臺灣士林地方法院民事簡易判決
108年度湖簡字第1378號
原 告 龔小燕
訴訟代理人 李慶松律師
被 告 濱湖皇家大廈管理委員會
法定代理人 胡巧蓉
訴訟代理人 莊德和
蔡幸紋律師
上列當事人間請求給付修繕費用事件，本院於民國109 年2 月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告係坐落被告社區內門牌號碼臺北市○○區○ ○路0 段000 巷00號12樓房屋（建號：臺北市○○區○○段 ○○段0000○號，權利範圍100 分之1 ，下稱系爭房屋）之 所有權人。系爭房屋位於頂樓，其上方之頂樓平台（下稱系 爭頂樓平台）設有供該棟大樓全部住戶使用之消防管線及自 來水管線。原告於民國107年11月間發現系爭頂樓平台因防 水層年久失修，致水往下滲漏至系爭房屋室內，導致裝潢變 形毀損。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。所謂共用 部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附 屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈管理條例第10條第2 項本文、第3條第4款亦有明文。又；另管理委員會之職務含 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，同條例第 36條第2款亦有規定。然被告社區規約第3條第9項規定「頂 樓如發生漏水，只要加蓋違建一律不予補償，沒有違建的住 戶，經管委會確認後暫定每坪補助新臺幣（下同）500元並 只補助一次」，顯將頂樓平台漏水之修繕義務、風險推由頂 樓區分所有權人獨力承擔。因被告遲未僱工修繕系爭頂樓平 台，原告只得先行委請訴外人偉峻事業有限公司（下稱偉峻 公司）進行修繕，因而支出修繕費用42萬元。 本件被告所管理之系爭頂樓平台，既有因防水層破失效情形 ，而致滲水至原告所有之專有部分室內之情事。依法被告負
有修繕及維護之義務。則原告僱工修繕被告所應負擔之系爭 頂樓平台損害，自受有修繕費用支出之損害，並使被告受有 免除另行僱工修繕該部分頂樓平台所需支付之費用利益，則 原告自得依不當得利及無因管理之規定，請求被告償還原告 為此所支出之必要或有益費用，爰提起本件訴訟等語。並聲 明：被告應給付原告40萬元及自108年3月21日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：被告社區之大樓屋齡已高達36年，因建商於買賣 契約書約定由頂樓住戶分管頂樓平台，致住戶自行增建違章 建築，亦令被告難以管理屋頂平台，加之各頂樓住戶未經被 告同意即逕自修繕頂樓平台，逾越被告之權限索求修繕賠償 補助，為此被告社區區分所有權人乃決議訂定規約第3 條第 9 項規定，作為處理依據。原告於99年購買系爭房屋，其依 分管契約就頂樓平台有約定專用權，依公寓大廈管理條例第 10條第1 項規定，應負擔該部分之修繕、管理、維護責任， 並負擔其費用，不應要求被告給付其修繕費用。且原告曾於 108 年1 月29日就頂樓坪數61坪之防水工程向被告申請補助 款3 萬500 元，經被告審核後認頂樓平台依分管契約均由頂 樓住戶分管使用，其中位於12樓之平台依現況不同意補助， 位於13樓之平台基於鼓勵住戶自行拆除違規建物政策，現況 違規建物既已拆除，同意補助30坪1 萬5,000 元。再者，原 告所稱系爭房屋室內因漏水致裝潢毀損，所提證據不足。且 原告於修繕前未知會被告派員現場會勘及記錄，亦未依社區 規約規定，請3 家廠商比價，又其金額超過30萬元以上，亦 未經區分所有權人會議決議，被告即無從適法同意給付款項 等語，以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如 受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）系爭頂樓平台是否為原告約定專有部分？ 1.按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專 有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分指公寓 大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。此觀之 公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第5 款規定可明。又按 公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除 別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有 人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將 其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於 分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管 契約之拘束（最高法院98年度台上字第633 號裁判要旨參
照）。再當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之 責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變 態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張 變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任。 2.被告抗辯建設公司銷售社區房屋時，既於買賣契約書約定 由頂樓住戶分管頂樓平台，故於全體區分所有權人間就系 爭頂樓平台成立分管契約，由頂樓住戶專用，原告於99年 間買受系爭房屋，應繼受前開分管契約之權利義務，即系 爭頂樓平台應屬原告約定專用部分等語。經查，系爭房屋 為12層建物之第12層，並有部分為夾層設計，有原告提出 之權狀可佐（見本院卷第17頁）。