臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第二○二號
上 訴 人 郭美伶
郭文欽
黃明陽
黃明郎
兼右二人
法定代理人 黃勝基
上訴人 陳郭美華（即
郭麗華
郭秀英
高塗城
周高月雲
郭水元
陳黃雅惠
廖浩宇
高輝鵬
高輝杰
高俊男
高菊
高張建章
廖高桃
高歐引
高月珍
高月櫻
高月玲
高月娟
高月嬌
高辜秀絹
右十三人共同
訴訟代理人 郭芳宜律師
複代理人 劉厲生律師
被上訴人 張德旺
張文發
張南生
張文勇
張學堯
陳錫祿
張翁腰
張金桑
張金長
汪仲凱
張東賞
張東作
李張春美
莊張好味
陳張秋月
張勝璜
張怡隆
張耀宗
張耀舜
張耀勳
張耀鵬
張素貞
張耀武
張素梅
張耀文
徐國珍
陳健雄
李世宗
李富雄
連寄草(即連
連保男(即連
連信雄(即連
林連月桃(即
連靜憶(即連
連靜慈(即連
共 同
訴訟代理人 張定次
被上訴人 李歸坵
李歸宗
陳李典梅
李香仔
右四人共同
訴訟代理人 李華宇
被上訴人 周信佑
周信佐
右 二 人
法定代理人 周榮光
右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年九月三十日臺灣士林地
方法院八十五年度訴字第六四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：除高輝鵬、高輝杰、高俊男、高菊、高張建章、廖高桃、高歐引、 高月珍、高月櫻、高月玲、高月娟、高月嬌、高辜秀絹（下稱高輝鵬等）以外之 上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述，高輝鵬等之聲 明及陳述略以：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請駁回。㈢如受不利判決，請准供擔保免假執行。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠據台北縣八里鄉公所八十 七年八月四日北縣八民字第九○一○號函附之私有耕地租賃契約更正通知書及耕 地租約登記簿影本所載，屬耕地租賃僅五之一地號地目為田，面積○．一一二一 甲（○．三○八三公頃），其他一、四、三○、三一之一、五地號五筆土地，地 目為建，載明「附帶」，附屬給承租人興建房屋使用，不作為耕地使用，此由合 計面積僅載五之一地號之○．一一二一甲，未將其他附帶五筆土地合併計入，可 為明證，故除五之一地號畑地為耕地租賃外，其他五筆建地，當無耕地三七五減 租條例之適用，且因該五筆建地出租「附帶」應付承租人使用，承租人自得在五 筆土地上興建房屋，不發生違反耕地三七五減租條例第十六條不自任耕作之規定 。㈡系爭第四地號土地，於兩造之祖先訂立耕地租約前，被上訴人之祖先於民國 三十八年十二月已同意訴外人張福利、康三元、林口徵、張萬春等人設定地上權 ，並興建房屋，則該四地號之張福利等人之房屋，乃出租人同意第三人所為，要 與上訴人之祖先無涉，自不能因此而認定上訴人有不自任耕作之情事。㈢系爭第 一地號土地上之房屋為被上訴人張南生所興建，為被上訴人所自認，核與上訴人 不自任耕作之情形有別。㈣原租約所載耕地租賃標的五之一地號，現已分割為五 之一、五之二、五之三地號，其中五之二地號已由政府以公權力開闢道路，而五 之一、五之三地號兩筆土地，現仍種植農作物之事實，業經原審法院履勘查明屬 實，並經被上訴人在原審自認無誤，則上訴人就原承租之五之一耕地，顯仍在自 任耕作中，自無違反減租條例第十六條之規定可言。㈤兩造均為多數人，被上訴 人迄未證明有以其全體向被上訴人全體為終止租約之意思表示，依最高法院四十 八年台上字第一三八二號判例意旨，其終止意思表示，不生效力，況兩造就補償 費未能一致，致調處不成立，則其終止租約表示，更不生效力，又被上訴人依台 北縣政府公告，主張本件租約已終止，惟該公告之公告日期為八十五年十二月十
七日，係在本件租佃爭議於八十五年七月一日移送原審繫屬法院之後，故應由法 院依循民事訴訟終結，自無該公告之適用。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭第一地號土地既有被 上訴人之一在其上興建房屋，且上訴人對興建房屋一事不曾異議，此亦當視為伊 等同意「放棄耕作權」（耕地三七五減租條例第十七條第二款），是既已有「不 自任耕作」情事，自符合耕地三七五減租條例第十六條「原租約無效，得由出租 人收回」之規定。㈡八十五年十二月十七日八五北府地三字第四四八九四四號台 北縣政府公告之主旨：「本縣訂有三七五租約之私有耕地於民國八十五年十二月 三十一日租期屆滿時，承租人申請續訂租約之案件，請於公告期間提出申請。