臺灣屏東地方法院民事判決 107年度屏簡字第416號
原 告 鍾秉倫
訴訟代理人 陳慧錚律師
被 告 王育蒼
張貴英即大慶房屋
訴訟代理人 古秀蘭
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109年2月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告王育蒼應給付原告新臺幣（下同）206,285元，及自107年9月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王育蒼負擔百分之66，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以206,285元為原告預供擔保，或將請求標的物提存後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國102年4月15日經由被告張貴英即大慶 房屋（下稱大慶房屋）居間仲介，於107年5月5日與被告王 育蒼簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買門 牌號碼屏東縣○○鄉○○路0000號房屋（下稱系爭房屋）及 坐落之基地，約定買賣總價款683萬元，並支付100,600元予 被告大慶房屋作為報酬，嗣於107年6月15日點交房屋，惟適 逢連日大雨，原告發現系爭房屋包含如附表所示頂樓、二樓 主臥室窗台、浴廁、廚房儲物間、一樓車庫雨遮、一樓後方 房間橫樑等多處漏水（下稱系爭瑕疵），被告王育蒼卻拒絕 負責，系爭漏水瑕疵於買賣成立前即已存在，且已影響系爭 房屋之通常效用，屬於重大瑕疵，被告王育蒼自應負瑕疵擔 保責任，原告主張減少買賣價金，並以修復瑕疵之費用作為 系爭房屋因系爭瑕疵而減少之價值，被告王育蒼應依不當得 利之規定返還合計206,285元。又被告大慶房屋仲介原告向 被告王育蒼購買系爭房屋，自應以其專業知識善盡預見危險 及調查之義務，就系爭房屋之瑕疵情形進行調查，向原告據 實告知，被告大慶房屋卻未為之，導致原告無法正確評估而 購買系爭房屋，爰以起訴狀繕本送達被告大慶房屋作為解除
契約之意思表示，並請求被告大慶房屋返還所收取之仲介費 用100,600元及利息等語。並聲明：㈠被告王育蒼應給付原 告206,285元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息；㈡被告張貴英即大慶房屋應給付 原告106,000元，及自107年6月15日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息。
二、被告抗辯：
㈠、被告王育蒼：否認系爭買賣契約成立時，系爭房屋已經存在 系爭瑕疵，被告王育蒼係受託代售系爭房屋，在出售予原告 前，原屋主一直居住在內，被告王育蒼在受託的一年間也多 次與不同仲介帶領客戶前往看屋，均未發現有系爭瑕疵，僅 有一樓樓梯間的一處漏水，亦已完成修繕並告知原告，簽訂 系爭買賣契約時，也與原告約定以現況交屋，日後房屋有其 他問題，被告王育蒼不復修繕之責。原告自交屋後疏於管理 ，系爭瑕疵之擴大可能是在交屋後產生，原告亦與有過失等 語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告大慶房屋：大慶房屋已經完成仲介工作，並無不當得利 ，系爭房屋簽訂買賣契約時，被告王育蒼提出以現況交屋， 原告也同意，系爭房屋在銷售期間只有一樓樓梯間有漏水情 形，但不動產標的現況說明書關於「39.有無滲漏水狀況」 處已經勾選「有」且已經修復等語。並聲明：原告之訴駁回 。
三、原告前經被告大慶房屋仲介而與被告王育蒼就系爭房屋簽訂 買賣契約，約定買賣總價683萬元並已支付完畢，另支付 100,600元予被告大慶房屋作為報酬等情，業經原告提出系 爭買賣契約書暨不動產標的現況說明書、建物及土地謄本、 統一發票，被告大慶房屋提出委託議價金收據等件在卷足憑 （本院卷第5-16、48、81-83頁），復為兩造所不爭執，堪 信為真實。
四、法院得心證之理由
㈠、被告王育蒼應負物之瑕疵擔保責任：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立 時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告 知其瑕疵者，不在此限。買受人應按物之性質，依通常程序 從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之 瑕疵時，應即通知出賣人。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。民法第354 條第1 項前段、第355 條、第 356 條第1 項、第359 條分別定有明文。
⒉經查，關於系爭房屋之漏水瑕疵乙節，經本院委託台灣省土 木技師公會鑑定，鑑定結果如附表所示，並於鑑定報告書結 論表示：系爭房屋原告主張涵蓋六大位置確有滲漏水情形， 其原因為防水失效所造成。上述六大位置因滲漏水而損害， 其修復漏水瑕疵之費用為105,223元，修復漏水造成之損害 所需費用為101,062元，合計206,285元，目前科技尚無法鑑 定出漏水自何時開始發生等語（鑑定報告書第13頁），此有 該會108年10月31日（108）省土技字第高0610號鑑定報告書 存卷可參（下稱本件鑑定），本件鑑定內容，核與現場照片 相符，亦與本院到場履勘所見無違，應堪採信，足見系爭房 屋確存有如附表所示滲漏水及損害情形。
⒊被告雖以前詞置辯，惟綜觀本件鑑定報告內容，系爭房屋之 漏水現象，均係因房屋縫隙（包括門框、窗框、鋼板接縫處 ）滲漏水所致，而上開滲漏水位置均為房屋興建時即已完成 ，並無證據顯示原告購入系爭房屋後曾就附表所示區域另行 施工導致滲漏，鑑定結論亦認為係因防水失效所致，而原告 自107年6月15日購入系爭房屋，至其同年8月2日遞狀起訴時 ，卷附107年7月4日、15日所攝照片已可看出，系爭房屋已 有該六大位置之滲漏及損害情形（本院卷第17-45頁），實 難認系爭房屋之防水失效僅發生在不到1月期間內，足見系 爭房屋於簽訂系爭買賣契約時，業已存在如附表所示之瑕疵 及損害，已堪認定。