再系爭房屋夾層部分之 建物較無夾層部分挑高，挑高部分與未挑高之12樓上方之 頂樓平台有進出之通路相鄰，形成系爭房屋之挑高夾層部 分外觀上為12樓樓上之「13樓」（下就此部分稱系爭A 建 物），並且該「13樓」之出口外即為頂樓平台，系爭A 建 物之上方亦有頂樓平台（即系爭頂樓平台），從12樓公共 梯間有一樓梯可通往系爭A 建物上方之系爭頂樓平台，目 前設有水管、水錶、消防管及第四台纜線等設施，該樓梯 旁則設有一鐵門，可進入系爭A 建物及其相鄰之頂樓平台 等情，有本院勘驗筆錄、照片、原告提出照片及被告提出 之頂樓使用執照竣工圖及屋頂平台照片所示（見本院卷見 本院卷第229 頁、第247 頁至259 頁、第149 頁、第107 頁至110 頁）及。換言之，系爭房屋門牌上雖編為「12樓 」，但結構上系爭A 建物因夾層挑高之緣故，該部分樓板 層與頂樓平台相接連並設有大門可出入頂樓平台，具有13 樓之外觀。而系爭房屋之頂樓平台則因上述12樓之結構特 性，分為與系爭A 建物相鄰之頂樓平台，以及系爭A 建物 上方之系爭頂樓平台二部分，前者現況由原告以鐵門圍起 ，成為原告專用之情形，後者現況有一樓梯可通達，其上 設有社區共用管線。再原告並不爭執系爭A 建物相鄰之頂 樓平台屬於其約定專用部分。可認原告亦肯認系爭房屋之 前手曾就系爭A 建物相鄰之頂樓平台部分，與其他區分所 有權人成立分管契約。而以前揭頂樓使用執照竣工圖及照 片所示，該大樓完工時將「12樓夾層」上方頂樓平台及相 鄰之頂樓平台均認定屬「頂樓平台」，並無區別。另依被 告提出之「濱湖皇家大廈買賣契約書」第9 條記載「…另 屋頂平台均由頂層住戶管理使用，甲方（即買方）不得異 議。…」（見本院卷第102 頁），復未明文將屋頂平台僅 限於「12樓夾層」前方相鄰之頂樓平台，解釋上應包含2 者，再參酌歷年來社區之頂樓住戶均將「12樓夾層」上方
頂樓平台及相鄰頂樓平台以違法加蓋建物之方式排除其他 區分所有權人使用之情形，應可認被告所抗辯之上開買賣 契約書約定由頂樓住戶管理使用之範圍，係指「12樓夾層 」上方頂樓平台及相鄰之頂樓平台2 部分乙節可採。又上 開買賣契約書之買方雖非系爭房屋之前手，然建設公司既 係基於使頂樓住戶使用頂樓平台之目的而與購買該社區之 各買方簽訂買賣契約書，衡情建設公司應以上開買賣契約 書相同之內容與全部之買方包括原告之前手為約定，始能 達成頂樓平台由頂樓住戶專用之目的，亦即就系爭A 建物 上方及前方相鄰部分之2 部分「頂樓平台」均約定為頂樓 住戶之約定專用部分，較符常情。若原告主張其前手就頂 樓平台之約定專用，與其他頂樓住戶與建設公司間有不同 之約定，此一變態事實，應由原告負舉證責任。 3.就此，原告雖主張系爭頂樓平台設有消防管線及自來水管 及社區第四台纜線，屬區分所有權人共同使用部分，不可 能進行分管協議，故前揭買賣契約書第9 條所稱之「頂樓 平台」僅限於系爭A 建物前方相鄰之頂樓平台等語。按84 年公布施行之公寓大廈管理條例，其第7 條規定公寓大廈 共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為該條各款之情 形者，並不得為約定專用部分。實務上認為公寓大廈管理 條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，尚不受上述公 寓大廈管理條例第7 條有關特定共用部分不得為約定專用 之限制，亦即，得以規約或經全體區分所有權人同意就頂 樓平台之共用部分為約定專用，然因頂樓平台之構造設計 有其原有功能，縱為約定專用，其約定使用仍應依其本來 之用法，依其設置目的及通常使用之方法為之，且不能違 反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法 令之規定。換言之，縱頂樓平台之構造設計有其原有供公 眾使用之功能，仍得為約定專用，僅在使用時不能違反法 令規定，並非謂不能為約定專用。本件系爭房屋所在大樓 為71年間完工，屬公寓大廈管理條例施行前即已取得使用 執照之公寓大廈。系爭頂樓平台固設置供該棟大樓或全體 住戶使用之民生管線或纜線之事實，然如前所述，其並不 妨礙區分所有權人間就該頂樓平台為約定專用，僅於約定 專用時，應受如前所述之限制而已，是原告此部分主張， 尚非可採。此外，原告並未再提出其他證據以憑認定系爭 頂樓平台並非屬原告約定專有部分，自不能將頂樓平台割 裂，選擇僅就與系爭A 建物相鄰之頂樓平台部分認為屬約 定專用部分，至於系爭A 建物上方，因有公共管線之設置 ，使用上較不便利的頂樓平台，認為不屬約定專用部分。
（二）原告依不當得利及無因管理之規定，訴請被告償還原告為 系爭頂樓平台修繕所支出之費用，有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推 知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，得請 求本人償還其費用及自支出時起之利息，民法第179 條前 段、第176 條第1 項分別定有明定。專有部分、約定專用 部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專 用部分之使用人為之，並負擔其費用。公寓大廈管理條例 第10條第1項亦有明文。
2.查，原告於107 年11月間委請偉峻公司進行修繕，因而支 出修繕費用42萬元（其中另包含拆除鐵皮加蓋工程2 萬元 ），有原告提出工程承攬合約書含施工工程明細、收據等 件可佐（見本院卷75頁至82頁），觀其施工內容，及證人 即偉峻公司之施工人員張俊偉到庭證稱工程內容係因頂樓 平台防水層失效（見本院卷第355 頁），可知原告上開費 用係就系爭頂樓平台之防水層修繕而支出，而系爭頂樓平 台既屬原告約定專用部分，依上開規定，該部分防水層之 修繕、管理、維護，即應由約定專用之原告負責，並負擔 其費用。被告就此部分，即不負有修繕及維護之義務。則 原告主張其僱工修繕系爭頂樓平台，係為被告管理事務， 而受有修繕費用支出之損害，並使被告受有免除另行僱工 修繕該部分頂樓平台所需支付之費用利益，原告自得依不 當得利及無因管理之規定，訴請被告償還原告為此所支出 之費用40萬元，洵屬無據。
四、從而，原告依不當得利及無因管理之規定，請求被告給付原 告40萬元及自108 年3 月21日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並確定訴訟費用 額為4,300 元（第一審裁判費），應原告負擔。中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
內湖簡易庭 法 官 林銘宏
本件為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 許秋莉
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