臺灣南投地方法院民事簡易判決 108年度埔簡字第186號
原 告 阮美甄
訴訟代理人 洪主雯律師(法扶)
被 告 簡添賢
簡婉庭
前列二人共同
訴訟代理人 陳國華律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於109年2月20日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼南投縣○○鎮○○街○○號房屋返還予原告及全體共有人。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬貳仟伍佰壹拾壹元，及自民國一百零八年九月六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年九月六日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參仟肆佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十二，餘由原告負擔。本判決第一項至第三項均得假執行。但被告如以新臺幣柒拾陸萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將坐落南投 縣○○鎮○○段000○號建物（門牌號碼為南投縣○○鎮○ ○街00號，下稱系爭房屋）返還原告及全體共有人。㈡被告 應共同給付原告新臺幣（下同）480,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被 告應自民國108年7月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給 付原告8,000元。嗣變更聲明第三項為：㈢被告應自起訴狀 繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,00 0元，核屬基礎事實同一與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋為原告與被告簡婉庭、訴外人李邱素嬌 、簡婉君、簡世宏所共有，應有部分如附表一所示。惟被告 未經原告同意，竟無權占用系爭房屋，且被告簡婉庭並於系 爭房屋1樓設立「第一順位飲料店」營業使用，已致原告所 有權之行使受有損害，原告自得依民法第767條第1項前段、
中段物上請求權之規定，請求被告將系爭房屋返還原告及全 體共有人。又被告占用系爭房屋無法律上原因，而被告受有 占用房屋相當於租金之利益，而系爭房屋附近租屋行情一個 月約16,000元，店面營業用途租金一個月8,000元，故被告 受有相當於租金之利益每月為24,000元，而原告就系爭房屋 應有部分為1/3，是原告受有每月8,000元之損害。另被告自 103年7月16日起即無權占用系爭房屋，其占用期間自103年7 月16日起至108年7月15日，原告自得請求被告返還原歸屬於 原告之5年租金之利益，並請求被告自起訴狀繕本送達翌日 起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金8,000元。爰 依民法第767條第1項前段、中段，第179條規定提起本件訴 訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋返還原告及全體共有 人。㈡被告應給付原告480,000元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起 訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告 8,000元。
二、被告則以：系爭房屋原為訴外人簡金珠所有，而簡金珠死亡 前將系爭房屋持分分別贈與被告簡添賢、訴外人李邱素嬌、 李添環，嗣李添環於91年死亡後，再由原告之女即訴外人李 嘉欣繼承。復簡金珠於91年5月起，因罹患重度中風而無法 自理生活，是經親屬會議決議後，同意系爭房屋由被告無償 使用，作為照護簡金珠之補償，是原告就簡金珠居住於系爭 房屋內，並由被告照護乙事實難諉為不知，再者，系爭房屋 共有人本為訴外人李邱素嬌、李添環及被告簡添賢，應有部 分各為1/3，而李邱素嬌及被告簡添賢於上開親屬會議中， 對系爭房屋管理同意由被告無償使用，已符合民法第820條 第1項規定，故被告使用系爭房屋難謂無法律上之原因。縱 認被告無法律上原因使用系爭房屋，然原告主張之相當於租 金之不當得利金額顯屬過高，應以系爭房屋坐落土地之申報 地價及系爭房屋課稅現值計算，又系爭房屋構造、屋齡狀況 、坐落地點周圍地段交通生活機能雖屬便利，然系爭房屋曾 因李添環之非自然死亡事故而認定為兇宅，故應以系爭房屋 及其坐落於上之土地之總價額3%計算相當於租金之不當得利 較為妥適。綜上，本件原告僅得請求相當於租金之不當得利 155, 584元【計算式：（62,400元+﹝158.21×9,544×103. 35 /158.21﹞）×3%×5=157,316元】等語。並聲明：㈠原 告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請免為假執 行之宣告。
三、法院之判斷：
（一）原告為系爭房屋之共有人之一，權利範圍3分之1，被告簡
