臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第三四七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 吳國賢
被 上訴人 乙○○
訴訟代理人 蘇千祿律師
右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月七日台灣板橋
地方法院八十八年度重訴字第一一三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
㈢如受不利之判決，願供擔保聲請免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補陳略稱：
㈠兩造除於八十二年一月十九日簽訂房屋合建契約外，為土地交換事宜，於八十四
年十月十六日簽訂互易契約書。契約書第一條約定：甲方（即上訴人）將所有坐
落台北市○○區○○段四小段二八一地號五一二．五九平方公尺應有部分千分之
五四七與乙方（即被上訴人）所有向吳正雄購買之坐落同所二八三地號一四０二
．九九平方公尺應有部分五分之一互相交換。第二條約定：交換後甲方在座落同
所二八一地號所餘持份千分之四五三土地先行登記於乙方名義。然而被上訴人竟
擅自將上訴人所有座落台北市○○區○○段四小段二八一地號五一二．五九平方
公尺之全部土地，於八十四年十一月二十七日以買賣原因辦理移轉登記，並於八
十四年十二月二十九日完成登記取得土地所有權，復於最近八十九年二月二十四
日以買賣原因辦理移轉登記於遠雄人壽保險事業股份有限公司，並於八十九年三
月四日完成登記。
㈡依前開互易契約被上訴人應將其向吳正雄購買之座落同所二八三地號一四０二．
九九平方公尺持分五分之一土地過戶予上訴人，被上訴人迄今未履行約定，甚且
吳正雄所有持分五分之一之土地已過戶予他人，亦即二八三地號已無吳正雄名義
之土地所有權存在，被上訴人顯然違反互易契約書第一條約定。況被上訴人已將
上訴人所有二八一地號之土地全部過戶，已無所餘持分一千分之四五三之土地，
上訴人如何仍依八十二年一月十九日雙方所訂房屋合建契約書交被上訴人興建五
層樓房？在事實上已不可能，且上訴人亦因被上訴人之不法侵害致損失合建之權
益。
㈢被上訴人故意違反前開互易契約，將上訴人所有合建土地侵占殆盡。據此事實，
足可認定雙方所簽訂之合建契約書，因被上訴人之不法所為已自然解除，被上訴
人自不得向上訴人主張任何權利。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：契約書影本一份、系爭二八一地號土地
登記謄本影本二份、異動索引影本一份、系爭二八三地號土地登記謄本影本二份
。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，引用之外，補陳略稱：
有關上訴人主張互易契約部分，不僅與本事件之訴訟標的法律關係無關，且上訴
人已經本院判決認定上訴人於互易契約中確實有違約之事實存在，因此上訴人主
張互易契約之抗辯，顯無理由。又上訴人於原審判決後，嚴重違約再次於民國八
十九年二月一日將本事件合建土地即內湖區○○段○○段二八三地號土地，設定
最高限額抵押權新台幣參仟萬元，予前次抵押權人沈明哲之配偶沈黃雪。並於民
國八十九年三月九日過戶移轉登記予抵押權人沈明哲。況上訴人與被上訴人於民
國八十二年一月十九日簽定本事件房屋合建契約書時，上訴人竟早於民國七十八
年七月二十九日已將合建契約中之土地出賣予第三人沈明哲。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：本院民事判決書、土地登記簿謄本、買
賣契約書影本各乙份。
丙、本院依職權調取本院八十八年度上字第九七二號民事卷（內含原法院八十七年度
重訴字第七十八號卷）。
理 由
一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所
列各款情形，茲依被上訴人之聲請，由其一造辯論，而為判決，核先敍明。
二、本件被上訴人起訴主張：兩造於八十二年一月十九日就上訴人所有坐落台北市○
○區○○段五八三、五八三－一、五八三－二、五八四、五八四－一、五八六、
五八九－二、五八九－一、五八九、五八八、五八八－一、五八六－一、五八六
－二、五九一－一、五九二、五九二－一、五九二－二、五九三、五九三－一、
五九四－一地號土地二十筆持分各五分之一，簽訂房屋合建契約，依契約第一條
、第十四條及契約後載其他約定事項二、三，可知雙方約定：前述土地重劃後，
上訴人取得之土地，僅與吳捷根持分共有，其中五八六地號土地設定之地上權，
面積應單獨釋出另一地號土地上；上訴人保證所提供土地未予他人設定權利借款
；被上訴人依契約第四條交付保證金三百萬元予上訴人，上訴人應於取得重劃土
地時，提供抵押權設定應有文件證明供被上訴人設定三百萬元之抵押權，作為履
