臺灣臺中地方法院民事簡易判決 108年度中簡字第3066號
原 告 張珮香
訴訟代理人 洪家駿律師
複 代理人 邵芳芳
吳育誠
被 告 張佩珍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年1月31日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段000000000地號土地上00000-000建號即門牌號碼臺中市○○區○○里○○○街00號之房屋（權利範圍全部）內如附件照片所示位置之水電管線、木板隔間壁全部拆除清空，回復原狀交還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟元，及自民國一百零八年八月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告新臺幣叁萬陸仟捌佰叁拾叁元，及自民國一百零八年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣伍仟肆佰叁拾叁元，及自民國一百零八年十二月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應給付原告懲罰性違約金新臺幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟伍佰貳拾元，其中新臺幣貳仟伍佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。
事實及理由
一、程序方面：
（一）被告經合法通知，未於本院最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下 列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決 事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者， 民事訴訟法第255條第1項第3款及第7款分別定有明文。查 原告原起訴聲明請求：「一、被告應將坐落於臺中市○○ 區○○段○000000000地號土地上00000-000建號即門牌號 碼臺中市○○區○○里○○○街00號之房屋（權利範圍全 部，下稱系爭房屋）全部清空遷讓並返還予原告。二、被 告應將給付原告新臺幣（下同）19000元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至遷讓返還前項聲明所示房屋之日止，按 年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國108年8月1日 起至系爭房屋返還之日止，按月給付13000元予原告。五 、第1至3項部分，願供擔保，請准宣告假執行。」等語（ 見本院卷第15頁）；另於108年11月26日具民事追加暨變 更訴之聲明狀變更聲明為：「一、被告應將系爭房屋內如 附件照片所示位置之水電管線、木板隔間壁全部拆除清空 ，回復原狀交還予原告（實際位置及面積容以指定測量後 為準）。二、被告應給付原告19000元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、被告應給付原告36833元，及自本件訴之聲明追加狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。四、被告應給付原告5564元，及自本件訴之聲明追加 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。五、被告應給付原告懲罰性違約金18萬4167元。七 、第2至5項聲明部分，願供擔保，請准予宣告假執行。」 等語（見本院卷第129頁）；再於108年12月17日具民事減 縮請求之聲明狀變更聲明為：「一、被告應將系爭房屋內 如附件照片所示位置之水電管線、木板隔間壁全部拆除清 空，回復原狀交還予原告（實際位置及面積容以指定測量 後為準)。二、被告應給付原告19000元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、被告應給付原告36833元，及自本件訴之聲明追加狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利 息。四、被告應給付原告5433元，及自本件訴之聲明追加 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。五、被告應給付原告懲罰性違約金18萬4167元。七 、第2至5項聲明部分，原告願供擔保，請准予宣告假執行 。」等語（見本院卷第187頁）。核此等部分屬擴張及減 縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結，揆諸上開說明，原告為此聲明之變更，應為准許。二、原告主張：兩造前於105年7月11日簽房屋租賃契約，約定由 原告將所有系爭房屋全部出租予被告供住家使用，租賃期間 自105年8月1日起至108年7月31日止，共計3年，每1個月為1 期，每月租金為1萬3000元，應於每期10日前繳付租金，押 租保證金為2萬元（下稱系爭租約）。兩造簽約後，被告前 固均確有依約給付原告至108年4月30日止之租金，惟其後竟 莫名避不見面，原告迭以電話聯繫，均未獲被告本人回應， 系爭租約已於108年7月31日期限屆滿時即為終止，奈迄原告 為本件起訴時止，被告仍遲不搬遷返還系爭房屋予原告。又
