臺北高等行政法院判決
108年度訴字第1054號
109年2月6日辯論終結
原 告 張喬博
被 告 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃景茂（局長）
訴訟代理人 徐昀沅
汪海淙
吳妙惠
上列當事人間都市計畫法事件，原告不服臺北市政府中華民國10
8年4月26日府訴二字第1086101983號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實概要：
一、原告所有之臺北市○○區○○路000巷00號4樓建築物（下稱 系爭建築物），領有93使字第0072號使用執照，位於都市計 畫商業區；依臺北市政府民國（下同）83年6月1日府都二字 第83027894號公告（下稱83年6月1日公告）之「擬訂基隆河 （中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計 畫案」都市計畫圖說，及臺北市政府105年11月9日府都規字 第10539571200號公告（下稱105年11月9日公告）之「修訂 臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分 區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區規 定計畫案」都市計畫書，均明訂系爭建築物所在商業區係供 一般商業使用，不得作住宅使用。
二、嗣被告查得系爭建築物前經臺北市稅捐稽徵處（下稱稅捐處 ）核定按住家用稅率課徵房屋稅，乃以106年5月23日北市都 築字第10634183100號函通知原告略以，系爭建築物涉違規 作住宅使用，請確保建築物合法使用，以免受罰；如現況已 非住宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定 稅率，被告將於文到次日起3個月後函請該處提供系爭建築 物之課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用且未變更成非 住家稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦理。三、嗣被告查得系爭建築物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃以10
7年2月5日北市都築字第10730204000號函通知原告，將於10 7年3月1日派員至系爭建築物現場勘查，如建築物實際已改 作商業使用，得出示商業登記或營業登記等資料，將據以作 為非住宅使用認定之依據；該函於107年2月13日送達。惟屆 期未獲原告配合無法進入，被告乃以107年3月5日北市都築 字第10730211300號函通知原告就系爭建築物涉及違反都市 計畫法規定，檢附具體事證並陳述意見，未獲回應。嗣被告 審認原告並未提出系爭建築物未作住宅使用之具體事證供核 ，乃以系爭建築物違規作為住宅使用，違反系爭建築物所在 土地使用分區之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第1項 前段及臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違 反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則等規定，以10 7年11月26日北市都築字第10760417381號裁處書（下稱原處 分）處原告新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限於文到次日起9 個月內停止違規使用。原告不服，提起訴願，業經決定駁回 ，遂提起本件行政訴訟。
貳、本件原告主張：
