臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第16984號
原 告 陳宏維
被 告 嘉樂大廈管理委員會
特別代理人 戚雅各
林勇沖
魏泓壽
上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於中華民國109 年1
月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百零八年十一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；另新臺幣參萬伍仟元，由被告給付承包商即鄭進成即昱成企業社。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟肆佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人或其法 定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴 法院之審判長，選任特別代理人。此項規定，於非法人團體 之代表人或管理人及依法令得為訴訟上行為之代理人準用之 ，民事訴訟法第51條第1 項、第52條分別有明文規定。查本 件被告嘉樂大廈管理委員會現任主委為原告（任期自民國10 8 年7 月1 日起至109 年6 月30日止），有臺北市政府都市 開發局108 年7 月3 日北市都建字第1083030199號函可考（ 見本院卷第61頁），今原告對被告提起訴訟，若原告同時擔 任被告之法定代理人應訴，將生利害衝突，故本件存在法定 代理人不能行代理權之情形，經本院於108 年12月27日裁定 選任相對人之工務委員戚雅各及林勇沖、機電委員魏泓壽為 被告之特別代理人（見本院卷第151 頁），合先敘明。二、原告主張：原告為門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00號 12之2 號房屋（下稱系爭房屋）之所有人，乃臺北市○○區 ○○○路0 段00號等嘉樂大廈之區分所有權人，原告於107
年10月發現系爭房屋天花板開始滴水，並且有部分的天花板 脫落，導致鋼筋外露，經勘察後發現係因樓頂平台的防水功 能已經失效，導致水滲入屋內，原告請防水師傅找漏水原因 ，在系爭房屋的樓頂平台找到3 個滲水地區，其中有2 處是 公共管線區，另1 處是跟旁邊鄰居的交界處，均都是屬自然 風化導致外層跟內（底）層的防水功能失效，原告立即通知 被告請求協助處理，但被告拿出嘉樂大廈101 年區分所有權 人會議決議內容，表示樓頂平台修繕需由原告自行處理，且 10年只能補助一次，期間原告多次與被告溝通，也參與多次 的管委會會議，希望被告依照嘉樂大廈的管理規約執行修繕 ，但都被拒絕，107 年12月時的大雨，加速惡化系爭房屋內 部裝潢，加上天花板坍塌，在安全顧慮下，原告寄發存證信 函告知被告，希望由原告先進行修繕，被告也同意由原告先 自行進行修繕，於108 年4 月修繕完畢，支出防水工程款項 新臺幣（下同）100,000 元，另有35,000元為尾款，若5 年 後沒有因施工不善而導致漏水，再行支付給廠商，期間需要 修繕，所需費用可從中扣抵，上限為35,000元，然最終被告 仍堅持101 年區分所有權人會議之決議，不願給付修繕費用 ，為此提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告100,000 元，及自108 年11月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；另35,000元由被告給付承包商即鄭進成即昱成企業 社。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分、約 定共用部分之修繕，其費用若區分所有權人會議或規約另有 規定者，從其規定，本大廈為40年之年老大樓，需修繕位置 甚多，然管理基金有限，且例來屋頂修繕皆由頂樓12樓住戶 自行負責，至101 年12月6 日第33屆第1 次區分所有權人會 議決議通過「屋頂戶由各戶與管委會以比例負擔維護屋頂層 ；由住戶找工，保固十年以上；同一位置，十年只補助一次 ，十年內再漏水住戶自行找原工修繕。至於比例可由2/8 、 3/7 住戶取多數與管委會協議」（下稱系爭決議），各住戶 自應遵守住戶規約辦理，而被告同意以3/7 的方式補助原告 ，但原告仍不同意，被告目前執行，一切合法等語，資為抗 辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠主張之上開事實，業據提出與其所述相符之嘉樂大廈住戶管 理規約（下稱系爭規約）、101 年12月6 日第33屆第1 次區 分所有權人會議通過之住戶維修原則、台北安和郵局第0019 35號存證信函、嘉樂大廈管理委員會第39屆第4 次會議紀錄 、工程合約、工程款收據、保固書、系爭房屋受損照片、漏
水點照片、修繕前後照片、完工照片、房屋簡圖及漏水位置 說明、建物登記第一類謄本為證（見本院卷第13-50 、79-8 7 頁），復被告自陳對於原告請求的款項，其中100,000 元 的部分已經給付承包商，另外35,000元的部分是承包商提供 5 年保固期間維修的總費用，沒有意見等語（見本院卷第17 2 頁），堪信為真實。
㈡原告主張被告應負責共用部分之修繕並支付費用，被告則辯 稱應依系爭決議辦理，則本件所應審認為系爭決議是否違反 公寓大廈管理條例第10條第2 項本文、系爭規約第13條本文 「按應有部分比例分擔」原則而無效？
⒈按共用部分，指公寓大廈專用部分以外之其他部分及不屬專 有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得 獨立使用供做專有部分，其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承 重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分；共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人 或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於 區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住 戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從 其規定；管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清 潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第7 條第3 款、第10條第2 項、第36條第2 款分別定有 明文。依上開規定可知，屋頂頂樓平台，為公寓大廈區分所 有權人所共有而屬共用部分，且依系爭規約第2 條第1 項第 2 款規定：「共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築 物，而供社區共同使用者」，同條第2 項規定「本公寓大廈 法定空地、樓頂平臺為共用部分，應提供全體區分所有權人 及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不 得約定為專用部分。」，有系爭規約可稽（見本院卷第13頁 ），足認系爭規約並未明文將樓頂平台排除在共用部分之外 ，且由上開規定可知樓頂平台不得為專有部分、約定專用部 分。