原告因有使用系爭房屋之需求，期前曾於108年4月30日即以 寄發關西郵局第000024號存證信函通知被告『期滿不會續租 』等語。系爭租約業於108年7月31日因約定之租期屆滿而確 定合約終止，且原告亦於108年4月30日以存證信函通知被告 明確表示『期滿不會續租』，亦無民法第451條租約法定更 新之情形，是被告即無繼續占有使用系爭房屋之權利。被告 迄至原告提起本件訴訟後，方於108年10月25日始返還系爭 房屋予原告，自屬違約，且被告雖將系爭房屋部分清空，並 將鑰匙及房屋返還予原告，惟因被告承租系爭房屋後係作其 經營理髮店之使用，為利其營業之便，曾將系爭房屋內部之 水電管線及木板隔間擅自改修及增設，而兩造系爭租約既已 於108年7月31日屆期終止，於租賃關係終止後，被告除應返 還系爭房屋予原告外，尚應依承租交付當時之原狀為回復並 返還租賃物予原告當是。所謂原狀，當然指原來或經常情形 下，因經過使用，而應該有的狀態；惟原告多次致電催請被 告將剩餘廢棄物及屋內水電管線及木板隔間清除，然截至本 件變更訴之聲明提出之日止，尚未見被告有任何作為，故原 告依法請求如聲明第1項所示。另系爭租約載明自105年8月1 日起至108年7月31日止，預付押金2萬元，每月租金為1萬30 00元，然被告自108年5月1日起迄同年7月31日止之租金，截 至本件追加書狀提出之日止，仍未見被告為清償，是原告請 求被告應給付遲延之租金共計1萬9000元【計算式：13000*3 -20000＝19000】。又被告於108年10月25日方返還系爭房 屋予原告，是原告請求被告於無權占有使用系爭房屋期間， 應按每月租金1萬3000元計算並給付不當得利租金之損害共 計3萬6833元予原告【計算式：13000*85/30（2個月又25天 ）=36833.3，小數點以下4捨5入】，亦於法有據。另系爭租 約第7條第1項約定並明載「印花稅各自負責。店（房）屋之 稅捐由甲方（即原告）負擔，乙方（即被告）使用之水電費 及營業上必須繳納之稅捐自行負責。」，因被告占用系爭房 屋使用迄108年10月25日止，尚積欠108年7月4日起至9月3日 期間之電費4327元、108年9月4日至10月25日期間之電費815 元及自來水費用計422元未繳納（合計5564元，計算式:4327 +815+422=5564】之水、電費用均由原告先行墊付完納，而 原證五所示台灣電力公司電費計費期間，分別為108年7月4 日至9月3日、9月4日至11月4日；後者計費期間已超出被告 使用系爭房屋期間之計算，故應就9月4日至10月25日止共52 天比例計算之，故請求684元【計算式：815×52（當期使用 天數）÷62（當期總天數）= 683.548，小數點以下4捨5入 】。又台灣自來水公司各項費款繳費憑證，分別為108年9月
份及11月份之單據，惟各戶水錶計算期日均不相同，是就系 爭房屋所在區域（水號:00-00000000-0）負責之台灣自來水 公司大里服務所查詢，計算之期間分別為108年5月29日至7 月31日、8月1日至9月30日止，期間費用之計算並未逾被告 使用系爭房屋之期間，是該項自來水費部分之請求，依單據 所示金額計422元，並無違誤。為此請求被告給付水電費共5 433元（計算式：4327+684+422＝5433）。又被告故意違約 ，顯未於租賃契約終止時將系爭房屋回復原狀、遷讓及返還 予原告，遲至今日被告仍未僱工將系爭房屋內如附件照片所 示位置之水電管線、木板隔間壁全部拆除清空，回復原狀交 還予原告。為此爰依兩造就違約金即系爭租約第4條第5項： 「除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方（即被告）於租 賃期滿即日將店（房）屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞 推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何費用。如不即 時遷讓交還店(房)屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止，乙、丙方 決不異議。」之約定，請求被告應給付按月租金5倍計算之 懲罰性違約金184167元【計算式：13000*5（每月租金5倍計 算）*85/30（2個月又25天）=184166.6，小數點以下4捨5入 】，亦為理之所許。為此依租賃物返還請求權、系爭租賃契 約及不當得利等法律關係，請求判決如聲明所示等語。