婉庭亦為系爭房屋之共有人之一，其餘共有人為訴外人李 邱素嬌、簡婉君、簡世宏等3人，應有部分如附表一等情 ，有系爭建物登記第一類謄本在卷可憑（見本院卷第69頁 至第71頁），且為兩造所不爭執，堪認此部分之事實為真 。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用收益之權。共有物之管理，除契約另 有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之 同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計 算。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有 權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利 益為之。民法第767條第1項前段、第818條、第820 條第1 項、第821條分別定有明文。又上開民法第818條規定係指 各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內 ，按其應有部分行使用益權而言。惟共有人對共有物之特 定部分使用收益，仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂 共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權 利。是未經共有人協議分管之共有物，共有人或第三人對 共有物之特定部分占有使用收益，須徵得他共有人全體之 同意。如未經他共有人全體之同意，而就共有物之全部或 一部任意占有使用收益，即屬侵害共有人之權利，共有人 自得本於所有權，請求除去其妨害或請求向全體共有人返 還其占用部分。次按以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實 無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事 實證明之（最高法院97年度台上字第1101號、85年度台上 字笫1120號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本 文亦有明文。
（四）查系爭房屋經被告占用，且被告簡婉庭於系爭房屋1樓設 立「第一順位飲料店」營業使用等情，為兩造不爭執，可 知被告為系爭房屋之直接占有人，其等對於系爭房屋均可 排除他人干涉，而有事實上之管領力；次查被告抗辯兩造 訂有分管契約，為原告否認，自應由被告就此部分負舉證 責任，然經證人李邱素嬌結證略以：大約21年前，即88年 時，因被告照顧簡金珠付出時間、醫藥費、外勞費用，故 我和大姑李惠美、小姑李惠珍、簡添賢同意由被告無償使 用系爭房屋，好像有寫一張契約；我們約5年開一次親屬
會議，上次103、104年開過，沒有會議記錄，是大家過年 回家吃飯聊天時講的等語（見本院卷第152頁、第153頁） 。惟被告至言詞辯論終結前均未提出上開親屬會議，就系 爭房屋所立分管契約，亦未就證人所稱5年開一次親屬會 議提出相關證據供本院審酌，是難僅憑證人之詞遽認系爭 房屋訂有分管契約。又不動產共有人間關於共有物使用、 管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為 之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之 人，具有效力，民法826條之1定有明文。查原告自101年7 月17日以贈與為原因登記為系爭房屋之共有人，有前揭建 物登記謄本在卷可憑（見本院卷第69頁），是縱系爭房屋 於88年間訂有分管契約，既未經登記，揆諸前揭法條意旨 ，亦難拘束原告。從而，原告自101年7月17日起即與被告 簡婉庭同為系爭房屋之共有人，而被告簡婉庭持有系爭房 屋之比例僅為9分之1，被告簡添賢非系爭房屋共有人，未 經原告同意而占用系爭房屋，亦無分管契約存在，揆諸前 開說明，被告之行為自屬無權占用系爭房屋，故原告依民 法第767條第1項前段、第821條之規定請求被告應將系爭 房屋返還與原告及全體共有人，自屬有據。
（五）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人 土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是 占用人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最 高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第16 95號判例參照）。查系爭房屋未有分管契約，已如前述， 是被告就系爭房屋之特定部分為使用即為無權占有，自受 有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，原告請求給 付自103年7月16日起至108年7月15日止享有相當於租金之 不當得利，核屬有據。
（六）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又房屋 性質既不能脫離土地之占有而存在，則原告所受房屋遭占 用之損害，自當包括建築物及其基地總價額為其基準。次 按所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人 依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條 、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新 規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以