一、原處分違反法律保留原則及授權明確性原則：（一）按人民居住自由及財產權均為受憲法保障之基本權，如欲 限制之應以法律或法律明確授權之法規命令為據，同時必 須合乎相應之法定程序，始符合法律保留原則、授權明確 性原則（行政程序法第4條、司法院大法官釋字第742號解 釋意旨參照）。查被告裁罰原告等人係以原告等人違反大 彎北段地區建築物不得做為住宅使用之規範為由，並以都 市計畫法第79條第1項前段、臺北市中山區大彎北段商業 區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項 裁處作業原則等為據。然查，相關規定實無限制「不得做 為住宅使用」之明文規定，原處分及訴願決定違反法律保 留原則，應予撤銷。次按都市計畫法第79條明定之行政主 體其實係臺北市政府，而非被告機關，只是臺北市政府委 由被告機關執行而已（按：臺北市政府以概括授權方式委 任被告機關辦理重大限制人民居住自由之行為，亦有違具 體明確授權之要求。
（二）易言之，依都市計畫法第79條第1項前段所限定現行「都 事計畫法」或「臺北市依照都市計畫法授權發布之行政命 令」（或者退步言，觀諸現行臺北市之自治條例中），皆 無任何限制商業區不得作為住宅使用之明文規範，原處分 及訴願決定顯然違反憲法第23條所要求之法律保留原則。 實則，依臺北市向來之規範，反而是明文肯認商業區得做 為住宅使用。（由臺北市土地使用分區管制規則第21條規
定自77年7月18日至97年1月24日各版本可參。）以上長達 20幾年之規範都明文肯認商業區內亦得為住宅使用，且均 為正面表列。而現行105年11月9日「修訂臺北市『基隆河 （中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市設計 管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區規定計畫案」 ，一樣也是在現行臺北市土地使用分區管制自治條例沒有 限制不得做住宅使用情況下，恣意增加法無明文之限制， 自屬違法、違憲。
（三）原處分以「臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅 使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」作 為依據，然遍觀前揭裁處作業原則未說明其法律授權之依 據，且依全文內容觀之，顯然並非普遍抽象之規定，而係 具體針對「臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅 使用違反都市計畫法」所為之規範，與行政程序法第159 條第1項「行政規則」限於「一般、抽象」之規定有所未 符。再者，被告自承係其自行訂定（「臺北市中山區大彎 北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九 條第一項裁處作業原則」第1條參照），則是否屬被告未 經法律授權，而逕依職權訂定頒布之職權命令復辟？二、臺北市政府以104年4月29日府都築字第10433041900號公告 （下稱104年4月29日公告），將都市計畫法第79條有關臺北 市政府權限委任被告辦理，於法相違。被告實不具作成原處 分之權源，原處分應予撤銷：
（一）按行政程序法第15條第1項規定：「行政機關得依法規將 其權限之一部分，委任所屬下級機關執行之。」易言之， 關於權限委任，必須法有明文授權始得為之，否則即屬違 法委任，下級行政機關違法受任所為之行政處分亦屬違法 。查都市計畫法第79條第1項前段明定裁處權限主體為當 地地方政府（於本件中即為臺北市政府），且並無任何得 為權限委任之規定，則臺北市政府以104年4月29日公告， 將都市計畫法第79條有關臺北市政府權限委任被告辦理， 實於法相違。
（二）臺北市政府組織自治條例第2條第2項固規定：「中央法令 規定市政府為主管機關者，市政府得將其權限委任所屬下 級機關辦理。」。然，根據法務部96年12月14日法令字第 0960700882號令意旨：「行政程序法第15條及第16條規定 之權限委任、委託，係指涉及對外行使公權力之權限移轉 ，其得為委任、委託之法規依據包括憲法、法律、法規命 令、自治條例、依法律或自治條例授權訂定之自治規則、 依法律或法規命令授權訂定之委辦規則，並應就委任、委