⒉依上開規定可知，公寓大廈共用部分之修繕應由管委會為之 ，共用部分之修繕費用，以由公共基金支付或由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔為原則，例外於可歸責於個 別區分所有權人或住戶之事由所致時，應由該區分所有權人 或住戶負擔修繕費用，而就此應個別負擔修繕費之情形，區 分所有權人會議或規約雖得另為決議或規定，但依上揭公寓 大廈管理條例第10條第2 項但書規定，仍以該區分所有權人 或住戶有可歸責之事由為必要，並僅得於可歸責之範圍內令
其負擔，不得任以多數表決方式，要求個別區分所有權人或 住戶負擔逾可歸責範圍之費用。其有爭執者，自應循訴訟程 序謀求解決，不能由區分所有權人會議任意定之，而損及區 分所有權人或住戶之權益。又區分所有權人會議經由多數決 作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是 否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔 決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分 擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目 的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住 戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有 權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之 。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該 少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視 為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有 權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形 成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他 人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院 97年度台上字第2347號判決參照），如當事人有爭執，藉由 多數表決方式，形成對少數區分所有權人或住戶課予不屬比 例原則之不利益分擔決議，即屬違反公寓大廈管理條例第10 條第2 項但書規定而不符所定之歸責要件，並有違誠信原則 及訴訟權利之正當程序保障，依公寓大廈管理條例第1 條第 2 項適用民法第56條第2 項、第148 條第2 項規定，應屬無 效。
⒊經查，被告雖抗辯依系爭決議，被告同意以3/7 的方式補助 原告，但原告仍不同意云云，然被告並未舉證樓頂平台防水 層老化龜裂致系爭房屋漏水，係可歸責於原告所致，而嘉樂 大廈區分所有權人會議竟以多數表決方式，決議屋頂戶由各 戶與管委會以2/8 或3/7 比例負擔維護屋頂層，由住戶找工 ，保固10年以上，同一位置，10年只補助一次，通案辦理之 限制，卻未就具體個案判斷歸責原因之情事，無異要求原告 須自行負擔樓頂平台之修繕費用，顯然系爭決議之權利行使 ，住戶全體所得利益極少，而原告所受之損失甚大，足認系 爭決議係以損害原告為主要目的，形成對少數區分所有權人 課予不符「按應有部分比例分擔」原則之不利益分擔，即屬 違反公寓大廈管理條例第10條第2 項本文、系爭規約第13條 本文規定，並有違誠信原則，依公寓大廈管理條例第1 條第 2 項適用民法第56條第2 項、第148 條第2 項規定，應屬無 效。
⒋再參以系爭規約第13條規定：「共用部分之修繕，由管理委
員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由公 共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分攤之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人 之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」（見本院 卷第20頁），依該規定文義內容觀之，並未有區分所有權人 會議得另行決議之規定，益徵系爭決議另行議決「決議屋頂 戶由各戶與管委會以2/8 或3/7 比例負擔維護屋頂層，由住 戶找工，保固10年以上，同一位置，10年只補助一次」，確 有違反按應有部分比例分擔之原則。
⒌系爭決議不當限制原告請求樓頂平台修繕費用，而屬無效， 已說明如前，則本件因樓頂平台年久失修、老化而造成系爭 房屋漏水之情事，被告即應負擔樓頂平台漏水之修繕義務， 並由公共基金支付修繕費用，被告不得以系爭決議拒絕給付 修繕費用，又被告既同意原告先行僱工進行修繕於前，即應 於原告修繕完畢後給付原告修繕費用。而原告修繕樓頂平台 支出修繕費用100,000 元，另35,000則為5 年之保固金，有 工程承攬契約、收據、保固書及系爭房屋受損照片、漏水點 照片、修繕前後照片、完工照片可查（見本院卷第35-50 頁 ），堪信為真實，故原告請求被告給付修繕費用100,000 元 ，及由被告給付承包商即鄭進成即昱成企業社35,000元，洵 屬有據。
㈢末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限 者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付， 自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀， 或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催 告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第 229 條第2 項分別有明文規定。本件原告之請求，核屬無確 定期限之給付，自應經原告催告未為給付，被告始負遲延責 任。準此，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即108 年11月23日（見本院卷第71頁）起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，核無不合，併予准許，逾此範圍之請求，洵 屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付100,000 元， 及自108 年11月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息；另35,000元由被告給付承包商即鄭進成即昱成企業社， 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁 回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依 職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第3 項所示金額。
中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,440元
合 計 1,440元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
書記官 林錫欽