臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
108年度斗簡字第368號
原 告 王進坤
法定代理人 王俊凱
訴訟代理人 李淵源律師
被 告 陳小桂
訴訟代理人 賴孟宏
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109年1月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段000號、291號房屋一至四樓全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣573,483元，及自民國108年9月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自108年8月4日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣9,500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔其中百分之92，餘由原告負擔。本判決第一至三項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告王進坤前經本院以107年度監宣字第356號裁定宣告為受 監護宣告之人，並選定王俊凱為其監護人。
(二)兩造於民國100年10月3日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租 賃契約書），原告將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000○ 000號房屋（下稱系爭房屋）1樓全部出租給被告，租賃期限 為10年，自100年10月20日起至110年10月20日止，租金每月 新臺幣（下同）10,000元，應於每月30日以前繳納。(三)詎被告自承租後即積欠100年11月、12月及101年8月至102年 2月間之租金未繳；102年3月份只繳納2,000元；102年4月至 108年6月間每月只繳納3,000元，合計積欠623,000元之租金 未繳。原告以員林郵局000267號存證信函催告應於10日內支 付其積欠之租金，逾期未付即為終止租約，被告於108年7月 24日收受該存證信函後，仍未於期限內給付租金，是兩造間 之租賃契約業已合法終止，故原告依民法第440條第1、2項 、第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋1樓，並給付租 約終止前積欠之租金623,000元。
(四)系爭租約業經原告合法終止，則被告自收受前開終止系爭租
賃契約之意思表示翌日起已無占有使用系爭房屋1樓部分之 正當權源，致原告受有無法使用系爭房屋1樓部分之損害， 且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋1樓部分可能 獲得相當於租金之利益。而被告前依系爭租賃契約承租系爭 房屋1樓部分之每月租金為10,000元，故依民法第179條規定 ，請求被告自108年7月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告10,000元相當於租金之不當得利損害賠償金。(五)另依系爭租賃契約書第1條所示，原告僅出租系爭房屋1樓予 被告，惟被告竟未經原告允許私自占用系爭房屋2至4樓，爰 依民法第767條規定，請求被告將系爭房屋2至4樓部分遷讓 並返還原告。
(六)對被告抗辯之陳述：
1.依系爭租賃契約書第1條所示，原告僅將系爭房屋1樓部分出 租予被告，且1樓部分為合法保存登記之建物，根本無需修 繕，且被告亦未曾依民法第430條規定催告原告修繕，是被 告主張其得以修繕費用抵銷應給付予原告之租金云云，顯屬 無據。又依被告所提出之單據看不出來是修繕何處，原告否 認單據真正。
2.原告否認被告曾支出修繕系爭1樓房屋之修繕費894,200元， 亦否認其支出之費用屬修繕系爭1樓房屋之必要費用。另原 告亦否認曾與被告協議由被告先行代為出資修繕，所支付之 修繕費用則從租金中予以扣除。
3.被告係無權占有系爭房屋2至4樓部分，縱使其曾對系爭房屋 2至4樓部分予以修繕，亦不得主張於系爭房屋1樓部分之租 金中扣除系爭房屋2至4樓部分之修繕費用。
4.原告出租予被告之系爭房屋1樓部分為合法保存登記之建物 ，且房屋門前即為溪州鄉三條村中央路，是道路用地，被告 辯稱系爭房屋對外並無聯絡道路而生瑕疵給付云云，亦屬無 據。
(七)並聲明：
1.被告應將門牌號碼彰化縣○○鄉○○路0段000○000號房屋 1至4樓遷讓返還原告。
2.被告應給付原告623,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
3.被告應自108年7月20日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按 月給付原告10,000元。
二、被告則以：
(一)原告將系爭房屋出租於被告後，因屋況不佳，系爭房屋2、3 、4樓及屋頂屢屢漏水，及其他水電、外牆、門窗等有多處 嚴重瑕疵，致系爭房屋無法合於約定使用收益之狀態，經兩