託事項具體明確規定，不宜以概括規定為之，亦不得為權 限之全部委任或委託。」，因權限委任涉及對外行使公權 力之權限移轉，關涉人民權益重大，自應有具體明確之個 別授權規定，而不許以概括規定便宜行之。是以，臺北市 104年4月29日公告既欠缺具體明確之法律依據，被告實不 具作成原處分之事務處理權限，原處分應予撤銷。三、原處分違反誠信原則及信賴保護原則：
（一）按行政程序法第8條規定：「行政行為，應以誠實信用之 方法為之，並應保護人民正當合理之信賴」。查大彎北段 商業宅現象存在已久，於該地區開發初期，大小建案即如 雨後春筍般的林立，建商、代銷公司、房仲無不於各大媒 體上強力放送，鼓吹市地重劃、河道截彎取直、百貨商場 進駐、商圈繁榮、採買方便、生活機能極佳、綠地水岸視 野風光、兼具住宅品質與商業發展等賣點，相關建案的樣 品屋也均係採住家格局規劃，以行銷一般住宅之手法，吸 引大批民眾購屋進駐。然被告機關於該等建案申請核照、 發照程序時，竟未依照法規確實做稽查，放水讓建商取得 執照，若非藉由內神（臺北市政府違法失職人員）通外鬼 （不肖建商、代銷公司）之配合，大彎北段「商業宅」如 何能通過層層檢視查驗！？又查，原告等人檢視臺北市政 府稅捐稽徵處稅單上之之便民服務提示說明，得知若建物 係作為住家使用，得以較優惠稅率課徵房屋稅等稅賦，乃 依法向臺北市政府稅捐稽徵處申請變更為住家用稅率，而 臺北市政府稅捐稽徵處亦依法同意變更。另外，原告等人 於系爭建物設戶籍，戶政機關亦均無問題或提出質疑。就 此等臺北市政府之左右手機關行為，原告等人當然亦會信 賴。
（二）此外，原告等人取得之所有權狀上，原本均無記載「不得 作為住宅使用」之類似文字，而依據81年5月19日府工都 字第81030112號「配合基隆河（中山橋至成美橋段）整治 計畫擬（修）訂主要計畫案」，大彎北段地區亦無（不得 做住宅使用）之文字限制，原告等人理解系爭不動產可作 為正常住家使用及所應遵循之法律意旨，原告等人對其寄 予信賴，自值保護。若被告認為大彎北地區不得作為住家 使用，本應聯繫稅捐稽徵處、戶政機關等單位，不應讓原 告等人長期適用住家用稅率、設戶籍。被告捨此不為，未 從源頭控管，致不知情之原告等人買受系爭建物後，依法 申請適用住家用稅率、設戶籍，且均經核准。然被告嗣後 竟以原告等人適用住家用稅率為依據裁罰原告等人，顯然 違反誠信原則及信賴保護原則。
（三）據上，本件之信賴保護基礎至少包括：（1）臺北市土地 使用分區管制規則，以及臺北市土地使用分區管制自治條 例之明文規範中，並未限制商業區不得作為住宅使用（按 ：舊法時期採正面表列規範模式，明確認可商業區得作為 住宅使用。現行法則採負面表列規範模式，但並未將「住 宅使用」列為商業區禁止之行為！）；（2）臺北市稅捐 稽徵處認可原告得依據住家用稅率納稅；（3）臺北市中 山區戶政事務所認可原告得於系爭建物設立戶籍；（4） 系爭建物建商或代銷公司設置廣告看板時，依臺北市廣告 物管理自治條例規定，應先向臺北市建築管理工程處等單 位申請核准，臺北市建築管理工程處均認可該等住家規格 販售之廣告；（4）被告前代表人亦在議會接受質詢時公 開表示大彎北地區已開放作為住宅使用。況且原告等人並 無行政程序法第119條所規定之各項情形，原處分之情形 亦非不適用信賴保護原則。事實上，被告係於106年間， 為預備開罰做準備，始開始於建物執照上加註「不得作為 住宅使用」之字樣，並以此作為裁罰依據，其先射箭再畫 靶的疏失違法之情，表露無遺。
