爭建物之使用情形而辦理現場會勘事宜，雖 都市計畫法未有相關規定，然依內政部101年4月10日台內 營字第1010802709號函釋意旨，被告本即有權依行政程序 法第42條規定辦理勘驗，且被告係採取函請原告配合查勘 之方式進行，並未使用強制力，未違反行政程序法第7條 之比例原則及同法第9條之有利及不利一體注意原則。 ⑵被告107年3月2日、107年3月6日、107年3月8日、107年3 月7日現場使用情形訪視表影本記載，被告所屬人員至原 告系爭建物訪視時現場大門深鎖，管理員表示該戶門牌無 人在；而原告嗣後未依被告通知陳述意見，亦未提出系爭 建物未作為住宅使用之具體事證，且原告亦自承系爭建物 自購買後向來作為住宅使用，並向稅捐處申請按住家用稅 率課徵房屋稅獲准。故被告係斟酌調查事實及證據之結果 ，認定原告等將系爭建物作為住宅使用，並無違誤（法務 部103年10月27日法律字第10303512490號函釋意旨參照）
。再查，被告已通知原告黃健欽、張淑娟、李王有姐及王 順立將於107年3月2日、107年3月6日、107年3月8日及107 年3月7日派員至系爭建物現場會勘。依原處分卷附之送達 證書影本所示，該函係於會勘日前已合法送達原告等，原 告主張並未受合法通知將辦理領勘、現勘事宜，顯非事實 。
⑶依裁處作業原則第5點規定，原告黃健欽、張淑娟、李王 有姐及王順立所有之系爭建物面積分別為19.93、18.53、 19.26、39.15平方公尺，屬級距一，被告依都市計畫法第 79條第1項前段及裁處作業原則等規定，以原處分處原告 各6萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用， 經核於法並無不合，亦與行政程序法第9條、第36條、第 43條等規定及依法行政原則、明確性原則無違。另裁處作 業原則係依據主要建物面積、是否已裁罰而仍未改善等情 節輕重，課予不同之處罰，為合義務性之裁量，並無違法 。
⑷依臺北市政府95年1月3日府都規字第09419619501號函， 有關臺北市土地使用分區管制規則（已修正為自治條例） 第93條及第94條規定之「合法使用」，系爭建物位於83年 都市計畫案之A8街廓商業區，早已載明未容許供住宅使用 ，而原告係分別於94年4月12日、95年10月31日、97年4月 3日、94年3月29日產權登記所有，是以原告自不能以長年 有違法情節，主張就系爭建物得依該條例繼續違法使用。 被告從未給予原告有任何得以將系爭建物作為住宅使用之 信賴基礎及信賴表現，況原告所指之建商與仲介等銷售賣 方之告知並非行政機關之信賴基礎，與信賴保護原則要件 不符。原告主張原處分違反誠信原則，不足採納。 ⑸末查，稅捐處核定系爭建物按住家用稅率課徵房屋稅，係 依原告之申請並按實際使用情形所為核實課稅，與原告違 反都市計畫法規核屬二事。況系爭建物領有之建造執照、 使用執照係經主管建築機關依建築法相關規定審核，其使 用執照核准系爭建物之用途均無住宅，原告執此主張原處 分違反誠信原則、禁反言原則及法安定性原則，難謂有理 。
5.原告就違規使用上有故意，本件亦無違法性認識之錯誤： ⑴原告等至遲在受被告通知系爭建物有違規作為住宅使用情 事，之後猶未改善違規使用情形時，主觀上即有仍繼續要 將系爭建物違法作為住宅使用之故意存在。更遑論在原處 分做成前，原告等都有可決定不作為違規使用之決定權， 惟原告等均捨此而不為，致使違法狀態仍持續中，自難認
原告主觀上不具有將系爭建物違規作為住宅故意。 ⑵系爭建物坐落土地既已於都市計畫書明定不允許作住宅使 用，原告將所有系爭建物作住宅使用，已影響都市計畫視 實際需要對於土地之使用管制，自非法所允許，故被告依 法予以裁罰，並無不妥。
⑶原告經被告告知有違規情形後，仍未改善違法情形，決意 違法狀態持續下去，原告應可認定在經被告告知有違規情 形後，猶未改善違規情形，原告自斯時起主觀上應具有違 法故意及具有不法意識。倘若一律可主張欠缺違法故意及 不具有不法意識而免責，無異鼓勵違法、輕率，視被告做 成處分前之行政指導於無物，實未符合社會良性及公允之 期待。
⑷又行政罰之裁處權，因3年期間之經過而消滅，然此期間 ，係自違反行政法上義務之行為終了時起算，此為行政罰 法第27條第1項、第2項前段所明定。本件原告分別於94年 4月12日、95年10月31日、97年4月3日、94年3月29日取得 系爭建物，依原告等所述當時買入即作為住宅使用，縱已 在系爭建物作住宅使用超過3年，惟其迄107年11月30日、 107年11月26日及107年11月27日處分時，仍於系爭建物作 為住宅使用，而違背土地分區管制之使用，其違規行為仍 繼續進行中，自無裁處權罹於時效消滅之可言（最高行政 法院106年度裁字第1667號裁定、最高行政法院101年度判 字第180號判決、本院98年度訴字第2429號判決參照）。 6.並聲明:原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。四、兩造不爭之事實及兩造爭點：