約擔保；重劃後之共有人吳捷根於取得重劃後土地之前，如不願與被上訴人合建
興建房屋，上訴人應即時辦理分割為單獨所有交由被上訴人興建等情。詎上開土
地已於八十四年九月二十六日完成重劃，上訴人重劃後取得之內湖區○○段○○
段二八三號土地（重劃前為五八六地號）土地，並未僅與吳捷根共有，亦未將五
八六地號土地設定地上權於重劃後單獨釋出於另一地號土地上，又上訴人於八十
三年間及八十七年四月十五日，擅自將系爭土地先後設定最高限額抵押權二千萬
元及二千八百萬元予訴外人沈明哲，另上訴人於土地重劃後，亦未提供有關文件
供被上訴人設定三百萬元抵押權及辦理分割單獨所有權後交由被上訴人興建，顯
已違反上開契約，爰依該契約第十五條：「．．．如甲方（即上訴人）不履行本
契約時應備乙方（即被上訴人）所交保證金之加倍作為補償乙方之損失，並應賠
償乙方已建竣部分建物之一切費用為補償金．．．」之約定，求為判決命上訴人
應給付被上訴人六百萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五
計算之利息。
三、上訴人則以：兩造除於八十二年一月十九日訂立上開合建契約外，另於八十四年
七月十四日訂有不動產買賣契約，八十四年十月十六日訂有互易契約，上訴人分
別於合建契約訂立時即取得三百萬元，於買賣契約訂立時取得一百萬元，共四百
萬元，合建契約中所取得三百萬元保證金，雖因訴外人吳捷根自合建契約成立後
，尚未與被上訴人簽訂合建契約，則契約中所定建築許可執照之期間尚未起算，
然合建契約自簽訂迄今已五年有餘，實乃被上訴人故意不與吳捷根簽訂合建契約
，係以不正當行為阻止條件之成就，依法應視為條件已成就，被上訴人遲不建屋
，上訴人遂以口頭解除前揭合建契約，依該約第十五條規定沒收其交付之三百萬
元保證金，縱上開解約不合法，被上訴人因從未催告上訴人履約，亦不得逕為請
求賠償，且兩造就前揭二八一地號土地持分已另訂互易契約，則前訂之合建契約
已為更改，被上訴人亦不得持已更改之合建契約再事請求，又被上訴人違反互易
契約，將上訴人所有合建土地侵占，原合建契約，因被上訴人之不合行為而自然
解除。況雙方約定之違約金過高，應予酌減等語，資為抗辯。
四、經查：被上訴人主張：兩造前於八十二年一月十九日就前開土地訂立房屋合建契
約，契約成立時由被上訴人依合建契約第四條交付三百萬元予上訴人收受充為履
約保證，而依該合建契約第一條：「甲方（即上訴人）提供合建土地座落標示如
下：內湖區○○段○○段五八三、五八三之一、五八二、五八四、五八四之一、
五八六、五八九之二、五八九之一、五八九、五八八、五八八之一、五八六之一
、之二、五九一之一、五九二、五九二之一、之二、五九三、五九三之一、五九
四之一地號土地貳拾筆持分五分之一，前述土地現由台北市政府辦理重劃中，甲
方保證重劃後取得之土地僅與吳捷根持分共有，別無其他共有人，且五八六地號
土地設定之地上權於重劃後已將地上權面積單獨釋出於另一地號土地上。」、第
十四條：「甲方保證所提供土地完全自有自用，來歷清白，無糾葛，無與人設定
權利、憑借、無訂立三七五租約，．．．」，惟五八六地號土地之地上權於重劃
後，無法將地上權面積單獨釋出於另一地號之土地上，且上訴人簽定本合約後於
八十三年間即私自向訴外人沈明哲以系爭土地設定最高限額抵押權二千萬元，俟
經被上訴人發現上訴人違約設定抵押權後，雖有切結塗銷，卻又於民國八十七年
四月十五日設定新台幣貳仟捌佰萬元之最高限額抵押予訴外人沈明哲；嗣又於原
審判決後於八十九年二月一日將重劃後之內湖區○○段○○段二八三地號土地，
設定最高限額抵押權三千萬元予訴外人沈黃雪，並於八十九年三月九日移轉登記
予沈明哲。另該合建契約其他約定事項第二、三條約定：「甲方應於取得重劃後
土地時，提供抵押權設定應有文件供乙方設定新台幣三佰萬元整之抵押權作為履
約擔保。」、「吳捷根（即重劃後之共有人）於取得重劃後之土地前，如不願與
乙方合作興建房屋時，甲方應即時辦理分割為單獨所有，交乙方興建」。惟上訴
人根本無提供合約中所約定之抵押權設定應有文件，供被上訴人設定三百萬元之
抵押權；土地重劃後，亦未辦理分割為單獨所有，交被上訴人興建等情，業據被
上訴人提出房屋合建契約、重劃前台北市○○區○○段第五八六地號、重劃後台
北市○○區○○段四小段第二八０、二八二、二八三地號土地登記簿謄本、上訴
人保證於八十三年八月二十日清償上開抵押借款塗銷抵押權之切結書各乙份在卷
佐證（見原審卷第九至十七頁、第五十二頁、第九十至一０一頁、本院卷第七十
頁），上訴人對上開違約之事實，亦不爭執，堪信為真。
五、上訴人雖以前揭情詞置辯。惟查：
㈠依該合建契約書第一條所示：甲方（即上訴人）保證重劃後取得之土地僅與吳捷
根持分共有，別無其他共有人等語，契約內尚無以與吳捷根合建為條件之約定，
上訴人所謂被上訴人故不與吳捷根合建，阻止條件之成就云云，尚屬無稽。又上
訴人指被上訴人故意延宕不進行合建云云，並未舉證證明，亦不足以解免上訴人