四、原處分違反行政自我拘束原則（禁反言原則）： 按行政自我拘束原則係基於行政一體原則及平等原則而來。 亦即，相同事物性質應為相同之處理，非有正當理由，自不 得為差別待遇，行政行為應受到行政先例或行政慣例所拘束 ，因為所謂的行政慣例即是對於行政上有同一性之事項，經 過長時間反覆施行之後成為此後這類事件的通例，而秉持著 相同事件為相同處理之精神。基於行政一體原則，不論係被 告或者稅捐稽徵處、戶政機關等單位，均為臺北市政府轄下 機關，渠等所為之法律效果終應歸於臺北市政府（按：臺北 市政府始為行政主體）。故就臺北市政府左右手機關之行為 ，皆可做為人民信賴之行政慣例。承上所述，臺北市政府讓 原告等人長期適用住家用稅率、設戶籍，嗣後卻又以此為據 裁罰原告等人，顯違反行政自我拘束原則（禁反言原則）。五、原處分違反比例原則及有利不利一體注意原則：（一）查大彎北地區爭議癥結在於建商一開始即將相關建物作為 房屋出售，且原告等人於買受當時皆不知悉該地區竟有不 得作為住宅使用之限制！蓋關於使用分區之劃分及限制， 一般市民最便捷的查詢方式，其一為土地及建物之相關資 訊是土地建物登記簿謄本，而這樣的資訊卻要在107年3月 5日起，原告等人經由土地建物登記簿謄本之調閱才足以 知悉，所居住建物之主要用途是商業區；該土地參考資訊 檔欄位，才能看到該建築物是規定不能作為住宅使用；其
二是都市計畫使用分區之查詢，這已經是一般民眾比較少 的查詢方式，在被告都市計畫便民資訊內雖可以由地籍套 匯都市計畫使用分區圖，得到相關資訊，但該資訊也要在 104年9月1日起方得以查悉。
（二）再者，都市計畫法並未賦予原處分機關有強制進入私人所 有建物勘查之法源依據，亦未課予人民有任何配合領勘、 現勘之義務。又按臺北市政府原訂有臺北市稅捐稽徵處房 屋使用情形變更申報案件處理作業要點之相關規定，並未 強制要求一律房屋使用情形變更者均須赴現場勘查，被告 僅以系爭建物係按住家用稅率課徵房屋稅，即認有違反都 市計畫法情事，顯非適法。再如上述，被告核照、發照程 序有嚴重瑕疵，加諸原告等人係信賴臺北市政府轄下所有 單位之作為基礎，此皆為對原告等人有利之事項，但原處 分卻都不予考量，自有違誤。此外，原告等人使用相關建 築物縱有不合分區使用限制之情形，依法亦應得繼續為原 有之使用或改為妨礙目的較輕之使用，或應給予原告等人 適當之補償，有都市計畫法第41條、臺北市土地使用分區 管制自治條例第93、94條可參。故原處分直接禁止原告繼 續使用，有違比例原則及有利不利一體注意原則。六、原處分違反明確性原則：
按行政程序法第5條規定：「行政行為之內容應明確。」查 原處分未能說明原告等人在現況之下，究竟應如何依法辦理 變更稅率，反倒係以誘導原告等人變更稅率配合規避檢查之 方式為之，業已然嚴重違反明確性原則。又，原處分所謂停 止違規使用所指為何亦語意不明。蓋被告認定原告等人將系 爭建物作為住宅使用係以原告等人目前適用住家用稅率為據 ，則是否只要原告等人變更稅率後，即屬非住宅使用而無違 規使用情形？抑或係原告必須搬離系爭建物始屬停止違規使 用？又或者原告必須將系爭建物內關於家具、衛浴設備等空 間規劃全部搬離、拆除，且必須遷離戶籍後，方屬停止違規 使用？以上皆無法從原處分內容中得知，自有違明確性原則 。
七、原處分違反法律不溯及既往原則：
（一）按法律一旦發生變動，除法律有溯及適用之特別規定者外 ，原則上係自法律公布生效日起，向將來發生效力（司法 院大法官釋字第574號解釋意旨參照）。查原處分所據之 法令依據為：105年11月9日公告實施之「修訂臺北市『基 隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市 設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區規定計畫 案」、臺北市政府106年10月5日府都築字第10637816000
號令發布之「臺北市中山區大彎北段商業區、娛樂區做住 宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」 規定、臺北市政府104年4月29日府都築字第10433041900 號公告「都市計畫法第79條」等，均在原告等人買受系爭 建物之後，自不得溯及既往適用。