並聲 明：（一）如主文第1至4所示。（二）被告應給付原告懲罰 性違約金184167元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。三、被告經合法通知，固未於本院最後言詞辯論期日到場；惟其 前曾提出答辯狀及到庭陳述略以：系爭房屋已交還給原告， 當初要做隔間都有經過房東即原告之同意。房子漏水、水管 漏水、大門損害，原告都不處理。積欠的租金，確實還有19 000元，其於9月20日即搬空，原告與其約10月25日才交還鑰 匙，因原告住北部，其於9月20日搬空即未再進入系爭房屋 。後來調解，有問原告代理人鑰匙如何處理，代理人未回答 ，其回去後，原告才打電話與其約10月25日交還。租約期滿 到其搬離，甚至至10月25日交還鑰匙，確實未給原告租金。 108年7月4日至10月25日期間之水電費5564元，要找收據確 認是否有繳，欠租期間其還是有繳水電費。在搬遷之前其有 繳水電費，單據再行提出。違約金部分，其有向原告表示房 子不好找，找到後就馬上搬離，其認為違約金之請求不合理 ，總是要讓其找到房子，契約中有約定如果其東西沒有搬離 ，會當廢棄物處理，其有表示好。其打電話給原告通知要修 繕，原告說自己想辦法，原告置之不理，原告說其要繼續住 ，如果要修繕，要其自己負責；屋頂漏水其沒有維修，因為
範圍太大了，漏水造成其很大困擾，其有做木板隔間沒有錯 ，然承租時，原告有表示同意等語，以資抗辯。並聲明：原 告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）查原告主張之上開事實，業據伊提出與所述相符之系爭建 物及土地登記謄本、系爭租約、存證信函暨郵政回執、系 爭房屋108年度稅繳款書、被告應拆除之水電管線及木板 隔間壁照片共10張、水電費單據本共6張等為證，而被告 對其確尚積欠原告租金1萬9000元，又於108年10月25日方 交還系爭房屋之鑰匙予原告，且如附件照片所示水電管線 及木板隔間其係自行增設，然迄未回復原狀等情亦為是認 ，是本院依調查證據之結果，已堪信原告之主張為真實。 至被告固另辯稱其居住系爭房屋期間，系爭房屋有漏水及 大門損壞情節，然原告均不為修理等情；然則，被告辯稱 上情，既未提出關於其發現屋頂漏水、大門損害而通知原 告修繕，然原告均置之不理之通知修繕證明，且其於原告 不為修繕後，又自行修繕之支付修繕單據等以證其說，則 足見被告辯稱上情，尚乏依據，無可採信。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第450條第1項及第767條第1項前段定有明文。茲查， 兩造系爭租約既已於108年7月31日期滿消滅，如前所述， 又審之兩造系爭租約第4條第4款亦約明「房屋有改裝設施 之必要，乙方（下均指被告）取得甲方（下均指原告）之 同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交 還房屋時，並應負責回復原狀」等語無訛（見本院卷第37 頁），為兩造所不爭，而被告對於如附件照片所示水電管 線及木板隔間其係自行增設，然迄未回復原狀等情亦為是 認，已如前述，依上開說明，則被告就系爭房屋既已於租 約期滿後無占有權源，本應於系爭租約關係消滅後，將系 爭房屋租賃物騰空返還予原告，並負責將改裝設施回復原 狀；然被告迄今仍未就其於系爭房屋內所為增設之如附件 照片所示位置之水電管線、木板隔間壁全部拆除清空，回 復原狀交還予原告無訛，則原告依所有物返還請求權等規 定，請求被告將系爭房屋內所為增設之如附件照片所示位 置之水電管線、木板隔間壁全部拆除清空，回復原狀交還 予原告，自屬有據，應為准許。
（三）又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止租約，民法第440條第1項定有明文。另查，被告
迄今尚欠自108年5月1日起至同年7月31日止之租金未給付 原告，經扣除押租金2萬元後，尚欠1萬9000元未為給付（ 計算式：13000元×3個月－2萬元＝1萬9000元）等情，乃 為被告所是認，則原告基於系爭租約請求被告支付此部分 積欠之租金，亦屬有據，核為有理。
（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法第179條亦定有明文；再按無權占有他人房屋，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參見）。查被告於系爭租約於 108年7月31日期滿後之108年8月1日起，仍無權占有系爭 房屋，迄至108年10月25日止方遷讓交還鑰匙予原告，業 經本院審認如前，揆諸上開說明，則被告於上開期間當受 有利益，致原告受有損害無疑。準此，審以被告向原告租 賃系爭房屋所約定之租金為每月13,000元，是原告主張於 租賃期限屆滿後，被告仍無權占有系爭房屋使用，受有相 當於上開租金之利益，並使原告受相當於租金即每月13,0 00元之損害，應屬可採。