⒋被告王育蒼雖以前詞置辯，惟系爭買賣價金乃係購買一現無 漏水瑕疵（僅有一處已被修復）之中古房屋，經買賣雙方同 意後所得出，如事後始知有此瑕疵存在，則當初約定價金之 基礎即有所動搖，基於對價均衡，出賣人本應負擔保責任， 此與其是否事前知情或可否歸責無涉。本件經鑑定所見之瑕 疵，於締約前既未揭露而為原告所知悉，則系爭買賣契約之 對價關係即有所失衡。所謂現況點交之約定，並非等同排除 瑕疵擔保責任之約定，按一般交易習慣，其所指者乃就買受 人可望眼查知之狀況，或雙方已知之瑕疵免責，並無就目視 無從知悉及不告知瑕疵情形而為免責之意。系爭房屋如附表 所示瑕疵，倘如被告王育蒼、大慶房屋所辯稱，出售期間多 次帶看均未發現，即顯然並非原告簽訂系爭買賣契約時所能 知悉，自不能以口頭現況交屋之約定，免除被告王育蒼應負 之物之瑕疵擔保責任，被告王育蒼所辯尚無可採。
⒌綜上，原告請求返還減價金額之主張，依前引之民法規定， 以如附表所示之修復費用作為向被告王育蒼請求減少之價金 而請求給付之，應屬有據。
㈡、被告大慶房屋部分：
⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不 得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履 行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第567 條定 有明文。
⒉經查，被告張貴英即大慶房屋為系爭買賣契約之仲介業者， 依上開規定雖負有調查之義務，然本件鑑定所見之瑕疵，均 需以水管水柱沖射，模擬颱風及豪大雨時之情形，始能發現 滲漏情形，此有鑑定報告書附卷可佐，衡情仲介業者應無可 能刻意以此方式檢查有無瑕疵始為仲介，況且，上開瑕疵已 涉及建築與防水之專業知識，應已不在上開被告之調查範圍 。至系爭買賣契約簽訂當時，上開被告雖經被告王育蒼告知 曾有一樓樓梯間漏水之事，但因經告知已經修復，被告大慶 房屋自亦無從以此推知有其他如附表所示漏水瑕疵之存在。 基此，尚難認被告大慶房屋有何未盡調查義務之情，是原告 以被告大慶房屋未盡調查義務而主張解除居件契約，請求返 還報酬云云，尚無可採。
五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告王育蒼給付206,285 元，及自起訴狀繕本送達生效之翌日即107年9月27日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許 。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假 執行，並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被 告如預供相當之擔保，得免為假執行。
八、據上論結，原告之訴為部分有理由、部分無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 15 日
屏東簡易庭 法 官 麥元馨
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 15 日
書記官 潘豐益
附表
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│編號│漏水位置 │ 瑕疵及損害情形 │ 造成原因 │瑕疵修復費用│瑕疵造成之損害│
│ │ │ │ │ │修復費用 │
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│ 1 │頂樓 │⒈一樓至頂樓各層樓樓梯間│屋凸對外鐵門門框│3,708 元 │68,770 元 │
│ │ │ 牆面及頂板之混凝土，受│滲水。 │ │ │
│ │ │ 水氣滲入後明顯出現脫漆│ │ │ │
│ │ │ 、白華現象。 │ │ │ │
│ │ │⒉地磚污損、脫落，實木樓│ │ │ │
│ │ │ 梯扶手變色及變形。 │ │ │ │
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│ 2 │二樓主臥室窗台下方 │⒈主臥室窗台下方壁面及一│窗框四周牆壁縫隙│29,708 元 │8,765 元 │
│ │ │ 樓玄關維修孔處，因混凝│嵌縫不確實。 │ │ │
│ │ │ 土受水氣滲入後明顯出現│ │ │ │
│ │ │ 脫漆、白華現象。 │ │ │ │
│ │ │⒉窗台下方牆面及頂板受潮│ │ │ │
│ │ │ 、地磚污損。 │ │ │ │
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│ 3 │二樓主臥室浴廁 │⒈主臥室與浴廁隔間牆踢腳│主臥室落地鋁門門│121,545 元 │6,576 元 │
│ │ │ 處，因混凝土受水氣滲入│框漏水。 │ │ │
│ │ │ 後牆面明顯出現脫漆、白│ │ │ │
│ │ │ 華現象。 │ │ │ │
│ │ │⒉牆面受潮、地磚污損。 │ │ │ │
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│ 4 │廚房儲物間 │⒈儲物間牆面及洗石子地板│流籠壁面滲漏。 │41,656 元 │8,723 元 │
│ │ │ 受水氣滲入後產生霉味及│ │ │ │
│ │ │ 水漬。 │ │ │ │
│ │ │⒉地磚污損。 │ │ │ │
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│ 5 │一樓車庫雨遮 │⒈地板污損。 │雨遮接縫處漏水。│8,803 元 │3,249 元 │
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│ 6 │一樓後方房間橫樑 │⒈房間地板污損。 │鋼板屋脊滲水下漏│8,803 元 │4,978 元 │
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│ │ │ │ │ │ │
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│結論│原告主張六大位置確有│ │防水失效。 │105,223 元 │101,062 元 │
│ │滲漏水情形。 │ │ │ │ │
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│ │ │ │ │合計：206,285 元 │
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