（二）實則，即便根據現行法令，亦無任何禁止商業區建物做住 宅使用之明文規範！原處分主要是根據上揭105年11月9日 公告實施之「修訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段） 附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』（北段地區 ）內商業區、娛樂區規定計畫案」中「不得做住宅使用」 之文字。然如上述，原告等人買受系爭建物時點皆在前， 依都市計畫法第41條、臺北市都市計畫施行自治條例第21 條、臺北市土地使用分區管制自治條例第93條、第94條規 定等，原告等人使用相關建築物縱有不合分區使用限制之 情形，依法亦應得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕 之使用，或應給予原告等人適當之補償！
八、原告等人經申請後，臺北市政府稅捐稽徵處始依法同意變更 為住家用稅率。惟原處分僅憑原告等人目前適用住家用稅率 即認定原告等人違法使用，有未盡舉證責任之違誤：（一）原告等人取得系爭建物所有權時，並非適用自用住宅稅率 ，嗣後才因原告等人檢視臺北市政府稅捐稽徵處稅單上之 之便民服務提示說明，得知若建物係作為住家使用，得以 較優惠稅率課徵房屋稅等稅賦，乃依法向臺北市政府稅捐 稽徵處申請變更為住家用稅率，而臺北市政府稅捐稽徵處 亦依法同意變更。
（二）承上所述，被告並未舉出任何實證證明原告等人有違法使 用之行為，而臺北市政府原訂有臺北市稅捐稽徵處房屋使 用情形變更申報案件處理作業要點之相關規定，也並未強 制要求一律房屋使用情形變更者均須赴現場勘查，被告僅 以系爭建物係按住家用稅率課徵房屋稅，即認有違反都市 計畫法情事，顯非適法。
九、原告就所謂「違規使用」乙節並無故意或過失，且本件實為 違法性認識錯誤，都市計畫法第79條等規定對人民所為之規 制，也並無任何期待可能性可言：
（一）按都市計畫法第35條：「商業區為促進商業發展而劃定， 其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利」、臺北市 都市計畫施行自治條例第10-1條規定：「商業區：以建築 商場（店）及供商業使用之建築物為主，不得為有礙商業 之便利、發展或妨礙公共安全、衛生之使用。」、臺北市 土地使用分區管制規則第21條至第24條關於商業區「不允
許使用」之規範等，皆未明文規範商業區不得作為住宅使 用。
（二）尤其，參諸77年7月18日版本之臺北市土地使用分區管制 規則，其中第21條規定：「在第一種商業區內得為左列各 組之使用…第二組：二層以上之多戶住宅。」、第30條規 定：「商業區內興建多戶住宅時，其建蔽率、容積率依左 表規定辦理：一、供作住宅使用部分之樓地板面積未超過 該建築物總樓地板面積（不含防空避難室及屋頂突出物） 二分之一者，依該商業區之規定。二、供作住宅使用部分 之樓地板面積達該建築物總樓地板面積（不含防空避難室 及屋頂突出物）二分之一者，不得超過第四種住宅區之規 定。」，明文肯認商業區內亦得為住宅使用；又，參諸82 年11月2日版本之臺北市土地使用分區管制規則，其中第 21條規定：「在第一種商業區內得為左列規定之使用：一 、允許使用（一）第二組：多戶住宅。」、第22條規定： 「在第二種商業區內得為左列規定之使用：一、允許使用 （一）第二組：多戶住宅。」、第23條規定：「在第三種 商業區內得為左列規定之使用：一、允許使用（一）第二 組：多戶住宅。」、第24條規定：「在第四種商業區內得 為左列規定之使用：一、允許使用（一）第二組：多戶住 宅。」、第30條規定：「商業區內建築物供作住宅使用部 分之樓地板面積，不得超過該建築物總樓地板面積（不含 屋頂突出物）之三分之一。」亦明文肯認商業區內亦得為 住宅使用。該等規定皆符合一般人民之認知，即商業區並 未限制不得做為住宅使用。易言之，在系爭83年計畫案當 時法令之時空背景下，根本未限制商業區不得有住宅。（三）查原告當初向建商購買系爭不動產，建商從未告知系爭不 動產所在區域有「不得作為住宅使用」之特別限制，甚至 強調系爭不動產係「住商兩用」，以類此含糊話術誤導原 告，故原告從未意識到系爭不動產可能有使用上之限制， 更未檢視其中有無違規問題。而行政法規關於違規裁罰之 規定太多，且處罰規定之文義又時常不明確或不精準。如 本件都市計畫或都市使用分區等相關規定，住宅區以住宅 為主，而商業區以商業為主，均稱「為主」，在文義上當 然會被認為有其他「為輔」或「例外」情況。