違約責任。
㈡上訴人雖一再抗辯上開合建契約已因解除而不存在，惟其先以該契約成立後，被
上訴人遲不進行合建事宜，顯已違約，乃口頭解除之，繼則抗辯上開契約因嗣另
定互易契約，房屋合建契約已更改為互易契約而不存在云云，然上訴人表示曾以
口頭解除合建契約，為被上訴人所否認，上訴人迄未舉證證明。況且原法院八十
七年度重訴字第七十八號履行契約事件，係有關兩造互易契約之違約問題，卷內
亦無上訴人已解約之記載，業經本院調卷查明在案。且上訴人既已違約，已如前
述，被上訴人自無從履行合建契約，上訴人即無依合建契約第十五條前段主張沒
收保證金之餘地。況兩造雖於八十四年十月十六日就上訴人所有坐落台北市○○
區○○段四小段二八一地號，應有部分千分之五四七號土地，與被上訴人向訴外
人吳正雄購買同地段二八三地號土地應有部分五分之一，訂立互易契約，惟該互
易契約與本件合建契約之土地，僅有部分相同，兩造間並無消滅舊債務之意思，
尚難認係債之更改，亦不足資為認定合建契約因互易契約之訂立而不存在，上訴
人所辯自無足取。本件上訴人違約不履行上開合建契約，事實既已發生，則被上
訴人違約金債權即已獨立發生，並不因被上訴人是否催告而有二致，上訴人以被
上訴人未催告上訴人履行契約，違約金債權並未發生云云抗辯，自無足取。
㈢上訴人雖以被上訴人違反兩造於八十四年十月十六日簽立之互易契約，將上開二
八一地號土地全部過戶予被上訴人，且將向吳正雄購買之上開二八三地號土地應
有部分五分之一，過戶予他人，本件合建契約自然解除云云抗辯，惟查本件合建
契約與互易契約係各自獨立之契約，自不能以被上訴人違反互易契約，而認定本
件合建契約已自然解除。
六、按系爭房屋合建契約書第十五條明定：「．．．如甲方（即上訴人）不履行本契
約時應備乙方（即被上訴人）所交保證金之加倍作為補償乙方之損失，並應賠償
乙方已建竣部分建築物之一切費用為補償金。」，本件上訴人既有違反上開合建
契約之情事，已如前述，則被上訴人主張上訴違約，本於上開契約約定，請求上
訴人給付違約金，即非無據。
七、次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明
文。故約定違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當數額，並無待
乎債務人聲請始得為之，惟當事人約定契約不履行之違約金過高者，是否相當仍
須依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害情形，以為酌定標準。約
定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切
利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院
七十九年台上字第一六一二號、四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第
十九號著有判例可資參照。本件被上訴人固依兩造契約第十五條之約定，請求上
訴人賠償六百萬元之違約金。惟查：上訴人違約雖屬事實，然則縱令上訴人依約
履行，被上訴人所可能遭受之損害或可得享有之利益，並未據被上訴人提出證據
證明，本院考量上訴人所可能獲得之利益，似僅有遲延利息，至兩造合建契約尚
未履行所生之損害，被上訴人並未舉證證明。因之，本院依職權斟酌上訴人上開
違約之客觀事實，被上訴人所受之損害等情，認被上訴人所請求之違約金額過高
，原法院酌減至一百五十萬元，並無不合。
八、從而，被上訴人依合建契約第十五條約定，請求上訴人給付違約金一百五十萬元
及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年八月四日起，至清償日止，按年息百分之
五計算之利息，洵屬正當，應予准許，原法院判命上訴人給付，並為准免假執行
之宣告，核無不合，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應
予駁回。
九、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，已無礙本院前述認定，無一一論述之
必要，併此敘明。
十、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段
、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 九 日 臺灣高等法院民事第十七庭 審判長法 官 鄭 雅 萍 法 官 吳 謀 焰 法 官 許 文 章右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十六 日 書記官 陳 明 俐附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。