故而，原告請求被告給付自108 年8月1日起至108年10月25日止，按月給付13,000元即合 計36833元（計算式：13000元×（2個月＋25/30）＝3683 3，小數點以下4捨5入），亦有理由，應予准許。（五）又查，被告於占有系爭房屋期間即迄至108年10月25日止 ，另積欠水電費等未為繳納，原告已先行繳納等情，業據 原告提出水電費等收據為憑，已堪認屬實；至被告前雖辯 稱其應有繳納該等費用云云，然未曾提出相關繳款證明以 實其說，當屬無據。從而，觀諸原告所提水電費單據，佐 以被告亦不否認兩造約定該等水電費並未包含於租金中， 而應由被告另行繳納等情，且有兩造系爭租約第7條可參 ，則當認台灣電力公司電費計費期間，分別為108年7月4 日至9月3日、9月4日至11月4日；後者計費期間已超出被 告使用系爭房屋期間之計算，故應就9月4日至10月25日止 共52天比例計算之，故原告請求684元【計算式：815×52 （當期使用天數）÷62（當期總天數）= 683.548，小數 點以下4捨5入】，應屬有據；又台灣自來水公司各項費款 繳費憑證分別為108年9月份及11月份之單據，而原告主張 各戶水錶計算期日均不相同，該等單據計算之期間分別為 108年5月29日至7月31日、8月1日至9月30日止等情，亦未 為被告所否認，則當認該等單據之計費期間均未逾被告使 用系爭房屋之期間，是原告所為該等自來水費部分之請求 計422元，應屬有據。從而，原告主張被告尚積欠108年7
月4日起至9月3日期間之電費4327元、108年9月4日至10月 25日期間之電費684元及上開水費共422元，為此請求被告 給付水電費共5433元（計算式：4327+684+422＝5433）， 亦屬有據。
（六）又原告雖依系爭租約第4條第5款約定，主張被告迄未就系 爭房屋回復原狀予原告，當應給付按每月租金5倍之違約 金共計184167元【計算式：13000*5（每月租金5倍計算） *85/30（2個月又25天）=184166.6，小數點以下4捨5入】 予原告，並提出系爭租約為憑；然此為被告所否認，辯稱 原告所為懲罰性違約金之請求無據，縱屬有據，亦屬過高 等情。經查，兩造間系爭租約關於違約處罰部分，既已於 第6條約定：「乙方（即被告）於租賃期滿不交還房屋， 即應支付違約金2萬元。…」等情（見本院卷第39頁）， 而系爭租約屆滿後，被告迄至108年10月25日方交還鑰匙 予原告，已如前述，又審之原告主張之系爭租約第4條係 關於使用租賃物之限制，其中第5款所為約定係「按照租 金5倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止」等 情，而顯非關於違約處罰之約定甚明，則系爭租約就關於 違約金約定之適用，當以其中第6條為計，亦即原告請求 被告給付違約金於2萬元之範圍內，應屬有據；至原告逾 此範圍所為之主張，為無理由。
（七）另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、 第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，原告 本於系爭租約等之法律關係，請求被告就各應給付金額（ 除違約金請求外）加計給付自起訴狀繕本或追加暨變更聲 明狀繕本送達之翌日起即各自108年8月30日及108年12月4 日起（108年8月19日寄存送達起訴狀予被告，經10日發生 效力；另於108年12月3日合法送達追加狀予被告，見本院 卷第59頁及169頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息，與前揭規定，核無不合，應予准許。
（八）綜上所述，原告依據租賃物返還請求權、租賃契約及不當 得利等法律關係，請求判決如主文第1至4項所示，另請求 被告給付違約金2萬元，均為有理由，當為准許；至原告 逾此範圍所為之主張，為無理由，當予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、本件係適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟 法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權就 原告勝訴部分宣告假執行。至原告雖聲請供擔保為假執行之 宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請 為准駁之裁判，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，命其中25 00元由被告負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 2 月 14 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 14 日
書記官 魏愛玲
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