造以電話協議，同意由被告先行代為出資修繕，所支付之修 繕費用則從租金中予以扣除，故被告自100年12月10日起便 開始雇工對系爭房屋進行必要修繕，至105年7月25日止，共 計支出修繕費用894,200元。此情可從原告長期以來容許被 告僅繳付3,000元，遠低於租約約定之每月租金10,000元， 卻未為任何主張，直至108年受監護宣告後，方由其法定代 理人王俊凱於108年7月間寄發催租及終止租約之存證信函可 證。
(二)系爭房屋對外並無直接聯絡道路，為求通行，被告只能另外 向訴外人林明松承租系爭房屋前方約10坪之土地即坐化縣○ ○鄉○○段00000地號土地，此有租約及地籍圖謄本可證， 被告方能有效利用系爭房屋。且該地就算是道路用地，但是 林明松說政府還未徵收。
(三)原告將系爭房屋出租給被告，卻因對外無聯絡道路而生瑕疵 給付，此乃可歸責於原告未告知所致，被告更因此需另向林 明松租地始能通行，此不完全給付所造成之租金損害48,000 元，被告自得向原告請求賠償。
(四)本件原告可得請求之租金，依民法第126條規定，應自起訴 狀108年8月回溯5年（即至103年8月）方符時效，共42萬元 ，故103年7月以前之租金請求權顯已罹於時效，被告自得行 使抗辯權拒絕給付。
(五)被告得向原告請求之金額共計894,200元，顯較起訴狀所稱 被告積欠租金總額623,000元多，兩相抵銷後，被告實無欠 租情事，故本件以被告遲付租金總額達2個月租金總額（即 20,000元）為由終止租約，請求被告遷讓房屋並償還所欠租 金，顯無理由。
(六)被告住進系爭房屋後發現水從4樓漏到1樓，被告打電話給原 告，原告說因身體不舒服等身體好一點後，再重簽契約，被 告從100年等到108年，原告在電話中都有同意要修繕。如果 被告不上2、3樓，根本無法做修繕。原告也有同意被告在2 、3樓做修繕。當時打電話給原告的時候，原告已經在住院 了，無法重新簽立契約，等原告出院後再簽，7年多下來， 也一直沒有電話給被告說要重簽契約。
(七)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告王進坤前經本院以107年度監宣字第356號裁定宣告為受 監護宣告之人，並選定王俊凱為其監護人。兩造於100年10 3日簽立系爭租賃契約書，由原告將系爭房屋1樓全部出租給 被告，租賃期限自100年10月20日起至110年10月20日止，租 金每月10,000元，被告積欠100年11月、12月及101年8月至
102年2月間之租金未繳；102年3月份只繳納2,000元；102年 4月至108年6月間每月只繳納3,000元租金。原告曾以員林郵 局000267號存證信函催告被告應於10日內給付所積欠之租金 共計623,000元，逾期未付即終止租約，被告於108年7月24 日收受該存證信函，仍未於期限內給付租金之事實，業據原 告提出本院107年度監宣字第356號民事裁定、戶籍謄本、房 屋租賃契約書、郵局存證信函、收件回執、彰化縣地方稅務 局全期房屋繳納證明書影本等件為證，且為被告所不爭執， 堪信為真實。
(二)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定 ，終止租約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交 付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、 收益之狀態；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應 由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕， 如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行 修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第43 9條前段及第440條第1、2項、第423條、第430條分別定有明 文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。又原告對於自己主 張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並 提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之 責，此為舉證責任分擔之原則。
(三)被告辯稱系爭房屋屋況不佳，2、3、4樓及屋頂漏水，及其 他水電、外牆、門窗等有多處嚴重瑕疵，致系爭房屋無法合 於約定使用收益之狀態，兩造曾以電話協議，原告同意由被 告先行代為出資修繕，所支付之修繕費用則從租金中予以扣 除，被告共計支出修繕費用894,200元，與租金互相抵銷後 ，被告並未積欠租金云云，為原告所否認，則被告就此有利 於己之事實，自應負舉證責任。被告稱兩造曾以電話協議， 原告同意由被告先行代為出資修繕，所支付之修繕費用則從 租金中予以扣除等情，均未提出證據以實其說，難信為真實 。況依本院107年度監宣字第356號裁定書理由欄記載：「… 個案（即原告）…原本有糖尿病及高血壓疾病未規則服藥， 個案五年前（民國101年2月左右）因有腦梗塞而後腦出血， 當時送至彰化基督教醫院急診，經加護病房照顧，而後開刀 治療，當時右手右腳無力，無法言語表達，出院後經復健後 尚可緩慢行走，但之後又慢慢退化，直到107年1月狀況明顯