‧ ‧‧四、注意事項：出租人、承租人於申請期間內，均未提出申請時，鄉公所將 依『耕地三七五租約處理要點』第七點第二項規定，逕為辦理租約註銷登記」。 本案租期六年續約一次，第一次為自五十年一月一日起至五十五年十二月三十一 日止，至上列公告日剛好為五次之屆滿日，上訴人等既未提出申請，顯係「不願 意繼續承租耕地者」，縣政府依據公告所列之法律依據，應辦理註銷登記，上訴 人等即無占有之合法權源，另「不願繼續承租耕地」，亦即「放棄耕作權」，上 訴人等此舉，亦正合乎耕地三七五減租條例第十七條第二款租約終止規定。㈢上 訴人等既承認「私有耕地租賃契約更正通知書」，且其內容均詳細記載於同一契 約，應為一體，而契約之主旨係「耕作」，殊無僅五之一地號才屬耕地，其餘五 筆則全係供興建房屋之用，此通知書除題目標明係「耕地租賃契約」及第二行載 明「耕地」外，更用二個大印章蓋明「台北縣政府核定本租約照減租條例」（所 謂「減租條例」，就是三七五減租條例，而此條例所規範之對象就是「耕地」及 耕作），又民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得 拘泥於所用之文字」，是縱部分地目記載為「建」，亦無礙本件為「耕地租賃契 約」之本質，故應有三七五減租條例之適用。㈣所謂「附帶」，顧名思義，就是 「從屬」、「附屬」之意，「附帶」所「從屬」或「附屬」之主體當屬「耕作」 ，即「耕作」為主，「附帶」為輔，殊無「無自任耕作」，而以耕地契約內六筆 地號中，多達五筆之土地，專供上訴人等「興建房舍」之理！況四十餘年前訂約 當時，系爭土地（連八里鄉整個都是），全係荒郊野外，土地租用之目的，就是 耕作，豈有專供蓋房子之理，既然契約之目的係「耕作」，而該五筆土地，若無 「耕作」作為主體，所謂「附帶」建屋，自失所附麗，此理並不因上訴人等提出 面積比例表，而有不同。
理 由
一、上訴人郭美伶、郭文欽、黃明陽、黃明郎、陳郭美華（即郭美華）、黃勝基、郭 麗華、郭秀英、高塗城、周高月雲、郭水元、陳黃雅惠、廖浩宇，經合法之通知 ，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各 款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、被上訴人主張上訴人祖先高火桂與被上訴人之祖先於民國五十年年間，就坐落台 北縣○里鄉○○里○段楓櫃斗湖小段第一、四、三十、三一之一、五、五之一地
號（現分割為第五之一、五之二、五之三等三筆土地）土地訂有耕地租賃契約。 系爭耕地除同小段第五之一、五之三地號土地尚在耕作外，其餘土地均已廢耕， 並有蓋房屋及農舍，足見兩造間之三七五租約已因承租人以所承租之土地供自己 或他人建築房屋居住，並未自任耕作而歸於無效，又法律行為一部無效者，全部 皆為無效，從而，系爭耕地租約應已全部無效；另上訴人並未繳地租，地租已積 欠達兩年之總額；再同上地段第一、四、五、三十、三一之一等地號土地，地目 均為建地，其中第一、四、五、五之一、五之二、五之三地號土地早已編定為八 里都市計○住○區○道路用地，足見系爭土地已依法編定為非耕地使用，又「耕 地租賃契約更正通知書」備考欄記載「附帶」，即「耕作」為主，「附帶」為輔 ，殊無「不須自任耕作」之意，因此，縱部分地目記載為「建」，亦無礙本件為 「耕地租賃契約」之本質，故應有三七五減租條例之適用，另被上訴人已於八十 四年四月十七日以存證信函對上訴人為終止租約之意思表示，再依台北縣政府公 告，上訴人未申請繼續承租耕地，應由縣政府註銷租約登記，是系爭耕地租約縱 非無效，亦已終止，上訴人占有系爭土地已無正當權源，應屬無權占有，系爭土 地為被上訴人與其他共有人所共有（共有情形詳如附表所示），為此，爰依民法 第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求上訴人將系爭土地返還被上訴人 等及其他共有人。
上訴人高輝鵬等則以據私有耕地租賃契約更正通知書及耕地租約登記簿影本所載 ，屬耕地租賃僅五之一地號地目為田，其他一、四、三○、三一之一、五地號五 筆土地，地目為建，載明「附帶」，附屬給承租人興建房屋使用，不作為耕地使 用，故除五之一地號畑地為耕地租賃外，其他五筆建地，當無耕地三七五減租條 例之適用，且因該五筆建地出租「附帶」應付承租人使用，承租人自得在五筆土 地上興建房屋，不發生違反耕地三七五減租條例第十六條不自任耕作之規定，又 系爭第四地號土地，於兩造之祖先訂立耕地租約前，被上訴人之祖先已同意訴外 人張福利等人設定地上權，並興建房屋，則該四地號之張福利等人之房屋，乃出 租人同意第三人所為，要與上訴人之祖先無涉，系爭第一地號土地上之房屋為被 