（四）又查原告購屋係建商銷售之樣品屋，賣方是以住宅為標示 而出售，現場之氛圍就是住宅之交易；而當時並無垂手可 查的資訊，加上以往商業區就是得做為住宅使用，稅捐處 課徵房屋稅也係依房屋稅條例實際使用情形核定「自用住 宅稅率」課稅，系爭建築物既按住家用稅率課徵房屋稅，
就表示市府稅捐處認同原告系爭房屋為自用住宅（按：其 他像是水電、貸款等，也都是適用住宅費率、住宅優惠貸 款等）。就稅捐處及被告而言，編制上同屬一個臺北市政 府，就好比左手認為是自用住宅而課稅，而右手卻認為住 家使用為違法而應受罰，一般民眾如何能預料到同一公法 人竟有如此精神錯亂之情！則原告對於其行為（遷入系爭 建物作為住宅使用）具有處罰法上效果（即處罰法上所不 許或禁止）之認知當然會有錯誤！故原告實不具故意過失 ，也無期待可能性。
（五）另依與被告同級單位一級主官之發言，渠等皆表示有過買 房經驗，但也根本不會在買房時，特別去查看都市計畫， 尤其在本件情形，原告買賣時之客觀環境均係一般住宅之 交易氛圍，實未能知悉都市計畫竟有不得作住宅之要求， 足徵系爭都市計畫對人民所為之規制，根本不能期待人民 遵守，如上司法院釋字第685號解釋大法官協同意見書所 述，並無任何期待可能性可言，原處分據以裁處原告等人 ，自有於法有違。
十、原告等人買受使用系爭建物之行為，係延續建商所規劃建造 之建物格局、設備等（按：臺北市政府對建商所為毫無管制 作為，僅為狀態之繼續而非行為之繼續。則自原告等人買受 系爭建物使用後，已逾越3年裁處時效，原處分當屬違法： 被告認定原告等人有無違規使用情事，並不是以原告等人實 際上有無居住在系爭建物為據，而係根據原告等人目前依自 用住宅稅率納稅乙節，即遽以認定原告等人有居住使用行為 。而據原告等人詢問臺北市稅捐稽徵處之結果，只要系爭建 物格局有衛浴設備、床等家具，就算系爭建物無人使用，也 不會讓原告等人變更為商用稅率！亦即，被告裁罰的重點是 事實狀態（系爭建物格局「可」供住宅用）的延續，而非行 為（原告等人實際上有無居住使用，並非被告關注的重點） 之延續。此益徵原告等人之使用行為早已完成該條之構成要 件，僅是繼續維持其事實上效果而已。據上所述，自原告等 人買受系爭建物使用後，已逾越行政罰法第27條規定之3年 裁處時效，原處分當屬違法。
十一、按行政罰法第8條規定：「不得因不知法規而免除行政處 罰責任。但按其情節，得減輕或免除其處罰。」。承上所 述，本件爭議實係肇因於臺北市政府長年來之違法失職， 原告向來信賴臺北市政府底下行政機關之行政行為，認為 大彎北地區建物係可以作為住宅使用。被告機關雖辯稱已 有行政指導給予原告改善機會，但大彎北地區建物價值不 斐，尤其在爆發本件爭議後，原告連要脫手系爭建物都極
為棘手，原告如何能於短時間內改善？如何能重新再找一 個新的「家」？現實上根本困難重重！因此，依本件情節 ，實應有行政罰法第8條但書減輕或免除處罰規定之適用 等情。
十二、並聲明：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）訴訟費用由被告負擔。
參、被告則以：
一、原處分依都市計畫法第79條第1項處原告新臺幣6萬元罰鍰， 並限於文到次日起9個月內停止違規使用，並無違法：（一）查原告所有之系爭建築物，其坐落土地為臺北市中山區金 泰段83地號土地。次查，依臺北市政府83年6月1日府都二 字第83027894號公告之「擬定基隆河（中山橋至成美橋段 ）附近地區該細部計畫暨配合修訂主要計畫案」（下稱「 83年計畫案」），明定街廓編號A9區係「供一般商業使用 」，而非供住宅使用。該計畫案之附表一，即基隆河（中 山橋至成美橋段）附近地區土地及建築物使用組別容許表 中，A9區亦無容許「獨立、雙併住宅」或「多戶住宅」之 使用。而系爭建築物所坐落臺北市中山區金泰段83地號土 地，即係位於街廓編號A9區，故系爭建築物確實不得供住 宅使用。