惡化…」，顯見原告於101年2月間已因腦梗塞而後腦出血而 無法言語表達。另據被告所提出之修繕單據，縱確屬系爭房 屋之修繕單據，係自100年12月10日起迄同年月26日止、101 年1月2日至8日、同年月12、13日、21日、同年2月14日起至 25日止、101年6月份某日、101年7月5日及105年1月14日、 28日、2月2日、2月3日、6月2日、6月22日、7月5日陸續支 出修繕費用，而被告係積欠100年11、12月份及101年8月起 迄102年2月止之租金未繳納，亦即被告於尚未開始修繕房屋 之100年11月已有積欠租金之情形，102年3月繳納租金2,000 元、102年4月起每月僅繳納租金3,000元之情形，亦與被告 所稱原告同意其所支付之修繕費用從租金中予以扣除之情形 不符，難認被告所辯為真實。況原告所出租者，僅系爭房屋 之一樓，被告擅自對系爭房屋之二至四樓大肆修繕，所提單 據又無從辨別何者係針對系爭房屋一樓所支出之必要修繕費 用，復又未能舉證證明其有踐行民法第430條所定定期催告 出租人修繕之程序，其主張修繕費用高達894,200元，應自 租金中予以扣除，扣除後被告並未積欠租金云云，均無可採 。
(四)被告既積欠100年11月、12月、101年8月至102年2月之房租 ，且102年3月僅繳租2,000元，102年4月起迄108年6月止， 每月僅繳租3,000元，共計積欠租金623,000元，早已逾2月 租金總額，原告於108年7月18日以員林郵局第267號存證信 函催告被告於文到後10日內給付所欠租金623,000元，如逾 期不給付，即終止租賃契約，該存證信函亦經被告本人於 108年7月24日收受，被告迄收受後10日內即108年8月3日前 均未給付所積欠之租金，則兩造間系爭租賃契約應自108年8 月4日終止，原告主張兩造間租賃契約已終止，被告應將系 爭房屋全部遷讓返還原告，為有理由，應予准許。(五)按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一 年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而 消滅，民法第126條定有明文。消滅時效，因請求、承認而 中斷；時效因請求而中斷者，若於請求後6個月內不起訴， 視為不中斷，民法第129條第1項第1款、第2款、第130條亦 均有明定。原告係於108年7月18日以員林郵局第267號存證 信函向被告請求給付所積欠之租金，該存證信函經被告於 108年7月24日收受，而原告係於108年8月19日提起本件訴訟 ，有存證信函及其回執、起訴狀收狀章在卷可證，故自108 年7月24日起往前回溯5年以前之租金，應已罹於時效而不得 請求，故原告請求被告給付103年7月24日起迄108年8月3日 終止租約前之租金，及自108年8月4日起迄返還系爭房屋之
日止按月給付相當於租金之不當得利，為有理由。(六)末查，系爭房屋係坐落於彰化縣○○鄉○○段000○000○0 地號土地上，其東側隔278之1地號土地始得與道路相通，被 告於承租系爭房屋後，湄洲段278之1地號土地之所有權人即 證人林明松要求被告向其承租湄洲段278之1地號土地，始得 通行使用該土地，故被告自100年10月11日起，以每月租金 500元之代價，向證人林明松承租湄洲段278之1地號土地以 供通行使用等情，業據證人林明松於本院審理時證述明確， 且有系爭建物登記謄本、湄洲段278、278之2、278之1地號 土地之第一類土地登記謄本、地籍圖謄本，及被告所提租賃 契約書、繳納租金收據等在卷可證，堪信為真實。系爭房屋 所坐落之土地為袋地，無法對外通行，須透過證人林明松所 有之湄洲段278之1地號土地，始得連接馬路對外通行，難認 原告有以合於所約定使用收益之租賃物交付於承租人，被告 因此每月支付500元向證人林明松承租土地以供通行，自得 向原告請求賠償因此而生之損害，並得以租金以之抵銷，抵 銷後被告每月僅須給付租金9,500元。故原告請求被告給付 自103年7月24日起迄108年8月3日止之租金，共計573,483元 （計算式：9,500元×5×12+9,500元×11/30=573,483元， 元以下四捨五入），及自起訴狀繕本送達翌日即108年9月7 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，另自108年8 月4日起迄返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,500元，為 有理由。
四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利法律關係，請求被告 遷讓返還系爭房屋，並給付原告573,483元，及自108年9月7 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自108年8 月4日起迄返還系爭房屋之日止，按月給付原告9,500元，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回 。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，命由被告 負擔百分之92，餘由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
書記官 葉春涼