最高法院民事判決 109年度台上字第108號
上 訴 人 江柏華
訴訟代理人 蘇義洲律師
黃郁婷律師
被 上訴 人 朱盈縈
訴訟代理人 王國忠律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華
民國107年5 月22日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（106年度
上字第269號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：訴外人太原建設企業有限公司（下稱太原公司）於民國93年7月1日取得坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（分割自段界調整前安平區○○段000-0地號，下稱系爭土地）所有權，該土地前經臺南市0000000000000段0000○號建物（下稱系爭建物），其建築執照起造人已於93年1月16日變更為太原公司。系爭建物雖於94年6月21日辦理第一次所有權登記為太原公司所有，惟於93年2月19日完成1樓板或同年3月15日完成2樓板時，即已符合有獨立出入口、能遮風蔽雨，達到一定經濟效用之土地定著物（下稱系爭定著物），故於93年7月1日系爭土地及系爭定著物乃同屬太原公司所有。太原公司於93年7月9日將系爭土地信託登記予訴外人莊美寬；94年6月24日將系爭建物信託移轉予訴外人楊歌，伊輾轉於101年6月6日買賣取得系爭建物所有權，依民法第425條之1第1項規定，推定伊就系爭土地有租賃關係存在。嗣伊受讓系爭土地之抵押權，聲請臺灣臺南地方法院（下稱執行法院）以105年度司執字第25668號拍賣抵押物強制執行事件，拍賣系爭土地，於105年12月20日由上訴人拍定，依民法第876條第1項規定，視為有地上權之設定。伊為系爭土地之承租人或地上權人，依土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項規定，就系爭土地有優先承買權，執行法院竟不予准許等情。爰求為確認伊就系爭土地有優先承買權之判決。
上訴人則以：系爭土地於91年7月3日由訴外人大大科技股份有限公司（下稱大大公司）設定抵押權予臺灣土地銀行時，其上尚無系爭建物，無民法第876條第1項規定之適用。系爭建物完成1、2樓板時，尚與一般房屋應具備可以居住之經濟上目的不符，非屬不動產，系爭建物於 94年6月21日始為第一次所有權登記，與系爭土地並無同屬一人所有之情形，且楊歌將系爭建物買賣移轉予訴外人呂廣義時，在土地登記申請書上記載「本案建物與基地確
無租賃關係屬實無訛」等語，明白排除民法第425條之1推定租賃關係之適用，被上訴人不能再主張對系爭土地有租賃關係，自無優先承買權等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：民法第425條之1第1 項推定租賃關係規定，雖以「房屋」為明文，然屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用目的之定著物，亦應包括在內。查新南段136-6 地號土地原所有權人大大公司出具土地使用權同意書，申請在該土地興建4層樓建物8棟，經臺南市政府於92年9月5日核發建造執照，嗣 93年1月16日大大公司將系爭建物之起造人變更為太原公司，該建物於 93年6月2日完成4樓板時，即屬屋頂尚未完全完工之房屋，已足避風雨，可達經濟上使用目的之定著物，且為太原公司所有。太原公司於93年7月1日取得系爭土地之所有權，嗣於同年月9 日將該土地信託移轉登記予莊美寬，可認系爭土地及系爭定著物自 93年7月1日至9日間同為太原公司所有，太原公司於同年月9 日將系爭土地所有權讓與莊美寬時，其所有系爭定著物對系爭土地即推定有租賃關係。系爭建物於 94年6月21日由太原公司辦理所有權第一次登記，同年月24日信託移轉登記予楊歌，同年11月24日買賣移轉登記予呂廣義，被上訴人於 101年6月6日買賣受讓該建物，自應認被上訴人對系爭土地有租賃關係存在。是系爭土地於 105年12月20日經執行法院拍定，被上訴人即有土地法第104條第1項規定之優先承買權，且已於同年月26日具狀向執行法院行使，其請求確認就系爭土地有優先承買權，為有理由，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及聲明證據為不足取，與不逐一論述之理由，因而將第一審所為被上訴人敗訴之判決，予以廢棄，改判如其所聲明。
按民事訴訟法第447 條所謂新攻擊方法，乃指新的事實主張及新的證據方法之提出，不包含新的法律上陳述。被上訴人於第一審主張系爭土地及系爭建物同屬太原公司所有，先後讓與相異之人，系爭土地設定有抵押權，經執行法院拍賣，其為系爭建物所有人，依土地法第104條第1項規定，請求確認優先承買權存在，並以民法第876條第1項規定為其具有該項權利之法律上陳述，其所稱未引用民法第425條之1，非訴訟標的之捨棄，嗣於第二審增列民法第425條之1第1 項為其同一權利主張之法律上陳述，尚非新攻擊方法之提出，亦非訴訟標的之追加，原審認此屬未追加訴訟標的所為補充法律上之陳述，合於民事訴訟法第256 條規定，不得聲明不服。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民
法第425條之1第1 項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，應包括建物事實上處分權讓與之情形。是基於同一理由，土地所有人在其土地上興建房屋，雖尚未完工，倘已有相當之結構體，且為一般人所得知悉，嗣將土地及興建完成之房屋同時或先後讓與相異之人，仍宜推定房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，始符維護社會經濟及兼顧當事人合理利益之法意。查太原公司興建系爭4層樓建物，於93年6月2日已完成至4樓板之結構體，一般人應得知悉該房屋之興建，太原公司於93年7月1日取得系爭土地所有權，應認其係在自己之土地上興建系爭建物，太原公司嗣將系爭土地及興建完成之系爭建物先後信託移轉登記與莊美寬、楊歌，即可推定楊歌就系爭土地有租賃關係，被上訴人輾轉受讓系爭建物，對系爭土地亦有租賃關係，於系爭土地拍定後，有土地法第104條第1項規定之優先承買權，且已具狀向執行法院行使該項權利，其請求確認就系爭土地有優先承買權，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予維持。又楊歌將系爭建物買賣登記予呂廣義時，其土地登記申請書固記載「本案建物與基地確無租賃關係屬實無訛」等語，惟其後僅有楊歌之印文，形式上或屬楊歌單方之意思，無從認係買賣契約之內容；或僅能證明未有此用語通常含意之約定租賃關係，尚難作為亦無上開推定租賃關係之依據，原審就此雖未論斷，但於判決結果並無影響，依民事訴訟法第477條之1規定，不得廢棄原判決。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 20 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 林 麗 玲
法官 張 恩 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 3 月 2 日
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