（二）都市計畫法第22條第1項第3款規定：「細部計畫應以細部 計畫書及細部計畫圖就左列事項表明之：......三、土地 使甩分區管制。」、第23條第1項規定：「細部計畫擬定 後，除依第十四條規定由內政部訂定，及依第十六條規定 與主要計畫合併擬定者，由內政部核定實施外，其餘均由 該管直轄市、縣（市）政府核定實施。」、第32條規定： 「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區......（第 1項）。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別 予以不同程度之使用管制（第2項）。」、第79條第1項規 定：「都市計畫範園內土地或建築物之使用......違反本 法或內政部、直轄市、縣（市）（局）政府依本法所發布 之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土 地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上 三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復 原狀。......」依上開規定，經主管機關依都市計畫法及 相關法令所定程序為都市計畫並完成細部計畫者，其區域 內各筆土地的使用分區及其使用管制，係經該都市計畫細 部計畫案公告發布實施生效而確定。故直轄市政府為規範 都市計畫區域內各土地使用分區的使用管制程度，而頒行
的管制要點屬於都市計畫法第79條所稱直轄市政府依本法 所發布的命令，則對於都市計畫範圍內土地或建築物的使 用違反使用管制命令者，即該當於都市計畫法第79條第1 項所稱違反直轄市政府依都市計畫法所發布之命令此一要 件（最高行政法院104年度判字第373號判決參照）。本件 系爭建築物確不得作為住宅使用，原告將其作為住宅使用 ，違反臺北市政府依都市計畫法第21條發布之83年計畫案 及92年計畫案所定土地使用分區之管制，而有都市計畫範 圍內建築物之使用，違反直轄市政府依都市計畫法所發布 命令之情形，被告依都市計畫法第79條第1項前段及「臺 北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市 計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」之規定，以原處 分處原告新臺幣（下同）6萬元罰鍰，並限於文到次日起9 個月內停止違規使用，並無違法。
二、原處分無違反信賴保護原則：
（一）查本件係原告違反臺北市政府83年計畫案及92年計畫案， 將位於都市計畫商業區之建築物作為住宅使用，被告依法 裁處罰鍰並命停止違規使用，非屬授益行政處分之撤銷、 廢止或行政法規之廢止、變更，核與信賴保護原則無涉。 次查，被告並無任何表現在外具有法效性之行政行為，給 予原告任何得將系爭建築物作為住宅使用之信賴基礎。至 原告雖稱接收到的建案資訊都未載明不得作為住宅使用， 反而係一再強調住家使用類似字眼等語，惟查：建商出示 之室內設計圖、於樣品屋擺設床、廚房、衛浴空間等居家 使用設施及相關房仲出售資訊，皆非被告所為，更非對外 所為具有法效性之行政行為，依最高行政法院106年度判 字第427號判決之意旨，不得作為信賴基礎，原告主張並 不符合信賴保護原則之要件。再查，原告申請房屋稅稅率 變更為住家用稅率，雖經稅捐處同意，然房屋稅課徵標準 之認定係針對房屋「實際使用情形」，惟實際上原告將系 爭建築物作為住宅使用，不代表該使用方式即為合法。且 稅捐處對於系爭建築物是否為合法使用，並無任何置喙之 權限，故稅捐處從未對原告之系爭建築物為合法住宅使用 之處分，自無拘束被告之效力可言。
（二）又建商申請之建造執照、使用執照係經主管建築機關依建 築法規相關規定審核，其使用執照核准之建築物用途均無 載明可作為住宅使用，原告不足以產生合理信賴。原告稱 其取得之所有權狀上並無記載「不得作為住宅使用」之類 似文字，然法律已有明確規定之事項，人民本即應遵守， 而非須行政機關處處張貼標示或載明警語始有遵守之必要
