臺灣南投地方法院民事簡易判決 108年度投簡字第320號
原 告 上毅天廈管理委員會
法定代理人 張森林
被 告 黃采葳
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國109年2月4日言詞辯
論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟伍佰元及自民國一百零九年二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元，由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
理 由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25 5條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原聲明：被告應給 付原告新臺幣（下同）187,000元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於民國109年2 月4日當庭具狀減縮聲明：被告應給付原告新臺幣151,500元 及自109年2月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核 原告所為訴之變更係減縮應受判決事項之聲明，合於前揭規 定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告為上毅天廈公寓大廈之區分所有權 人，擁有坐落門牌號碼南投縣草屯鎮太平路一段B1之1、B1 之2、8樓之1、10樓之1、10樓之2、12樓之3（下不引縣、鎮 、路、段）等建物。依社區規約，106年12月（含）以前空 戶管理費為每月500元，107年1月（含）以後則調整為每月2 ,000元，惟被告於104年1月1日至107年12月31日期間均未依 規約繳納管理費。原告為上毅天廈公寓大廈之公寓大廈管理 委員會，經多次向被告催繳，被告僅繳納34,500元等部分管 理費，尚積欠總計151,500元之管理費。爰依公寓大廈管理 條例（下稱管理條例）第21條之規定提起本訴，並聲明：如 上所述。
二、被告則答辯以：原告於104年7月28日經備查成立，原經全體
區分所有權人會議決議，上毅天廈之管理費用收取標準，如 為無人住居之空戶，其管理費用為每戶每月500元；被告所 有B1之1、B1之2兩戶，因設置共用之電源管線及供電設備， 不負擔管理費用。惟106年8月5日召開上毅天廈公寓大廈之 區分所有權人會議，原告在出席人數及比例均未達法定要件 情形下，逕自通過決議（下稱系爭決議）：自107年1月1日 起原「空戶」所有權人均全額繳納（管理費）以示公平。管 理費微幅調升200元，為2000/月等節。因系爭決議程序違反 管理條例第31條之規定，應為無效，不拘束全體區分所有權 人，因此做成之管理委員會即原告之決議，亦屬無效。此外 ，被告所有B1之1、B1之2部分，因設置大樓全體住戶之電表 、電力管線及供電設備，被告無法實際使用收益，其內亦堆 放原告之大樓公用物品，原告違法決議就被告所有B1之1、B 1之2兩戶收取管理費，悖離一般人可接受範圍等語。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠本件原告主張被告為上毅天廈公寓大廈之區分所有權人，擁 有B1之1、B1之2、8樓之1、10樓之1、10樓之2、12樓之3等 建物；依上毅天廈之原管理費用收取標準，無人住居之空戶 管理費用為每戶每月500元一節，業經原告提出建物登記第 一類謄本在卷可參，且為被告所不爭執，應堪信為真實。另 原告主張，依社區規約，106年12月（含）以前空戶管理費 為每月500元，107年1月（含）以後則調整為每月2,000元， 惟被告於104年1月1日至107年12月31日期間均未依規約繳納 管理費；原告為上毅天廈公寓大廈之公寓大廈管理委員會， 經多次向被告催繳，被告僅繳納34,500元等部分管理費，尚 積欠總計151,500元之管理費等情，則為被告所否認，並抗 辯：原告於104年7月28日經備查成立；被告所有B1之1、B1 之2兩戶，因設置共用之電源管線及供電設備，不負擔管理 費用；106年8月5日召開上毅天廈公寓大廈之區分所有權人 會議之系爭決議程序違反管理條例第31條之規定而無效，因 此做成之管理委員會即原告之決議，亦屬無效；被告所有B1 之1、B1之2設置大樓全體住戶之電表、電力管線及供電設備 ，被告無法實際使用收益，不應收取管理費用等語。則本院 即應審酌：原告得否收取備查成立前之住戶積欠管理費；系 爭決議之效力如何；原告得否向被告收取B1之1、B1之2兩戶 之管理費；被告是否尚積欠原告未繳納之管理費及其金額。 ㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其應有部分比例分擔之。起造人於召集區分所有權