公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦 規定明確。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較 ，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。 查系爭土地103年、104年之申報地價為每平方公尺8,982 元，105年至108年之申報地價為每平方公尺9,544元，有 南投縣埔里地政事務所（下稱埔里地政所）109年1月7日 埔第三字第1090000090號函及所附資料在卷可參（見本院 卷第159頁至第161頁），而系爭土地公告地價103年、104 年為每平方公尺11,227元、105年至109年為每平方公尺 11,930元一節，亦有南投縣公告土地現值與公告地價查詢 資料在卷可憑（見本院卷第158之1頁至第158之5頁），可 知系爭土地未於公告期間內申報地價，而109年時系爭土 地之公告地價亦為每平方公尺11,930元，有上開查詢資料 可憑，依此計算，109年之申報地價亦為9,544元；又系爭 建物之課稅現值為560,800元等情，有南投縣政府稅務局 埔里分局108年8月7日投稅埔字第1081005160號函及所附 稅籍證明書附卷（見本院卷第15頁至第25頁），佐以系爭 建物占用系爭土地之面積為102.14平方公尺，有系爭房屋 第一類謄本可稽（見本院卷第11頁）。次查系爭房屋所在 地為市場附近，附近有各式餐廳、小吃店，位於熱鬧區域 ，有google地圖及現場照片可佐（見本院卷第127頁至第1 41頁），足見系爭建物之所在生活機能確屬良好，並參酌 系爭土地之申報地價及系爭建物之課稅現值、被告簡婉庭 係將系爭建物1樓經營飲料店以獲利，再參以依上開稅籍 證明書可知系爭建物係自66年即開始課稅等一切情狀，認 被告應返還利益之額度，以土地及其建築物申報總價年息 8%為適當，故被告自103年7月16日起至108年7月15日止應 給付原告相當於租金之不當得利數額為202,511元（計算 式如附表二）。另自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建 物與原告及全體共有人止，按月給付原告之金額為3,412 元，逾此金額之主張，則屬無據。至原告主張應以周遭租 金計算云云，然查原告所提均非系爭房屋即南投縣埔里鎮 南盛街路段之租金行情（見本院卷第171頁至第173頁）， 自難僅憑此遽認定系爭房屋租金計算之基準，又原告未就 租金計算之依據舉證以實說，是原告此部分主張，尚屬無 據。
四、綜上所述，系爭房屋之共有人間並無分管契約，則被告就系 爭房屋之占有即屬無權占有，是原告依民法第767條第1項前
段、第821條之規定，請求被告應將系爭房屋返還與原告及 全體共有人，及依民法第179條之規定，請求被告應給付原 告202,511元，及自108年9月6日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，暨自108年9月6日起起至返還系爭房屋之日 止，按月給付原告3,412元，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法 官 陳盈呈
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）；並向本院繳足上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
書記官 洪妍汝
附表一：
┌──┬────┬────┐
│編號│共有人 │應有部分│
│ │ │比例 │
├──┼────┼────┤
│01 │李邱素嬌│1/3 │
├──┼────┼────┤
│02 │阮美甄 │1/3 │
├──┼────┼────┤
│03 │簡婉君 │1/9 │
├──┼────┼────┤
│04 │簡婉庭 │1/9 │
├──┼────┼────┤
│05 │簡世宏 │1/9 │
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附表二：
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│系爭土地申報地價│103 年至 104 年：8,982 元 │
│ │105 年至 108 年：9,544 元 │
├────────┼──────────────────────────────────┤
│系爭房屋課稅現值│560,800元 │
├────────┼──────────────────────────────────┤
│原告應有部分 │1/3 │
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│期間 │103年7月16日至103年12月31日 │計算式：【(158.21*(102.14/158.21) *8, │
│ │ │982+560,800)*8%*(169/365)】/3=18,252元│
│ ├──────────────┼───────────────────┤
│ │104年1月1日至104年12月31日 │計算式：【 (158.21*(102.14/158.21) *8,│
│ │ │982+560,800)*8% 】 /3=39,419 元 │
│ ├──────────────┼───────────────────┤
│ │105年1月1日至105年12月31日 │計算式：【 (158.21*(102.14/158.21) *9,│
│ │ │544+560,800)*8% 】 /3=40,950 元 │
│ ├──────────────┼───────────────────┤
│ │106年1月1日至106年12月31日 │計算式：【 (158.21*(102.14/158.21) *9,│
│ │ │544+560,800)*8% 】 /3=40,950 元 │
│ ├──────────────┼───────────────────┤
│ │107年1月1日至107年12月31日 │計算式：【 (158.21*(102.14/158.21) *9,│
│ │ │544+560,800)*8% 】/3=40,950 元 │
│ ├──────────────┼───────────────────┤
│ │108年1月1日至108年7月15日 │計算式：【 (158.21*(102.14/158.21) *9,│
│ │ │544+560,800)*8%*(196/365)】/3=21,990元│
├────────┴──────────────┼───────────────────┤
│ 總計│202,511元 │
└───────────────────────┴───────────────────┘