。另被告106年9月7日開始於建造執照上所為「不得作為 住宅使用」之註記，僅屬就都市計畫相關規定再次加以說 明，目的即係為了提醒如原告等人應恪守規定，而非法規 之變動，與信賴保講原則無涉。是以，原告之主張與信賴 保護原則無涉，且被告並無提供原告任何信賴基礎，不符 合信賴保護原則之要件，原告主張原處分違反信賴保護原 則，不足採納。
三、原處分無違反法治國原則及法律不溯及既往原則：（一）查臺北市政府83年計畫案已明定系爭建築物所在A9街廓係 商業區，為供一般商業使用，未容許供住宅使用；92年計 畫案亦明定A9街廓不准許住宅使用；嗣105年計畫案關於 「不准許住宅使用」之規定並無變更，而係延續原管制要 點之內容。因此，關於系爭建築物所在商業區不得為住宅 使用，係於83年計畫案及92年計畫案即已規定，系爭建築 物於104年8月27日登記為原告所有後，自受前開規定之拘 束，並無違反法律不溯及既往原則。另臺北市政府106年 10月5日府都築字第10637816000號令發布之「臺北市中山 區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第 七十九條第一項裁處作業規則」，僅為裁量基準，而非直 接限制人民權利義務之依據。又臺北市政府104年4月29日 府都築字第10433041900號公告僅係將裁處權交由被告行 使，而非當時始公布都市計畫法第79條之規定，都市計畫 法第79條於89年1月26日修正施行後即有適用。故上開規 定皆非屬新訂之法規對規範對象之有利法律地位或可得預 期利益有影響之情形，與法治國原則及法律不溯及既往原 則無涉。
（二）原告稱大彎北段地區商業宅買賣之時點落於民國105年前 ，前揭105年計畫案屬新法規範，作為裁罰理由與法令依 據有違法律不溯及既往原則等語。然如前述83年計畫案已 明定系爭建築物所在商業區係供一般商業使用，不准許作 住宅使用，且105年計畫案就此部分並無變更，故原告主 張原處分違反法律不溯及既往原則，並非可採。至原告雖 主張綜觀建築法及臺北市土地使用分區管制條例之規定， 第一種至第四種商業區均未見不允許作為住宅使用之限制 等語，惟查：系爭建築物所坐落之使用分區為商業區（供 一般商業使用），其係屬依都市計畫法第32條第1項及臺 北市土地使用分區管制自治條例第3條第2項規定劃定之其 他使用區域，故原告主張本件應適用商業區之法律關係等 語，容有誤會。再者，依臺北市土地使用分區管制自治條 例第21條至第24條之第3款規定，均已明定第一種至第四
種商業區之使用，經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公 共安全及衛生，得公告限制其土地及建築物使用商業區， 故商業區亦非均得作為住宅使用，仍應視各都市計畫之內 容而定，附此敘明。
四、原處分無違反誠信原則、行政自我拘束原則、禁反言原則、 有利及不利事項一體注意原則、明確性原則等：（一）查被告為確認系爭建築物之使用情形而辦理現場會勘事宜 ，雖都市計畫法未有相關規定，然依上內政部101年4月10 日台內營字第1010802709號函釋之意旨，被告本即有權依 行政程序法第42條規定辦理勘驗，且被告係採取函請原告 配合查勘之方式進行，並未使用強制力，未違反行政程序 法第7條之比例原則及同法第9條之有利及不利一體注意原 則。次查，被告107年3月1日現場使用情形訪視表影本記 載，被告所屬人員至系爭建築物訪視時現場大門深鎖，按 門鈐無人應答，保全表示不便上樓；而原告嗣後未依被告 通知陳述意見，亦未提出系爭建築物未作為住宅使用之具 體事證。故被告係斟酌調查事實及證據之結果，認定原告 將系爭建築物作為住宅使用，並無違誤。
（二）依「臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違 反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」第5點規