人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人 前，為公寓大廈之管理負責人。為公寓大廈管理條例第10條 第2項、第28條第3項所明定。管理委員會成立前有關公寓大 廈之管理所生之權利義務，應認如同籌備中之法人，於法人 成立後當然由其繼受，是管理委員會成立前所生之權利與義 務，當得於管理委員會成立後主張之。蓋因管理委員會成立 前所發生之管理費用，如成立後之管理委員會不得收取，則 對多數已依約定繳納管理費之區分所有權人將有失公平。本 件原告固於104年7月21月向南投縣草屯鎮公所（下稱草屯鎮 公所）報備成立管理委員會，草屯鎮公所則以104年7月28日 草鎮工字第1040021328號函備查一節，有原告提出草屯鎮公 所108年12月11日草鎮工字第1080037889號函影本（見本院 卷第122至143頁）附卷可稽，足見本件原告係於104年7月方 向主管機關草屯鎮公所申請報備成立，然依上開說明，原告 成立後自得就成立前有關公寓大廈之管理所生之權利義務主 張之，被告抗辯原告於104年7月備查成立前，無權向被告收 取管理費用，尚無可採。
㈢次按，區分所有權人會議，是指區分所有權人為共同事務及 涉及權利義務的相關事項，召集全體區分所有權人所舉行的 會議，為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團 總會相似，公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程 序或決議內容有違反法令時，其效力如何並無規定或準用之 規定，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定本條例未規定者 ，適用其他法令之規定，應回歸適用民法之規定。是區分所 有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56 條之規定。又總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時 ，社員得於三個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集 程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之 內容違反法令或章程者無效，民法第56條亦有明文。依此， 如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席 者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之 違法，並非決議內容之違法（最高法院63年台上字第965號 判例要旨參照），如有上述情形，各區分所有權人自應依前 揭法律之規定，於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。該 項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，自不得主 張該決議無效。經查：
⒈原告主張系爭決議自107年1月起，將社區管理費調整為每空 戶每月2,000元，並經草屯鎮公所准予備查一節，業由原告 提出區分所有權人會議紀錄、草屯鎮公所107年8月7日草鎮 工字第1070023549號函、上毅天廈管理委員會組織章程（
106.08.05修正）存卷足佐（見本院卷第5至11頁）。本件被 告雖抗辯106年8月5日召開系爭決議程序違反管理條例第31 條之規定而無效。然按，區分所有權人會議之決議，除規約 另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有 權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同 意行之。公寓大廈管理條例第31條定有明文。則區分所有權 會議之出席及可決人數，如公寓大廈規約另有約定，即應依 規約內容進行，不適用上開法定出席及可決人數限制。查本 件原告提出之上開於104年7月經草屯鎮公所備查之上毅天廈 管理委員會組織章程，內容包含區分所有權會議、管理委員 會等社區組織及召集程序、管理費及經費之收取與用途等內 容（見本院卷第129至133頁），性質上即屬拘束原告及全體 區分所有權人之規約。細觀該規約第8條規定：區分所有權 人會議以全體區分所有權人總額二分之一以上到會為到達法 定人數一節，顯已排除公寓大廈管理條例第31條出席需達區 分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上之法定 人數規定。而參酌106年8月5日之出席人數已占區分所有權 人數73%、占全體區分所有權52%，有區分所有權人會議紀錄 、簽到表附卷可參（見本院卷第62至64頁）。出席人數已達 規約約定之人數。