1.如事實欄所述之事實，業據提出系爭建物坐落之臺北市中山 區金泰段81-17地號土地之土地使用分區與街廓編號對照圖 （原卷乙證5）、系爭建物坐落土地臺北市中山區金泰段81 -17地號土地之都市計畫使用分區圖（原卷乙證8）、系爭建 物使用執照存根（原卷乙證10）、訴願決定書（本院卷P35 -81）、原處分（原卷P23-26、51-54、107-110）、被告現 場使用情形訪視表（原卷P11-12、39-40、67-68、95-9 6） 等為證，其形式真正為兩造所不爭執，堪信為真。 2.兩造爭點為：
⑴原處分是否違反信賴保護原則？
⑵原處分是否違反法規不溯及既往原則？
⑶原處分是否違反誠信原則、行政自我拘束原則、禁反言原 則、有利不利事項一律注意原則及明確性原則？ ⑷原告等是否具故意過失？
⑸被告具作成原處分之權源？
⑹原告是否適用臺北市土地使用分區管制規則第93條及第94 條？
五、本院判斷：
1.本件應適用之法條：
⑴都市計畫法第4條規定：「本法之主管機關：……在直轄 市為直轄市政府……。」第32條規定：「都市計畫得劃定 住宅、商業、工業等使用區……。前項各使用區，得視實 際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」第 35條規定：「商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建 築物之使用，不得有礙商業之便利。」第79條第1項規定 ：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、 採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（ 市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或 鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用 人或管理人新臺幣六萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆 除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使 用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉 、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或 建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」
⑵臺北市都市計畫施行自治條例第10條之1規定：「前條各 使用分區使用限制如下：……商業區：以建築商場（店 ）及供商業使用之建築物為主，不得為有礙商業之便利、 發展或妨礙公共安全、衛生之使用。……。」
⑶行政程序法第102條：「行政機關作成限制或剝奪人民自 由或權利之行政處分前，除已依第39條規定，通知處分相 對人陳述意見，或決定舉行聽證者外，應給予該處分相對 人陳述意見之機會。但法規另有規定者，從其規定。」 ⑷行政罰法第42條：「行政機關於裁處前，應給予受處罰者 陳述意見之機會。但有下列情形之一者，不在此限：已 依行政程序法第39條規定，通知受處罰者陳述意見。已 依職權或依第43條規定，舉行聽證。大量作成同種類之 裁處。情況急迫，如給予陳述意見之機會，顯然違背公 益。受法定期間之限制，如給予陳述意見之機會，顯然 不能遵行。裁處所根據之事實，客觀上明白足以確認。 法律有特別規定。」
⑸內政部101年4月10日台內營字第1010802709號函：「…… 有關違反都市計畫土地使用分區管制規定時，都市計畫主 管機關之稽查方式，都市計畫法並無明文。……應依據行 政程序法第36條至第42條調查事實及證據，於作處分或其 他行政行為時，依行政程序法第43條斟酌全部陳述與調查
事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽。 ……例如建築物使用執照、土地與房屋課稅、公司或工廠 或營利事業登記，及其他足勘（按：應為堪）佐證之資料 等，預為研判是否違反都市計畫書土地使用分區管制或臺 北市土地使用分區管制自治條例之規定，並評估是否有進 入住宅空間之必要性。如經評估確有進入住宅空間之必要 ，請依行政程序法第42條規定：『行政機關為瞭解事實真 相，得實施勘驗。勘驗時應通知當事人到場。』辦理，並 應注意正當程序及建築物所有權人、使用人或管理人之意 願後，始進入該等空間稽查，以避免產生爭議。」 ⑹內政部103年9月18日台內營字第1030208095號函：「主管 機關已依行政程序法第42條通知當事人到場領勘，因未能 獲得同意進入該建築物內查察據以認定實際使用，…再以 行政程序法第39條基於調查事實及證據必要，以書面通知 相關人陳述意見。依行政程序法第43條逕以相關書面資料 為據作成行政處分，該行政處分應屬正當。」
⑺法務部103年10月27日法律字第10303512490號函釋：「主 旨：有關臺北市政府函詢違規住宅查察流程涉及行政程序 法第42條規定疑義……。說明：…………行政機關對於 應依職權調查之事實，負有調查義務，且應依各種合法取