上訴人張南生所興建，與上訴人不自任耕作之情形有別，而原租約所載耕地租賃 標的五之一地號，現已分割為五之一、五之二、五之三地號，其中五之二地號已 由政府以公權力開闢道路，五之一、五之三地號兩筆土地，現仍種植農作物，顯 仍在自任耕作中，自無違反減租條例第十六條之規定可言；又兩造均為多數人， 被上訴人迄未證明有以其全體向被上訴人全體為終止租約之意思表示，況兩造就 補償費未能一致，致調處不成立，則其終止租約表示，更不生效力，另被上訴人 依台北縣政府公告，主張本件租約已終止，惟該公告之公告日期為八十五年十二 月十七日，係在本件租佃爭議於八十五年七月一日移送原審繫屬法院之後，故應 由法院依循民事訴訟終結，自無該公告之適用等語，資為抗辯。三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前開規 定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條 例第十六條第一項、第二項定有明文。又耕地三七五減租條例第十六條第一項所 謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如 承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列
，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。再耕地三七五減租條例第十六條 第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租於他人者，原訂租約無效，依其規定 之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院七十年臺上字第四六三七、四 十六年臺上字第五七號判例意旨參照）。
四、本件被上訴人主張上訴人之祖先高火桂與被上訴人之祖先於五十年間，就坐落台 北縣○里鄉○○里○段楓櫃斗湖小段第一、四、五、五之一（現分割為第五之一 、五之二、五之三等三筆土地）、三十、三一之一地號土地訂有耕地租賃契約， 系爭耕地除同小段第五之一、五之三地號土地尚在耕作外，其餘土地均已廢耕， 並蓋有房屋及農舍之事實，業據提出與其所述相符之台北縣政府為私有耕地租賃 契約更正通知書、臺灣省臺北縣私有耕地租約各一份，繼承系統表二份為證，核 屬相符，且不為上訴人所爭執，又經原審至現場履勘，並囑託台北縣淡水地政事 務所派員實施測量，其中系爭第一地號土地建有門牌號碼台北縣○里鄉○○路三 九號房子一棟；第四地號土地則建有門牌號碼台北縣○里鄉○○路四七、四九、 五一、五一之一、五一之二、五一之八號之房屋；第五地號部分土地為門牌號碼 台北縣○里鄉○○路四五號房屋部分所占用，占用面積為○、○○五公頃；第三 十地號土地則為荒地，其上並無房屋及農作物，僅有廢土、雜物；第三一之一地 號土地則由訴外人張恩建有門牌號碼台北縣○里鄉○○路八一號房屋（三合院、 計有四棟磚屋）；第五之一、五之三地號土地部分種植作物，第五之二地號土地 確為道路用地等情，有勘驗筆錄（見原審卷第四五○至四五三頁）及土地複丈成 果圖在卷可按，前開土地使用現況且經在場兩造陳稱而互不爭執，亦載於在勘驗 筆錄足稽，自堪信被上訴人之主張為真實。
五、依兩造祖先所訂立之前開私有耕地租約所載，系爭八筆耕地均係訂於同一之耕地 三七五租約內，又如前述，除系爭第五之一、五之三地號之部分土地尚有種植作 物外，其餘如第一、四、五、三一之一地號土地，已由上訴人以承租之土地供自 己或他人建築房屋居住，第三十地號土地則為荒地，第五之二地號土地為道路用 地，均未自任耕作。揆諸首開法條及判例意旨，上訴人既以所承租之系爭第一、 四、五、五之二、三一之一、三十地號之土地，供自己及他人建築房屋或其他非 耕作之用，自已符合耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原 因，該部分之三七五耕地租約應為無效；又上訴人承租之系爭第五之一、五之三 地號土地目前雖仍有耕種作物之事實，惟此部分因與上開第一、四、五、五之二 、三一之一、三十地號之土地係訂在同一租約之內，依右開說明，系爭耕地三七 五租約全部應已歸於無效，是兩造間已無耕地租賃之法律關係存在。六、本件上訴人高輝鵬等雖辯稱據台北縣八里鄉公所八十七年八月四日北縣八民字第 九○一○號函附之私有耕地租賃契約更正通知書及耕地租約登記簿影本所載，屬 耕地租賃僅五之一地號地目為田，面積○‧一一二一甲（○‧三○八三公頃）， 其他第一、四、三○、三一之一、五地號五筆土地，地目為建，載明「附帶」， 附屬給承租人興建房屋使用，不作為耕地使用，此由合計面積僅載五之一地號之 ○‧一一二一甲，未將其他附帶五筆土地合併計入，可為明證，故除五之一地號 畑地為耕地租賃外，其他五筆建地，當無耕地三七五減租條例之適用，且因該五 筆建地出租「附帶」應付承租人使用，承租人自得在五筆土地上興建房屋，不發