⒉另曾出席系爭決議之證人廖榮定於本院109年1月14日言詞辯 論程序到庭結證稱：106.08.05上毅天廈區分所有權人會議 簽到表上的簽名是我簽的，當天我有到場，李文軾也有參與 開會，記得是改選主委及委員，後來有通知管理費如何收取 ，開會有沒有討論我印象不是很確定等語（見本院卷第159 頁背面至160頁背面）。另參與系爭決議之證人林世杰亦於 109年2月4日到庭證稱：1 06年8月5日簽到表是我簽名的， 那次有討論一些例如清潔事務的議案，被告有找一個李先生 來處理，議案是討論之後，沒有異議通過就公告，現場有到 達出席人數的規定，以有出席簽到為準，超過住戶一半以上 我們就開會，如果不到就不開，出席人數一定要達到一半以 上，就照決議通過，當時李文軾有提出受託文件；106年8月 25日那次是有擔任委員的來開會，李文軾也有來，好像有討 論到管委會收費的事情，管委會成立之後才發現錢不夠，李 先生自己也覺得金額要提高，有談到這些，他說他要帶回去 請示，後來也沒有異議，當時他也有說他們的最高標準就是 2千元。後來有人有異議，我記得那兩次都是這樣就決議了 ，住戶也都照規定繳費。有，有一次他說他要帶回去請示， 後來也沒有異議，當時他也有說他們的最高標準就是2千元
等語（見本院108年度投小字第503號卷第69頁背面至70頁背 面）。是可見原告確實於106年8月5日召開區分所有權人會 議，且出席人數已達規約約定之所有權人總額1/2以上到會 。則被告抗辯決議方法違法而無效一節，已非無疑。 ⒊況觀諸系爭決議包含自107年1月1日起原「空戶」所有權人 均全額繳納以示公平、B1＄8000如有調整由管理委員會定之 等內容，均無違反法令之處，而被告係抗辯決議之程序及方 法違法，被告本得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議， 然上開決議做成於106年8月5日，原告更於107年1月即寄發 存證信函向被告催收積欠之管理費（見本院卷第12、13頁） ，被告自無不知之理，卻迄今均未訴請法院撤銷系爭決議， 依上開說明，系爭決議既未經法院撤銷，被告自不得主張決 議無效，而應依系爭決議繳納管理費用。
㈣再者，本件被告雖又辯稱B1之1、B1之2因設置大樓全體住戶 之電表、電力管線及供電設備，被告無法實際使用收益，其 內亦堆放原告之大樓公用物品，原告不應收取管理費等語， 並提出現場照片在卷。然被告提出照片所示，其所稱電表、 電力管線、設備僅設置在周圍牆壁，亦無從看出是否占用其 所有B1之1、B1之2建物。況依上述，針對被告所有B1之1、B 1之2等建物收取每月2千元，係經系爭決議決定，而決議應 未遭法院撤銷而有效存續，被告自應受其拘束，依系爭決議 繳納管理費。
㈤復對照系爭決議特別約定B1＄8000如有調整由管理委員會定 之，原告再於106年8月25日召開管理委員會決議B1未使用20 00/月，若出租或使用4000/月，並於上毅天廈管理委員會組 織章程第18條規定：B1每戶2000元。出租營用4000元（見本 院卷第11頁、第63頁、第65頁背面）；而104年1月之區分所 有權人會議會議記錄則完全無關於B1收取管理費之記載，當 時上毅天廈管理委員會組織章程規定之管理費收取規定，更 僅有住家每戶1800元，空戶每戶500元，未明訂B1應收取管 理費用。是應認定被告於107年1月1日，方需依據系爭決議 及106年8月25日管理委員會決議繳納B1管理費每月2千元。 而按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有 明文。經查，被告積欠8樓之1自104年1月至9月之管理費每 月500元計4,500元，以及10樓之1、10樓之2、12樓之3自104 年1月至6月之管理費每月500元及自107年1月至12月未繳納 之管理費1500元（均僅繳500元）計63,000元，B1之1及B1之
2自107年1月至12月之每月管理費2千元計48,000元，並經原 告以存證信函催告（見本院卷第12、13頁），迄今仍未繳納 ，原告依前開規定，自得請求被告給付積欠之管理費總計11 5,500元【計算式：4,500+63,000+48,000＝115,500】。四、綜上所述，系爭決議未遭撤銷，被告尚積欠管理費115,500 元尚未繳納，從而，原告依管理條例第21條之規定，訴請被 告應給付原告115,500元，及自呈報狀繕本送達翌日即109年 2月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由 ，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，核 於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此說明。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易 程序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項 第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法 官 林奕宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並表明上訴理由，並繳足上訴裁判費；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，仍應於判決送達後20日內補提上訴理由書（並附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 24 日
書記官 洪聖哲