生違反耕地三七五減租條例第十六條不自任耕作之規定云云。被上訴人則主張所 謂「附帶」，顧名思義，就是「從屬」、「附屬」之意，「附帶」所「從屬」或 「附屬」之主體當屬「耕作」，即「耕作」為主，「附帶」為輔，殊無「無自任 耕作」，而以耕地契約內六筆地號中，多達五筆之土地，專供上訴人等「興建房 舍」之理，況四十餘年前訂約當時，系爭土地（連八里鄉整個都是），全係荒郊 野外，土地租用之目的，即為耕作，應無專供蓋房子之理。查證人即曾經協辦系 爭三七五租約之八里鄉公所職員郭炎琳到庭證稱：「（系爭租約關於附帶之意？ ）當時地主有田地放領給佃農，而剩下的旱地或建地未放領，但地主因居住在外 無法耕作，所以將此部分之旱地建地附帶給佃農使用或蓋農舍、田寮，但是不收 租金，‧‧‧。」（見本院上字三七四號卷第一二三頁背面），由是可知，系爭 土地縱有部分為建地，因係訂於同一三七五租約中，當有耕地三七五減租條例之 適用，上訴人充其量僅得於上開附帶之土地上興建農舍，供放置農具之用，不得 興建房屋供住家之用，但依原審勘驗結果及系爭台北縣政府耕地租佃委員會調處 程序案卷所附照片，系爭土地一部分業經蓋有數棟房屋，供住家之用，並非農舍 ，上訴人抗辯該等土地可用以興建房屋，要無可取，依首開說明，系爭兩造間之 三七五租約已歸無效，上訴人高輝鵬等辯稱本件無耕地三七五減租條例之適用， 無可採取。
七、上訴人高輝鵬等雖復以：㈠系爭第四地號土地，於兩造之祖先訂立耕地租約前， 被上訴人之祖先於民國三十八年十二月已同意訴外人張福利、康三元、林口徵、 張萬春等人設定地上權，並興建房屋，則該四地號之張福利等人之房屋，乃出租 人同意第三人所為，要與上訴人之祖先無涉，自不能因此而認定上訴人有不自任 耕作之情事；㈡系爭第一地號土地上之房屋為被上訴人張南生所興建，為被上訴 人所自認，核與上訴人不自任耕作之情形有別；㈢原租約所載耕地租賃標的五之 一地號，現已分割為五之一、五之二、五之三地號，其中五之二地號已由政府以 公權力開闢道路，而五之一、五之三地號兩筆土地，現仍種植農作物之事實，業 經原審法院履勘查明屬實，並經被上訴人在原審自認無誤，則上訴人就原承租之 五之一耕地，顯仍在自任耕作中，自無違反減租條例第十六條之規定可言。惟姑 不論上訴人所辯是否真實，上訴人對於第三十地號土地為荒地，其上並無房屋及 農作物，僅有廢土、雜物；第三一之一地號土地則由訴外人張恩建有門牌號碼台 北縣○里鄉○○路○○號房屋（三合院、計有四棟磚屋）等情既不爭執，亦堪認 上訴人就部分土地有不自任耕作之情，參以「私有耕地租賃契約更正通知書」上 已由主管機關載明「台北縣政府核定本租約照減租條例」，是縱部分地目記載為 「建」，亦無礙本件為「耕地租賃契約」之本質，故應有三七五減租條例之適用 ，而基於租約一體性，上訴人就系爭土地既有不自任耕任之情，系爭三七五租約 仍全部歸於無效。
八、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權 者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之 請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七 條、第八百二十一條分別定有明文。依首開說明，系爭三七五租約依法既已歸無 效，則占用系爭土地之上訴人即有將之返還系爭土地共有人全體之義務，原審因
而判令上訴人將系爭土地分別返還如附表所示被上訴人及其他共有人全體，於法 核無不合，上訴人求為廢棄改判，為無理由。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，毋庸 一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五第一項前段、第二項、第三百八十五條第一項前段、第四百六十三條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 三十 日 臺灣高等法院民事第十五庭
審判長法 官 蘇 永 宜 法 官 陳 昆 煇 法 官 蔡 烱 燉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二 日 書記官 張 文 惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。